Cómo analizar la compra de Nuda Propiedad

Guía de inversión en nuda propiedad

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Si te interesa invertir en un piso (o casa) en nuda propiedad, ya sea para poder permitirte una buena vivienda a un precio asequible, aunque tengas que esperar un tiempo para disfrutarla, o bien, como simple inversión, en esta entrada te cuento cómo analizar la inversión en este tipo de inmuebles.

La nuda propiedad se presenta hoy día como una solución a dos problemas:

  • Por un lado, la vivienda en las grandes capitales es inaccesible para gran parte de la población, mientras que los sueldos medios están estancados, el precio de la vivienda en las zonas metropolitanas que concentran la actividad económica no para de subir.
  • Por otro lado, existe mucha gente en edad de jubilación con pocos ingresos (quizás sólo una pensión baja) pero con una vivienda en propiedad.

Introducción

La compra de nuda propiedad es un tipo de inversión a largo plazo.

Para entrar en este tipo de inversiones hay que comprender las reglas básicas de valor del dinero en el tiempo y analizar el retorno que da la inversión con medidas que tengan en cuenta el tiempo que pasa desde que compras hasta que consigues el retorno (el fallecimiento del usufructuario/a).

Aunque daré algún ejemplo y explicación sencilla, pásate por esta entrada si necesitas una explicación clara y sencilla, pero en detalle sobre la TIR (tasa Interna de Retorno) de una inversión.

Existen otro tipo de inversiones en las que te puede valer otras métricas más simples como el beneficio sobre la cantidad invertida (por ejemplo en House Flipping es muy útil porque es una inversión a corto plazo) o la rentabilidad inicial o yield (dividir el ingreso neto entre la cantidad invertida), como en inversión en pisos para alquilar, sobre todo si están vacíos o a nivel mercado.

La compra de nuda propiedad es una inversión y hay que analizarla como tal

Cuando vamos a comprar una casa para vivir solemos incluir en el “mix” para la toma de la decisión temas que no tienen que ver con el análisis económico sino más por el sentimiento. En cierto modo al ser la casa donde vamos a vivir tiene sentido que sea “la que queremos” y no a lo mejor la opción más competitiva en relación calidad precio dentro de la zona y características que buscamos.

No podemos hacer lo mismo con la nuda propiedad, pues es una vivienda que pagamos hoy pero recibimos y disfrutamos en un futuro probablemente lejano. El capital del que disponemos es limitado, y no podemos adquirir la nuda propiedad sin realizar un análisis que refleje la rentabilidad de la inversión.

Digamos que tiene que tener sentido económico comprar el piso de nuda propiedad en vez de, por ejemplo, comprar otro piso y alquilarlo o invertirlo en bolsa.

Si con estas opciones ves que, seguramente, puedas comprarte un piso similar antes de cuando esperes recibir el otro (con el dinero de la venta del piso que compraste para alquilar más el ahorro del alquiler o con los rendimientos por plusvalías y dividendos de la bolsa), no tendría sentido comprar el piso de nuda propiedad.

Las matemáticas de la inversión en nuda propiedad

La Tasa Interna de Retorno o TIR es muy útil para comparar dos inversiones distintas de cualquier tipo.

En inversión inmobiliaria es muy usual hablar de la rentabilidad que da una inversión de esta forma: “He invertido en un piso en un piso para alquilar de me da un 6% de rentabilidad.”

En realidad, lo que estamos haciendo es dividir ingresos (netos si lo hacemos bien) entre la inversión (incluidos gastos de compra si lo hacemos bien).

Lo de arriba es la “yield” (lo siento, usamos mucho anglicismo en consultoría inmobiliaria) o rentabilidad inicial. La yield inicial no representa el retorno total de una inversión. Es sólo la relación entre ingresos iniciales e inversión necesaria. No tiene en cuenta, por ejemplo, algo tan normal como la indexación de rentas a IPC, algo usual en el mercado inmobiliario (aunque justo ahora el gobierno en vivienda ha puesto un límite del 2%).

