A la hora de invertir en inmuebles, tenemos tres alternativas principalmente:
- Invertir de forma directa comprando nosotros un inmueble (una vivienda, un local, una oficina, nave etc.).
- Invertir en el sector inmobiliario comprando acciones de una SOCIMI
- Invirtiendo mediante una plataforma de Crowdfunding Inmobiliario como Urbanitae o Civislend.
Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes, y en esta entrada te cuento en detalle cuáles son.
Para ello, analizo el desempeño de cada una en puntos de la siguiente tabla resumen:
1. Conocimientos necesarios para invertir
SOCIMI: Bajo
Al invertir en el sector inmobiliario comprando acciones de una SOCIMI, no necesitas unos conocimientos altos de inversión en el sector, ni de analizar oportunidades, rentabilidades, estudios de mercado, proceso de compra-venta, gestión de la inversión etc.
Te limitas a comprar acciones de una empresa cuyos empleados se supone son expertos en estos temas.
Sí tendrás que elegir en qué compañía invertir. Existen SOCIMIS diversificadas y especializadas, tanto a nivel geográfico como de tipo de activos que componen el portfolio: residenciales, hoteles, centros comerciales etc.
Crowdfunding Inmobiliario: Medio
Si, por el contrario, invertimos mediante una plataforma de crowdfunding inmobiliario, necesitaremos unos conocimientos algo más altos: No llevaremos a cabo nosotros ni el primer análisis de inversión, estudio de mercado, la adquisición, ni la gestión etc, pero sí debemos ser capaces de analizar por nuestra cuenta de elegir la mejor oportunidad dentro de las que se ofrecen en la/s plataforma/s.
Esto significa que tenemos que saber analizar si una oportunidad es buena, si el análisis de mercado y las hipótesis de inversión son razonables y las expectativas realizables.
Inversión Directa en Inmuebles: Alto
La opción de invertir directamente comprando un inmueble requiere de un conocimiento mayor, si nuestro objetivo es obtener una buena rentabilidad en relación al riesgo que asumimos.
Seremos nosotros mismos los que realizaremos todos los análisis de mercado, inversión, adquisición, gestión etc.
2. Liquidez
SOCIMI: Alta
Puedes comprar y vender acciones de una SOCIMI en un instante mediante la app de tu bróker.
Crowdfunding Inmobiliario: Baja
Una vez has aportado dinero para un proyecto, es muy difícil salir totalmente hasta que se abra una ventana pactada con anterioridad, normalmente ligada a la venta del activo tras la finalización del proyecto, lo que puede tardar varios años.
Pueden existir pequeños pagos con anterioridad, sea de distribución de beneficios o recuperación parcial de la inversión realizada o una mezcla, pero salir completamente es más complicado.
Existen plataformas que pueden incorporar un mercado secundario, para vender tus participaciones en el proyecto, pero este mercado tan reducido muchas veces estás a expensas de lo que quieran darte los compradores.
Inversión Directa en Inmuebles: Baja
Los inmuebles no se caracterizan por ser activos líquidos. Dentro de la baja liquidez que tienen en general los inmuebles, existirá un mayor o menor nivel de liquidez según el tipo de activo y el momento de mercado en el que quieras vender.
Sin embargo, al menos no estás atado a un proyecto como en crowdfunding.
3. Volatilidad
La volatilidad mide el tamaño y el número de las fluctuaciones en el precio de un activo con respecto a su trayectoria. Es una medida del riesgo de una inversión.
SOCIMI: Alta
Al invertir en SOCIMIs estás comprando acciones, y por ello este tipo de inversiones toman algunas de las características de la inversión en bolsa.
Las acciones cotizan un mercado muy eficiente, accesible al gran público, líquido, muy transparente, con bajos costes de transacción, con precios directamente marcados por oferta y demanda en un momento dado. Esta eficiencia del mercado ayuda a su volatilidad, hay millones de transacciones diarias cuyos precios cruzan demanda y oferta constantemente y los precios se mueven de acuerdo a estas.
