Comprar para vivir o Alquilar e Invertir: análisis económico

Este análisis busca ayudar a entender cómo analizar una de las decisiones más importantes que hacemos a lo largo de nuestra vida, al menos en el aspecto económico: comprar una casa o vivir de alquiler e invertir los ahorros en bolsa, inmuebles para alquilar, bonos u otros.

La mayoría de la gente tiene el objetivo o deseo, al menos a largo plazo, de comprar una casa donde vivir. Se suele pensar que, al menos económicamente, es mejor comprar que alquilar a largo plazo. Intentaré convenceros de que esto no tiene por qué ser así.

Mi objetivo se ciñe al análisis económico, describir las variables que puedes considerar a la hora de analizar tu caso. Esta decisión traspasa el ámbito económico y si te basta puedes encontrar justo abajo las principales ventajas de cada opción fuera del ámbito financiero:

Ventajas no económicas de Vivir de Alquiler

• Flexibilidad y libertad: puedes decidir mudarte si te cansas de tu casa, tienes hijos, te casas, te separas u otro cambio de situación personal.
• Normalmente vives sin preocuparte de cuidar tanto las cosas y si algo se estropea no te llevas un disgusto tan grande.
• Puedes acceder a oportunidades laborales en otras zonas del país o en el extranjero por no estar «atado».

Ventajas no económicas de Vivir en un Inmueble en Propiedad

• Sentimiento de estabilidad, seguridad y tranquilidad: Tu casa es tuya, nadie puede echar (si pagas la hipoteca).
• Comprar una casa da un sentimiento de orgullo, muchas veces para personas jóvenes incluso puede ser sinónimo de éxito.
• Puedes redecorar, amueblar, redistribuir y reformar a tu gusto.
• Puedes vivir con quien quieras y tener mascotas sin restricciones.

Intentaré darle un enfoque algo diferente al de la mayoría de páginas web que he visitado, en la metodología y también en el resultado.

Os lo adelanto, vivir de alquiler puede ser mejor opción para aquellos que tienen el objetivo de llegar a obtener mayores rendimientos económicos. Por supuesto hay situaciones en las que esto no es así.

¿Es comprar una casa para vivir la mejor inversión?

Por simplificar no tendré en cuenta la inflación, que reduciría de media aproximadamente un 2% anual el retorno de los datos históricos aquí expuestos, aunque depende del periodo.

Según datos estadísticos del Ministerio de Fomento, el precio medio en €/m2 de vivienda en 1995 a nivel nacional era de 671 €/m2 (primer año que he conseguido registros publicados). Esta cifra se fue incrementando, primero de forma pausada pero desde 1999 a 2007 con incrementos anuales fortísimos, algunos años por encima del 15% (durante la burbuja inmobiliaria). Estos incrementos llegan a su fin en 2008, cuando se llega a máximos en el entorno de 2.100 €/m2.

Como podéis ver en el gráfico, aún no hemos recuperado dichos niveles de precios medios. Muchos pensaréis que la media nacional puede no ser representativa y que los mercados más dinámicos pueden haberlo hecho. Pues bien añado a la gráfica los precios medios en la comunidad de Madrid, que ha tenido un fuerte dinamismo en los últimos años. El crecimiento anual compuesto (CAGR) es de 3.5% a nivel Nacional y Regional en el caso de Madrid. Esto significa que si compraste una casa en 1995 que valía 100.000€, en 2022 valdría alrededor de 250.000€.

Para comparar los incrementos de precios con una de las alternativas más comunes he añadido el comportamiento del índice SP500 Total Return (esto quiere decir simplemente que incluye los dividendos que reparten las acciones de este índice). Estos datos se pueden consultar en cualquier web de información de bolsa de valores por ejemplo https://es.finance.yahoo.com/.

Pues bien, en este periodo, que incluye dos crisis de la bolsa que suponen un largo lateral al inicio del milenio, el SP500 Total Return (de nuevo, sumando crecimiento de precios y dividendos repartidos reinvertidos) ha dado un 10.3% anual de crecimiento anual compuesto (CAGR) en el mismo periodo. Esto supone que lo invertido se multiplica por más de 13 veces (si hubieses invertido 100.000€, ahora valdrían 1.350.000€).

Estamos teniendo en cuenta un periodo de tiempo limitado, muchos podréis pensar que ha sido un periodo excepcionalmente bueno para el índice SP500. Esto no es así, si buscáis la rentabilidad del SP500 desde 1920 hasta 2022 os dará una cifra incluso algo por encima, del 10.37%. Esto se puede consultar aquí, por ejemplo: https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1920

Entonces, ¿Considero el SP500 la mejor inversión?

Este tema da para una larga discusión pero diría que al menos en el pasado, a largo plazo, ha sido de las mejores. Hoy día yo diversificaría algo más con algún ETF de bolsa a nivel mundial (este ya tiene gran exposición ap SP500). El simple hecho de comprar un inmueble para invertir produciría también unos retornos altos sumando las rentas a reinvertir y crecimiento de valor. Sumando el efecto del apalancamiento, este tipo de inversión podría superar el SP500 a largo plazo.