También se suele decir, aunque suele ser más en el contexto de inversiones a más corto plazo como House Flipping o similar:

“He sacado una rentabilidad del 15%” con la venta del piso.”

Lo de arriba sería el beneficio sobre la inversión realizada o ROI (Return On Investment). En el caso de nuda propiedad no tiene sentido decir espero vender la casa un 50% más cara de lo que me ha costado, porque eso puede pasar dentro de 20 años…

La TIR sin embargo, mide el retorno medio anual que puedes conseguir con cualquier inversión (incluso en otras cosas como placas solares o empresas) para poder comparar peras con peras. Como comento en esta entrada, no es perfecta, pero para el caso de nuda propiedad es la métrica que mejor se adapta.

Modelo de flujos de caja

Si, necesitáis Excel para esto, aunque la operación para el análisis de nuda propiedad es bastante sencillo. Es simplemente estimar los ingresos y gastos que obtendremos de la inversión en el futuro.

Es necesario hacer un modelo de flujos de caja donde se vean ingresos y gastos en el tiempo.

En el siguiente punto entramos en cómo estimar las hipótesis para el análisis. Pero os dejo un ejemplo de modelo sencillo de la compra de un piso de nuda propiedad por 120.000€ valorada actualmente en 350.000, en el que hemos acordado pagar nosotros sólo el IBI y la usufructuaria, mujer de 68 años, el resto de gastos:

Ejemplo análisis flujo de caja nuda propiedad

La TIR de esta inversión es 6,0%. Para calcular la TIR hay una fórmula en Excel que se llama “TIR.NO.PER” que os sirve para este tipo de análisis con flujos periódicos. Si tenéis alguna duda, no dudéis en contactar conmigo aquí o comentar abajo.

Estimación de Hipótesis de partida

Un análisis de inversión mediante un modelo de flujos de caja sólo es útil si las hipótesis que se utilizan son razonables. Tendremos que esforzarnos por obtener datos fiables basados en información de mercado, estadísticas históricas y actuales realizadas por organismos a los que otorgamos una cierta fiabilidad y posteriormente tendremos que extrapolar a futuro dichos datos.

No debemos ser ni muy optimistas ni muy conservadores, aunque si hay que pecar de algo, siempre es mejor pecar de esto último. Sin embargo, si somos cenizos en todas las hipótesis no vamos a realizar ninguna inversión porque todas van a tener una pinta muy mala.

Edad de fallecimiento del usufructuario/a

Metodología

Como veréis, este dato es algo incierto, pero tenemos que realizar una estimación lo más objetiva posible.

Para evitar que por cometer un error aquí se vaya al traste todo el análisis, realizaremos un análisis de sensibilidad. Obteniendo la rentabilidad en distintos escenarios. O sea, estimamos una hipótesis con un escenario base, y a partir de ahí vemos qué pasaría si la edad de fallecimiento es antes o después. Podemos analizar cuantos años queramos, pero es bueno centrar el tiro, si no éste análisis será demasiado vago y llevado al límite significaría que a lo mejor el retorno (la TIR) te sale desde 1% a 20% si fallece 20 años antes o 20 después. Claro, lógicamente.

Dicho esto, ¿Dónde encontramos las mejores estadísticas sobre la edad a la que vamos a morir? Pues en el INE, en las tablas de mortalidad, que también informan de la esperanza de vida. Enlace.

Las estadísticas a veces son un poco confusas. Si el usufructuario es un hombre que nació en 1962 y tiene 60 años NO debemos buscar la esperanza de vida que tendría alguien al nacer en 1962. Esta sería bajísima (en torno a 70 años). Como ya ha llegado a los 60 sin morir, se ha librado de muchos años en los que la estadística recoge que podría haber muerto. Tampoco la esperanza de vida que alguien tiene al nacer hoy.

Lo que debemos buscar es la esperanza de vida en el año más reciente que recoja el INE para la edad y sexo que tiene el usufructuario/a, en este ejemplo hombre con 60 años.

