En esta entrada te cuento en detalle las claves de la inversión en locales comerciales, el funcionamiento del mercado, los mejores sitios, cómo analizar la rentabilidad de este tipo de inversión, ventajas, inconvenientes, riesgos y oportunidades de una clase de activo que despierta mucho interés por parte de los inversores.
Introducción
Los locales comerciales han sido tradicionalmente, después de viviendas, plazas de garaje y trasteros, cuyas claves de inversión ya he cubierto en otras entradas, una importante alternativa para el inversor particular. Además, los locales siguen siendo uno de los activos principales dentro del mundo de la inversión institucional/profesional, a pesar de que su peso en el total del volumen de inversión institucional se ha reducido en favor de otras tipologías de activos, como puedes ver en esta entrada.
¿Es rentable la inversión en Locales Comerciales para alquilar?
Pues depende.
La rentabilidad de comprar un local comercial depende de qué local compras. Lógicamente, no todos los locales serán igual de rentables por lo que una respuesta genérica no tiene sentido. No todos los locales de una ciudad son igual de rentables, ni de un barrio, ni siquiera en una calle.
La rentabilidad de tu inversión dependerá de qué local compras:
- Cuánto pagas por el local
- El alquiler de mercado
- Si está alquilado, el alquiler que paga el inquilino
- Si no está alquilado, el periodo que tardas en alquilarlo (o si se va el inquilino, en realquilarlo)
- Variación del alquiler en el futuro
- Los gastos asociados al local y variación futura
- Si lo vendes, el precio de venta
En esta entrada te proporciono las herramientas para que tú mismo puedas buscar oportunidades de inversión en locales comerciales, analizar el mercado y la rentabilidad de la inversión.
Cómo analizar la rentabilidad de la inversión en locales comerciales
Antes de empezar a buscar una oportunidad de inversión debemos comprender bien cómo analizar matemáticamente el atractivo de una oportunidad de inversión.
De forma similar a otras tipos de activos inmobiliarios, para este post nos vamos a centrar en la “yield” o rentabilidad inicial, para no extendernos demasiado en explicar otros parámetros que también hay que tener en cuenta al analizar una inversión, pero explico en este post.
En el caso de locales, puede que merezca la pena realizar un análisis de descuento de flujos de caja para analizar la inversión. No es en absoluto necesario y hay miles de pequeños inversores que se centran en la yield, sin entrar en métodos más sofisticados para analizar la inversión en este tipo de activos.
Qué es La Yield inicial o Rentabilidad inicial
- Es una relación entre los ingresos que te dan y lo que has pagado por el activo. Se mide en porcentaje y cuento más alta más rentable es a inversión (te dan más euros de ingresos por cada euro invertido):
- Bruta: Ingresos anuales totales entre precio del inmueble. Hay distintos grados de rentabilidad bruta. Hay veces que ni siquiera incluyen los gastos de compra. Por ejemplo: Compro un local por 300.000€ y lo alquilo por 1.250€ al mes. La rentabilidad bruta sería 5% (1.250*12=15.000€, dividido entre 300.000€ es un 5%).
OJO la rentabilidad suele darse en cifras anuales para todos los activos, incluidos los inmuebles.
- Neta: Para comparar las rentabilidades se debería usar la neta, pues al final lo importante es el dinero que te entra en el bolsillo después de todos los gastos. Y lo tengo que comparar con la inversión total realizada (también forman parte de mis costes los gastos de compra).
Ejemplo:
- Compro un local por 500.000€ y lo alquilo por 2.000€ al mes.
- Estimo que los costes de compra están en torno a 10% (al comprar pago ITP (depende de cada comunidad), notario y registro).
- Los gastos operativos (IBI, seguro, y comunidad) son de 300€ al mes.
Yield Bruta: ingresos anuales entre precio: 24.000€/500.000€=4.8%
Yield Neta: beneficio anual entre inversión total: 20.400€/550.000€=3.7%
La yield o rentabilidad inicial es ampliamente usada en el mercado de inversiones y también se usa en la oferta anunciada en diversos portales inmobiliarios como Idealista.com, aunque en este caso los anunciantes suelen citar la rentabilidad bruta.
¿Es suficiente con calcular la yield inicial?
La rentabilidad o yield inicial no representa la rentabilidad total que nos aportará una inversión, sólo la relación entre ingresos iniciales e inversión necesaria.
Los flujos de caja que recibiremos pueden crecer o bajar en el futuro y las rentabilidades que exigen los inversores también pueden subir o bajar (esto afectará en el momento en que vendamos el activo).
- Es posible que el local esté alquilado por debajo de mercado (por lo que cuando se acabe el contrato lo podremos alquilar a un precio más alto).
- Es posible que esté alquilado por encima de mercado, por lo que cuando se vaya el inquilino, lo alquilaremos a un precio más bajo. Además, en este caso el inquilino, si no tiene obligado cumplimiento, tiene incentivos a irse a otro local más barato en la misma zona.
A parte, habrá periodos de desocupación desde que se va un inquilino hasta que alquilo el local. Todo ello afectará al retorno total de la inversión.
Si queréis profundizar más en otras métricas podéis ir a este post o este otro donde explico cada una y cómo y para qué se puede usar, además de cómo tener en cuenta en el análisis cosas que pasan en el tiempo, como el crecimiento de rentas o periodos de desocupación.
¿Qué yield o rentabilidad inicial es buena para un local?
Los inversores institucionales tienen unas exigencias de rentabilidad según el perfil de riesgo que perciben en cada tipología de activo. Esto cambia en el tiempo según las rentabilidades que ofrecen otros activos que compiten por captar el capital, e influye en gran medida los tipos de interés del momento (¿por qué?).