Incluso un índice con un retorno bajo como es el Ibex 35 (Total return) en el que muchas de sus empresas optan por descapitalizarse vía dividendos altos y no por reinvertir en su negocio y crecer, ha obtenido cerca de un 8% de crecimiento anual compuesto desde 1995 hasta 2022 incluyendo dividendos (enero-enero).

Pero, si compro la vivienda, además de obtener la revalorización, ¡me estoy ahorrando el alquiler!

Totalmente cierto, aunque pagas otras cosas como impuestos sobre el inmueble, comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento, reparaciones y reformas cada cierto tiempo y, probablemente, hipoteca (sólo es un gasto la parte de intereses de ésta como veremos luego).

A la hora de comparar muchos realizan estimaciones sobre valor de venta y de alquiler sobre la misma casa; pondré un ejemplo: una casa de 400.000€ de tres dormitorios que una pareja joven se va a comprar:

• Si compras una casa de 3 dormitorios por 400.000€ en determinada zona con una entrada del 20% (80.000€ de entrada y 320.000€ de deuda), a un interés fijo del 2% a 30 años, la cuota será de unos 1.190€ mensuales.
• La misma vivienda podría estar en el entorno de 1.300€ al mes en alquiler, con lo cual te estás gastando 15.600€ al año pagando al dueño de la casa frente a pagar 14.290€ al año para pagar tu propia casa. “Esto es tirar el dinero a la basura si tienes ahorros para la entrada!”, podrías pensar.

Resumiré abajo los principales problemas del razonamiento arriba descrito:

1. Parte de la hipoteca es un gasto:

La cuota que pagamos al banco de hipoteca cuenta con una parte que es un coste: Los Intereses, y otra que es una “hucha” o pago a plazos del inmueble: La Amortización. Para que os hagáis una idea del coste que supone, la hipoteca arriba descrita (80.000€ de entrada y 320.000€ de deuda a 30 años al 2%), supone unos intereses totales de 108.639€ durante toda la vida del préstamo. Esto es un gasto, es lo que se lleva el banco por la financiación. La misma hipoteca al 1.5% tiene unos intereses totales de 79.739€.

2. La propiedad de la vivienda conlleva unos costes adicionales de impuestos (IBI), comunidad, seguro y mantenimiento:

Una estimación conservadora para dichos costes en el caso de un piso de 400.000€ puede ser: 150-200€ al mes de comunidad, 500-700€ de IBI anual, 150-250€ de seguro anual y 400-600€ de mantenimiento anual. Esto, en este caso, nos situaría en un nivel de gasto mensual similar (sí, este gasto es en la parte de la amortización una hucha” no un gasto per se, pero es una salida de caja mensual).

3. Gastos de entrada:

Al comprar una vivienda debes pagar unos gastos que rondan el 10% del precio (ITP, agencia, notario, registro y en ocasiones alguno más como la tasación), aunque varía según tipo de vivienda, región y precio. Si compras una vivienda que vale 500.000€ pagarás alrededor de 550.000€. Si la quieres vender inmediatamente, su valor de mercado sigue siendo 500.000€ por lo que esos 50.000€ los pierdes.

4. La flexibilidad que proporciona el alquiler se puede traducir en gastos mucho menores, ya que puedes ir adaptándote a tus necesidades según las circunstancias.

La pareja del ejemplo arriba descrito podría alquilar una vivienda de un dormitorio por unos años por 800€ al mes, después, a lo mejor, se plantean tener un hijo y necesitan más espacio. Cuando sean tres en la familia pueden mudarse a una vivienda de dos dormitorios, pagando 1.100€/mes. Tras algún año más, se deciden a tener otro hijo y de nuevo quieren más espacio, a lo mejor incluso en otra zona de la ciudad donde pueden buscar inmuebles con jardín o zonas comunes espaciosas y entonces alquilan una vivienda por 1.300€/mes. Este dinero ahorrado se puede poner a “trabajar” generando mayores rentabilidades. Esto puede marcar la diferencia.

Esta flexibilidad también es oportuna cuando envejecemos. Cuando sus hijos se van de casa y/o alguno de ellos fallezca pueden adaptarse a su situación y preferir algo más pequeño o más cerca del centro, los servicios y transportes públicos.

Los números que he utilizado son razonables en algunas zonas de España y pueden ser mayores o menores en otras, son parte de un ejemplo.

¿Y si heredo o me toca la lotería?

Muchas veces en este tipo de situaciones los compradores hacen un “all in” y meten todo lo que tienen en su vivienda, la mejor que se puedan comprar pues será su casa por tiempo indefinido. Esto hace que todos sus ahorros se invierten en un activo que cuanto más grande y caro sea, más gastos va a generar (IBI, Comunidad, seguro y mantenimiento) y más ingresos futuros comprometen en este “pasivo” que les impide un mínimo ahorro en algún activo que en vez de generar más gastos les genere ingresos adicionales.

Por otro lado, es obvio que, si se decide comprar cada pocos años para adaptarse a las necesidades pero en compra, con el nivel de impuestos a la compra actual, sólo ganaría hacienda.