Resultados

Haciendo un gráfico con los últimos datos del INE a partir de 60 años queda así:

Esperanza de vida por edad en España

Pongo los datos a partir de 60 años para que se vea en la pantalla mejor, además entiendo que no va a haber mucha gente por debajo de esta edad que quiera vender su casa para quedarse como usufructuario, pero bueno que los datos de todas las edades están en el enlace de arriba. 

Esto significa que una mujer de 70 años tiene una esperanza de vida de 18 años, un hombre de la misma edad 14,6 años. Una mujer de 80 años tiene una esperanza de vida de 10,1 y un hombre 8,2 años. Como veis la edad de fallecimiento aumenta conforme la persona es mayor, por lo mismo de antes, estadísticamente podía haber muerto durante los años de diferencia de una edad a otra.

Aunque este análisis puede ser suficiente, en realidad podríamos hilar más fino con los daos de esperanza de vida por provincia. El INE no los proporciona por edad sino por rango de edad, pero se puede estimar interpolando dentro del rango.

Por ejemplo, nos dice que en Alicante, un hombre con ENTRE 60 y 64 años tiene una esperanza de vida de 22,8 años. De 55 a 59 27,0 años, de 65 a 69 18,8 años. Interpolando los años que están en medio obtendríamos que con 61 años un hombre en Alicante tiene una esperanza de vida de 23,6 años, que está por encima de la media nacional de 21,5 años en dicha edad.

Este segundo análisis tiene cierta relevancia por las diferencias que existen en esperanza de vida en el país, por lo que veo sobre todo de norte a sur.

Para que lo veáis os dejo el mapa provincial de esperanza de vida con 0 años (al nacer):

Esperanza de vida por provincias en España

Me llama la atención los saltos bruscos en algunas provincias colindantes…

Precio actual de la nuda propiedad de la vivienda

Pasando a un tema más agradable…

El precio de la vivienda de nuda propiedad lo marcará el precio de venta y las posteriores negociaciones entre partes.

Yo, mis pisitos, que no son de nuda propiedad, los he negociado entre un 5% y un 10%. El mercado de nuda propiedad es bastante ilíquido, con pocos compradores y, a veces, precios de venta altos que no compensarían la inversión. Por ello si está muy lejos de lo que puedes pagar para obtener un TIR razonable, pasa del inmueble, y si está cerca y te interesa, haz una oferta.

En el modelo, en la celda de adquisición hay que incluir la inversión entera, tanto el precio de la vivienda como los gastos de compra, IPT (según comunidad 6% a 11%), agencia, notaría, registro y tasación.

Valor de mercado de la propiedad entera de la vivienda en el estado actual

Al hacer el ejercicio de estimar el valor de mercado estamos realizando una suerte de valoración inmobiliaria, estamos estimando el valor del inmueble. ¿Cómo hacemos esta valoración? La valoración de inmuebles residenciales se realiza mediante el método de comparación.

Método de comparación para valorar el inmueble

El método de comparación se basa en el Principio de Sustitución: un comprador racional no pagará más por un inmueble de lo que le costaría adquirir uno similar. Entonces, los precios que se pagan por inmuebles similares o comparables deben indicar el valor de mercado de un inmueble.

Esto presenta algunos problemas:

  1. La información sobre los precios de transacción de inmuebles no es pública. Existen recursos de pago del Colegio de Registradores, que algunas empresas tienen. Pero para el común de los mortales no está disponible dicha información.
  2. Sería MUY raro encontrar inmuebles idénticos al que vamos a valorar. Nos tenemos que centrar en inmuebles lo más parecidos posibles, y es posible que no haya muchos. Si es nuestro es un primero y encontramos pisos superiores, seguramente el valor de nuestro inmueble sea inferior. Y al revés: si el nuestro está en un bloque con ascensor o es exterior y sólo encontramos pisos interiores o sin ascensor, entonces, el valor de nuestro inmueble reformado será superior a estos “comparables”.

