En esta entrada hablo de cómo históricamente en España el precio de la vivienda ha subido en comparación con la inflación en España y a nivel provincial para analizar si la propiedad de vivienda protege de la inflación .
Si te interesa saber cómo te protege la inversión inmobiliaria en general contra la inflación mira esta entrada.
El contexto ha cambiado: la inflación se come el valor del dinero que tienes en el banco
Hemos vivido un periodo de más de 10 años en España con una inflación media que se situaba alrededor del 1%, una anomalía para la inflación media que el país ha sufrido a largo plazo.
Esto cambió a mediados de 2021, cuando desde abril empezó paulatinamente a aumentar a un 2.2% interanual, siguió subiendo a un 3.3% en agosto, 5.4% en octubre y 6.5% en diciembre de 2021. A medianos de 2022 se llegó a cifras de doble dígito, no vistas desde principios de los ochenta (Tabla en el INE).
Si tener todos los ahorros en el banco con inflación baja es una mala idea, simplemente por la pérdida de la rentabilidad potencial de invertirlo, ahora además hay que sumar que la inflación va comiéndose el valor de tu dinero.
Entonces, ¿qué alternativas tenemos?
El mundo de la inversión consta de múltiples productos que compiten entre si para resultar atractivos a potenciales inversores, principalmente:
- Bienes inmuebles
- Depósitos
- Bonos
- Acciones
- Materias primas
- Divisas
- Los últimos en llegar, criptoactivos, crowdfunding etc.
En España, históricamente, las familias han depositado la mayoría de sus ahorros en ladrillo, más específicamente en la vivienda en la que residen y, las que cuentan con patrimonio adicional, principalmente lo invierten en una segunda vivienda para usar en vacaciones.
De hecho, de acuerdo con este estudio de CaixaBank, un 14.3% de los hogares españoles son dueños de una segunda residencia para uso personal, el doble que en Francia (6.4%) o Italia (7.5%).
¿Históricamente, ha subido más el precio de la vivienda que la inflación en España?
El siguiente gráfico muestra la variación del precio medio de la vivienda en España desde 1995 (la serie de esta estadística del Ministerio de Fomento empieza este año) y también muestra el dinero que tendríamos que tener en 2022 para tener el mismo poder adquisitivo que 100.000€ de 1995.
Vamos, que 182.871€ de ahora equivalen a 100.000€ en 1995. O sea, hemos tenido una inflación media anual de 2.26% (crecimiento anual compuesto o CAGR).
Como podemos ver en el gráfico, de media, en España, si hubiésemos invertido 100.000€ en vivienda (su equivalente en pesetas) en 1995, ahora mismo tendríamos una vivienda valorada en 258.497€. O sea, ha experimentado de media una revalorización media anual del 3.6% (CAGR).
Bueno, entonces, ya está, ¿no? Aunque aún está, de media, un 17% por debajo de precios del boom en 2008, la vivienda históricamente se ha revalorizado bastante por encima de la inflación.
Pues bueno, habría que matizar esto, pues aunque es verdad que el valor medio de la vivienda a largo plazo ha subido más que la inflación, sin embargo, tenemos que considerar también los gastos que conlleva una vivienda.
¿Protege la vivienda de la inflación incluyendo los gastos que supone?
Para ver el retorno de una inversión no sólo hay que tener en cuenta los ingresos (o en este caso plusvalías) sino también los gastos.
La tenencia de bienes inmuebles conlleva una serie de gastos que sumados suponen un buen pico. Estimaré los gastos actuales de la vivienda de arriba de 258.000€:
- IBI: 350 € anuales
- Seguro de hogar: 250€ anuales
- Gastos de comunidad: 125€/mes o 1.500€ al año
- Mantenimiento y reparaciones: 500 € al año
- Reformas: Para mantener el valor en línea con la media y que no se deprecie y se compre a derribo como piso viejuno, además de mantenerlo y repararlo necesitaremos actualizarlo de vez en cuando. Pongamos que nos hemos gastado poquito, 15.000€ en reformar un poco baños y cocina en los 28 años.
Para hacerlo bien tenemos que ligar a la inflación los gastos hacia atrás. Así pues, el IBI en 2021 sería 329€ hasta llegar a 1995 cuando sería 191€ anuales e igual para todos los gastos.
Bajo esta hipótesis la suma de los gastos a lo largo de los 28 años es de 72.353€.
O sea que por un lado la vivienda vale 158.497€ más pero por otro hemos gastado en ella 72.000€ aproximadamente.
Restando los gastos vemos que el beneficio sería de alrededor de 86.000€, consiguiendo un 2.33% de retorno anual (CAGR), prácticamente igual que la inflación.
Entonces, incluso quitándole los gastos, la vivienda, de media, ha protegido de la inflación a los propietarios durante los últimos 28 años (desde que tengo registros de precios).
¿Ha protegido la vivienda de la inflación en todas las provincias?
En el mapa de abajo podemos ver el crecimiento medio anual del precio medio de la vivienda en cada provincia en España desde 1995.
Nota: Esta vez hilamos más fino, pero de nuevo, son medias provinciales, dentro de cada provincia habrá municipios con mayor o menor crecimiento, dentro de cada municipio barrios con mayor o menor crecimiento etc.
Las conclusiones que se pueden sacar son:
- En las provincias con crecimientos del precio de vivienda anual por debajo del 2.2%, el precio de la vivienda, de media, ha crecido menos que la inflación incluso sin considerar gastos. O sea, en términos reales su valor ha decrecido.
- En las provincias que están por debajo del 3.0% seguramente no hemos logrado que el valor de la vivienda se mantenga y que el crecimiento compense los costes anuales de la vivienda.
- En aquellas entre 3.0% y 3.6% depende de los gastos del inmueble. Habrá casos en los que se haya se haya incrementado por encima de inflación incluso incluyendo gastos y otros que no.
Como vemos, la mayoría de las provincias con mayores crecimientos anuales (las verdes) son costeras.
Entonces, ¿la vivienda sólo tiene un retorno en torno a la inflación a largo plazo?
Como comento en la entrada: ¿Es una casa en la playa una buena inversión?, una gran parte del retorno que podemos obtener invirtiendo en bienes inmuebles, incluyendo vivienda, viene de la rentabilidad que se consigue por alquilarlos.
La simple posesión de vivienda te puede proteger incrementando su valor en línea con la inflación, pero los gastos que generan, si no son alquilados, muchas veces son mayores que la revalorización que consigues.
O sea, pueden ser buenas inversiones si se rentabilizan en alquiler. Su rentabilidad puede incluso superar a la de la bolsa si se utiliza el apalancamiento (deuda). ¿Qué por qué? Lo explico en detalle en esta entrada.
En esta entrada me centro en si la vivienda te protege de la inflación pero a la hora de comprar una vivienda tenemos que considerar más aspectos, si estamos pensando en comprar o seguir alquilando. He escrito esta entrada hablando sobre esto.