La bolsa puede enfrentarse a periodos volátiles muy largos, con bajadas de precios de un porcentaje muy alto en poco tiempo.
Crowdfunding Inmobiliario: Baja
Al invertir en un inmueble entre varios, la volatilidad de este tipo de inversiones suele ser menor, a no ser que quieras vender tu participación en un mercado secundario.
Inversión Directa en Inmuebles: Baja
La volatilidad de los precios de mercado en inmuebles es menor, los precios no van fluctuando minuto a minuto de la forma que hacen las acciones.
El mercado de bienes inmuebles se caracteriza por ser muy poco eficiente, con altos costes de cada transacción, menos potenciales compradores y vendedores, muy poco transparente, con poca información disponible e ilíquido. El número de transacciones y su frecuencia es mucho menor, todo esto provoca que haya menores cambios diarios en su precio.
4. Cantidad de inversión necesaria
SOCIMI: Baja
Las barreras de entrada de invertir en una SOCIMI son muy bajas. Cualquiera puede comprar una acción de, por ejemplo, Merlin properties o Colonial, por menos de 15 Euros.
Crowdfunding Inmobiliario: Baja
La cantidad necesaria de inversión en crowdfunding inmobiliario también es baja. Quizás no tan baja como en acciones, ya que las plataformas tienen importes mínimos que empiezan alrededor de los 200 €.
Por ejemplo, en Urbanitae la inversión mínima por proyecto es de 500€, y en Civislend es de 250€.
Inversión Directa en Inmuebles: Alta
Los inmuebles requieren un volumen de inversión alto.
Los más asequibles son probablemente los garajes o trasteros individuales, pero aún así, usualmente estos tendrán un precio de varios miles de euros.
5. Control que tienes sobre la inversión
SOCIMI: Baja
El equipo directivo de la SOCIMI, y, quizás, una mayoría de accionistas en las juntas, son los que marcan la dirección de la estrategia de la SOCIMI: sus objetivos de inversión, tipos de activos, qué tipo de portfolio quieren tener, qué tipo de inversiones quieren llevar a cabo (ver más sobre esto), etc.
Los empleados serán los que lleven a cabo todo el proceso de análisis, compra, gestión etc.
Crowdfunding Inmobiliario: Media
Al invertir en una plataforma de crowdfunding, no tendrás control sobre cómo se lleva a cabo la inversión ni la gestión de la misma.
Sin embargo, sí tienes la capacidad de elegir la inversión que consideres más oportuna. En la descripción de la misma se explicará el proceso, los objetivos, plazos etc.
Inversión Directa en Inmuebles: Alta
Al invertir de forma directa en bienes inmuebles, tendrás el control de todo el proceso y posterior gestión de la inversión.
6. Tiempo de gestión necesario
SOCIMI: Baja
Ser propietario de acciones de una SOCIMI no supone prácticamente ninguna inversión en la gestión de la inversión. Se podría decir que se acerca mucho a una inversión pasiva de verdad.
Crowdfunding Inmobiliario: Media-Baja
La gestión relacionada con el crowdfunding inmobiliario se limita al análisis de las oportunidades que te presenta la plataforma y luego su seguimiento, en base a los informes regulares que suelen enviar este tipo de plataformas.
Inversión Directa en Inmuebles: Alta
La inversión directa en inmuebles, aunque pueda parecer pasiva, puede dar bastantes quebraderos de cabeza en cuanto a gestiones a realizar.
No sólo durante el proceso de estudio de mercado, análisis de inversión, búsqueda de financiación, proceso de compra… sino también después con la búsqueda de inquilino, mantenimientos, reformas, fumigaciones, problemas de la comunidad etc.
7. Costes
Al hablar de costes me refiero a los costes en los que incurres al realizar la inversión y qué parte de las rentas se quedan por el camino.
SOCIMI: Medios
Comprar una acción tiene unos costes de transacción muy bajos.