Para solventar estos problemas podemos usar coeficientes de ajuste. Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el valor de un inmueble comparable para equipararlo a las características y cualidades de nuestro activo.

OJO, lo ideal sería no tener que usarlos porque sean inmuebles totalmente iguales al nuestro, ya que el ajuste entraña un cierto grado de subjetividad, pero en la práctica tendremos que usarlos ya que habrá características que los hagan mejores o peores.

Al final de la entrada doy dos ejemplos donde se ve claro cómo hacer la valoración.

Valor de la vivienda en el futuro cuando fallece el usufructuario

Para poder estimar cómo va a evolucionar el valor de la vivienda, la mejor herramienta que tenemos es estudiar el pasado. Por supuesto, son estimaciones y nos podremos equivocar, pero esto nos va a dar cierto confort a la hora de hacer hipótesis.

La tendencia a largo plazo es importante. El siguiente gráfico muestra la variación del precio medio de la vivienda en España desde 1995 (la serie de esta estadística del Ministerio de Fomento empieza este año) y también muestra la inflación media anual que hemos tenido desde la misma fecha.

Desde 1995, el crecimiento medio anual del precio medio de la vivienda a nivel nacional ha sido de 3,6%, mientras que la inflación media anual ha sido de 2,3%.

Crecimiento Inflación vs precio medio vivienda en España

Para analizar mejor la tendencia de precios debemos centrar el tiro. Si la vivienda está en Soria, tendríamos que coger los datos de Soria, no los de la media de España, ya que las diferentes provincias han tenido una evolución muy diferente.

En el mapa de abajo muestro el crecimiento medio anual (CAGR) de cada provincia desde 1995. Como podéis ver, las provincias del centro de España han tenido una tasa de crecimiento anual en línea o por debajo de la inflación (excepto Madrid), mientras que las costeras suelen tener tasa de crecimiento anual histórico más alto.

Incremento anual de precios de vivienda en España desde 1995

Una vez que tenemos los datos históricos, podemos ser más o menos conservadores a la hora de extrapolar.

  • En las provincias con mayor crecimiento histórico, yo en principio no estimaría crecimientos a futuro en línea con el pasado, me iría más bien a la inflación media anual a largo plazo.
  • En las provincias con crecimientos históricos por debajo de la inflación desde luego no iría a inflación, sino al crecimiento histórico o incluso, si ha empeorado en los últimos 10-15 años, la media de este último periodo.

Ingresos y gastos desde la compra hasta el fallecimiento

En este apartado existe todo un rango de escenarios posibles, pero normalmente el anuncio, o bien al hablar con la parte vendedora, te informan de la intención del vendedor.

  • Existen casos en los que el vendedor paga todos los gastos, incluido IBI, comunidad y suministros.
  • Otras veces es el comprador el que asume alguno de los gastos, normalmente IBI o comunidad, o parte de éstos.
  • Existe una tercera posibilidad y es que el usufructuario aporte una renta mensual (a cambio de vender algo más caro).

Lógicamente, si el vendedor asume todos los gastos, podrá vender a un precio más alto que si es el comprador quien los asume, o asume parte.

En el modelo de flujos de caja habrá una o más columna (o fila si lo hacemos en horizontal) para gastos recurrentes.

Lo más razonable es que los gastos se incrementen en línea con la inflación estimada.

Cómo estimar la inflación

Existen diversos organismos que proporcionan previsiones de inflación a corto y medio plazo. Los más reconocidos son:

Para el resto de años, recomiendo usar la media histórica desde que nos unimos al euro, en torno a 2,1%.

Aunque estamos experimentando un periodo con la inflación excepcionalmente alta, con la peseta, debido a que los políticos españoles podían ordenar al Banco de España imprimir billetes, la inflación era consistentemente mucho más alta.

Tasa Interna de Retorno objetivo para la inversión en nuda propiedad

El retorno que se exige para cada inversión varía de un tipo de inversión a otra y un inversor a otro.

