Funcionamiento del mercado de bienes inmuebles - submercados

Economía del Mercado Inmobiliario: cómo funciona y para qué sirve

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En esta entrada voy a explicar los fundamentos del mercado inmobiliario, es una introducción a cómo funciona el mercado inmobiliario, para qué sirve y qué función tiene en la economía de un país. Esta entrada es un poco más densa pero como siempre intentaré no irme por las ramas y no poner muchos tecnicismos que queden sin explicar.

Introducción

Según el diccionario de la RAE, los bienes inmuebles son: Tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, junto con los adornos o artefactos incorporados, así como los derechos a los cuales atribuye la ley esta consideración.

Vale, son bienes que no se pueden mover.

¿Qué función realiza el sector de bienes inmuebles en la economía?

El sector inmobiliario es fundamental para el desarrollo económico de un país. Éste sostiene la economía productiva por medio de la provisión de espacio para actividades económicas, el bienestar social de la población mediante la provisión de viviendas y contribuye al potencial de creación de riqueza de la sociedad a través del sistema de derechos de propiedad y el potencial de acumulación de capital.

El funcionamiento del mercado inmobiliario

Objetivo del mercado

En una economía de mercado, se intercambian bienes en base a precios que se determinan en dicho mercado conforme a la interacción de la demanda y la oferta.

El objetivo de este mercado es establecer un patrón de precios de venta y alquiler según los cuales, con suficiente tiempo y a largo plazo, los recursos disponibles se asignan de forma eficiente para conseguir el mayor y mejor uso del inmueble.

Cómo funciona el mercado inmobiliario

En el sector inmobiliario, tenemos un mercado en el que existen unos bienes que son limitados. Existe una demanda por parte de gente que quiere ocuparlos sin tener que gastar su capital en comprarlos, otros que quieren comprarlos para invertir y otros que quieren comprarlos para ocuparlos ellos mismos.

El mercado en bienes inmuebles asigna estos recursos limitados al llegar a un equilibrio de precios entre oferta y demanda y así el mercado refleja las preferencias de la demanda y asigna la oferta disponible.

El mercado inmobiliario, entonces, indicará los cambios que hay respecto a la demanda que existe en un momento dado y los participantes se darán cuenta de ello por la subida o bajada de precios. Por ejemplo, si se produce un cambio en la demanda que pasa de tener mucha gente que prefiere alquilar a mucha gente que prefiere comprar y ocupar su casa, esto se reflejará en una subida relativa de precios de ventas comparada con el precio de alquiler.

Los cambios en la demanda inducen ajustes del lado de la nueva oferta (la nueva oferta son los promotores). Debido a las características de los bienes inmuebles, la oferta tarda en reaccionar y llegar al mercado y por ello se producen ajustes diferentes a corto y largo plazo. Luego hablo más de esto, simplemente hace mención a que una construcción tarda varios años en llegar al mercado. No sólo por el periodo de construcción per se (para un bloque medianito puede ser 18-24 meses de construcción) sino por las licencias de construcción, que en la mayoría de municipios se conceden a partir de 9 meses (en adelante).

Características del mercado inmobiliario

Características físicas:

  • Es un mercado espacial
  • Indivisible
  • Durable
  • Oferta inelástica
  • Heterogéneo físicamente
  • Costes y beneficios externos (externalidades a gente que no participa en la transacción)
  • Cada bien inmueble tiene el monopolio de si sitio
  • La información del mercado es imperfecta
  • Los costes de las transacciones son altos

Características legales:

  • Derechos sobre los inmuebles heterogéneos
  • Extenso nivel de intervención, regulación y control del gobierno

¿Qué se intercambia en el mercado inmobiliario?

Lo que se comercia en el mercado inmobiliario no es el inmueble físicamente. Tú no vas con una bolsa con tu casa y la llevas al mercado. Los bienes con los que se comercia son los derechos legales que existen sobre porciones físicas de suelo y edificios.