En bienes inmuebles, sólo es posible llegar a una cifra de referencia de la exigencia de rentabilidad de un activo PRIME en el mercado. En locales comerciales estaríamos hablando de lo que se exige para un local en “high Street” en las mejores calles de los dos mercados principales (Madrid y Barcelona): Serrano, Paseo de Gracia, etc.
A partir de aquí, se asignan primas de riesgo según el perfil del local que analicemos.
Por ejemplo, si en Paseo de Gracia en cierto momento se exige un 3,50% – 4,00% de yield, si nos vamos a la calle principal de Sevilla, seguramente estemos en torno a un 4,50% – 5,00%. Si ya nos vamos a una calle comercial secundaria de un mercado secundario, pues se incrementa aún más la rentabilidad exigida.
En esta entrada, explico en detalle las rentabilidades que exigen los inversores profesionales por tipo de activo y la evolución en el tiempo.
¿Es más rentable un local o una vivienda?
Depende del local, de la vivienda y de lo que entiendas por rentabilidad:
¿Sólo te refieres a la relación entre ingresos e inversión necesaria inicial? O sea, ¿la yield? ¿O te refieres al retorno total de la inversión incorporando periodos de vacío, incremento de rentas, venta futura, etc?
Existen numerosos portales o webs que anuncian rentabilidades por comprar locales generalizando en todo un mercado por tipo de inmueble.
Por ejemplo:
Es usual que se asigne una rentabilidad más alta a los locales pero la metodología de estos estudios parte de una base errónea y generaliza demasiado.
Seguramente, un local alquilado a Nike en calle Serrano en Madrid tenga una rentabilidad inicial más baja que una vivienda para alquilar en una zona mala del extrarradio, pero, ¿qué preferirías comprar? Pues depende de si te compensa la diferencia de rentabilidad invertir en un activo que piensas que es de peor calidad y tiene mayor incertidumbre en relación a los ingresos futuros.
De otro modo, una vivienda alquilada en Paseo de Gracia en Barcelona seguramente tenga una rentabilidad inicial mucho menor que un local alquilado en una calle que no es comercial en un barrio chungo de Barcelona. Pero, y si se va el inquilino del local, ¿cuánto vas a tardar en alquilarlo? Probablemente bastante tiempo. Y al precio que quiera el futuro inquilino…
La inversión en un local sólo tiene sentido en una calle o zona específica comercial (si no es para reconvertirlo a otro uso).
Factores clave a considerar antes de invertir en un local comercial
Ubicación
Es más difícil ser experto en mercado de locales comerciales de muchas ciudades (fuera de las “High Street” sobre las que existen informes de las principales consultoras). Es un tipo de activo en el que hay que comprender muy bien El Sitio.
Las calles comerciales tienen aceras mejores y peores, tramos buenos y malos, esquinas que son el doble de buenas que el local que está justo al lado…
Este tipo de calles suelen estructurar ciudades y/o barrios, atrayendo de forma natural el paso de la gente de un sitio a otro. Con el paso del tiempo, además, han logrado crear un “clúster” de servicios, comercios y oferta de restauración que logra captar más tráfico peatonal aún.
La calle comercial se sitúa en zonas con cierta densidad de población. En los suburbios con baja densidad o zonas de urbanizaciones cerradas no existe. En este caso la gente suele ir a los centros comerciales.
Es frecuente que una calle comercial sea muy demandada por empresas para establecerse y la paralela o perpendicular no tenga ningún interés aun estando al lado.
La continuidad es fundamental en las calles comerciales. En cuanto existe un edificio sin locales, el siguiente tramo suele sufrir.
1. High Street
El mercado de locales comerciales, a nivel institucional, se centra en un puñado de calles de las principales ciudades del país, especialmente en Madrid y Barcelona.
Estas calles, llamadas “high Street” concentran gran parte de la oferta comercial de grandes marcas de una ciudad, además de franquicias de restauración, etc. Existen muchos tipos de calles comerciales, las hay enfocadas al lujo (Ortega y Gasset en Madrid) o a grandes tiendas de mercado masivo (Gran Vía en Madrid), también las hay especializadas en turismo (como Sol en Madrid), o una mezcla de todo, como Paseo de Gracia en Barcelona.
¿Cuáles son las principales “high Street” en España?
En Madrid:
- Preciados – Sol
- Fuencarral
- Ortega y Gasset
- Serrano
- Gran Vía
- Goya
En Barcelona
- Puerta del Ángel
- Paseo de Gracia
- Pelayo
- Diagonal
- Rambla
En Valencia
- Colón
- Don Juan de Austria
- Jorge Juan
En Sevilla
- Tetuán
- Sierpes
- Constitución
En Málaga
- Larios
- Constitución
- Alameda Principal
En Palma de Mallorca:
- Paseo del Borne
- San Miguel
- Jaime III
En Bilbao
- Gran Vía López de Haro
- Ercilla
- Rodriguez Arias
- Elcano
Zaragoza
- Paseo de la Independencia
He mostrado las principales calles “high Street” de las principales ciudades, pero en todas las ciudades grandes existen calles que contienen las principales marcas a nivel ciudad (a su escala); además de calles comerciales de barrio.
2. Calle comercial de barrio
En segundo nivel, existen calles comerciales en todos los barrios con cierta densidad de población, donde se encuentran principalmente las tiendas que dan servicios al barrio, bares, sucursales bancarias, ferreterías, bazares, supermercados, inmobiliarias, etc.
En estos rangos inferiores de volumen de inversión, existen pequeños/medianos inversores que suelen comprar locales en las calles comerciales de barrios de su ciudad.
