Formas de medir una inversión inmobiliaria

Formas de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

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Existen múltiples formas de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Unas son estáticas, o sea, no tienen en cuenta el paso del tiempo, y otras miden el retorno en el tiempo. Este tipo de métricas contienen muchos anglicismos que se usan normalmente en el mercado, aquí expondré las métricas como se suelen llamar en el entorno profesional del “real estate”. Explicaré las que por mi experiencia en consultoría inmobiliaria en España y Londres, por mis estudios en Real Estate en la Henley Business School y mi experiencia como pequeño inversor privado son las más relevantes.

Para lograr una explicación fácil de entender usaré ejemplos de inversiones sencillas. Estos ejemplos serán con pisos pequeños y baratos para que se entienda mejor pero se aplica perfectamente a inversiones grandes de edificios de oficinas, centros comerciales, edificios de apartamentos etc. Intentaré simplificar y usar números redondos.

Las métricas son complementarias aunque hay algunas que se usan más que otras. Existen también métricas que se adaptan mejor a un tipo de inversión que a otro y por ello se suelen usar en algunos casos sólo. Cuanto mejor analices la oportunidad de inversión desde distintos puntos de vista, mejor.

Yield inicial o Rentabilidad inicial

Definición y resumen

La yield o rentabilidad inicial es ampliamente usada como forma de medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en el mercado de inversiones institucional y también a nivel de inversores particulares, como se ve en la oferta anunciada en diversos portales inmobiliarios como Idealista, aunque en este caso los anunciantes suelen citar la rentabilidad bruta. ¡Para iniciarte en inversiones inmobiliarias no necesitas más que entender esta métrica!

La yield o rentabilidad inicial es una relación entre los ingresos que te dan y lo que has pagado por el activo. Se mide en porcentaje y cuanto más alta es la cifra más rentable es a inversión (te dan más euros de ingresos por cada euro invertido).

Tipos de yield o rentabilidad inicial

La rentabilidad inicial puede ser:

  • Bruta: Ingresos anuales totales entre precio del inmueble. Hay distintos grados de rentabilidad bruta. Hay veces que ni siquiera incluyen los gastos de compra. Por ejemplo: Compro un piso por 100.000€ y alquilado por 500€. La rentabilidad bruta sería 6% (500*12=6.000€, dividido entre 100.000€ es un 6%).
  • Neta: La rentabilidad neta tiene en cuenta todos los gastos que genera el inmueble para descontar a los ingresos y así llegar al beneficio neto y también los gastos de compra para sumárselo al precio de compra y llegar a la inversión total. Entonces se divide el beneficio neto entre la inversión total. Si el piso del ejemplo de arriba tiene gastos mensuales de 100€ y los costes de compra incluyendo ITP fueron de 10.000€, llegamos a una rentabilidad neta del 4.36% (4.800€ / 110.000€).

Para comparar las rentabilidades se debería usar la neta, pues al final lo importante es el dinero que te entra en el bolsillo después de todos los gastos. Puedes tener un inmueble que genera 1.000€ pero que tiene muchos gastos por tener jardín, piscina y conserje y al final tu beneficio se te reduce a 600€. Otro inmueble que genera 800 de alquiler a lo mejor tiene un beneficio neto mayor. Y esto lo tengo que comparar con la inversión total realizada (también forma parte de mis costes los gastos de compra).

Ejemplos de yield inicial

  • Compro un piso por 100.000€ y alquilado por 650€ al mes. Los costes de compra están en torno a 10% (al comprar pago ITP, notario, registro) y los gastos (mantenimiento, IBI, seguro, comunidad) son de 100€ al mes.
    • Yield Bruta: ingresos anuales entre precio: 7.800€/100.000€=7.8%
    • Yield Neta: beneficio anual entre inversión total: 6.600€/110.000€=6.0%
  • Compro un piso por 150.000€ y alquilado por 1.000€ al mes. Los costes de compra están en torno a 10% (al comprar pago ITP, notario, registro) y los gastos (mantenimiento, IBI, seguro, comunidad) son de 250€ al mes.
    • Yield Bruta: ingresos anuales entre precio: 12.000€/150.000€=8.0%
    • Yield Neta: beneficio anual entre inversión total: 9.000€/165.000€=5.5%

Como vemos la rentabilidad neta del segundo piso es menor aunque tenga mayor rentabilidad bruta.

