Desde hace años existe un cierto auge de “inversores-influcencers” que predican la importancia de la maximización de la rentabilidad inicial de un inmueble. Esto, normalmente se consigue a base de olvidarse del principio más importante dentro de la inversión inmobiliaria: “Location, Location, Location”. Al menos, en cierta medida, con el objetivo de buscar pisos para invertir lo más baratos posible.
El objetivo se ha convertido en maximizar la rentabilidad inicial de la inversión a toda costa. Lo que no te dicen es que la rentabilidad que calculan es la inicial. Se olvidan de parámetros dinámicos, que estiman el retorno total como la TIR u otros que puedes ver en esta entrada, que suelen ser más complicados de explicar y de estimar.
Al fin y al cabo, obtener una rentabilidad neta del 7% u 8% parece extremadamente atractivo.
Para conseguir dichas rentabilidades netas iniciales es necesario centrarse en barrios de nivel socio-económico bajo, normalmente periféricos, humildes. En estos barrios el precio de venta de la vivienda es mínimo y existen pisos muy baratos donde invertir. Sin embargo, el precio de los alquileres no baja tanto respecto a otras zonas como lo hace el precio de venta.
Como comento en esta entrada, uno de los parámetros que considero necesario evitar es adquirir un producto de lujo, no sólo en cuanto a barrio, sino también acabados, servicios de la comunidad, tamaño de la vivienda etc.
Sin embargo, irse al otro extremo tampoco parece la mejor estrategia. Invertir en un piso barato en el peor barrio puede maximizar la rentabilidad inicial, pero a la larga tiene un impacto negativo en el retorno total de la inversión.
Estarás pensando: “Nadie sabe cómo se revalorizará en el futuro un barrio respecto a otro”.
En cierto modo es verdad, nadie tiene el poder de predecir el futuro, pero lo que ha pasado en el pasado nos puede dar ciertas pistas.
Evolución histórica de precios de vivienda por barrios en las principales ciudades
He realizado un estudio en las mayores ciudades del país que muestra la evolución histórica de precios en:
- Los distritos más caros
- La media de la ciudad
- Los distritos más baratos
Las hipótesis de partida son las siguientes:
- La fuente de información es Idealista. Es la única fuente que proporciona datos históricos a nivel distrito.
- Empiezo las series en enero de 2011, primer mes donde existen datos de todos los distritos seleccionados (existen algunos datos anteriores, pero no en todos).
- Os dejo el encale a la metodología de Idealista para el cálculo de los valores aquí.
- Son precios de oferta, sirve para ver la tendencia pero no son precios de transacciones, ni diferencia entre distintas tipologías de vivienda.
Al ser Idealista el principal portal inmobiliario, contiene la mayor parte de la oferta en un momento dado y por ello los datos que da son un buen reflejo de la situación del mercado.
Aun así, como he comentado, no son datos perfectos. Entre otras cosas, lo ideal hubiera sido tener datos de más años, para poder trazar una tendencia más fuerte, o, al menos, desde 2008 para tener el ciclo de bajada de precios completo.
Ya os adelanto que en la mayoría de ciudades de España aún no hemos alcanzado los precios de vivienda de 2008, lo cual es insólito comparando con el resto de países a nivel mundial. Sobre todo, teniendo en cuenta que los euros de ahora valen menos que los de 2008 por la inflación acumulada:
Una vivienda que valiese 200.000€ en 2008 tiene mucho más valor que una vivienda que vale 200.000€ actualmente.
Evolución precios por distritos en Madrid
Abajo os dejo un gráfico con la evolución de precios en barrios caros y barrios baratos en Madrid. Como vemos:
- Desde 2011, las viviendas de Salamanca y Chamartín (caros) se han revalorizado un 40% y 24%, mientras que Carabanchel y Villaverde (baratos) aún no han llegado a los niveles de precios de 2011.
- Esto supone un retorno anual del 2,8% y 1,8% anual en los barrios caros, comparado con una pérdida del 0,4% y 1,0% anual en los barrios baratos.
