Para estimar el precio de alquiler de una vivienda, seguiremos un proceso similar al del precio de venta de mercado por comparación, que explico en esta entrada de forma sencilla. Utilizaré una tabla de comparables para estimar el precio de alquiler de vivienda.
Tendremos que ver por cuanto se alquilan viviendas similares a la nuestra para calcular por cuánto podemos alquilarla. Si la nuestra está más cara que viviendas similares en la zona, no habrá demanda, pues la gente que quiera alquilar la nuestra, la descartará por cara y alquilará las viviendas que son similares y más baratas.
Si está más barata que el resto de viviendas similares que se ofertan en alquiler en el mercado, seguramente tenga mucha demanda y se alquile la primera, pero el propietario estará dejando de ganar parte de los ingresos que potencialmente podría haber obtenido.
Procedimiento para estimar el precio de alquiler de mercado de una vivienda
El proceso para estimar el precio de alquiler adecuado de una vivienda es el siguiente:
- Buscamos viviendas en alquiler lo más similares posible en el portal inmobiliario de referencia en el mercado. En España las viviendas se ponen en alquiler principalmente en idealista, que es donde habrá que buscar.
- Creamos una tabla de comparables donde introducimos los comparables. Aplicamos coeficientes de ajuste para asimilar las características de los comparables a nuestra vivienda.
- Aplicamos el promedio de los valores ajustados para estimar el precio de alquiler apropiado de la vivienda.
Es importante descartar comparables con valores extremos o contradictorios.
Ejemplo de estimación del precio de alquiler de una vivienda con una tabla de comparables
Imaginemos que queremos estimar el precio de alquiler de una vivienda con las siguientes características:
- Ubicación: Barrio de Ríos Rosas en distrito de Chamberí.
- Superficie construida: 63 m2
- Nº Dormitorios: 1
- Nº baños: 1
- Sin terraza
- Planta 4ª exterior
- Sin garaje
- Estado: en buen estado, el baño reformado, cocina pequeña semi-reformada, pintura lisa…
Dejo imágenes para que os hagáis una idea:
Selección de comparables
Primero intentaré seleccionar los inmuebles en alquiler más similares en la zona. En el portal inmobiliario, realizaré un primer filtro:
- Selecciono el barrio de Ríos Rosas.
- Filtro por viviendas de 1 dormitorio. En alquiler es importante que tengan el mismo número de dormitorios.
- No hay suficientes comparables que sean iguales, por tanto, tendré que ser flexible e ir jugando con coeficientes.
- El número de comparables idóneo puede variar, lo mejor es que los que uses sean lo más similar posible aunque sean pocos (al menos 4 sí usaría).
Dejo abajo as imágenes del portal de venta, en este caso idealista, de los comparables:
Comparable 1:
Comparable 2:
Comparable 3:
Comparable 4:
Tabla de comparables para estimar el precio de alquiler de la vivienda
Abajo os dejo la tabla que he creado:
El razonamiento para la estimación de nuestro valor es el siguiente:
- En todos los casos, estimo que no hay descuento de negociación para llegar al precio que se alquilan realmente. Esto puede variar según mercado y tamaño de la vivienda pero en pisos de 1 dormitorio en el centro de Madrid es normal que no se negocie. Si vosotros estáis estimando en un mercado con poca demanda o inmuebles muy grandes con precio alto, sí podéis estimar un 5%-10% de negociación.
Respecto coeficiente de ajuste, lo uso para igualar cada comparable a las características de la vivienda cuyo precio de alquiler quiero estimar:
- Considero la vivienda 1 la más comparable, con similar superficie y calidades. Estimo un precio de alquiler similar.
- La vivienda 2 está en similar estado, pero es bastante más pequeña. Por ello estimo que el alquiler de nuestra vivienda vale un 5% más.
- La vivienda 3 es más amplia y su estado es un poco mejor. Por ello estimo que la nuestra vale un 5% menos.
- Con la vivienda 4 pasa igual que la vivienda 2, está en similar estado, pero es bastante más pequeña. Por ello estimo que el alquiler de nuestra vivienda vale un 5% más.
Estimación de precio de alquiler
El precio de alquiler que estimo es de 1.200 € al mes, teniendo en cuenta que lo habitual es alquilar con precios múltiplos de 50€.
Como podéis ver a la hora de calcular el precio de alquiler lo hago utilizando el precio mensual de cada comparable, a diferencia de la estimación del valor de una vivienda, cuando utilizo el precio unitario de cada comparable (€/m2) y no su precio total en €.
