¿Qué es hacer “House Hacking”?
El término House Hacking, muy popular en el mundo anglosajón para la gente que busca la libertad financiera, hace referencia a la práctica de comprar una vivienda que esté subdivida en dos o más unidades, con el objetivo de vivir en una parte y alquilar la/s otra/s. También puedes comprar una casa o piso que tenga varias habitaciones y alquilar las que no uses.
El objetivo del House Hacking es que las rentas de alquiler (también puedes alquilar la habitación o apartamento adicional en AirBNB) pueden pagar todos los gastos relacionados con la casa e incluso, a veces, dar beneficios adicionales.
El House Hacking en España es un fenómeno aún incipiente pero que está empezando a atraer a gente, principalmente por el auge del movimiento FIRE.
Tipos de inmuebles con los que hacer House Hacking
El concepto de House hacking se ha hecho famoso entre la comunidad FIRE en Estados Unidos, donde normalmente se buscan unidades que allí llaman “dúplex” o “tripex”.
En realidad son inmuebles que se componen de dos o tres (o más) unidades, que normalmente están anexas, como casitas adosadas que son el mismo inmueble.
Algo como el inmueble de la derecha. De hecho, este “Fourplex” fue usado por su propietario, Coach Carlson, como House Hacking. Podéis mirar más sobre esto en su blog (está en inglés).
Ya veis que en Estados unidos los Dúplex no son pisos en dos alturas, ni los tríplex en tres, sino inmuebles compuestos de varias viviendas completas.
En España, este tipo de propiedades no es tan común, pero existen al menos cuatro alternativas:
1 – Chalet unifamiliar con casita o zona de invitados independiente
Esta opción es viable incluso para parejas jóvenes e incluso familias, puesto que no pierdes tanta privacidad como en otras alternativas, por ejemplo, compartir habitaciones en un piso.
Desde luego también puede ser bastante más cara… pero no tiene que ser un chalet de lujo (de hecho, debe NO serlo) sino una casita con terreno y un apartamento en el jardín, sótano o en la planta alta con acceso independiente.
O una casa de varias plantas que está dividida en varias viviendas, una por planta, aunque es una finca registralmente.
Puedes vivir tanto en la unidad principal como en la secundaria, y alquilar la que no uses.
2 – Piso grande en el que se ha hecho una división física en dos apartamentos
Otra opción cómoda para compartir. Este tipo de pisos no es raro encontrarlo en grandes ciudades. Normalmente los propietarios no necesitaban un espacio y decidieron hacer obras para alquilarlo o que viviesen sus hijos.
Suelen costar menos que dos pisos separados de similar tamaño pues la demanda de gente que quiere un piso grande de este precio para vivir se reduce. El vendedor necesita o gente que quiera hacer House Hacking o ponerlo muy barato y que merezca la pena invertir en la reforma para volver a juntar todo el espacio.
3 – Piso con más de una habitación
Es la opción que más fácil de ejecutar. Si eres joven, no tienes ataduras, te gusta compartir piso y la compañía, esta puede ser muy buena opción para rentabilizar tus ahorros.
Por otro lado, puede ser la más incómoda si eres muy independiente y te gusta la privacidad.
4 – AirBNB
Puedes ser creativo y alquilar por AirBNB cualquiera de las opciones anteriores, siempre que esté permitido en tu ciudad, ya que hay veces que restringen este tipo de alquiler vacacional.
Lo bueno que tiene la opción de hacer house hacking con AirBNB es que tienes menos ataduras, ya que los viajeros sólo estarán de forma temporal y cuando tú mismo elijas en tu vivienda.
¿Es rentable hacer House Hacking en España?
La vivienda suele ser uno de los mayores gastos que tenemos. Haciendo House Hacking eliminamos este gasto e incluso conseguimos ingresos adicionales, permitiéndonos conseguir tasas de ahorro mucho más altas. En España el House Hacking puede ser igual de rentable que en Estados Unidos, donde es una práctica bastante más habitual.
Desde luego no te están dando dinero gratis. Comprarte una vivienda más pequeña para ti sólo es seguramente más barato (aunque no la mitad). Además, estás dejando de lado la comodidad y conveniencia de vivir sólo con el objetivo de poder obtener tasas de ahorro mucho más altas. Por lo tanto también pagas en menor bienestar a corto / medio plazo.