La Yield Inicial no representa la rentabilidad total que nos aportará una inversión, sólo la relación entre ingresos iniciales e inversión necesaria. Los flujos de caja que recibiremos pueden crecer o bajar en el futuro y las rentabilidades que exigen los inversores también pueden subir o bajar (esto afectará en el momento en que vendamos el activo). Todo ello afectará al retorno total de la inversión.

Si hacemos la inversa, el coste total entre los beneficios anuales, obtendremos el número de años que tardaremos en recuperar la inversión (a beneficios constantes). Con una yield del 5% recuperamos la inversión con la renta inicial en 20 años, y con una yield del 10% en 10 años.

Reversionary Yield (Rentabilidad a mercado)

Definición y resumen

La Reversionary Yield o Rentabilidad a Mercado mide la proporción entre la renta de mercado y el coste que supone el inmueble: Renta anual de mercado estimada dividido entre coste del inmueble. Puede ser bruta o neta como la Yield inicial.

Para analizar una inversión es importante estudiar el mercado para estimar cuál es la renta de mercado del inmueble objeto de estudio. Puede ser que el inmueble esté alquilado por debajo o por encima de mercado y cuando el actual inquilino se vaya, podremos alquilarlo por el precio de mercado.

Ejemplos de yield a mercado («reversionary»)

Voy a rescatar el primer ejemplo anterior: queremos comprar un piso por 100.000 + gastos para alquilarlo y el inquilino actual está pagando 650€ al mes. Vemos que tiene una rentabilidad inicial o yield neta del 6.0% pero, imagina que un inquilino potencial HOY DIA, está dispuesto a pagar:

  • Caso 1: Se paga por pisos similares 1.000€.
    • Reversionary Yield Bruta: 12.000 / 100.000 = 12.0%
    • Reversionary Yield Neta: 12.000 / 110.000 = 9.8%
  • Caso 2: Se paga por pisos similares 650€.
    • Reversionary Yield Bruta: 7.800 / 100.000 = 7.8%
    • Reversionary Yield Neta: 6.600 / 110.000 = 6.0%
  • Caso 3: Se paga por pisos similares 400€.
    • Reversionary Yield Bruta: 4.800 / 100.000 = 4.8%%
    • Reversionary Yield Neta: 3.600 / 110.000 = 3.3%

En el primer caso cuando se vaya el inquilino se podrán incrementar los ingresos, en el segundo la renta se mantendrá igual y en el tercero tendremos que bajar el alquiler cuando entre otro inquilino y además el inquilino actual puede preferir irse ya a otro piso similar y más barato si no le reducimos la renta.

¿Pagarías lo mismo si haciendo un estudio de mercado ves que la renta que se pagaría es mayor o menor? ¡Claro que no!

Exit yield

Definición y resumen

Para analizar una inversión inmobiliaria de forma sofisticada en la industria de los bienes inmuebles se realiza un modelo numérico que intenta estimar de la manera más correcta posible los ingresos y costes que dicha inversión generará en el futuro.

Dicho modelo estima los ingresos y gastos (flujos de caja) en periodos que usualmente son mensuales, trimestrales o anuales. El tiempo total dentro de un modelo varía pero suele ser 5-10 años para una inversión en rentabilidad; se estima que será este periodo el que seremos dueños del activo al final de dicho periodo se estima que se vende el inmueble y se reciben los ingresos por su venta.

Para estimar los ingresos por la venta del inmueble se capitaliza el beneficio neto anualizado del último periodo a una “Exit Yield” o rentabilidad de salida. La exit yield será a yield inicial de quien compre entonces el activo.

Ejemplo de Exit Yield

Un inversor compra un inmueble por 100 millones. El beneficio neto del primer año se estima en 5.0 millones. La Yield inicial es, por lo tanto, del 5,0%.

