Claves del Mercado de Inversión Logística e Industrial

Claves del mercado de inversión logístico e industrial

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En esta entrada te cuento en detalle las claves del funcionamiento del mercado de inversión en naves industriales y logísticas. También encontrarás información sobre los tipos de naves que existen, las mejores ubicaciones y un análisis de los principales mercados.

Introducción

La compra de naves industriales ha estado tradicionalmente ligada a la propia empresa que necesitaba este tipo de inmuebles para su actividad, además de una minoría de inversores especializados.

Conforme las empresas han ido entendiendo que para ellas es mejor invertir en su propio negocio para crecer y no inmovilizar recursos en un inmueble, la propiedad se ha ido separando poco a poco de la actividad que se desarrolla en estos inmuebles.

Esta dinámica ha sido especialmente fuerte en empresas de mayor tamaño e inmuebles para almacenamiento y distribución de tipo logístico, que se pueden adaptar a un estándar que es atractivo para multitud de usuarios, lo cual es importante para un inversor.

Todo esto se ha acelerado por el auge del comercio electrónico, que ha incrementado las necesidades de espacio logístico de empresas que venden online.

Es por ello que los inmuebles logísticos e industriales son actualmente una de las tipologías más atractivas para los inversores institucionales.

¿Qué yield o rentabilidad inicial es buena para una nave industrial o logística?

Los inversores institucionales tienen unas exigencias de rentabilidad según el perfil de riesgo que perciben en cada tipología de activo. Esto cambia en el tiempo según las rentabilidades que ofrecen otros activos que compiten por captar el capital, e influye en gran medida los tipos de interés del momento (¿por qué?).

En bienes inmuebles, sólo es posible llegar a una cifra de referencia de la exigencia de rentabilidad de un activo PRIME en el mercado. En naves estaríamos hablando de lo que se exige para una nave de tipo logístico, de reciente construcción, en las primeras coronas (cerca del núcleo urbano) de los principales mercados: Madrid y Barcelona.  

A partir de aquí, se asignan primas de riesgo según el perfil de la nave que analicemos.

Actualmente, los grandes inversores exigen una rentabilidad inicial o yield de entorno al 5,0%-5,5% por los activos logísticos más “prime” de Madrid y Barcelona.

Las naves industriales suelen conllevar una prima sobre esta yield considerada “prime” para activos logísticos (se exige una yield más alta), como también tendrían prima naves más antiguas o ubicadas fuera de los dos principales mercados o dentro de estos, pero en terceras “coronas” lejos del centro.

En esta entrada, explico en detalle las rentabilidades que exigen los inversores profesionales por tipo de activo y la evolución en el tiempo.

Si queréis profundizar más en otras métricas podéis ir a este post o este otro donde explico cada una y cómo y para qué se puede usar, además de cómo tener en cuenta en el análisis cosas que pasan en el tiempo, como el crecimiento de rentas o periodos de desocupación.

¿En qué se diferencian las naves industriales de las logísticas?

Cómo has visto en el apartado anterior, se aplica una prima a la rentabilidad exigida de naves que son industriales sobre las logísticas. Esto es así en parte por el aumento estructural de la demanda de naves logísticas entre otras cosas por el e-commerce y la capacidad de estandarización de las naves logísticas.

Características de las naves industriales:

Diseño Nave Industrial
  • Suelen tener tamaño pequeño o mediano (salvo grandes plantas de producción)
  • Operativa principalmente mediante portones (pueden tener algún muelle de carga)
  • Gran diversidad de tipos y usos
    • Producción
    • Almacenaje
    • Taller
    • Nave comercial
    • Etc.
  • Forjado a nivel de calle
  • Dependiendo del uso, pueden requerir puentes grúa o amplias luces diáfanas
  • Pueden tener una zona para la logística con muelles de carga
  • Diversidad de superficie de oficinas
  • Suelen ocupar un alto porcentaje de la parcela
  • Altura libre variable, normalmente alrededor de 6-8 m