En esta entrada comento el rango medio de retorno en términos de TIR que exigen los grandes inversores en inmobiliario.

Este tipo de inversión no tiene riesgo de gestión ni de comercialización (si nos quedamos la vivienda para vivir), pero sí tenemos la incertidumbre de no saber en cuántos años obtendremos la plena propiedad del inmueble.

Entraría aún así, a mi modo de ver, en el tipo de inversión CORE. A la hora de analizar la compra de un piso en nuda propiedad, tendría un objetivo mínimo de un 6% de TIR (antes de financiación), y según la situación, características del inmueble y edad de usufructuario/a podríamos añadir puntos porcentuales adicionales.

La vivienda de nuda propiedad está más barata cuanto mayor salga la TIR en el análisis.

Ejemplo: análisis de compra de piso en nuda propiedad

Imaginemos que estoy interesado en comprar esta nuda propiedad en Madrid por la zona de Ríos Rosas:

Ejemplo inversión en nuda propiedad

Pongamos que el propietario es un hombre de 86 años.

Hipótesis para modelo de flujo de caja

Edad de fallecimiento:

La esperanza de vida media para hombres de 86 años en España es de 5.3 años.

En la provincia de Madrid, la esperanza de vida del grupo de 85 a 89 años es de 5,3 años. Para 86 años interpolamos a 5,8 años, podemos redondear a 6 para ser más conservadores.

Esperanza de vida estimada: 6 años

Inversión necesaria:

Estimando un 10% de negociación el piso se quedaría en 418.500€, y si a ese precio de compra le sumamos un 7% de gastos (6% ITP + 1% otros gastos, ya que la agencia la paga el vendedor), nos iríamos a 448.000€ de inversión.

Inversión necesaria: 460.000€.

Estimación de valor de mercado (Plena propiedad)

Ahora necesito estimar por el valor de la plena propiedad del piso. Para ello busco inmuebles similares (como veis esta vivienda está a reformar) en el barrio en localizaciones similares.

Logro encontrar estos cuatro pisos que considero los más comparables al mío:

comparable valorar nuda propiedad 1
comparable valorar nuda propiedad 2
comparable valorar nuda propiedad 3
comparable valorar nuda propiedad 4
  • Vemos que intento que sean pisos de tamaño similar y que no haya diferencia grande en número de dormitorios.
  • Como el piso que estamos analizando es un primero exterior, me centro en plantas primeras o segundas y exteriores (si puedo).
  • También podéis ver que he buscado comparables con ascensor en todos los casos, ya que esta característica es muy diferencial y para usar pisos sin ascensor tendría que usar coeficientes de ajuste altos con el riesgo de inexactitud que conlleva esto.
  • Podemos usar más comparables si existen más, lo mejor es que los que uses sean lo más similar posible aunque sean pocos (al menos 3 o 4 sí usaría).

Ya tenemos seleccionados los comparables, ahora debemos hacer una tabla similar a esta en Excel:

Tabla de Comparables
tabla de comparables valorar nuda propiedad

El razonamiento para la estimación de nuestro valor es el siguiente:

  1. Estimo un descuento de negociación para llegar al precio que se transaccionan del 10%. Es verdad que este descuento puede ser menor o incluso algo mayor, pero suelo utilizar 10% como porcentaje relativamente conservador. Si veis alguna que dice que no se negocia o que está muy barata podéis reducirlo.
  2. La vivienda 1 es algo peor ya que entre otras es interior. Además, es más grande y eso afecta al €/m2, que es menor en las viviendas más grandes. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% más.
  3. La vivienda 2 también la considero algo peor. Se usa como oficina y tiene una planta muy alargada, con gran parte al interior.Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% más.
  4. Las viviendas 3 y 4 son algo mejores porque, aunque pueden necesitar alguna mejora están en mejor estado. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% menos.

Vemos que el €/m2 ajustado a las características de nuestra vivienda estaría estimado entre 3.960 €/m2, como mínimo y 4.197 €/m2, como máximo.