Entonces, ¿es mejor alquilar en todos los casos?

No, no en todos. Si compramos una vivienda asequible, que no hace incrementar los gastos mensuales ni compromete el ahorro adicional en otros productos como bolsa/inmuebles en renta etc. seguramente compense comprar ya que ahorras el gasto del alquiler durante mucho tiempo. Gran parte de la hipoteca actuará como una hucha que generalmente crecerá de valor a largo plazo y podremos seguir invirtiendo en otros activos para generar retornos adicionales.

¿En qué situaciones es mejor comprar que alquilar?

Al no depender de una variable, hay que jugar con varias pero estas dos os pueden dar buena idea:

1. Mercados de vivienda baratos (relación precio alquiler anual estimado de una vivienda dividido entre precio vivienda por encima de 4.5-5%). La mayoría de zonas de grandes capitales suelen ser mercados muy caros para la compra.
2. Si el precio de la vivienda supone más de 6 veces tu salario neto anual es muy difícil que el alquiler no sea mejor opción. Estarás comprometiendo gran parte de tu salario a pagar un activo cuya rentabilidad no es óptima y que cuanto más caro es, más gastos conlleva.

Existen casos en los que por herencias, premios u otros la gente se encuentra en una situación en la que son capaces de comprar una vivienda que por sus ingresos no podrían. Ese dinero rendirá generalmente más invertido para generar ingresos adicionales que en una vivienda grande y cara, con muchos gastos, que se comerá la mayoría de nuestros ingresos futuros.

Los números: Modelo económico de los dos modos de vivir

He realizado dos modelos en Excel que intentan replicar las situaciones arriba descritas, vivienda de alquiler y comprando, por 30 años. Por supuesto las variables son infinitas y no se adaptarán a todos los modos de vida, pero así te puedes hacer una idea.

Principales hipótesis que he usado (para una o dos personas)

• Precio de la vivienda entre 250.000€ y 600.000€.
• Los gastos de adquisición suponen una inversión de 10% del precio (ITP, agencia, notario, registro etc.).
• Ahorros iniciales en COMPRA usados para entrada del 20% del coste total de la casa incluidos gastos.
• Ahorros iniciales en ALQUILER iguales a la entrada que se usaría en venta, que se invierten en acciones u otras inversiones generando una rentabilidad del 8% anual.
• Ingresos Netos por salarios de 40.000€ a 80.000€ (pueden ser de una o dos personas juntas).
• Gastos de alquiler de 30% del salario.
• Gastos para vivir iguales en COMPRA Y ALQUILER salvo relativo a alquiler e hipoteca en torno al 50%.
• Tanto los gastos como los ingresos por salarios se aumentan un 2% anual. El valor de la casa también aumenta a este ritmo.
• Los ahorros adicionales en ambos casos se invierten de forma recurrente en acciones u otras inversiones generando una rentabilidad del 8% anual.

Resultados

Os pongo abajo una tabla que muestra si conseguimos ganar más en Compra o Alquiler y a diferencia de euros ganados.

Los cuadritos están rellenos de naranja cuando ganas más en alquiler y azul si ganas más en compra.

Para que lo entendáis, si tengo ingresos de 60.000€ anuales (puede ser conjunto una pareja), si NO me compro una casa de 400.000€ y uso lo que habría invertido en la entrada en otra inversión como la bolsa (Ibex 35 no, por favor), en 30 años tendré aproximadamente 200.000€ más (0.2M€). 

Sin embargo, si gano 80.000€ me compensa comprar dicha casa y tendré 500.000€ (0.5M€) más en 30 años si la compro que si alquilo.

Los números dependen de las hipótesis que he tomado, que considero realistas, si bien en los casos en los que no hay mucha diferencia podríamos considerar que el resultado es similar y no hay ganadores (0.1 a 0.3M€) pues cambiando un poco las hipótesis de partida podría dar un resultado distinto.

Para quien quiera los detalles de todos los números pongo abajo todos los ingresos y gastos a lo largo del periodo (a partir del año 5 cada 5 años ya que no caben todos los años) para el caso de 60.000€ de ingresos y una casa de 400.000€ tanto en compra como en venta.

Compra:

Alquiler:

He seleccionado uno de los casos en los que, bajo las hipótesis tomadas, el resultado es parejo. Si consideráis interesante que estudie y estime los resultados bajo otras hipótesis/circunstancias me podéis escribir en la página de contacto.

Cómo veis no existe una respuesta clara aunque dependiendo de las circunstancias personales de cada uno sí que se puede estimar qué es mejor desde el punto de vista económico, comprar para vivir o alquilar e invertir.

Generalmente existe una compresión de rentabilidades conforme nos movemos a un segmento de mercado de viviendas más grandes. La demanda de alquiler de pisos pequeños suele ser mayor que la de pisos grandes, esto hace que el inquilino en viviendas más grandes tenga mayor poder de negociación.

¿Qué significa esto? Pues que para el propietario (inversor) la rentabilidad de un piso de 1 dormitorio suele ser mayor que un piso de 4 dormitorios. Esto lo vemos en detalle en este otro post.

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