Si eres un pequeño inversor, deberías centrarte en este submercado.
Existen sitios específicos que son especiales y pueden no conformar una agrupación grande de comercios, pero ser atractivos para el inversor: Plazas, confluencias de calles, etc. que siempre hayan tenido actividad comercial o que por algún motivo la hayan ido ganando.
Tamaño del Local
Los locales grandes, en condiciones iguales, suelen tener un precio por cada metro cuadrado inferior, tanto en la compra como alquiler, aunque suponen un volumen de inversión mayor (de nuevo en igualdad de condiciones).
A partir de cierto tamaño se reducen los usos potenciales, y muchas veces no pueden dividirse si no cumplen con condiciones físicas que hagan cumplir la normativa a cada local segregado.
Los locales con más de 350-400 m2 tienen menos inquilinos potenciales, limitándose a supermercados, gimnasios o trasteros (uso sólo viable en calle no comercial). Sin embargo, como no hay tantos locales grandes, estos potenciales inquilinos tienen menos opciones para elegir.
Proporciones
La configuración física del local es muy importante.
La parte más valiosa de un local es la que está pegada a la fachada, ya que es la que los potenciales clientes ven nada más entrar e incluso desde fuera desde el escaparate. Los clientes compran más los productos expuestos en la primera zona del comercio; los productos que son difíciles de encontrar se venden menos.
Un comerciante pagará más por un local que tenga una gran fachada a la calle comercial que por otro que sea muy estrecho y profundo.
El espacio menos valioso se encontrará al fondo o en el sótano, donde habitualmente los comerciantes situarán productos menos rentables, espacios de almacén o vestuarios. Por el contrario, los productos más rentables y exitosos se situarán cerca de la entrada.
Es fundamental a la hora de invertir en un local comercial, considerar si el precio es barato o caro y si la renta que paga el inquilino es baja o alta respecto al mercado. Para ello es necesario ser capaces de estimar el precio de venta y alquiler de mercado de un local, tenga la forma que tenga.
Estimar el precio de venta y alquiler de mercado de un inmueble, y en especial de un local, es más un arte que una ciencia. Los valores de expertos son siempre opiniones y la tuya debe ser tu opinión, que si está fundamentada será igualmente válida.
Método ITZA de Reino Unido para valorar locales según sus proporciones
En Reino Unido, un mercado inmobiliario mucho más estandarizado, maduro y transparente que el español, utilizan el método ITZA (In Terms Of Zone A) para estimar cuál es el valor de mercado (y de alquiler) de un local.
De forma simplificada, este método consiste en asignar a la primera franja de 6m paralela a la fachada (es un número resultado de la costumbre) como zona A, el valor base.
A partir de ahí, a las sucesivas franjas de 6 metros se les asigna la mitad de valor a su superficie:
| Zona | Ponderación Superficie Según ITZA |
| A | A |
| B | A/2 |
| C | A/4 |
| D / Resto planta baja | A/8 |
| Sótano / Espacios Auxiliares | A/10 |
¿Es un método perfecto? Pues no.
Quizás otro tipo de distribución de valor, por ejemplo, una distribución linear (decreciendo el valor linealmente) sea más acertada, pero quizás cumple mejor su objetivo: es un método que unifica criterios, es sencillo de aplicar y sistematiza el mercado.
¿Cómo funciona en España el mercado?
Aunque los tasadores en España incorporan un método similar al ITZA, llamado Coeficiente Tabla de Fondo, la realidad es que el mercado de inversión institucional y de consultoría no tiene un criterio unificado para tratar esto.
Lo más usual es estimar a un precio de mercado para un local estándar, más o menos cuadradito y de tamaño mediano, y si tienes uno muy estrecho y profundo estimar un coeficiente de reducción del precio del m2 del 10%-20% o 30% respecto al primero “estándar”.
¿Compras un inmueble o un contrato?
Comprar un local en un sitio malo porque tenga un inquilino buenísimo en un contrato a largo plazo tiene un alto riesgo.
Cuando compras un local comercial, por encima de todo debes tener la confianza de que cuando se te vaya el inquilino actual (si hay), con el tiempo va a aparecer otro interesado.
De otro modo estás comprando un contrato y atado a un inquilino, al que le puede ir mal (más en un mal sitio). Y si le va mal encontrará la forma de dejar el local, aunque tenga obligado cumplimiento pendiente.
¿Está alquilado el local?
Que un local esté alquilado no siempre es mejor (sobre todo si es un sitio atractivo para los inquilinos).
Un local alquilado sólo tiene más valor que otro que no lo está si el contrato firmado es un buen contrato que proteja al propietario de las numerosas estipulaciones de la LAU que causan gran perjuicio al arrendador.
A parte, hay que valorar a qué nivel de renta está el inquilino actual respecto al nivel de mercado:
Alquiler por debajo de mercado
Si el alquiler está muy por debajo de mercado, y encima es un contrato a largo plazo, vas a perder la diferencia entre la renta actual y la de mercado durante todo el tiempo del contrato. Desde luego el inquilino no se va a querer ir, en este caso el contrato por si mismo tiene un alto valor para él y, si puede por contrato, puede “venderlo” haciendo un traspaso que en este caso tendrá un alto valor.
Alquiler por encima de mercado
Si el alquiler está muy por encima del nivel de mercado, el inquilino, si no tiene obligado cumplimiento, seguramente se piense en ir a otro local. Sobre todo si su actividad no requiere grandes obras para iniciarse. Incluso con obligado cumplimiento, es un contrato con mayor riesgo de que el inquilino intente irse o renegociar condiciones, y además, la diferencia entre la renta de mercado y la de contrato, sólo se dará durante el tiempo que siga el actual inquilino y bajo las mismas condiciones contractuales.