Existes muchos tipos de derechos legales sobre los bienes inmuebles que se pueden intercambiar, desde concesiones, alquileres, usufructos, derecho de uso, servidumbre hasta la propiedad plena. Y dentro de cada tipo existen infinitas variaciones.

Todos estos derechos tienen valor por sí mismos, aunque unos se compran y venden de forma más frecuente que otros.

¿Es el mercado de bienes inmuebles un mercado perfecto?

Ningún mercado es perfecto, pero vamos a ver cómo sería idealmente un mercado perfecto por si se acercase el mercado de “real estate”.

¿Cómo sería un mercado perfecto?

En un mercado perfecto, los recursos son asignados a través de mecanismos de precios con ajustes instantáneos por el equilibrio entre oferta y demanda. Las empresas de este mercado no tienen poder para manipular el precio, ni ellas mismas solas (monopolios) ni unas pocas aliándose (oligopolios). Resulta en una situación ideal donde la interacción de oferta y demanda determina el precio y se da una maximización del bienestar.

Analicemos las características que hacen a un mercado perfecto:

  1. Mercado atomizado: Hay muchos compradores y vendedores, todos muy pequeños para influenciar el precio.
  2. Producto homogéneo: Los bienes que produce la oferta son iguales a ojos de los compradores. Al comprador le resulta indiferente acudir a un vendedor u otro.
  3. Información perfecta: Los vendedores tienen información gratuita de todos los factores de producción y oportunidades para beneficiarse en la economía. Los compradores tienen información gratuita de todos los precios y cantidades de los productos terminados.
  4. No hay barreras de entrada o salida del mercado que limiten la competencia.
  5. No tiene externalidades: Todos los costes y beneficios recaen sobre quienes compran y venden, no sobre terceras partes.
  6. Existe una movilidad perfecta de bienes: Los costes de transporte deben ser despreciables, el consumidor debe poder elegir dos productos similares con la misma dificultad y empleando tiempo y costes similares, sin importar la ubicación.
  7. Sin costes de transacción: Ni compradores ni vendedores incurren en costes para la transacción de los bienes.

Eficiencia del mercado inmobiliario

No hay que ser un genio para ver que el mercado inmobiliario prácticamente no cumple nada, quizás pueda ser casi todo lo contrario a un mercado perfecto:

El mercado de inmobiliario se caracteriza por ser muy poco eficiente, con altos costes de cada transacción, pocos potenciales compradores y vendedores, muy poco transparente, con poca información disponible e ilíquido. Hay muchas barreras de entrada por el alto precio de sus bienes. El número de transacciones y su frecuencia es muy baja, todo esto provoca que haya menores cambios diarios en su precio. 

Es difícil y caro disponer de información y conocimiento precisa, detallada y actualizada del mercado; y el conocimiento que tienen incluso los más expertos, está limitado geográficamente.

Adicionalmente, debido a la heterogeneidad de los bienes inmuebles, es imposible asignar valor de mercado a un inmueble de forma absolutamente certera ni siquiera en los casos en los que hay gran cantidad de evidencia de inmuebles comparables en oferta y transacciones. Hasta cierto punto, la valoración en bienes inmuebles es ciertamente subjetiva y siempre va por detrás del valor de mercado.

Los desequilibrios entre oferta y demanda no se ajustan instantáneamente. La oferta tarda en reaccionar a una subida de la demanda y encima tarda años en poner producto nuevo en el mercado, por lo que existen muchas papeletas para periodos largos de sobreprecios y precios bajos.

¿Periodos de precios bajos también?

Si los promotores se vuelven locos a construir porque hay bastante demanda en un momento dato, pero la demanda empieza a flojear. Cuando la demanda es baja, los promotores como mucho se enteran justo en ese momento, pero claro, tienen proyectos a medio construir, financiados y preventas acordadas para los próximos 2-4 años. Imaginaos una demanda baja y llegando nuevo producto a mansalva durante 2-4 años.

Eso pasó de 2008 a 2012 en España.