Dentro de este rango la estimación concreta depende de lo conservadores que queramos ser. Podemos seguir viendo el mercado, por ejemplo para ver cuánto cuestan pisos similares pero reformados para ver cómo competiría el nuestro contra uno en buen estado.

A priori, podemos estimar la media si tenemos suficientes testigos y el precio resultante es relativamente homogéneo (si no, estamos haciendo algo mal).

Por tanto, estimo que la vivienda (en plena propiedad) tiene un valor de 4.071 €/m2 que aplicado a los 135 m2 dan 549.527€.

Como no vamos a vender por euros sueltos, podemos redondear a 550.000€.

Gastos desde la compra hasta que obtenemos la plena propiedad

Imaginemos que hemos hablado con la agencia que vende la nuda propiedad y que nos dicen que el usufructuario se haría cargo de todos los costes salvo el IBI, que son 300€ al año.

Consideramos como gastos 300€ al año, creciendo con inflación estimada hasta fallecimiento del usufructuario.

Inflación estimada

El año 1 estimo que los gastos crecen un 4,8% debido a la alta inflación (previsiones de Funcas). El resto de años, 2,1% anual.

Los precios estimo que crecen 2,1% todos los años.

TIR objetivo

Debido a la localización prime del piso y que la esperanza de vida del usufructuario es baja, me ciño a una TIR de 6.00% anual.

Modelo de flujos de caja

Es un modelo muy sencillo:

Análisis flujo de caja inversión nuda propiedad

Recordemos que el mismo Excel tiene una función TIR.NO.PER que nos da el retorno de la inversión. En este caso nos sale un 5,6% de TIR (de forma simplificada es la rentabilidad media anual a lo largo de la inversión). Necesitaremos estimar las fechas para usar esta función.

Si necesitáis ayuda con esto no dudéis en comentar abajo o mandarme un mensaje.

Como veis pasan 6 años desde la compra a la “venta” (en realidad en cuando obtenemos el piso), ya que la venta se produce el 1 de enero del año 7.

Análisis de sensibilidad del precio de compra en función de la TIR objetivo

Vaya, nuestro primer análisis y la rentabilidad resultante está por debajo de nuestro criterio de inversión (recordemos, en este caso 6%). Vamos, que está algo cara.

No pasa nada, vamos a ver cuánto podemos ofrecer para que la rentabilidad, medida en TIR, sea 6% con una tabla de sensibilidad:

TIR5,6%6,0%6,5%
Inversión (Con gastos)447,795437,402425,186
Precio del piso418,500408,787397,370
Negociación sobre precio ofertado10%12%15%

Vale, esto significa que para alcanzar un 6% de TIR tendremos que ofertar 409.000€, que supone con gastos una inversión de 437.000€.

Esto supone un descuento sobre el precio ofertado del 12%.

El modelo de flujos de caja quedaría así entonces:

Análisis flujo de caja inversión nuda propiedad 2

Análisis de sensibilidad de la TIR en función del año de fallecimiento

Tomando como base la oferta de 409.000€ con inversión de 437.000€, obtendríamos las siguientes TIR si fallece un año antes o un año después:

Vemos que si el usufructuario falleciese un año antes de lo planteado, obtendríamos un 6.8% de TIR, y un año después, 5.4% de TIR.

Esperanza de vida5 Años6 Años7 Años
TIR Resultante6,8%6,0%5,4%

A tener en cuenta

Si el piso está actualmente reformado, pero cuando lo recibáis seguramente esté a reformar, lo mejor es estimar el valor actual como si estuviese a reformar y extrapolar ese valor para ver cuánto valdría “a reformar” en el futuro cuando lo recibáis.

Esta entrada puede ser un poco más compleja de entender por el uso de la TIR, pero en este tipo de inversiones es necesario utilizarla. De nuevo, ¡si tenéis dudas no dudéis en comentar o mandarme un mensaje!

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