Diez años después, el inversor cree que la rentabilidad a la que otros inversores están comprando edificios similares es de aproximadamente 4.5%. El beneficio ese año (año 10), teniendo en cuenta la subida de alquileres que se ha producido durante ese tiempo, son 5.5 millones.

El valor de salida entonces se estima dividiendo el beneficio neto de ese año dividido entre el 4.5% de Exit Yield que será la rentabilidad inicial que se lleve el comprador, o sea, 122,2 millones.

Incluso sin haber subido el ingreso recurrente por rentas, simplemente con una bajada de rentabilidades se puede obtener un gran beneficio. Si el beneficio hubiese seguido en 5 millones, dividido entre 4.5% de Exit Yield, nos daría un valor de venta de 111,1 millones, 11,1 millones por encima de lo que lo hemos comprado.

Cash On Cash Yield

Definición y resumen

El Cash On Cash Yield mide, en inversiones en rentabilidad, la relación entre la inversión hecha y los beneficios anuales que recibimos de ella. Podréis pensar que es igual que la Yield Inicial, y sí, coincide, si no utilizamos deuda. La utilización de deuda reduce la inversión necesaria a realizar por nosotros y, para el mismo inmueble, también reduce el “cash flow” recibido por los costes de intereses y amortización en su caso, aunque depende del tipo de préstamo (eso sí, a igualdad de capital para invertir o Equity puedes acceder a otro inmueble que “vale” más y puede generar más flujos de caja).

Entonces lo calculamos así: cash flow neto después de gastos recurrentes por deuda que genera el activo dividido entre equity o capital invertido.

Ejemplo de Cash on Cash yield

Compramos un inmueble que cuesta 100.000€ incluidos los gastos de adquisición (impuestos registro, agencia etc.), sólo hemos invertido 50.000€ de nuestro dinero (equity) y hemos pedido 50.000€ de préstamo a un banco. El inmueble genera unos ingresos por alquiler de 6.000€ al año y unos gastos operativos de 1.000€ al año, por lo que el beneficio operativo a nivel del inmueble son 5.000€. Adicionalmente, la deuda genera unos gastos anuales por intereses y amortización de 2.000€ al año.

En este caso, la yield inicial neta será 5.000€/100.000€=5%

La rentabilidad o yield Cash On Cash será 5.000-2.000=3.000€ netos de beneficio operativo al año dividido entre nuestro Equity de 50.000€, que es lo que invertimos nosotros. Esto resulta en 6%.

Equity Multiple

Definición y resumen

Es una métrica que se suele citar en inglés, la traducción sería múltiplo de capital invertido. El Equity Multiple mide la relación entre el dinero que recibe el inversor y el dinero que invierte. Si inviertes 1 millón y recibes 1.5 millones de la inversión, el múltiplo sería 1.5x (la “x” representa las veces que recuperas tu inversión). Si por el contrario realizas una inversión de 1 millón y recibes 2 millones el múltiplo sería 2.0x, o sea, multiplicamos por dos el dinero invertido.

Cuando el múltiplo es 1.0, recuperas sólo el dinero invertido, sin beneficios y si es menor de 1.0, recuperarás menos de lo que has invertido, o sea, la inversión causa pérdidas. Por ejemplo, si es 0.5x recuperas 0.5 veces tu inversión, es decir, la mitad.

Ejemplos de Equity Multiple

Ejemplo Equity multiple

Si sumáis las ganancias de las inversiones de la imagen de arriba veréis que suman lo mismo en las tres: 195.000 y la inversión hecha tampoco varía. Así pues el Equity Multiple es el mismo: 195.000/100.000=1.95x.

Puede ser que haya varios periodos con flujos de caja negativos y entonces tendremos que sumar a la inversión inicial los siguientes flujos negativos (inversión 4).

El Equity Multiple es una métrica muy útil para estudiar las ganancias totales sobre la inversión hecha, pero vemos que no tiene en cuenta cuándo recibimos las ganancias. De las cuatro inversiones arriba descritas vemos que la tercera tiene mucho mayor atractivo, ya que casi duplicamos nuestra inversión en tan sólo un año y podemos usar el dinero para reinvertirlo o gastarlo en otra cosa. En las otras tardamos 10 años en recibir las mismas ganancias.