Características de las naves logísticas:

Como es una Nave Logística
  • Tamaño mediano o grande
  • Forjado de suelo elevado sobre la parcela para operativa con muelles de carga.
  • Incorpora gran número de muelles de carga (estándar en torno a 1 por cada 500-1.000 m2 de nave). Pueden tener algún portón.
  • Suelen tener el nivel del suelo interior por encima del exterior (por operativa con muelles de carga)
  • Poca proporción de superficie de oficinas
  • Prima la altura libre, a partir de 10 m, con último estándar en torno a 12m (aumento de volumen de almacenaje)
  • Amplia playa de maniobras para camiones (estándar aprox. 30m) que reduce la ocupación de parcela (en torno al 60%, pero se intenta maximizar)
  • Alternativas para usos concretos: logística cross-dock, logística de frío, logística en altura…

¿Cuáles son las mejores ubicaciones para una nave industrial?

Para saber cuáles son las mejores ubicaciones, pensemos como lo haría un potencial inquilino de una nave industrial.

Las empresas que requieren para su actividad de naves industriales tienen diferentes criterios a la hora de decidir dónde implantar su actividad, entre otros:

  • Cercanía a los principales mercados
  • Distancia a proveedores y materias primas
  • Existencia de servicios
  • Proximidad a buena infraestructura de transporte que minimice estos costes
  • Facilidad para encontrar personal cualificado
  • Coste del personal
  • Niveles de impuestos
  • Regulaciones locales
  • Precio de la energía
  • Coste de ocupación del inmueble

Hay empresas de sectores muy distintos que se instalan en polígonos; no sólo hay actividad de producción/fabricación, sino que también existen multitud de talleres y venta de repuestos de coches, mayoristas, montajes industriales, alquiler de maquinaria, almacenamiento y distribución, empresas de trasteros, instaladoras y proveedores del sector de la construcción, etc.

Diferentes tipos de empresas tendrán prioridades distintas, ya que existirán algunas cuya actividad exige estar cerca del cliente final, por ejemplo, productos perecederos que no se puedan almacenar mucho tiempo. Otras actividades son más flexibles con la ubicación, y podrán poner en balanza los costes de transporte al cliente asociados y el potencial precio más caro de estar junto al cliente.

Aquellas empresas que sean capaces de tener una actividad que les permita pagar más por ubicarse en su sitio ideal, podrá adquirir o alquiler el inmueble en dicha ubicación.

Las ubicaciones más deseadas también varían: un polígono industrial puede ser atractivo para una empresa por tener gran diversidad de actividades complementarias que se den servicios mutuamente o por estar especializado en una específica si necesita proveedores muy concretos y poco comunes. Sin embargo, para un inversor, depender de una sola actividad puede ser arriesgado.

Adquirir una nave en un municipio cuya actividad industrial depende de una gran empresa que tiene una planta industrial también es arriesgado, ya que seremos totalmente dependientes de dicha empresa para que exista demanda de usuarios por nuestra nave.

En base a lo comentado anteriormente, las mejores ubicaciones para invertir en naves industriales son:

  • Ciudades grandes con economía diversificada
  • Polígonos consolidados, con una ocupación alta y diversidad de actividades
  • Polígonos cercados al núcleo urbano, con buena accesibilidad a nodos de comunicaciones locales, regionales y nacionales

¿Cómo funciona el mercado de naves logísticas?

Abajo podéis ver un mapa de las principales ubicaciones para la logística en España.

Mapa mercado logistico España

Los mercados más importantes a nivel logístico son Madrid y Barcelona, que han ido ampliándose hasta llegar a incluir las provincias limítrofes que están en los corredores logísticos principales. Por detrás de Madrid y Barcelona, el tercer mercado logístico es Valencia, que también cuenta con un puerto de gran relevancia, y el cuarto es Zaragoza, nodo logístico significativo en el norte de la península y con un aeropuerto que, si bien no tiene grandes números en cuanto a pasajeros, en relación a transporte de mercancías es el tercero de España.