Estructura del mercado de bienes inmuebles

El funcionamiento del mercado inmobiliario se puede analizar y disgregar desde muchas perspectivas. Voy a usar aquí un análisis funcional basándome en mis apuntes de la Henley Business School, donde cursé el Master en Real Estate.

¿En qué consiste el análisis funcional?

El análisis funcional se basa en segregar el mercado según las motivaciones de los distintos actores y los diferentes tipos de intereses que tienen respecto a los inmuebles.

Según esta estructura, existen tres submercados distintos dentro del mercado inmobiliario:

  1. El mercado del usuario: Demanda de ocupación de los inmuebles
  2. El mercado de inversión: Demanda de adquisición (sin ocupación) de los inmuebles, oferta existente para el usuario
  3. El mercado de promoción: Oferta nueva de bienes inmuebles

Existe una situación en la que se mezclan el primer y segundo submercados que es cuando el mismo sujeto ocupa y adquiere el activo.

  • La demanda del mercado de usuarios es lo que da valor a todos los bienes inmuebles. Los sujetos que se limitan a ser ocupantes alquilan los inmuebles al segundo mercado a cambio de rentas.
  • El mercado de inversión asigna un valor capital a esas rentas a través de las rentabilidades que exigen.
  • El mercado de promoción responde a la demanda y construye la nueva oferta.
Funcionamiento del mercado de bienes inmuebles - submercados

Mercado de usuario u ocupante en el sector inmobiliario

El usuario del inmueble es aquel que lo ocupa. La demanda de ocupar inmuebles para realizar labores de producción o consumo (o para vivir) es la principal motivación para adquirir derechos sobre bienes inmuebles.

A continuación, detallo las principales puntos del submercado de usuario:

  • El uso actual o potencial de un inmueble es lo que soporta su valor.
  • La interacción de la oferta y la demanda dentro del mercado de usuarios determina los valores de alquiler.
  • Algunos derechos sobre bien inmueble están puramente dentro del mercado del usuario, por ejemplo, un contrato de alquiler.

Motores de demanda del mercado de usuario en el sector inmobiliario

Según sea el tipo de inmueble uno u otro, los motores de demanda por el uso de ese inmueble tendrán diferentes orígenes. A continuación, pongo una tabla con los principales motores de demanda generales de los principales usos:

Tipología de inmuebleMotores de Demanda Generales del Usuario
Residencial (usuario que ocupa y adquiere el activo)Crecimiento demográfico
Formación de hogares
Tipos de interés
Crecimiento del empleo (sueldos altos)
Residencial en alquilerCrecimiento demográfico
Movilidad laboral
Precios de venta inasequibles
Emancipación de jóvenes
Crecimiento del empleo (sueldos moderados)
Retail (Locales comerciales)Renta disponible de la población
Riqueza de la población
Tráfico peatonal (sitio específico)
OficinasCrecimiento del empleo en sectores de finanzas, seguros, bienes inmuebles, consultoría y abogacía  
Industrial / LogísticoDemanda de bienes de consumo
Empleo manufacturero
Empleo en logística
Volumen de tráfico de mercancías
Hotel y turísticoEventos, MICE (reuniones, incentivos, conferencias, exhibiciones)
Lugares y edificios especiales, monumentos, cultura, museos, paisaje, clima, playa, montaña, nieve…
Crecimiento económico mundial
Viajes asequibles
Residencia de estudiantesUniversidades de prestigio
Nivel de educación de jóvenes
Crecimiento natalidad (a largo plazo)
Residencia de ancianosEnvejecimiento de la población
Pirámide de población invertida
Aumento de longevidad

¿Qué alquiler podrá ofertar el usuario?

La renta máxima que se podrá ofertar en el mercado dependerá de la contribución que el inmueble haga al bienestar y conveniencia en el caso de residencial y directamente a los ingresos del negocio en caso de inmuebles no residenciales.

En el caso de los inmuebles no residenciales, la renta que se podrá pagar será el excedente de sus ingresos tras haber tenido en cuenta y recompensado todos los demás factores de producción (salarios de trabajadores, interés por el capital y beneficio al emprendedor).