Esto quiere decir que, si invertiste en un piso barato en 2011 en Villaverde, por un lado hubieses ganado ese 7%-8%-9% de rentabilidad por alquiler, pero por otro, hubieses perdido un 1% anual de valor de la vivienda.
Lógicamente, es una media anual, desde 2015-2016 han subido los precios prácticamente en todos sitios.
¿Qué ha pasado con el precio del alquiler en dichos distritos de Madrid en el mismo tiempo?
Aunque las cifras de alquiler de Idealista no van tan atrás en muchos casos, en Madrid sí disponemos de ellas en los mismos distritos y desde la misma fecha.
Lo que vemos que ha ocurrido con el alquiler es que, al menos en el caso de Madrid, las cifras de crecimiento son más homogéneas, en torno al 2% anual (cerca de la inflación en dicho periodo).
En base a estos datos podemos decir que los distritos con vivienda barata en Madrid tienen una rentabilidad inicial mayor, pero se han revalorizado menos. El alquiler ha subido en ambos casos algo por encima de la inflación en este periodo.
Vale, esto es para Madrid, podrás pensar que quizás sea un caso aislado en el que casualmente los distritos con vivienda barata han tenido una peor evolución. Veamos qué ha pasado en Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga.
Evolución precios por distritos en Barcelona
Abajo os dejo un gráfico con la evolución de precios en barrios caros y barrios baratos en Barcelona.
Como podéis ver el resultado es similar: L’Eixample y Sarrià-Sant Gervasi han tenido un incremento de precios de venta muy superior a Horta-Guinardó y Nou Barris, este último el barrio con vivienda más barata.
¿Y qué ha pasado con el alquiler en Barcelona?
En este caso tenemos incrementos de precios de alquiler más fuertes que en Madrid en general. Sin embargo, en alquiler los distintos distritos se han comportado también de una manera similar entre ellos. Vemos subidas de en torno al 3% anual, por encima de la inflación (en torno al 2%), con la excepción de L’Eixample, que ha tenido subidas fuertes.
Se podrían argumentar causas como la restricción de la oferta por causas políticas y geográficas, o causas demográficas, económicas etc. pero no es el objetivo de esta entrada.
Vemos que los precios de venta de los distritos asequibles no han sido tan dinámicos como en zonas más caras en Madrid y Barcelona.
Evolución de precios por distritos en el resto de ciudades
Os dejo abajo los gráficos para Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza, que tienen comportamientos similares: las zonas baratas se han revalorizado menos en este periodo.
Valencia
Sevilla
Málaga
Zaragoza
Conclusiones
Aunque los datos de partida no son perfectos en tiempo y geográficamente, hemos encontrado resultados que indican de forma similar, en todas las ciudades analizadas, que los barrios más baratos se han revalorizado menos desde 2011.
Aunque esto no quiere decir que en el futuro lo hagan igual, en general, han caído más en la crisis y han tardado más en recuperarse. De hecho, en muchos casos aún no llegan a niveles de 2011, cuando ya habían caído los precios que estaban en máximos en torno a 2008.
Con esto no quiero decir que invertir en viviendas para alquilar de lujo sea lo mejor. Sin embargo, sí considero que hay que tener en cuenta más parámetros a la hora de invertir, no sólo la rentabilidad inicial. No hace falta buscar el lujo, pero un buen sitio es fundamental.
Además de la potencial revalorización, el perfil y solvencia de los inquilinos que querrán alquilar nuestra vivienda, los índices de criminalidad, posibilidad de okupas, número de interesados, etc. son cosas tanto o más importantes que conseguir uno o dos puntos extras de rentabilidad inicial.
La demanda de alquiler no se mantiene alta para siempre de forma estructural. Durante la crisis se bajaron los precios y muchos pisos se quedaron vacíos. Un buen sitio te asegura un cierto nivel de demanda incluso en tiempos de crisis.
Como dijo Warren Buffet: «Sólo cuando baja la marea, se sabe quién nadaba desnudo».
