Estudio de Mercado Inmobliario

Cómo hacer un buen Análisis de Mercado en el Sector Inmobiliario

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En esta entrada te cuento las claves para hacer un buen análisis de mercado dentro del sector inmobiliario: pasos, qué debe incluir, fuentes de información, etc.

Te lo cuento desde mi experiencia trabajando en el sector de la consultoría inmobiliaria, donde he tenido que hacer innumerables estudios de mercado, Due Diligence comercial, Valoraciones, e informes de todo tipo, analizando el mercado de múltiples tipologías de activos: Hoteles, Promociones Residenciales, Build to Rent, Activos Logísticos, Centros de Datos, Edificios de Oficinas, Centros Comerciales, etc.

La importancia del Análisis de Mercado

Una de las claves para invertir en el sector inmobiliario con éxito de forma consistente es realizar un buen estudio de mercado que proporcione datos sólidos para incorporarlos al análisis de la inversión.

Motores de demanda

Los motores de demanda son factores que influyen en el nivel de demanda por parte de usuarios por un inmueble. Existen motores de demanda a nivel macro (por una clase de inmueble) y motores de demanda a nivel micro (por una ubicación o inmueble específicos).

Según sea el tipo de inmueble uno u otro, los motores de demanda por el uso de ese inmueble tendrán diferentes orígenes.

Cómo estructurar un estudio de mercado

Aunque seguramente estés buscando información relacionada con el sector residencial, intentaré hacer la entrada lo más genérica posible, si bien es cierto que el sector inmobiliario es muy amplio y heterogéneo y el contenido de un estudio de mercado difiere en gran medida según la tipología de activo.

Como explico en mi entrada sobre la economía del mercado inmobiliario, dentro del sector inmobiliario existen tres submercados:

  1. El mercado del usuario: Demanda de ocupación de los inmuebles
  2. El mercado de inversión: Demanda de adquisición (sin ocupación) de los inmuebles, oferta existente para el usuario
  3. El mercado de promoción: Oferta nueva de bienes inmuebles

Por tanto, si queremos realizar un estudio de mercado completo y detallado, debemos analizar los tres submercados. Esto se hace así en los análisis que se realizan para las grandes inversiones inmobiliarias.

Para una inversión pequeña, quizás sea matar bombas a cañonazos. También es mi objetivo que puedas ser crítico y decidir incluir o no ciertas cosas según tus intereses y circunstancias.

Además de los tres submercados, en un estudio de mercado se suele incluir al principio un análisis del entorno macroeconómico, que lógicamente también afecta al sector inmobiliario y la inversión.

Entorno Macroeconómico

El primer apartado de un estudio de mercado completo suele ser un análisis del entorno macro. Esta sección proporciona una visión global, antes de adentrarte en los detalles del mercado inmobiliario, que por supuesto se ve afectado por el contexto macroeconómico.

Esta sección incluiría los principales indicadores macroeconómicos a nivel nacional y, quizás, comparando con nivel europeo/OCDE/eurozona (según sea pertinente) o, por el contrario, bajando un nivel en algunas cuestiones hasta nivel regional si es conveniente.

¿Qué indicadores se incluirían?

Suelen analizarse, entre otros:

  • Contexto económico general
  • Datos de Producto Interior bruto
  • Inflación (IPC u otros indicadores si es pertinente)
  • Contribución al PIB del sector bajo estudio (construcción, turismo, etc.)
  • Tasa de paro
  • Población ocupada
  • PIB per cápita
  • Salarios medios
  • Prima de riesgo del bono del país

De estos datos podemos analizar tanto las cifras actuales como la evolución y las previsiones a futuro.

Estudio de mercado por tipo de inmueble

Este apartado comprende todo lo relativo al mercado del usuario de la tipología de inmueble cuya inversión estamos analizando. También pueden ser inmuebles de uso mixto y en ese caso debemos analizar todas las tipologías relevantes, o puede ser un cambio de uso o promoción, en cuyo caso habría que estudiar la tipología asociada al uso del inmueble terminado y estado inicial (por ejemplo, mercado residencial y mercado de suelo). En el caso de promoción es fundamental estudiar el mayor y mejor uso.

Existen diferencias sustanciales del contenido para analizar el mercado del usuario de una tipología inmobiliaria u otra. Cada clase de inmueble va asociado a un usuario distinto que lo ocupa por razones distintas. Los criterios de oferta y demanda difieren y por tanto debemos usar métricas que se adapten a cada uso.

Los indicadores apropiados en cada caso se suelen llamar KPI o Key Performance Indicators.

El análisis de los KPIs se dividide en los:

  • Factores que afectan a la oferta
  • Factores relacionados con la demanda

Existen algunos que realmente muestran el cruce entre oferta y demanda, por lo que podrían pertenecer a ambas categorías.

Además, existes indicadores que ya incluimos en el entorno macro que ahora enfocamos el análisis a nivel micro (comparando a nivel barrio, distrito, municipio, provincia o región cuando sea pertinente).

Como he comentado anteriormente, se trata de dar una visión global de cada parámetro, analizando la evolución, comparándolo a distintos niveles geográficos y si es posible, estudiar las previsiones a futuro.

En cuanto a los precios, lo deseable es poder darlos lo más disgregados posible. La información de los comparables, lo más minuciosa posible.