Payback Period

Payback Period es el tiempo que tardamos en recuperar nuestra inversión inicial (momento en el que empezamos a tener ganancias netas). Usando el mismo gráfico anterior, tenemos que:

  • La inversión 1 tiene un Payback de 10 años,
  • La 2 de 6 años
  • La 3 de sólo 1 año (si encontráis alguna oportunidad como esta me podéis llamar que haré lo que sea por comprar)
  • La 4 de 10 años.

Return on Investment (ROI) y Return on Equity (ROE)

Definición y resumen

El ROI es la relación entre el coste total de la inversión hecha y los beneficios totales que se han conseguido durante la vida de la inversión. Se calcula dividiendo el beneficio total que te ha dado un activo a lo largo de su vida entre el gasto realizado para acometerla.

El ROE mide la relación entre el capital nuestro que hemos utilizado en la inversión y el beneficio que hemos conseguido una vez cerrada la operación. Es equivalente a Cash on Cash Return. Si no hay deuda coincide con el ROI.

Ejemplo ROI y ROE

Pondré un ejemplo similar al anterior con un modelo económico de flujos de caja abajo:

  • Compramos un inmueble que cuesta 100.000€ incluidos los gastos de adquisición (impuestos registro, agencia etc.),
  • Sólo hemos invertido 50.000€ de nuestro dinero (equity) y hemos pedido 50.000€ de préstamo a un banco.
  • El inmueble genera unos ingresos por alquiler de 6.000€ al año y tiene unos gastos operativos de 1.000€ al año, por lo que el beneficio operativo a nivel del inmueble son 5.000€.
  • Adicionalmente, la deuda genera unos gastos anuales por intereses y amortización de 2.232€ al año. A los 5 años vendemos el inmueble, cuyo valor ha crecido un 2% anual, igual que gastos e ingresos por alquiler.
Return on Equity y Return on Investment

Como vemos en este caso el uso de deuda incrementa el porcentaje de beneficios (ROE) sobre lo que conseguiríamos sin deuda (ROI).

Obtendríamos un ROE de 59% y ROI de 34%. El beneficio total en euros es menor en el caso de usar deuda, por los costes adicionales de intereses, pero al invertir menos (sólo ponemos 50.000€ de equity) se dispara el porcentaje de beneficios.

TIR o Tasa Interna de Retorno (IRR o Internal Rate or Return en inglés)

Definición y resumen

La TIR o Tasa Interna de Retorno es una forma muy común de medir la rentabilidad de una inversión en bienes inmuebles o Real Estate pues incluye el factor tiempo, aunque no es perfecta, también tiene desventajas y lo óptimo sería incorporarla a un mix de métricas para valorar la rentabilidad de una inversión.

Su definición teórica es:

La TIR o Tasa Interna de Retorno es la tasa de descuento a la que es necesario descontar unos flujos de caja para que el Valor Actual Neto (VAN en español o NPV en inglés) sea cero.

En otras palabras:

Para que sea más fácil de entender, la TIR es la media de rentabilidad anual que esperas conseguir de una inversión desde que la compras, mientras recibes los flujos de caja y hasta que la vendes. Está ponderada teniendo en cuenta la dimensión y el tiempo de los flujos de caja.

Explicación en detalle:

Mientras que la Yield mide la rentabilidad de forma estática (o sea, la rentabilidad en un punto del tiempo), la TIR es la rentabilidad media durante toda la vida de una inversión. Incluye la rentabilidad inicial, las subidas o bajadas de alquiler en el tiempo de la inversión y lo que sacas al vender dicha inversión.

Puede darse relativa a otro periodo que no sea anual aunque es menos frecuente, por ejemplo un 10% de retorno anual equivale a 0.80% (bueno, 0.797%) de retorno al mes (si cada mes consigues un 0.80% de retorno, al año has conseguido un 10%).

Como vemos la TIR es una tasa de descuento, un porcentaje que expresa la rentabilidad de la inversión.