Sin embargo, dentro de la SOCIMI, la empresa al adquirir un inmueble tiene unos costes de transacción algo mayores a los que tú tendrías al comprar un inmueble, por la necesidad de contar en cada operación con numerosos asesores inmobiliarios, legales, due diligence de mercado, técnica, urbanística…
Y tú, al ser propietario de parte de la empresa, si esta incurre en estos gastos, tú dejas de recibirlo en forma de dividendo o revalorización de la acción por reinversión.
Además de esto, las rentas que producen los inmuebles se usan para:
- Pagar a los directivos (en SOCIMIs grandes del Ibex son sueldos millonarios que provienen de “tus” rentas).
- Pagar a los empleados.
- Pagar las valoraciones recurrentes del portfolio de inmuebles y de la empresa, que son obligatorias.
- Pagar a los asesores legales y fiscales.
- Pagar a los auditores.
- Pagar a Bolsas y Mercados Españoles u otra bolsa por cotizar.
- Gastos que supone cotizar: asesor registrado, un proveedor de liquidez y un banco agente.
- Pagar las oficinas, los teléfonos, el papel, ordenadores, impresoras, taxis, comidas, etc.
Los costes de estructura, para SOCIMIS grandes pueden suponer entre un 1,0% y un 1,5% del valor neto de los activos, cada año, como podéis ver aquí. Por lo que no es poca cosa, ya que las grandes son las que tienen los costes más optimizados.
Crowdfunding Inmobiliario: Medios
El crowdfunding inmobiliario también implica mayores costes que la inversión directa, tanto por contratar asesores y empresas independientes que certifiquen valores y cuestiones legales y fiscales frente a los inversores, como también por los honorarios de la propia plataforma.
Por ejemplo: Urbanitae cobra a los inversores entre un 5% y un 7% del dinero que levantan en cada proyecto.
Inversión Directa en Inmuebles: Bajos
La inversión directa tiene la capacidad de minimizar costes. Esto tiene un impacto: se incrementa el tiempo necesario de gestión.
Aunque tienes la posibilidad de minimizar costes, también puedes contratar alguien que te gestione la inversión, incurriendo en costes adicionales, con lo cual desaparecería esta ventaja.
8. Capacidad de diversificación
SOCIMI: Alta
La capacidad de diversificación al invertir en una SOCIMI es muy alta. Con sólo comprar una acción de Merlin properties, ganas exposición a gran parte del “ladrillo” terciario español: centros comerciales, oficinas, plataformas logísticas o centros de datos, repartidos por diferentes ciudades de España y Portugal.
Existen otras SOCIMIs más especializadas en otros sectores como residencial u hotelero.
Además, puedes invertir en REITs (equivalentes a SOCIMIs) de todo el mundo de forma fácil, ya que sus acciones se venden en la mayoría de brokers, diversificando también en diferentes mercados si es lo que buscas.
Crowdfunding Inmobiliario: Media
La inversión necesaria para diversificar en distintos proyectos de crowdfunding inmobiliario es mayor que invirtiendo en SOCIMIs. Cada proyecto exige un capital de varios cientos de euros, y te expones a un solo producto.
Según el capital que tengas disponible para invertir, puedes diversificar en varios proyectos sin tener que desembolsar una gran cantidad de dinero.
Inversión Directa en Inmuebles: Baja
El volumen de inversión necesario para comprar un solo inmueble es muy alto; y haciéndolo ganas exposición a un solo tipo de inmueble en una localización. Esto hace que la capacidad de diversificar sea muy baja.
9. Rentabilidad
He dejado la rentabilidad para el final pues considero que, aunque es importante hablar de qué inversión puede ser más rentable, considero que ninguna opción te asegura una mayor rentabilidad: depende de la SOCIMI, el proyecto de crowdfunding en el que inviertas o el inmueble que compras.
Todas las opciones anteriores pueden tener mejores o peores resultados.
Si te expones a proyectos más arriesgados en crowdfunding, seguramente el retorno que tengas como meta sea mayor, pero esto no es gratis, el coste es el riesgo. Y también tienes que analizar la propia plataforma: hoy día existen muchos “chiringuitos” de este tipo y el riesgo está en la propia plataforma de inversión. Nada más hay que ver lo que pasó con Housers.