En inmuebles residenciales, la renta máxima que una persona podrá pagar será el excedente de su salario tras haber tenido en cuenta todos los gastos frecuentes que tiene que afrontar para vivir y una cantidad para ahorros.

Mercado de inversión en el sector inmobiliario

Uno de los principales motivos para tener intereses en bienes inmuebles es la inversión, pero para que un bien inmueble tenga valor como activo en el mercado de inversión debe tener valor para el usuario. El alquiler que paga este usuario son los ingresos del inversor en el mercado de inversión.

Como cualquier otra inversión, en la inversión en bienes inmuebles el inversor sacrifica una cierta cantidad de dinero a día de hoy, por flujos de caja inciertos en el futuro. Dichos flujos de caja futuros son inciertos y por lo tanto conllevan riesgos. La cantidad de riesgo percibido por una inversión en particular refleja la incertidumbre asociada. Así pues, el riesgo representa la potencial variación en los beneficios futuros de la inversión.

Demanda de inversión en el mercado inmobiliario

En general, un inversor podrá tener beneficios por alquiler y/o ganancial de capital. La ganancia de capital está relacionada con la renta y variación de esta en el futuro y también con el riesgo percibido en el mercado de inversión por esa renta. Así pues, si una misma renta es considerada más segura, se pagará más por ella, y viceversa.

Los principales elementos que determinan la demanda de inversión son el alquiler (que se determina en el mercado de usuario) y el retorno que el inversor exige. Este retorno refleja el coste de oportunidad al invertir el capital disponible en este activo y no otro.

  • Cuanto más alta la renta del mercado de usuarios, mayor será el valor de inversión.
  • Cuanto más alto sea el retorno exigido, menor será el valor de inversión.

La demanda de inversión a un precio determinado de un inmueble bajará si bajan las rentas o suben las rentabilidades exigidas y subirá si pasa lo contrario.

Rentabilidades exigidas en el mercado inmobiliario

El retorno que exigirán los inversores depende de los retornos que estén dando otras clases de activos u otros inmuebles, teniendo en cuenta factores como riesgo percibido en la inversión, liquidez, gestión etc. Podemos decir que la inversión inmobiliaria está en constante competencia contra la inversión en otros tipos de de activos.

Las alternativas de inversión son múltiples, desde bonos de un país, empresa, ciudad…, a acciones de empresas o fondos, (indexados idealmente, como explico en esta entrada) etc.

Desde luego, si un bono a 10 años de Estados Unidos me da una rentabilidad del 5% (5€ por cada 100€ que invierto), no voy a comprarme un local comercial para alquilarlo si la rentabilidad que me da es un 3% (3€ por cada 100€ invertidos).

Hay activos que los inversores perciben como más seguros y estos suelen ser bonos de países que son considerados muy fiables. La rentabilidad que dan esos bonos suele ser el “benchmark” o la referencia a partir de la cual los inversores construyen los retornos que exigen sumando puntos porcentuales según el riesgo que asignan a cada clase de activo.

La rentabilidad exigida no es fija, sino que varía en el tiempo, por ejemplo, una subida de tipos de interés hace que los bonos sean más rentables, por lo que puede hacer que otros activos sean menos atractivos comparativamente y bajen de valor. Al bajar de valor esos activos ganan rentabilidad y entonces en ese precio ya podrían considerarse de nuevo atractivos respecto a los bonos.

¿Cambian las rentabilidades de tipologías de activos inmobiliarios con el tiempo?

Pues sí. Hay activos que se perciben como más arriesgados hoy que hace 10 años y viceversa.

Por ejemplo, en el mercado inmobiliario de 2012, los activos logísticos eran percibidos como de los más arriesgados, y tenían rentabilidades prime (prime significa los mejores activos en las mejores áreas) del 9%. Actualmente las rentabilidades prime de logístico están en 4,75%-5,00%%. ¿Qué significa eso? Pues una creación de valor impresionante para quien comprase en 2012.

