El coste de una hipoteca: ¿Cómo funcionan intereses y comisiones?

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El objetivo de este post es explicar el coste de una hipoteca, cómo funcionan los intereses y las comisiones para ser capaces entender qué nos está vendiendo un banco: el producto (la hipoteca) y el precio: los intereses y comisiones. Leer este post te ayudará a tener herramientas para poder decidir si una oferta de préstamo que te ha dado un banco es buen negocio o no.

Según la RAE una hipoteca es:

  1. Finca que sirve como garantía del pago de un crédito.
  2. Derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda.

En este post estamos hablando de la segunda acepción, es decir, un préstamo que tiene como garantía un inmueble.

Cuando pides un préstamo, dejando de lado posibles comisiones adicionales, podemos decir que el banco te alquila una cantidad de dinero (principal) por un precio que es el interés.

En otro post explicamos por qué se dispara la rentabilidad de una inversión inmobiliaria al usar deuda, y qué riesgos tiene, os dejo el link. Como un breve resumen, si el coste del préstamo (su interés y/comisiones) supone un coste inferior a la rentabilidad de la inversión sin financiar medida en el tiempo (Tasa Interna de Retorno), la hipoteca aumentará la rentabilidad de la inversión.

Al final si consigues un dinero que si te cuesta un 2% de intereses, pero con ese dinero consigues un 5% o 10% de rentabilidad pues la rentabilidad final crece sustancialmente.

Os dejo abajo las principales partes de las hipotecas:

El principal

  • Es exactamente la cantidad que te han prestado, el dinero que alquilas. Como cualquier cosa que alquilas, al final debes devolverla tal cual te la han dado.
  • El pago del principal puede subdividirse en una serie de plazos a lo largo de la vida del préstamo.
  • Pagar parte o todo el principal es amortizar parcial o totalmente. Cuando pagas una parte del principal amortizas.
  • El calendario sobre el que vas pagando poco a poco el principal se llama calendario de amortización.
  • Existen préstamos en los que se paga todo el principal al final de la vida del préstamo y antes sólo pagas intereses. Se suelen llamar préstamos Bullett o Balloon.
  • Puedes amortizar un % del préstamo año a año. También se puede pactar un % de amortización parcial durante toda la vida del préstamo (y la parte del principal que no pagas en cuotas la pagas al final con un Bullet o Balloon parcial).

Para saber más sobre la amortización del principal y qué tipos de amortización existen puedes visitar este post.

El pago del principal, o sea lo que te han prestado, no es un coste de la hipoteca, estás devolviendo algo que no es tuyo a plazos.

Cláusulas y Comisiones

Cláusulas:

Para entender cómo funcionan intereses y comisiones en una hipoteca es necesario saber qué es exactamente una cláusula suelo o techo, porque está íntimamente relacionado con los intereses.

Las cláusulas techo o suelo (éstas han sido polémicas en España) son cláusulas usuales en préstamos hipotecarios en real estate institucional para préstamos de interés variable. Fijan límites por arriba si es techo (un tipo máximo que se pagaría si el Euribor más el margen sobrepasan este techo) o por abajo si es suelo (tipo mínimo durante la vida del préstamo aunque el Euribor baje mucho). Las cláusulas suelo han sido recientemente polémicas por la forma de comercializarlas los bancos, pero no son ni deberían ser ilegales o “turbias” per se.

Comisiones:

Las comisiones suponen tasas adicionales que pone el banco, en algunos casos para cubrirse de ciertos riesgos, lo que es lógico, y en otros está algo injustificadas. Os digo mi opinión en cada una de las comisiones más normales:

Comisión de apertura:

Uno de los negocios de un banco es vender hipotecas, sin embargo, al contratar una hipoteca con ellos te pueden aplicar una comisión por… contratarla. Para mí no tiene sentido que te alquilen dinero y en vez de cobrarte un alquiler más alto te pidan cuando te lo alquilan directamente un porcentaje de lo que te prestan. ¡Que pongan un tipo más alto pero no escondan el precio de su producto!

Comisión por amortización anticipada

Al amortizar parte o todo el principal estás pagando el préstamo antes del plazo acordado. Esto supone para ti un ahorro de intereses (aunque no tiene por qué ser más rentable en una inversión como vemos en este otro post), pero el banco se queda sin los ingresos adicionales por intereses por lo que entiendo que la apliquen en cierto modo.

Sobre todo en préstamos a tipo fijo, ya que ellos ofrecen un tipo a, por ejemplo, 30 años, arriesgándose a que los tipos suban mucho durante una parte de la vida del préstamo y están atados. Mientras, el cliente, si bajan mucho los tipos, pueden refinanciar o repagar el principal de la deuda para no pagar intereses por encima de mercado.