Periodo de contrato largo
Un periodo de contrato largo sólo favorece al inquilino: es una obligación de mantener la renta para el arrendador y un derecho a quedarse para el inquilino (que puede decidir irse). La única excepción son los periodos de obligado cumplimiento incluso así, los inquilinos pueden impugnarlo judicialmente y hay jurisprudencia a favor de ellos en muchos casos.
Lo único que protege al arrendador es tener un local atractivo en buen sitio y contratos que no sean a muy largo plazo o que tengan obligados cumplimientos.
Lógicamente, si tienes de inquilino a Apple, en un contrato bien hecho, a nivel de mercado, con obligado cumplimiento a 10 años, es muchísimo mejor que tenerlo vacío. Y si lo vendes, cualquier comprador apreciará el contrato y el inquilino muy positivamente y pagará más que si estuviese vacío.
Otros factores importantes
Condiciones / estado del local
Un local en bruto seguramente no tendrá el mismo precio de alquiler que uno con los acabados básicos (suelo, techo, entrada, escaparate, baño, etc.).
Esto es debido a que el inquilino que alquile el local tendrá que hacer una inversión importante en adecuarlo a su actividad.
De otro modo, es común que existan periodos de carencia más largos si el inquilino tiene que ejecutar una obra grande.
Distribución
La distribución interna de un local puede no aportar valor a nuevos inquilinos cuya actividad no requiera exactamente la misma configuración de estancias presente.
Un local diáfano, quizás con el baño instalado, suele ser más flexible para más posibles actividades.
Existen excepciones a esto, por ejemplo, en locales cuya distribución haya sido adaptada a restauración y este uso sea el mejor para la zona.
Altura libre
Más allá del impacto estético y de calidad del espacio, la altura libre mínima para ejercer una actividad está regulada.
Si el local tiene 2 m de altura, seguramente sea muy difícil conseguir una licencia para una actividad con acceso público.
Acceso
Otra característica que limita la actividad potencial a realizar es la falta de accesibilidad del local, por ejemplo por tener escalones en la entrada.
Tipo de local
Todo lo anterior y otras características condicionan muchas veces la actividad de un local. Existen locales más flexibles respecto a su uso y otros que no tanto.
Un local enfocado a una actividad reduce los potenciales inquilinos pero, a lo mejor, si es muy difícil encontrar locales que cumplan los requisitos de esta actividad, tendrás poca competencia de otros locales para alguien que busque implantar dicha actividad.
Es algo que hay que considerar en el momento del análisis de una oportunidad de inversión: ¿Quién podría ser el inquilino?
De modo opuesto, existen características que hacen el local especialmente atractivo para uno o varios usos, pero sin condicionar el resto de usos, como por ejemplo la salida de humos.
Estudio de mercado para invertir en locales comerciales
Toda inversión inmobiliaria requiere de un análisis que sea capaz de proporcionar información de mercado, de la oferta y la demanda, análisis de la competencia y estimación de precios de mercado tanto de alquiler como de venta.
Es fundamental estimar el precio de alquiler y de venta de mercado. No tiene por qué ser un número exacto, sino que muchas veces un rango es suficiente.
Las conclusiones de este estudio se utilizarán posteriormente en nuestro análisis de la inversión.
Motores de demanda
Los motores de demanda para locales comerciales son características de un sitio que hace que haya mucha gente interesada en alquilar un local y pagar un precio alto por ello. En esta entrada, una guía completa para invertir en vivienda con alquiler de larga duración, comentaba que fuertes motores de demanda en vivienda de alquiler serían hospitales, universidad, parada de metro o zona de oficinas.
En locales comerciales cambian los motores de demanda, los principales en este tipo de activo serían:
A nivel general:
Riqueza e ingresos de los residentes
La riqueza y renta per cápita de un barrio o una ciudad que hacen que la gente esté dispuesta a gastar más dinero en los comercios o servicios que se ofrecen en un local.
Turismo
Los turistas son proclives a gastar en los comercios, bares y empresas locales que proveen servicios desde locales abiertos al público. Existen distintos tipos de turismo de mayor y menor poder adquisitivo, y lógicamente el turismo con mayor poder adquisitivo, usualmente extranjero, de países de norte y centro de Europa o los que proceden de países lejanos y que vienen en vuelos de largo radio.
A nivel específico:
Densidad de población
La densidad de población de una ciudad favorece la creación de zonas comerciales por encima de centros comerciales, que se suelen dar más cerca de suburbios de baja densidad sin calles comerciales de barrio.
Flujo Peatonal de una calle
El flujo peatonal de una calle es una variable fundamental. Las calles con más tráfico peatonal son las más demandadas por los potenciales inquilinos.
¿Cómo se mide el flujo peatonal? Pues hay métodos más “rústicos” y otros más sofisticados. Puedes hacerlo manualmente, contar las personas que durante media hora pasan por una calle, por ejemplo. Si lo haces distintos días y a distintas horas podrías extrapolar para sacar un dato estimado diario.
Existen empresas que se dedican a medir el flujo peatonal con medidores. La empresa TCGroup publica de forma periódica informes y notas de prensa con las calles con mayor flujo peatonal en España y Europa.
Estas calles suelen ser Gran Vía o Preciados en Madrid, Portal del Angel o Portaferrissa en Barcelona, Tetuán en Sevilla, Colón en Valencia, Larios en Málaga, etc.
Monumentos o edificios singulares famosos
Tener un monumento o edificio especial en una calle o zona aumentará el tráfico peatonal de dicha zona/calle.