Otras ciudades que están en el foco tanto de los principales operadores logísticos como de los inversores son Sevilla, Málaga y Bilbao.

El crecimiento del comercio electrónico ha hecho que sea posible que exista interés en desarrollos logísticos cerca de otros grandes núcleos poblacionales.

Tipos de inmuebles logísticos dentro de un mercado

Aun cuando las naves logísticas tienen un estándar razonablemente homogéneo, existen ciertas variaciones que responden a un uso y/o ubicación específicos dentro de un mercado.

Inmuebles logísticos según la distancia al centro urbano

En los mercados más grandes, la logística se distribuye en anillos alrededor del centro urbano:

Anillos logísticos de ciudades

Primera Corona

  • Naves más caras y tamaño más reducido.
  • Prima la distancia al cliente final. Enfocado a Última Milla. 
  • Alta frecuencia y rotación de productos
  • Volumen pequeño
  • Trayectos cortos

Segunda Corona

La segunda corona es un espacio de transición entre primera y tercera corona. No hay un límite físico ni fijo que marque el último punto donde se encuentran naves logísticas de un tipo u otro, sino que gradualmente va cambiando el mercado.

Tercera Corona

  • Naves más baratas y amplias. Naves Big box / XXL.
  • Prima la mayor capacidad de almacenamiento a menor coste
  • Baja frecuencia y rotación de productos
  • Volumen grande
  • Trayectos largos

Tipos de naves logísticas según diseño

Además de las naves logísticas estándar, que son parecidas más allá del tamaño, existen variantes con ciertas particularidades.

Debido a que son muy específicas, se suelen hacer en proyectos llave en mano para operadores especializados. Los inversores requieren una solvencia muy alta del operador y contrato de alquiler a largo plazo con obligado cumplimiento. Si este tipo de naves se queda vacía, sin inquilino, es más difícil volver a alquilarla y/o venderla vacía, sin embargo, los operadores son algo cautivos al inmueble, ya que no existen naves similares que satisfagan su operativa, a no ser que termine el contrato y lleguen a un nuevo acuerdo con otro promotor en otra parcela.

1.       Nave de logística de Frío

Los operadores que necesitan almacenar productos a baja temperatura necesitan naves con unas instalaciones y diseño particulares. Especialmente tiene frío negativo (para productos que necesitan estar congelados), cuando la misma solera de dichas zonas debe tener un aislamiento especial.

Las naves de frío cuentan con instalaciones específicas de refrigeración, aislamiento térmico y control de humedad y temperatura. Todo esto tiene un impacto en el consumo eléctrico de este tipo de inmuebles, que suele ser muy alto.

Los operadores logísticos que trabajan con frío suelen estar especializados en productos como comida, productos farmacéuticos, flores, vino, etc.

Las naves logísticas de frío son más caras de construir, y, por tanto, también tienen un precio de alquiler más alto.

2.       Nave logística Cross-dock

Las naves cross-dock tienen como función evitar el almacenaje de la mercancía. Es un espacio en el que se recibe la mercancía por un extremo de la nave, se recepciona, registra, se organizan los pedidos, se vuelven a embalar y se envían al cliente final.

La actividad de cross-dock hace más eficiente la actividad logística, reduciendo tiempos de entrega, inventario y costes de almacenamiento (en espacio y personal). Eso sí, requiere de gran coordinación entre todos los actores implicados en el proceso y es más compleja de gestionar que la logística tradicional.

Hay diferentes subtipos de naves cross-dock (incluso cross-dock de frío), aunque lo estándar es que por un lado entren camiones desde el exterior de la ciudad y por el contrario salgan furgonetas a la zona urbana para repartir al cliente final.

Estas naves suelen situarse en las primeras coronas de ciudades grandes. Por tanto, es una actividad que se puede permitir pagar rentas altas.