En tipo variable al final el precios del préstamo va adaptándose a las circunstancias del mercado en cada momento por lo que las dos partes están en relativa igualdad de condiciones de cara a una amortización.

Comisión de novación

Es una comisión por cambiar las condiciones del préstamo después de haberlo firmado. Por ejemplo por variar plazo de amortización, condiciones de tipo de interés, ampliación del capital prestado etc. Al final estás cambiando las condiciones contractuales a las que te comprometiste por lo que lo considero sensato.

Los Intereses

Entender cómo funcionan los intereses de una hipoteca es fundamental si piensas contratar un préstamo hipotecario. A continuación te enumero las principales claves para entender el funcionamiento de los intereses:

  • Al alquilar el principal pagas una renta, que son los intereses.
  • Siempre en cualquier periodo del préstamo los intereses son y se calculan por un porcentaje de lo que te queda por pagar de principal. Esto es importante y hay mucha gente que no lo sabe.
  • La parte de intereses de la primera cuota siempre será el porcentaje de interés por todo lo que te han prestado. La segunda ya depende de cuánto amortices en la primera, y así sucesivamente.
  • Los intereses pueden ser fijos o variables.
    • El interés fijo es un porcentaje fijo del principal pagado en los plazos acordados.
    • Si es variable el porcentaje a pagar sobre el principal consta de dos partes: un índice de referencia (en España normalmente el Euribor) al que se suma un margen, un porcentaje fijo.

Siempre en cualquier periodo del préstamo los intereses son y se calculan por un porcentaje de lo que te queda por pagar de principal. Esto es importante y hay mucha gente que no lo sabe.

Interés Simple o Compuesto

Cuando los bancos te hablan de interés nominal (TIN), es una cifra que no sirve de nada. Lo que realmente te van a cobrar es el interés efectivo (en realidad es el único tipo de interés real de tu préstamo). Los intereses que te cobran (o te dan en un depósito a plazo) siguen la fórmula de interés compuesto, así pues tendrás que dividir el tipo de interés nominal anual que te darán entre el número de plazos anuales y la cantidad resultante es el interés efectivo mensual.

Para saber el interés efectivo anual no puedes multiplicar el interés mensual por 12 (número de meses), ya que sigue la regla del interés compuesto y se calcula así:

Si i es el interés mensual efectivo (ya has dividido el nominal anual entre 12):

Interés Anual Efectivo = (1 + i )^12 – 1

No es mucho “jaleo” y en realidad sólo tenemos que hacerlo porque los bancos se empeñan en ofrecer productos promocionando el interés nominal anual (o la TAE, que sí es tipo efectivo pero incluye comisiones).

¿Por qué no se utiliza el tipo de interés simple?

Pongamos un ejemplo con interés simple:

Un banco te presta 10.000€ a dos años a un interés simple del 10%. Así pues, le tendrás que pagar 10% de lo que te ha prestado cada año, 1.000€ por el año 1 y 1.000€ por el año 2, o sea 2.000€ en dos años. A los dos años le devuelves 12.000 €, el principal y los intereses.

El problema es que para el banco sería mejor prestártelo sólo un año, pues así podría ganar 1.000€ en un año y después puede prestar 11.000€ el segundo año y ganar 1.100€ por este segundo año con el mismo tipo, consiguiendo 12.100€en el mismo tiempo. Con el interés simple, para el banco cuanto menos tiempo de vida tenga el préstamo mejor pues puede volver a prestar el principal más las ganancias.

Si en vez de dos préstamos anuales el banco hiciese préstamos de 6 meses (al ser la mitad de un año cobraría con interés simple la mitad del interés anual, o sea 10% / 2 = 5%) ganaría aún más:

Ejemplo préstamo interés simple

Con el principal y los intereses obtiene 12.155€ a los 24 meses al mismo tipo.

Estamos hablando de préstamos, pero a la inversa, si te prometen unos intereses por ejemplo por un depósito a plazo, si se utilizase el interés simple quedarías perjudicado por dejar el tiempo apartado a un tipo x frente a tiempos menores al mismo tipo, porque capitalizas los intereses generados, que vuelves a prestar generando rentabilidad adicional.

Para resolver este problema se utiliza el interés compuesto

Con el interés compuesto no se obtiene beneficio ni perjuicio alguno por dividir un préstamo en varios sucesivos, o por cambiar de prestamista, o por cancelar un préstamo y volverlo a contratar, etc.