Imagina que compraste una nave logística construida recientemente con un buen inquilino y un contrato a largo plazo en Coslada (esto que he descrito es de lo más prime que hay) al 9%. Digamos que la renta neta era de 10.000€ al mes, que son 120.000€ al año, divididos entre 9% = 1.333.333€

Vale, pagaste 1.3 millones de euros, que al 9% da una rentabilidad de 120.000€ al año.

Sin siquiera incrementarse el alquiler a IPC, con la misma renta, hoy día, como la rentabilidad de mercado que exigen los inversores a este tipo de nave es de 4,75%-5,00%%, la nave tiene un valor de mercado de 2.400.000€ – 2.500.000€ y te has embolsado 10 años de alquiler (1.2M€ más).

¿Cuáles es la rentabilidad o yield prime de inversión en activos inmobiliarios?

Si queréis información sobre yields o rentabilidades de mercado por tipología de activo inmobiliario podéis ir a páginas web de consultoras inmobiliarias como CBRE, Savillls, JLL, Colliers o Cushman & Wakefield.

En la imagen de abajo podéis ver la evolución de las yields o rentabilidades a las que los inversores están dispuestos a comprar activos inmobiliarios año a año. Las de residencial no constan porque los inversores institucionales antes no entraban en este mercado, pero actualmente están en torno a 4,0%. Los activos alternativos en este caso serían residencias de ancianos y estudiantes.

rentabilidad o yield de mercado sector inmobiliario año a año

La fuente, además de mi conocimiento por trabajo, son las principales consultoras inmobiliarias, arriba citadas. Como podéis ver, en general, las rentabilidades de mercado han ido bajando hasta la subida de tipos que empezó a mediados de 2022. En un mundo de tipos ultra-bajos con financiación barata, los inversores estaban dispuestos a pagar más y más por las rentas que generan los activos inmobiliarios.

Desde mediados de 2022 las rentabilidades prime exigidas se han incrementado por la subida de tipos. El valor de aquellos activos que no puedan compensar la subida de rentabildiad con un incremento de rentas, por tanto, decrecerá.

Mercado promotor en el sector inmobiliario

La promoción de bienes inmuebles es un negocio que engloba la compra de suelo (o edificios a reconstruir), adquisición de financiación, realización de un proyecto arquitectónico, obtención de licencias, construcción o reconstrucción del edificio y venta del producto terminado.

La promoción es un sector complejo y de mucho riesgo que tiene muchas partes implicadas: arquitectos, gerencias de urbanismo locales, ingenieros, agentes inmobiliarios, constructoras, abogados, contratistas, bancos, tasadores etc.

El coordinador de todas las partes es el promotor, que es quien arriesga su capital en el proyecto y coordina a todas las partes.

Es el promotor el que tiene que identificar una necesidad tanto de uso como de inversión en ambos mercados, estar atento a la demanda y actuar conforme a ella.

Como expliqué arriba, al ser un negocio en el que pones tu producto en el mercado años después de empezar el proyecto, tienes el riesgo de que todos los promotores vean la misma oportunidad a la vez y saturen el mercado cuando se termina la promoción.

Viabilidad de una promoción inmobiliaria

La viabilidad económica de una promoción depende de:

  • Ingresos totales por ventas: por ejemplo en residencial la suma de los ingresos por vender todas las casas.
  • Costes: costes de construcción, arquitectos, compra de suelo, impuestos etc.
  • Beneficio: La empresa promotora arriesga su capital para obtener un beneficio; debe haber un margen de beneficio entre los costes y las ventas.
  • Plazos: Que una promoción se alargue, algo bastante común, te reduce significativamente tus ganancias.

Ejemplo:

  • Un promotor compra un suelo de 500 m2 de superficie con una edificabilidad permitida de 1.000 m2 (esta es la superficie total de viviendas que va a vender y a construir) por 500.000€
  • Construye 10 viviendas y le cuesta 1.200 € cada metro cuadrado de construcción en total incluyendo todos los costes. Como construye 1.000 m2 tenemos: 1.200 x 1.000 = 1.200.000€ de costes totales.
  • Vende las viviendas a 200.000€ cada una, consigue unos ingresos de 2 millones de euros.