Tráfico de vehículos
Un paso de vehículos muy alto cerca de un local comercial con buena visibilidad puede hacer que el cartel del local valga mucho dinero. Las marcas, además de los clientes directos, conseguirán una buena publicidad.
Otros motores de demanda
Existen motores de demanda adicionales como por ejemplo una estación de metro junto al local, eventos que atraigan gente y se den cerca, etc.
El fondo de comercio de un local es un motor de demanda adicional. Cuando un comercio ha estado en un sitio durante mucho tiempo, gana clientes que se sienten inclinados a ir de forma natural a por los productos o servicios que ofrece. Incluso si esa empresa cierra, si abre una del mismo tipo de negocio, podrá en muchos casos aprovechar parte del fondo de comercio generado.
Estimación de precios de alquiler de mercado: tabla de comparables
Usaremos el método de comparación (super común en el sector inmobiliario): Tendremos que analizar por cuanto se alquilan locales similares al que nos interesa para calcular por cuánto podremos alquilarlo si está vacío o cuando se vaya el actual inquilino.
El proceso es similar al de estimar el precio de alquiler de una vivienda o incluso el valor de ésta que comento en estas dos entradas.
- Si alquilamos nuestro local comercial por un precio superior que locales similares de la zona o zonas igual de atractivas, no habrá demanda, pues los que quieran alquilar lo descartará por caro y se decantará por otras opciones más asequibles de similares características y localización.
- Si está más barato que el resto de locales similares que se ofertan en alquiler en el mercado, seguramente haya mucha demanda y se alquile rápido, pero estaremos dejando de ganar parte de los ingresos que potencialmente podríamos haber obtenido. Además, un alquiler por debajo de mercado influye negativamente en el VALOR del local.
Un problema: es difícil encontrar locales idénticos al nuestro.
A lo mejor existe justo en ese momento un local al lado, parecido, que se acaba de alquilar y te dicen por cuánto. Este sería el comparable ideal para estimar el alquiler de mercado, pero seguramente no tengas esta información. Lo normal es que los locales que estén alquilándose sean diferentes y a lo mejor ni hay locales parecidos en la zona.
Es por ello que deberemos usar una tabla de comparables y coeficientes de ajuste u homogeneización.
Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el precio de alquiler de los locales comparables para equipararlos a la localización y características de nuestra futura inversión. Esto entraña cierto nivel de subjetividad, pero es la mejor forma de sistematizar la estimación de precios de mercado.
El problema del método de comparación en locales comerciales
La estimación de precios de mercado en locales es más difícil que en vivienda o parkings:
- Hay menos oferta de locales comparables en una zona. Es más difícil obtener información.
- Dos locales en una misma zona pueden valer el doble o la mitad: es muy importante en qué calle está, en qué tramo, incluso, en qué acera.
- Los locales en oferta en ese momento pueden ser muy distintos físicamente al que te interesa a ti: tener entreplantas o sótano, mucha más o menos fachada, tener un tamaño muy distinto, etc.
Si los comparables son locales de tamaño, proporciones, o distribución (porque tengan una planta sótano o entreplanta, por ejemplo) muy diferentes respecto al que vas a comprar, debes tenerlo en cuenta e intentar aplicar o bien coeficiente tabla de fondo, o ITZA, y es complicado obtener información detallada sobre la superficie y distribución exacta de los comparables.
Otra opción, si no tienes mucha información de los comparables es directamente tener en cuenta sólo el 20-30% de la superficie del sótano (si no es comercial) e idem de entreplanta. OJO, esto se aplicaría tanto para el tuyo como para los comparables, el objetivo es llegar a una situación de igualdad de condiciones.
Si son plantas comerciales y fácilmente accesibles, puedes tener en cuenta más superficie para comparar, ya que tienen más valor.
Estarás pensando: “esto es subjetivo”, y sí, lo es. Pero, aunque no lo creas, el mundo de la inversión en retail funciona así.
El mercado inmobiliario responde a una realidad física de la que es difícil extraer conclusiones totalmente objetivas. Es un mercado muy poco transparente, con falta de información.
Identificación de competencia
La mejor herramienta que tenemos para identificar los precios de la competencia es idealista. No me pagan nada por esto, pero es donde se publicitan la gran mayoría de locales en alquiler.
A tener en cuenta a la hora de seleccionar los comparables:
- A la hora de estudiar el mercado, priorizaremos los locales que están en la misma calle, idealmente mismo tramo (quizás misma acera sea demasiado pedir).
- Intentaremos buscar locales de tamaño similar.
- Intentaremos utilizar los coeficientes lo menos posible, quizás para ajustar por la una menor fachada de uno respecto a otro o algo similar. Esto no siempre será posible.
Ejemplo de Tabla de Comparables
Imaginemos que estamos analizando la inversión en un local en una calle comercial de barrio, en Madrid. Pongamos por ejemplo la calle Bravo Murillo, en Tetuán, que es una calle comercial cuya zona comercial arranca en la Glorieta de Bravo Murillo (alrededor del número 90) y es bastante larga. La mejor zona de la calle es cerca de la Glorieta, donde se encuentran algunas franquicias y marcas internacionales. Hacia adelante, la calle tiene carácter comercial en toda su extensión, contando con numerosas tiendas de barrio, supermercados, bazares, peluquerías, restaurantes etc.
Imaginemos que el local que pensamos comprar está cerca del inicio de la zona comercial, en torno al número 130.
En este caso considero una negociación media del 10%, aunque quizás es demasiado alta (o demasiado baja dependiendo del mercado). Este coeficiente es parte de lo que tendremos que estimar ayudándonos del apartado siguiente “Investiga, Sé Curioso”.