Dejo abajo algunos ejemplos de KPIs a incluir en algunas clases de activos inmobiliarios:

KPIs por sector

Factores DemandaFactores Oferta
Promoción residencial en venta
Evolución población
Formación de hogares
Tipos de interés
Tasa de paro, ocupación y actividad
Sueldos, renta media por hogar, etc
Régimen de tenencia (alquiler o propiedad)
Tasa de esfuerzo
Nº transacciones de vivienda (demanda/oferta)
Pirámide población
Ritmo de ventas de promociones similares
Precios de venta total y unitarios segunda mano en oferta
Precios de venta total y unitarios de las transacciones
Tamaño, dormitorios, ticket y precio nuevas promociones
Tamaño del parque de vivienda existente
Análisis comparables específicos entorno competitivo  
Retail high street
Renta disponible de la población
Riqueza de la población
Tráfico peatonal
Tasa de disponibilidad mercado retail
Absorción anual mercado retail
Entorno competitivo: principales calles, tamaño oferta, tipo de inquilinos
Rentas medias: oferta y cierres
Key plan de la calle (gráfico con todos los locales, inquilinos, disponibilidad, tipo actividad, tamaño etc.)
Análisis comparables específicos entorno competitivo
Oficinas
Empleo en sectores de tecnología, finanzas, seguros, bienes inmuebles, consultoría, abogacía…
Absorción anual mercado de oficinas
Tasa de disponibilidad mercado de oficinas
Stock existente (precios de alquiler y superficie total)
Nueva oferta (precios de alquiler, superficie total)
Análisis comparables específicos entorno competitivo  
Hotel y turístico
Análisis eventos MICE
Pernoctaciones
Viajeros
País de origen de los viajeros
Resultados operativos: ADR, Ocupación y RevPAR (oferta-demanda)
Estacionalidad
Número de hoteles, habitaciones y camas
Calidad oferta (estrellas)
Análisis comparables específicos entorno competitivo
Fake-booking entorno competitvo  

En mi web tenéis un gran número de ejemplos de como mostrar la información de mercado. Os dejo abajo un ejemplo que he realizado de forma rápida:

Ejemplo Estudio de mercado

Mercado de inversión

El análisis del mercado de inversión es más homogéneo. Esto es así porque del análisis anterior enfocado al tipo de inmueble debemos ser capaces de estimar unos ingresos.

El objetivo del análisis del mercado de inversión es ayudarnos a dar un valor a los ingresos futuros.

Dentro del mercado de inversión, es deseable:

  • Analizar el volumen de inversión por tipología (este dato lo dan las grandes consultoras)
  • Rentabilidades iniciales (yields) de mercado que exigen los inversores por tipos de inmuebles (también se puede encontrar en la sección de “research” de las webs de grandes consultoras)
  • Precios de venta medios
  • Transacciones comparables
  • Producto similar en venta
  • Tipos de interés

Precios de Venta y alquiler

Parte del estudio de mercado debe ser estimar el precio de venta y de alquiler de mercado del inmueble.

Para ello se debe incluir un análisis de comparables que nos ayude a ello.

He escrito dos entradas en relación a esto que te dejo abajo:

Este análisis puede ser más sencillo o detallado según la necesidad. La información de los comparables puede ir desde una simple tabla a una ficha por cada uno con toda la información. Esto último se suele hacer en promoción inmobiliaria, donde se analiza de forma minuciosa cada comparable del entorno competitivo.

Análisis de costes

Aunque no siempre es parte del estudio de mercado, es muy importante realizar un análisis de los costes de la inversión.

  • Costes operativos u Opex, para descontar a los ingresos y poder estimar el beneficio neto operativo o NOI.
  • Capex, costes de la reforma o de construcción en una inversión de tipo value-add o en una nueva promoción.
  • Costes de adquisición
  • Costes de venta
  • Costes de comercialización en alquiler
  • Etc.

SWOT / DAFO

Aunque muchas veces parece una tontería, considero que añadir un DAFO al análisis es de gran valor, pues ayuda a sintetizar toda la información recogida y ordenar las ideas.

Si el estudio de mercado lo estás haciendo para otra persona, contribuirá a una más fácil comprensión de las conclusiones del estudio de mercado.

Fuentes de información

Muchas veces no sabréis dónde obtener la información necesaria. Abajo cito la mayoría de empresas e instituciones donde podéis obtener información para el estudio de mercado:

  • Para estadísticas oficiales, como el IPC, el PIB o paro, la mejor fuente de información es el INE. Algunas estadísticas también se pueden encontrar en la AEAT y la Seguridad Social. Para estadísticas de vivienda y turismo, el INE es de gran ayuda también.
  • El Ministerio de Fomento para vivienda.
  • Para precios de hoteles, Booking. Si es un apartamento turístico, AirBNB también u otras webs similares.
  • Idealista para estadísticas de precios de venta y alquiler. También para comparables específicos.
  • Para previsiones y contexto económico: Entidades financieras, Funcas, Banco de España. También instituciones como el gobierno o la comisión europea.
  • Para datos de mercado de Commercial Real Estate, las principales consultoras inmobiliarias: Colliers, CBRE, Savills o JLL.
  • Información sobre promociones: “Mystery calls” o llamadas a las promotoras para obtener información. También sirve para otros tipos de activos; por ejemplo, para obtener información de residencias de ancianos/estudiantes.
  • Informes específicos de Big-4.
  • Informes de grandes tasadoras (Tinsa, Sociedad de Tasación…).
  • Estadísticas a nivel países: Eurostat, ONU, OMT, BCE, FMI, Banco Mundial, OECD…
  • Estadísticas regionales en página web de la comunidad.
  • Estadísticas municipales en web del ayuntamiento.
  • Para tamaño y configuración de inmuebles: Catastro.
  • Especialmente para retail, muchas veces la mejor información es patearte la/s calle/s, estimar tráfico peatonal y ver disponibilidades

¿Tienes dudas? Puedes contactar conmigo aquí.

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