¿Cuánto ha ganado? Pues 300.000€

¿Es mucho? ¿Pues habrá que compararlo con cuánto ha invertido no? Como puedes ver en el ejemplo, entre comprar el suelo y los costes de construcción se ha gastado 1.700.000€, por lo que el beneficio es casi un 18% sobre costes, que dependiendo de la zona y los plazos podría estar en línea con lo que ganan actualmente los promotores.

El margen sobre las ventas totales, que es otra forma de comparar, es de un 15%. Esto es como si vendes mesas a 100€ y tus costes totales son 80€ por mesa, entonces tienes un 20% de margen sobre las ventas.

Esto es un análisis super simplificado sin tener cuenta muchas cosas, pero os puede dar una idea de cómo funciona el negocio. Desde luego, si ganas 300.000€ en un año no es lo mismo que si tardas 10 años en ganarlos.

Principales riesgos de una promoción inmobiliaria

Al ser un negocio tan arriesgado, los actores de este mercado exigen unos beneficios altos.

Los principales riesgos de una promoción inmobiliaria son los siguientes:

  • Riesgos de planeamiento: Por ejemplo, denegación de licencias, retraso de licencias, reglas urbanísticas grises que se pueden interpretar de muchas formas por los funcionarios que te toquen (es muy común esto) o cambio en las normas urbanísticas.
  • Riesgos de construcción: Los principales serían incremento de costes, retrasos en la construcción o fallos constructivos.
  • Riesgo de mercado: Empeoramiento del mercado durante el proceso de promoción o estudio de mercado mal realizado.
  • Riesgos del suelo: Contaminación o restos arqueológicos.
  • Riesgos de financiación: Cambio en tipo de interés u otros términos de la financiación. Riesgo de que este u otros proyectos ahoguen la posición financiera de la compañía entera.
  • Riesgos de gestión: Cambios en el liderazgo o estrategia de la compañía.

Si estás interesasdo en un análisis en detalle sobre el sector de la promoción inmobiliaria mira esta entrada.

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4 comentarios en “Economía del Mercado Inmobiliario: cómo funciona y para qué sirve”

  1. Hola que tal!
    Soy estudiante de grado próximo a recibirme en planeación urbana.
    Leí tu entrada en este blog, me pareció muy interesante y útil toda la información. Estoy desarrollando un trabajo sobre mercado inmobiliario y me interesaría mucho obtener la fuente (publicación o documento original) del análisis funcional del mercado inmobiliario que refieres de la Henley Business School. únicamente sería para leerlo con mayor detalle y citarlo en el trabajo que te comenté. Espero me puedas ayudar con esta petición. Gracias de antemano y mucho éxito.

    1. Hola Omar, gracias por el comentario, ¡me alegro que te pareciese interesante la entrada!
      La elaboración de la entrada es propia, en base a los conocimientos que adquirí y a mis apuntes, principalmente del módulo «Economics of Real Estate» que impartió el profesor Eamonn D’Arcy.

      Te dejo alguna de las referencias utilizadas pero la entrada es una introducción que resume muchos temas por lo que la lista es más larga:
      – DiPasquale, D and Wheaton, W.C. (1992) «The markets for real estate assets and space: A conceptual framework’, AREUEA Journal
      – Fisher, J.D. (1992) ‘Integrating research on markets for space and capital’. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association
      – Harvey, J (1996) Urban Land Economics: the Economics of Real Property. London: Macmillan (4th edn).
      – Fraser, W D (1993). Principles of Property Investment and Pricing. London: Macmillan.
      – Dokko Y, and Edelstein R H, (1992) «Towards a real estate land use modeling paradigm» AREUEA Journal
      – D’Arcy, E. and Keogh, G. (1997) ‘Towards a Property Market Paradigm of Urban Change’ Environment and Planning A, 29
      – Keogh, G. (1994) Use and Investment in British Real Estate, Journal of Property Valuation and Investment, Vol.12.

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