Creamos la siguiente tabla con los locales que hemos identificado en Idealista en alquiler en la misma calle:
Debemos identificar los “outliers” valores incongruentes, muy alejados de la media por arriba o abajo, y considerar si hay que tenerlos en cuenta. En este caso los valores demasiado bajos y demasiado altos se compensan y la media sin “outliers” es similar a sin ellos.
De todas formas, podemos hacer otra tabla sin “outliers”.
Perdón por los anglicismos, normalmente se emplea este término en el mercado.
El promedio de alquiler ajustado es el que aplicaríamos como alquiler de mercado entonces a nuestro local para el análisis de la rentabilidad, en este ejemplo (33 €/m2).
Estimación de valor de mercado (en venta)
Para estimar el valor de mercado en venta, repetiremos el punto anterior pero esta vez con locales en venta en la misma calle que el que nos interesa.
Lamentablemente, al igual que en alquiler, no tendrás acceso a información de los precios de transacción, sólo a los precios ofertados en los anuncios. Existen herramientas que proporcionan estos datos específicos de transacciones, como el registro de la propiedad, que los vende a grandes empresas por un importe anual.
En este caso también considero una negociación media del 10%.
¿Para qué queremos estimar un valor de mercado si el precio de venta de nuestro local objetivo ya lo tenemos?
Estimar los niveles de mercado para el valor de venta del local que vamos a comprar nos servirá para saber si está caro o barato.
En este caso, si el local que analizamos lo podemos comprar por 8.200 – 8.800 €/m2 (OJO calculado sobre superficie ajustada) estará a precio de mercado, por debajo será barato y por encima caro.
Adicionalmente, habría que tener en cuenta si los comparables están alquilados, y por cuanto, el inquilino, contrato etc. para poder realizar una mejor estimación.
¿Cómo de cómodo estás con tu estimación de precios y rentas de mercado?, ¿existen muchos “outliers”, no hay muchos valores alineados?
Investiga, Sé Curioso
En el sector inmobiliario obtener información de mercado muchas veces no es fácil. Específicamente es difícil hacerse experto en el mercado de locales comerciales. Incluso en un mercado local.
Por ello, es importante sistematizar el análisis y obtener información de tantas fuentes como sea posible.
Hay que “atacar” el mercado por tantos puntos como sea posible. Es bueno analizar no sólo el mercado comparable a nuestro local sino uno o varios peldaños por encima y por debajo.
¿A cuanto se alquilan y por cuánto se venden locales un poco mejores? ¿Y locales un poco peores? ¿Y los mejores? ¿Y los peores?
¿Qué fuentes de información nos ayudarán en el estudio de mercado de locales comerciales?
Una magnífica estrategia para conocer el mercado es hablar con expertos que tengan información: inversores en locales que conozcas, agencias de producto “retail”, etc.
Es importante entender bien cuánto se suele negociar (más o menos) sobre la renta ofertada. Obviamente esto también dependerá de lo caro que hayan publicado el producto.
Contacta con los anunciantes de locales en alquiler anunciados en la zona y habla con la agencia (o particular).
Haz como que estás interesado en alquilar el local, pregúntales si hay demanda de inquilinos, cuánto tardarían ellos en alquilar el local que venden y a qué precio. Puedes hacer ver que estarías interesado en alquilarlo para obtener información.
¿Conoces a gente que tiene algún local en la zona?, ¿Cómo les va?, ¿Cuánto tardan en alquilarlo normalmente?, ¿Cuánto les pagan?, ¿Cuánto les pagaba el anterior inquilino?
Realiza una búsqueda de alquiler y guarda de favorito el local con alquiler más barato de la zona. Comprueba cuánto tiempo tarda el anuncio en darse de baja. Puedes llamar y preguntar si sigue disponible y ver cuánto tiempo lleva anunciado. Este último paso puede llevar tiempo…
Fuentes de información adicionales: Las consultoras inmobiliarias
En el caso de los locales, las grandes consultoras internacionales (y algunas más pequeñas especializadas) publican informes anualmente sobre el mercado retail de distintos mercados. En estos informes se proporciona abundante información sobre precios de alquiler, yields de mercado, evolución del mercado, oferta, demanda etc.
Os dejo a continuación links a las páginas de las principales consultoras (yo trabajo en una de ellas, Colliers):
Cómo encontrar locales comerciales para invertir
Existen agencias inmobiliarias especializadas en producto terciario, o incluso específicamente en retail (comercial) en las ciudades de cierto tamaño.
Estas agencias son podrán proporcionarte opciones de inversión en el segmento de locales comerciales.
Adicionalmente, la misma página Idealista contiene la mayor parte de locales comerciales que venden estas agencias, a no ser que sea un producto cuyos propietarios no quieren que se publique la venta por cualquier razón, cosa que a veces pasa.
Por tanto, en idealista se puede encontrar una gran variedad de opciones de inversión en locales comerciales.
Qué gastos conlleva la inversión en locales comerciales
Los gastos que afrontaremos al comprar un local comercial se dividen en dos:
- Gastos por la compra del local (parte de la inversión)
- Gastos operativos por la propiedad y alquiler
Gastos que conlleva la compra de un local comercial
Los gastos que supone la compra de un local comercial son los siguientes:
- Agencia (suele ser alrededor del 3% del precio de compra).
- Notaría (suelen ser algunos cientos de euros, algo más que registro)
- Registro (suelen ser pocos cientos de euros)
- Gestoría (suelen ser pocos cientos de euros para inscribir en el registro a tu nombre, aunque lo podrías hacer tú)
- Impuestos sobre compra (IVA o ITP)
En relación a los impuestos por la compra de un local, recomiendo consultar a un experto en el tema, aunque quizás os puedan ayudar en la agencia inmobiliaria que lleva el proceso.