Además, debido al gran espacio de acceso y maniobras por ambos lados de la nave, se desaprovecha gran parte del espacio disponible para construir, lo que exige una contraprestación al promotor/propietario, que de otra forma construiría naves logísticas estándar para maximizar las rentas. Es por ello que los usuarios de cross-dock pagan una renta más alta por cada metro cuadrado de nave. El incremento depende del inmueble, pero no es raro que tengan rentas 1 €/m2 por encima de las rentas de mercado de la zona.

Mercado logístico de Madrid

En la imagen de abajo podéis ver un mapa logístico de Madrid, con los ejes y localizaciones más importantes.

Mapa mercado logistico de Madrid o Zona Centro

Madrid es el principal mercado logístico del país. Esto es así por varias razones, entre ellas que el diseño de las infraestructuras de transporte de España tiene forma radial, de forma que Madrid es el nodo principal tanto en la red ferroviario como de carreteras, además de contar con el primer aeropuerto de España tanto en transporte de mercancías como de pasajeros. Madrid es el principal centro económico y administrativo, donde se encuentran la mayoría de sedes de grandes empresas y la primera ciudad en cuanto a población.

El mercado de Madrid ha ido extendiéndose hasta incluir las provincias de Guadalajara y Toledo que están en los ejes A-2 (hacia el noreste, Zaragoza y Barcelona) y A-4/A-42 (hacia Andalucía), que son los ejes con mayor actividad logística. Esto ha tenido una gran influencia en la actividad económica de estas dos provincias. Por este motivo muchas veces se le llama mercado de la Zona Centro, más que mercado logístico de Madrid.

En mercado logístico de la Zona Centro cuenta con la mayor cantidad de superficie logística construida (más de 14 millones de metros cuadrados de naves logísticas). Suele ser el mercado con mayor “take-up” anual o absorción de superficie logística por usuarios, además del principal foco de inversión.

El mercado central, por motivos geográficos y también políticos, cuenta con una oferta de suelo urbanizable y urbano industrial/logístico amplia. Esto provoca que sea más sencillo que la nueva oferta se adapte a un crecimiento de la demanda por parte de los usuarios finales.

El nivel de las rentas “prime” (las naves logísticas en las mejores zonas) suele ser menor que en Barcelona, que cuenta con una oferta más constreñida. Los niveles de desocupación (porcentaje de superficie de naves logísticas vacías sobre el total) suelen ser más altos en Madrid que en Barcelona o Valencia.

Mercado logístico de Barcelona

Mapa mercado logistico de Barcelona o Cataluña

Barcelona es el segundo mercado logístico más importante y comprende también las provincias de Girona y Tarragona en los ejes A-7/AP-7 y A-2. Por ello, aun a falta de Lleida, también se suele hacer referencia al mercado logístico de Cataluña.

Barcelona, además de su gran peso económico y poblacional (y de Cataluña), tiene un importante Puerto y Aeropuerto; y está cerca de Francia, en una de las dos alternativas principales de transporte desde la península hacia Europa.

La zona prime de la primera corona de Barcelona, que incluye municipios como El Prat, Sant Boi u Hospitalet, además de la Zona Franca, cuenta con las rentas más altas del país debido a una oferta muy limitada que se une a ser una ubicación muy demandada por usuarios. Los inversores, al calor de la demanda de operadores, también están dispuestos a pagar una prima por naves en estas ubicaciones.

El mercado logístico de Cataluña tiene unos niveles de desocupación estructuralmente más bajos que Madrid, sobre todo en primera y segunda corona. Existe una disponibilidad algo más alta en la tercera corona, ya cerca de las ciudades de Tarragona y Girona, localizaciones más adecuadas para producto “big box” grandes naves para distribución nacional o incluso a nivel internacional por su conexión con Francia.

Si quieres saber más sobre el mercado industrial y logístico en España, te invito a entrar en el apartado de “research” en la página web de Colliers, donde encontrarás información de mercado actualizada de rentas, yields, volumen de inversión, disponibilidad, absorción etc.

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