Existen distintos perfiles de SOCIMI, con activos y proyectos que tienen un perfil mas “Core” (activos en zonas “prime” en rentabilidad a largo plazo) y otros más “Value-add”, buscando retornos más altos en proyectos algo más arriesgados.
Lo mismo pasa en la inversión directa.
10. Otras Consideraciones
Existen más formas de comparar estos tres tipos de inversión en inmueble, pero considero que ninguna de las tres se diferencia de una forma notable respecto al resto:
Fiscalidad
Comprar una vivienda para alquiler a largo plazo es más eficiente fiscalmente directamente como persona física (deducción IRFP). En el resto de inmuebles o proyectos de inversión, no hay una forma claramente mejor en relación a los impuestos. Depende de la situación de cada uno.
Capacidad de invertir en oportunidades no disponibles para el pequeño inversor
Muchas plataformas de crowdfunding usan este argumento para captar clientes.
Yo puedo decir que las oportunidades de inversión a nivel institucional no son por definición mejores que las pequeñas oportunidades de inversión. Sólo porque el volumen sea mayor, no significa que la inversión vaya a dar unos resultados espectaculares.
Muchos pequeños inversores creen que las mejores oportunidades se guardan para los grandes fondos de inversión pero esto no es así.
A todos los niveles existen oportunidades buenas y malas, caras y baratas y con rentabilidades esperadas más altas (asociadas a un mayor riesgo) y más bajas.
Existen grandes fondos “core” que sólo invierten en activos en Madrid o Barcelona, en los mejores sitios y edificios con los mejores inquilinos. Para ello están dispuestos a exigir menos rentabilidad inicial (yield), por ejemplo, en torno al 4,00% anual.
Otros, incluyen otras ciudades, por ejemplo Valencia o Málaga, pero exigiendo al menos un 5,00%.
Fondos más arriesgados buscan proyectos de inversión para reposicionar activos vacíos y anticuados, con una financiación alta con el objetivo de ganar más de un 10% de TIR (en este caso no habría rentabilidad inicial).
Ver más sobre tipos de rentabilidades aquí.
Apalancamiento
No considero que una forma de invertir permita más apalancamiento que otra.
El apalancamiento de la inversión directa será tuyo propio, en crowdfunding será de tu parte del proyecto, y en el caso de la SOCIMI será interno de la empresa.
Conclusiones
No existe una forma ideal de inversión en inmuebles: cada una tiene sus ventajas e inconvenientes.
El crowdfunding y las SOCIMIs, han abierto la puerta de la inversión inmobiliaria a pequeños inversores o los que no quieren una exposición tan alta al sector inmobiliario como la que exige la inversión directa.
Cada modo de invertir se adapta a distintos tipos de inversores:
Si tienes un capital suficiente, tu objetivo es sacar hasta la última gota de rentabilidad, minimizando costes y estás dispuesto a formarte, adquirir conocimientos y utilizar parte de tu tiempo en gestionar las inversiones, seguramente la inversión directa pueda ser buena opción para ti, aunque tendrás que ser consciente de que no tendrás gran capacidad de diversificación y que la liquidez de tu inversión será baja.
Si por el contrario, tu objetivo es invertir en el sector inmobiliario de forma pasiva, diversificando, sin gran capital ni necesidad de adquirir conocimientos de inversión, no te importa afrontar algo de volatilidad siempre que tengas la capacidad de vender tu posición en un instante, seguramente consideres que comprar acciones de una SOCIMi es mejor.
Si te encuentras a medio camino, estas dispuesto a aprender a supervisar otros análisis de inversión, pero no a llevarlos a cabo ni invertir tú mismo, no quieres invertir mucho capital en un solo proyecto, no quieres gastar tu tiempo en gestionar la inversión sino que estás dispuesto a pagar porque lo hagan expertos y estás interesado en poder diversificar en unos cuantos proyectos diferentes, posiblemente te interese más el crowdfunding inmobiliario.
¡Ten en cuenta que las alternativas no son mutuamente excluyentes, por lo que puedes invertir de varias formas al mismo tiempo!