Ventajas de hacer House Hacking
1- Apalancamienco con muy buenas condiciones y menor coste de oportunidad
Las condiciones de las hipotecas son mucho mejores para vivienda habitual, y en este caso se considera como tal. Que te financien hasta e 95% del valor, sólo posible en vivienda habitual, reduce significativamente el coste de oportunidad (simplificando, esto es simplemente la rentabilidad que dejas de ganar por invertir en este activo en vez de otro).
Además, en vivienda habitual hay algunos bancos que financian un 80% a 40 años, con lo cual la cuota se reduce significativamente.
Os dejo ejemplos de este tipo de hipotecas para primera vivienda que financian el 95% de MyInvestor y Santander.
Estas hipotecas de Bankinter e ING financian a 40 años.
Tienes muchas opciones para maximizar la rentabilidad, reducir el coste de oportunidad con una hipoteca más grande que cubra casi todo el coste del inmueble o aumentar el flujo de caja libre que obtienes mes a mes reduciendo las cuotas a aumentar el periodo a 40 años. Esto son sólo los ejemplos más extremos y existen miles de variaciones en medio.
2 – Vives gratis (o prácticamente gratis)
Teniendo en cuenta todos los gastos de la vivienda es difícil conseguir que el inmueble te de beneficios mes a mes, pero sí que te pueden pagar la hipoteca y que te sobre para más cosas que de todas formas tendrías que pagar si te compras una vivienda, desde luego.
Ah y te ahorras el alquiler, por supuesto.
3- Gran potencial de rentabilidad de la inversión
Para analizar la rentabilidad que consigues, debes incorporar lo que te vas a ahorrar de tu propio alquiler y sumar los ingresos netos que obtendrás de la/s unidad/es adicional/es que alquiles.
Conseguir un “cash flow” positivo mes a mes sin considerar lo que te ahorras de alquiler es muy difícil en la mayoría de casos, sólo lo veo viable si la hipoteca es muy larga y las cuotas se reducen significativamente. Aun así se obtienen resultados muy atractivos cuando tienes en cuenta lo que te ahorras de alquiler.
4 – Buen comienzo para inversores principiantes
Al ser un híbrido entre residencia e inversión, puedes aprender sobre inversión en vivienda, inquilinos, contratos, precios de mercado etc. Es una práctica que recomiendo más a los más jóvenes, ya que puedes querer compartir piso de todas formas, y la financiación está enfocada a gente muy joven.
Desventajas del House Hacking
1 – Tu hogar no es sólo tuyo, sino que debes compartir el espacio.
Aunque existen diferentes tipos de House Hacking, en todos ellos debes renunciar a un espacio que es tuyo y que usará otra persona. En muchas ocasiones, si, por ejemplo, es un piso, compartiréis las zonas comunes y en otras, por ejemplo, e jardín.
El House Hacking es, en este sentido, una renuncia a tu comodidad con un beneficio económico como contrapartida.
2- Posibles situaciones incómodas con los inquilinos
En los casos en que un propietario y el/los inquilinos vivan en un mismo espacio compartiendo cosas, el House Hacking puede dar lugar a situaciones raras o incómodas. A parte de ser “el jefe” de la casa con lo que el comportamiento de todos no sea “tan” natural, quizás se den casos de inquilinos que pidan favores, que haya destrozos contigo dentro o que algún inquilino no pague y sigáis conviviendo.
Encontrar un inmueble adecuado para House Hacking en España
Necesitamos inmuebles del tipo que hemos visto en el apartado de tipos de inmuebles, que podemos encontrar en Idealista o Fotocasa (normalmente los que están en Fotocasa están también en Idealista pero no todos los de Idealista están en Fotocasa). No busques en sitios raros ni recorras las calles preguntando a porteros, si alguien quiere vender su vivienda, lo más probable es que la cuelgue en estas plataformas o que la dé a una agencia que hará eso mismo.
Para que salga bien, no puede ser una zona de lujo. Aquí también impera mi principio de compra conveniencia y alquila lujo (mira esta entrada).
Como también tú vivirás en la vivienda, en este caso seguro que tienes en mente zonas posibles que te vengan bien por trabajo u otra cosa. Pero no pueden ser zonas caras si quieres que salga rentable mes a mes la inversión. Sobre todo, céntrate en zonas relativamente asequibles, con buen transporte público o motores de demanda potentes cerca. Y que te venga bien a ti.
Lo demás no tiene misterio, usa los filtros para buscar viviendas razonablemente grandes, pon máximo de precio y mínimo de dormitorios y muévete por el mapa analizando la oferta.