Si pides prestado el dinero un año a un 10% de interés anual (compuesto) te costará un 10% del principal.

Si pides prestados 10,000 a un tipo del 10% anual por 6 meses te costará un 4.88% del principal (ya que con dos préstamos a interés compuesto a 4.88% obtienes un 10% anual):

  • En seis meses pagarías 488€ y devuelves el principal de 10,000€, en total 10,488€.
  • El banco puede prestar entonces 10,488€ que al 4.88% consigue 512€ de intereses, sumados al principal hacen 11,000€, que es exactamente 10,000 + 10% de 10,000.
  • Un interés anual compuesto de 10% es igual a 4,88% cada 6 meses (dos semestres componen un año): i periodos = (1 + tipo anual)^(1/nº periodos)-1

En este caso i2=(1+10%)(1/2)-1=4.88% (i2 de dos periodos)

  • Un interés anual compuesto de 10% es igual a 2.41% trimestral (4 trimestres componen un año):

I4=(1+10%)^(1/4)-1=2.41%

  • Un interés anual compuesto de 10% es igual a 0.80% mensual (12 meses que componen un año):

I12=(1+10%)^(1/12)-1=0.80%

  • Si pasan dos años, el interés del 10% anual será 21%. La fórmula, al coger en este caso varios periodos en los que se capitalizan los intereses compuestos, varía a: (1 + tipo anual)^(nº periodos)-1
  • I12=(1+10%)^(2)-1=21%

Ejemplo con interés compuesto

Abajo enseñamos el mismo ejemplo de arriba con un interés compuesto anual al 10% durante dos años:

  • En el primer caso se hacen 4 préstamos consecutivos de 6 meses al 10% anual compuesto (4.88% cada seis meses), capitalizando y volviendo a prestar el principal más los intereses a los siguientes préstamos.
  • En el segundo caso se hace un solo préstamo al 10% de interés compuesto durante dos años. Vemos que las ganancias finales son iguales para los cuatro préstamos que para el único a dos años.
Ejemplo préstamo interés compuesto

Tipos de interés a los que te puedes encontrar un préstamo:

Préstamos a particulares o pequeños inversores

Usualmente los prestamos hipotecarios tienen intereses relativamente bajos comparados con otros préstamos ya que tiene garantía de pago y la garantía de pago tiene un valor considerado relativamente estable comparado con otros activos (esto es en teoría, pero bueno, al menos no se deprecia como un coche).

Actualmente podemos encontrar préstamos a tipos medios cerca de los que os dejo abajo:

  • Hipotecas residenciales de banca tradicional: en torno a 1.5% a 2.0% interés.
  • Hipoteca para un inmueble de otro uso (por ejemplo local comercial): 3%-4%
  • Préstamo coche: en torno a 7-8% de interés (lo siento, cuando te hacen un descuento por financiar un coche no te sale más barato, sino mucho más caro por los intereses que no te muestran en el precio).
  • Préstamos al consumo: (tipo Cofidis o tarjetas de crédito) 18-20%

¿Pueden poner las entidades financieras cualquier tipo de interés al ofrecer un crédito? Pues no, el interés no puede llegar al punto de ser considerado usurero (Ley de represión de la usura de 23 de julio de 1908).

Prestamos en «Real Estate» Institucional

En inversión inmobiliaria a nivel institucional los bancos tradicionales pueden dar prestamos hipotecarios sobre edificios de oficinas, hoteles o edificios de apartamentos en alquiler a tipos muy bajos, similares a las hipotecas que se dan a individuos por comprar su casa.

Por supuesto depende de quién pida el préstamo y qué tipo de activo sea: nadie va a prestar al mismo precio (interés) por una hipoteca para comprar un centro comercial en una ciudad secundaria que un edificio de oficinas en La Castellana en Madrid o Paseo de gracia en Barcelona. Tampoco van a prestar al mismo precio a Amancio Ortega que a Perico el de los Palotes.

Existen también compañías de financiación alternativa que prestan a tipos muy altos por productos complejos o de más riesgo, con colaterales que son por ejemplo suelos urbanizables, que no van a generar ingresos durante mucho tiempo y están sujetos a alta incertidumbre por, por ejemplo, decisiones políticas que deprecien su valor o pongan en riesgo su viabilidad. Un banco tradicional generalmente no prestará actualmente (antes sí que lo hacían) con estos activos de colateral (garantía).

La banca extranjera también tiene más flexibilidad y en muchos casos se muestra más dispuesta a prestar en inversiones de activos terciarios o alternativos (centros comerciales, hoteles, oficinas etc). Aunque sí que hay divisiones de bancos tradicionales dedicados a esto.

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