Es importante considerar que en muchos casos, si en la situación en la que estáis lo permite, podéis acogeros a la inversión del sujeto pasivo y renuncia a la exención del IVA, lo cual supondrá que la operación de compra sólo esté sujeta a AJD, que está en torno a un 1,0-1,5% en la mayoría de comunidades.
Por tanto, eso supone un gran ahorro en relación a pagar ITP o IVA.
Gastos operativos de un local comercial
Como en el resto de tipos de inmuebles, existe una gran dispersión entre los gastos de un local comercial y de otro que hace difícil generalizar.
Para realizar el análisis de la inversión deberás tener en cuenta los gastos recurrentes, lógicamente, y un punto de partida puede ser el 10% de la renta mensual, que es algo menos que otros tipos de inmuebles. Para un análisis más detallado en un momento más avanzado del proceso de compra, deberás incorporar los gastos reales a tu análisis, una vez te informen de ellos.
Los gastos incluyen:
- IBI
- Comunidad
- Seguro
- Tasa de basuras
- Mantenimiento y reparaciones
Aunque depende de la negociación, es frecuente que sea el inquilino quien asume los gastos de IBI y/o comunidad en los locales comerciales y en la gran mayoría de casos la tasa de basuras se repercute al inquilino.
Es menos frecuente que por contrato el inquilino pague el mantenimiento y el seguro del inmueble, excepto en los mejores locales de las principales calles del país, donde se llegan a acuerdos de contrato “triple neto”, por los que el inquilino paga todos los gastos.
Tendencias en el mercado de inversión de locales comerciales
El mercado retail de inversión institucional es uno de los clásicos en “commercial real estate” donde los grandes fondos inmobiliarios han invertido tradicionalmente. El retail incluye parques de medianas, centros comerciales y también “high street”.
El sector sigue siendo de los principales segmentos de inversión institucional, aunque se ha visto como otras tipologías de activos, hasta ahora no tan convencionales como residencial en alquiler, residencias de ancianos y estudiantes, hoteles, y activos logísticos están más “de moda”.
Esto también ha pasado a pequeña escala, con inversores locales más pequeños.
El resultado es que, en general, se asigna una prima de riesgo al segmento retail, especialmente en zonas secundarias, incrementando la rentabilidad exigida por los inversores (ver más sobre esto).
Esto tiene mucho que ver con la irrupción del comercio electrónico y la competencia que supone para todo el segmento retail.
Por mi parte, es un segmento que me resulta atractivo, y en el que se pueden encontrar oportunidades atractivas a rentabilidades interesantes por la relativa menor competencia en el mercado de inversión.
Después de todo, el comercio en la calle lleva milenios existiendo y es parte intrínseca de las culturas del planeta.
Impacto del comercio electrónico en los locales comerciales
Os invito a visitar esta entrada, escrita por mi padre, experto en este tema como pocas personas, en su blog, pues realiza un análisis extenso del impacto del comercio online en los locales comerciales. Si buceáis por dicha página web encontraréis una amplia información de calidad sobre los locales comerciales.
El comercio electrónico ha supuesto una competencia adicional a los locales comerciales, tanto de barrio como en “high street” y también a los centros comerciales/hipermercados, que cuando aparecieron parecía que iban a suponer ya la muerte de la tienda de barrio.
Cada tipo de comercio tiene sus propias fortalezas y compite con unas armas. La competencia lleva a un equilibrio en precios y usos que va adaptándose constantemente a las nuevas condiciones.
Fortalezas de los locales comerciales
1. Inmediatez, conveniencia
El local comercial de barrio compite en inmediatez de disfrutar el producto, fiabilidad en la compra (sabes que te gusta y que te está bien si es un producto de textil) y en el pago (te fías de Amazon, pero, ¿pagarías en todas las tiendecillas online?), capacidad de ver y tocar y asesoramiento.
La problemática de comprar un producto que, si no tienes donde enviarlo con fiabilidad (portero 24h que recoja paquetería o enviarlo a la oficina son soluciones frecuentes), puedes tener que ir a recoger a algún sitio de todas formas. Dependiendo del tipo de producto puede ser que necesites cambiarlo o devolverlo porque venga roto, falte alguna pieza o no te esté bien y esta gestión puede resultar trabajosa para muchas personas.
2. Experiencia, ocio y servicios
También compite al ofrecer experiencias y servicios presenciales que directamente el mundo online no puede ofrecer: sector salud (clínicas), hostelería, gimnasios, etc.
A ello se debe la proliferación de este tipo de usos, que en muchos casos se han bajado de la entreplanta o planta primera a la planta baja, ganando gran visibilidad.
El sector lujo (esto en la “high Street” fuera del comercio de barrio) vive en parte de la experiencia física que se da en la tienda y alrededor de ella. Acudir a un clúster de tiendas de lujo como Ortega y Gasset, pasear por la calle, tomar una tapa, entrar en elegantes tiendas y que te traten como alguien importante, esto es insustituible por el clic de un ratón.
Los usos que dependen del turismo, industria en auge en el mundo, están inevitablemente atados a la presencia física: casas de cambio, tiendas de souvenirs, hostelería etc.
3. Alimentación y estructura de ciudad
En alimentación, debido a la estructura urbana de las ciudades en el país, es difícil que la compra online logre una proporción significativa cuando tienes supermercados a cinco minutos andando de una gran parte de la población.
Para los supermercados la distribución de la compra online tiene un alto coste que tienen que repercutir. Entonces el cliente debe elegir entre pagar más o acercarse al super de abajo.