Truco de búsqueda en idealista por palabras
Idealista tiene una opción un poco escondida para buscar un anuncio por palabras que incluye. Esto puede ser útil si buscamos viviendas que están divididas e incluyen un apartamento. Sólo consigo acceder cuando busco “local con inquilino” en Google pero después puedo cambiar el tipo de inmueble a vivienda y la palabra de búsqueda a lo que sea (por ejemplo “dividida” o “apartamento” u otra cosa). También funciona para viviendas que tienen licencia de AirBNB, buscando “Licencia Turística”, “AirBNB”, “VFT” o similares.
Os dejo el Link y una explicación gráfica de cómo hacerlo abajo. Podéis buscar cualquier palabra que os sirva para lo que queréis.
Los números del House Hacking
Estimar los beneficios que sacaré de un House Hacking es sencillo.
Estimar ingresos:
- Si es un House hacking de habitaciones sólo tienes que buscar en idealista o badi.com habitaciones similares a las que tiene el piso que estás mirando, para ver por cuánto se alquilan. El precio de las habitaciones del piso que piensas comprar se estima como el promedio de las más parecidas, si son algo mejores quitas 25 o 50€ de renta mensual y viceversa.
- Si es House hacking de apartamento o similar pues es un proceso muy parecido, mira en Idealista o Fotocasa por cuánto se alquilan apartamentos de similares características y así averiguarás el precio de mercado en la zona. De igual maneras si son iguales a tu producto, pues un promedio tal cual, si son mejores pues el tuyo será un poco más barato y viceversa.
Estimar gastos:
Los gastos de comunidad e IBI que tiene la vivienda los puedes preguntar a quien la vende. El seguro puedes estimarlo con un comparador online como rastreator. Además, yo reduciría un 5% los ingresos por gastos de periodos de vacío y añadiría alrededor de 4% de gastos por mantenimiento y reparaciones.
Aunque no toda la hipoteca es un gasto, ya que la amortización es un pago a plazos de la parte de vivienda que no es tuya, sí que supone una salida de caja mensual. Para estimar la cuota lo más fácil es usar un simulador online. Idealista tiene uno muy fácil de usar, os dejo el link.
Ejemplo realista de los beneficios que puedes conseguir haciendo House Hacking en España:
Pongo abajo ejemplos razonablemente realistas con las hipotecas anteriormente mencionadas. Compras un piso de tres habitaciones y alquilas dos de ellas por 350€ al mes:
Como vemos, es muy difícil conseguir un inmueble que arroje flujo de caja positivo mes a mes por sí mismo haciendo House Hacking, pero esto no significa que no sea muy rentable si consideramos que tenemos que vivir en algún sitio, y esto nos costará dinero de todas todas.
Además, aunque en muchos casos tengamos un flujo de caja negativo, en realidad la amortización de la hipoteca (el pago del principal) no es un gasto, sino una devolución. El único coste en la cuota de la hipoteca son los intereses de la cuota.
Por tanto, con los ingresos que obtenemos estamos pagando a plazos el piso, que por supuesto es un beneficio adicional. En 40 y 30 años no tendremos hipoteca, y el piso, si se revaloriza una media del 2% anual (algo que es razonable a largo plazo), valdrá alrededor de 450K en 30 años o 550K en 40 años.
Conclusión
Por norma general es discutible si es más rentable económicamente vivir de alquiler e invertir tus ahorros en otras cosas o comprar una vivienda para vivir en ella ahorrándote el alquiler (podéis ve este post donde hablo de ello).
Sin embargo, haciendo House hacking, la balanza se inclina definitivamente hacia esta opción, siendo mucho más rentable pues no sólo te ahorras el alquiler, sino que consigues beneficios adicionales y la hipoteca se paga, o casi se paga, sola.
Aunque económicamente es desde luego de las mejores opciones que puedes elegir, es un modo de vida que puede ser sacrificado para gente que no le guste perder privacidad o compartir parte de su hogar. La opción de compartir tu piso la veo como algo temporal que puede ayudar mucho mientras eres joven y no tengas familia.
¿Ganas más dinero haciendo House Hacking que alquilando e invirtiendo en el SP500 o comprándote tu casa en propiedad para vivir solo?
Para que veáis cómo influye el coste de oportunidad, simularé todas las opciones para el caso de que pidiese una hipoteca al 95% (caso A) y otro caso en el que pide la hipoteca al 80% (caso B).