Para muchos será útil verlo desde otro punto de vista: Si metes 6.000€ en un depósito del banco que promete un 10% de rentabilidad si lo dejas guardado 5 años, ¿Cuánto puedes sacar el año 5?

Pues el cálculo matemático sería:

 (1+10%)^5*6.000=9.663€.

También puedes multiplicar la cantidad del año anterior por la rentabilidad prometida empezando por lo que inviertes:

TIR Tasa Interna de Retorno Ejemplo 1

El gráfico de arriba no es tu flujo de caja, sino el valor de tu inversión año a año, tu sólo inviertes 6.000€ y el año 5 recuperas 9.663€.

Ahora bien, si fuese al revés: alguien te promete 9.663€ el año 5 por una inversión si inviertes una cantidad X hoy.  Entonces, si tú piensas que para dicha inversión por tener un riesgo considerable tú requieres un 10% anual (una TIR del 10%), puedes calcular lo que estás dispuesto a pagar hoy para obtener un 10% de TIR anual:

El cálculo matemático sería la inversa del caso 1 (por eso tiene un menos en el nº de periodos):

(1+10%)^-5*9.663€=6.000€

 También puedes multiplicar la cantidad PROMETIDA en el año 5 por rentabilidad REQUERIDA cada año hasta llegar al año 0.

TIR Tasa Interna de Retorno Ejemplo 2

El cash flow sería el siguiente (podéis usar la función TIR en vuestro Excel para comprobar que es un 10%).

TIR Tasa Interna de Retorno Ejemplo 3

Para que identifiquéis la definición teórica con el cash flow, lógicamente, si descontáis cada año en el cash flow de arriba 10% (multiplicando por (1+10%)^nº periodo), la suma sale cero, ya que la TIR es la tasa de descuento a la que es necesario descontar unos flujos de caja para que el Valor Actual Neto sea cero y el Valor Actual Neto es la suma de los flujos de caja descontados.

TIR Tasa Interna de Retorno Ejemplo 4

Ejemplo de TIR

Para que veáis la aplicación en una inversión en rentabilidad en real estate, pondré el mismo ejemplo simplificado, con periodos anuales, que usé para el cálculo del ROE y ROI:

Compramos un inmueble que cuesta 100.000€ incluidos los gastos de adquisición (impuestos registro, agencia etc.), sólo hemos invertido 50.000€ de nuestro dinero (equity) y hemos pedido 50.000€ de préstamo a un banco. El inmueble genera unos ingresos por alquiler de 6.000€ al año y unos gastos operativos de 1.000€ al año, por lo que el beneficio operativo a nivel del inmueble son 5.000€. Adicionalmente, la deuda genera unos gastos anuales por intereses y amortización de 2.232€ al año. A los 5 años vendemos el inmueble, cuyo valor ha crecido un 2% anual, igual que gastos e ingresos por alquiler.

TIR Tasa Interna de Retorno Ejemplo 5

Podéis ver más información del efecto de la financiación en la rentabilidad aquí: Link

Ejemplo con todas las métricas

Pondré el mismo ejemplo de antes y una tabla con las diversas métricas que he explicado para medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Estimaremos que la renta de mercado (el dinero por el que alquilarías el piso a día de hoy) es 6.500€.

Todas las métricas

Métricas

Sin Financiar

  • Cantidad invertida: 100.000€
  • Beneficio Neto: 34.263€
  • Yield Bruto Inicial: 6.0%
  • Yield Neto Inicial: 5.0%
  • Equity multiple: 1.34
  • Payback: 5 años
  • ROI: 34%
  • TIR: 8.6%
  • Reversionary Yield Bruto: 6.5%
  • Reversionary Yield Neto: 5.5%
  • Exit Yield: 5.0%

Apalancado (Con deuda)

  • Cantidad invertida: 50.000€
  • Beneficio Neto: 29.515€
  • Cash on Cash Yield: 5.5%
  • Equity multiple: 1.59
  • Payback: 5 años
  • ROE: 59%
  • TIR: 13.9%

¿Tenéis dudas? ¿Consideráis que se me olvide alguna relevante? Podéis ponerlo en los comentarios y lo vemos.

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