4. El problema de La última milla
El proceso de distribución de productos de compra online es algo caro y difícil de gestionar. Y para que funcione necesitas inmuebles: cambias el local comercial de venta directa por naves logísticas para distribución.
5. El Escaparate y el Cartel del local
Por una calle comercial pasan diariamente miles de personas cada día. Es más, gran parte de ellas tienen idea de comprar, por eso pasan por allí.
En dichas condiciones, un cartel y un escaparate son herramientas magníficas de publicidad, contribuyendo en la visibilidad de marca y proporcionando “conversiones”.
En el mundo online es muy difícil y costoso lograr clics de clientes debido a la altísima competencia y miles de tiendas que venden lo mismo, compitiendo por posicionamiento en el buscador y en Amazon, especialmente en mercados saturados.
6. Conexión personal
La conexión personal de una tienda, especialmente en comercio de barrio, es una herramienta potentísima de los comerciantes para lograr clientes recurrentes. Debido a la impersonalidad de la compra online, es más difícil que los clientes vuelvan a comprar.
Fortalezas del comercio online
1. Amplitud oferta (gama de productos y marcas inagotable)
Una de las mayores fortalezas del comercio electrónico es que el potencial cliente tiene en su pantalla prácticamente todo el mundo de posibilidades de gamas y marcas que existen del producto que quiere comprar.
Eso proporciona grandes posibilidades de comparación entre diferentes productos.
2. Inmediatez compra (Aunque no entrega)
La posibilidad de comprar mientras estás sentado en el sofá es muy cómoda para el consumidor. Para las tiendas online, esto facilita la compra impulsiva.
Deben ser situaciones en las que no te importa esperar unos días a que llegue el producto.
3. Disponibilidad horaria
Las tiendas online están abiertas 24 horas, 7 días a la semana.
Es muy difícil competir en este sentido para el comercio local, aunque existen algunas tiendas 24h o supermercados de 14 horas.
4. Potencial de ventas a nivel mundial
Aunque a veces es difícil para las tiendas online explorar esta capacidad por el lenguaje de la tienda y los costes de envío y potenciales impuestos en las aduanas para el cliente, existen productos específicos que suelen ser más fáciles de encontrar en un país o en tiendas que están traducidas a varios idiomas y dan facilidades de envío internacional que consiguen ventas relevantes a nivel internacional.
5. Menor inversión inicial
Empezar un negocio de tienda online requiere de un nivel de inversión mucho menor. Crear una página web cuesta mucho menos que alquilar un local, inversión en inventario, decoración, licencias etc.
6. Herramientas de marketing digital
La web otorga facilidad para obtener acceso a la información de los clientes, incluir en “newsletter”, realizar encuestas, segmentar los clientes en base a sus preferencias, búsquedas y compras anteriores, etc.
Es más difícil obtener los datos de los clientes en tiendas físicas.
Sinergias entre comercio electrónico y comercio local
El comercio online y el comercio local no son mutuamente exclusivos.
Las empresas más exitosas basan sus ventas en una estrategia híbrida que brinda todas las posibilidades y facilidades a sus clientes, tengan las preferencias que tengan, maximizando las ventas al incorporar múltiples canales:
- Compra directa en tienda
- Webrooming: Búsqueda online y Compra en tienda
- Click & Collect: Compra online y recogida en tienda
- ShowRooming: Búsqueda en tienda y Compra online
- Compra directa en Web
Ventajas y desventajas de invertir en un local comercial
Ventajas de la inversión en locales comerciales
- Rentabilidades atractivas por relativa menor competencia en mercado inversor.
- Es de las inversiones inmobiliarias más pasivas. Los inquilinos suelen ocuparse d las reformas para adaptarlos a su marca.
- Suele tener una ratio de gastos operativos baja en comparación con otros tipos de inmuebles, y los inquilinos suelen pagar al menos parte de ellos.
- Comparado con vivienda, tratas con empresas y la comunicación trata sólo de negocios, nunca va a lo personal.
- Es más fácil y rápido conseguir un desahucio de un inquilino que no paga de un juez que en vivienda.
Desventajas de la inversión en locales comerciales
- Competencia del comercio electrónico.
- Es una tipología de inversión compleja, hay que entender muy bien el mercado de locales y conocer El Sitio.
- Te enfrentas a periodos de desocupación mayores que en otras tipologías, por ejemplo residencial.
Financiación de la compra de un local comercial
Los bancos ofrecen hipotecas para comprar locales, pero las condiciones no son iguales que para comprar una vivienda.
Las condiciones que ofrecen son más duras por considerarlas de mayor riesgo.
- Para conocer las condiciones exactas, es normal tener que acudir al banco y que estudien tu caso para que te presenten una oferta.
- En muchos casos se enfocan a comerciantes, NO INVERSORES, requiriendo un plan de negocio del proyecto empresarial.
- Suelen tener un menor límite de porcentaje de financiación, usualmente 60%-70%
- Suelen tener plazos de amortización menores, de 15-20 años.
- Suelen tener tipos de interés más elevados que las viviendas.
Las últimas dos condiciones suelen hacer que la cuota se eleve bastante en relación al mismo importe de préstamo en un activo residencial.
¿Conviene usar deuda para comprar un local comercial?
La deuda no es buena ni mala.
Es una herramienta que podemos utilizar al invertir y que pueden aumentar sustancialmente en retorno obtenido, a costa de incrementar los riesgos de la inversión.
La deuda incrementa el retorno de la inversión si su coste (intereses y comisiones) es menor a la rentabilidad de la inversión sin apalancar (sin usar deuda). En caso contrario, reduce la rentabilidad.
He escrito esta entrada sobre el efecto del apalancamiento en la inversión inmobiliaria por si quieres saber más sobre este tema.