Caso A: Hipoteca al 95%
Abajo podéis encontrar tablas en las que he modelado lo que pasaría a una persona que tiene unos ahorros y la opción de:
- Comprar su casa para vivir de forma tradicional
- Invertir los ahorros en fondo indexado de SP500 y vivir de alquiler en una casa igual de buena que la primera
- Comprar una vivienda y hacer house hacking
Hipótesis de partida en el Caso A:
- Todas las casas cuestan lo mismo (la de la opción 3 no la compras, sólo pagas el alquiler): 330.000€+10% de gastos = 363.000€
- Inviertes 49.500€ de tu dinero, bien en la vivienda o en el SP500
- En los ejemplos 1 y 3 (Vivienda en propiedad y House Hacking) pides 313.500€ de hipoteca al 1.8% de interés a 30 años. Por tanto la cuota de la hipoteca es 1.125€ al mes.
- Con House Hacking y Vivienda en propiedad también tienes que hacer frente a gastos mensuales adicionales de la vivienda en propiedad (mantenimiento, IBI, comunidad etc) de 150€ al mes
- En House Hacking pones en alquiler un pequeño apartamento que tiene en el mismo terreno la casa por 600€/mes, pero estimas que obtendrás 550€ al mes tras quitar periodos de vacío
- En el 2, Alquiler+SP500 consigues invirtiendo en bolsa un 8% de rentabilidad anual
- Inflación estimada de alquiler, valor vivienda y gastos del 2% anual
- En el caso 2 pagas un alquiler de 1.100€
Como vemos no es una situación tan incómoda como compartir piso. Lo planteo así porque lo voy a extrapolar a 30 años, y compartir piso por 30 años no creo que le guste a mucha gente. Como no es tan incómodo, no vives del todo gratis, pero pagas un buen pellizco de la hipoteca con el apartamento del jardín.
¿Entonces, pidiendo una hipoteca al 95%, dentro de 30 años, cuánto patrimonio tendrías y cuánto dinero te habrías gastado por el camino? Puedes verlo abajo
Resultados Caso A (Hipoteca al 95%)
- Vivienda en propiedad: te gastas 478K€ y consigues tener un inmueble libre de cargas de 586K€ de valor. Por lo tanto, ganas 108K€ en este periodo.
- Vivienda de Alquiler e invierto en SP500: ganas 461€ y gastas 535K€. Por tanto, pierdes 74K€ en este periodo.
- House Hacking: gastas solo 210K y consigues la casa de 586K€ libre de cargas. Por tanto, consigues 376K€ en este periodo.
Al tener pocos ahorros al principio, al interés compuesto de la bolsa a una rentabilidad mayor no le da tiempo a superar las demás alternativas.
Caso B: Hipoteca al 80%
Algunos podéis pensar que la hipoteca al 95% es algo extremista y difícil de conseguir sin un salario muy alto. Bien, entonces, veamos cuál sería el resultado con una hipoteca al 80%, al alcance de más gente.
Las hipótesis son las mismas pero has debido de ahorrar más dinero. El banco te presta sólo en este caso 80% del precio sin gastos, o sea si la casa cuesta 330.000€, la hipoteca es de 264.000€ y tú pones 99.000€, por lo que has debido de ahorrar más que en el ejemplo anterior.
¿Entonces, pidiendo una hipoteca al 80%, dentro de 30 años, cuánto patrimonio tendrías y cuánto dinero te habrías gastado por el camino? Puedes verlo abajo
Resultados Caso B (Hipoteca al 80%)
- Vivienda en propiedad: te gastas 414K€ y consigues tener un inmueble libre de cargas de 586K€ de valor. Por lo tanto, ganas 172K€ en este periodo.
- Vivienda de Alquiler e invierto en SP500: ganas 922€ (la magia del interés compuesto!!) y gastas 535K€. Por tanto, ganas 387K€ en este periodo.
- House Hacking: gastas solo 146K y consigues la casa de 586K€ libre de cargas. Por tanto, consigues 440K€ en este periodo.
Al tener más ahorros, el interés compuesto de la bolsa a una rentabilidad mayor le da tiempo a más hasta 922K€, aunque haciendo House Hacking por 30 años, puedes ganas más. En este caso (hipoteca al 80%), estas dos opciones están más reñidas y qué gana depende de variaciones pequeñas en las hipótesis de partida.
