En esta entrada analizo en detalle el negocio de alquiler de trasteros o «self-storage», que está en auge por la alta demanda de este tipo de espacios. Doy herramientas para montar un análisis de la inversión necesaria, calcular los ingresos potenciales de un negocio de este tipo y realizar una estimación de los gastos operativos para llegar al beneficio neto y poder realizar un plan de negocio más realista.
¿Qué fundamentales soportan el auge del negocio de alquiler de trasteros?
Cuando analizo un sector de inversión inmobiliaria, como primer paso me fijo en el mercado de usuario, la demanda de ocupación de ese tipo de espacio. La demanda de inversión será una consecuencia de los fundamentales del mercado de usuario (si quieres saber más sobre el mercado de usuario y de inversión mira esta entrada).
Los metros cuadrados de vivienda son cada vez más caros en las zonas urbanas de las principales ciudades de España y municipios turísticos. El incremento de precios no ha ido acompañado de una subida de salarios acorde, lo que ha provocado una situación de inasequibilidad especialmente en los centros de las principales zonas urbanas.
Una de las consecuencias de esto es que la gente tiende a poder comprar casas más pequeñas.
Esto, unido al consumismo de la sociedad actual, hace que la gente no tenga sitio para guardar los “trastos” y busque alternativas de almacenamiento fuera de casa a un precio más asequible que pagar por una vivienda más grande.
Tipos de inversión en trasteros para alquilar
Existen principalmente tres tipos de inversión en trasteros para alquilar:
- Local con trasteros
- Nave con trasteros
- Trasteros individuales
En esta entrada me centro en el negocio de “self-storage”, locales o naves llenos de trasteros para alquilar.
Trasteros como inversión en un negocio inmobiliario
Montar un negocio de self-storage o alquiler de trasteros en un local o nave es equivalente en el mundo de los negocios inmobiliarios a otros modelos que requieren de gestión alta.
Por ejemplo, en el mundo hotelero existe el propietario del inmueble y después la empresa hotelera que puede llevar el hotel mediante un contrato de alquiler, de gestión o de franquicia, aunque a veces también son propietarios del inmueble (cada vez menos, pues se centran en su negocio).
Existen ejemplos equivalentes en edificios con co-working, edificios de viviendas en alquiler etc.
Volviendo a los trasteros, si queremos montar un negocio de alquiler de trasteros, podemos comprar el inmueble donde vamos a situar nuestro negocio o simplemente alquilarlo. Ambas opciones tiene sus ventajas e inconvenientes.
Es mejor alquilar o comprar el inmueble para montar un negocio de trasteros
Coste de oportunidad en alquiler y compra del inmueble para trasteros
En el modelo en que alquilamos el espacio para montar nuestro negocio de alquiler de trasteros, nos ahorraremos la compra del inmueble, pero incurrimos en gastos de alquiler. No necesitaremos hipotecarnos para comprar el inmueble, aunque a lo mejor sí que necesitamos un préstamo para acondicionar el espacio, ya que por norma general es el inquilino el que paga las obras para montar su negocio.
El coste de oportunidad será menor alquilando. Esto quiere decir que, al requerir una menor inversión, con la misma cantidad inicial de capital podremos montar varios negocios de alquiler de trasteros (por ejemplo) mientras que comprando el inmueble en “cash” o hipotecándonos apostaremos todo a una carta, y nos casamos con el inmueble a largo plazo, más allá del negocio de trasteros.
Riesgos en alquiler y compra del inmueble para trasteros
Al realizar la inversión en adecuar el espacio a nuestro negocio, que es significativa como veremos a continuación, debemos firmar un contrato con una duración suficiente que nos permita amortizar esta inversión.
Al ser un negocio fácil de llevar tú mismo o contratando a una empresa o persona que lo gestione, que depende en gran medida de la localización del espacio donde lo montamos, existe el riesgo de que a fin de contrato al propietario se le ocurra querer hacerse con el negocio. Este riesgo se puede mitigar con cláusulas en el contrato, entre otras dejando claro que si se cierra el negocio te puedes llevar la instalación de trasteros.
Por otro lado, si el negocio sale mal y hemos alquilado el inmueble, sólo habremos perdido la inversión en la adecuación. Si compramos y fracasa el negocio, nos convertimos en propietarios de un inmueble que a lo mejor no tiene buena salida en el mercado y que está adaptado a un negocio que no funciona en dicha localización. Por no hablar del pago de la hipoteca y los gastos que genera el inmueble.
Trasteros como inversión inmobiliaria semi-pasiva
Si lo que buscas es invertir en trasteros como podrías hacerlo en una vivienda o un local comercial para alquilar, puedes comprar directamente trasteros sueltos en edificios que tengan trasteros para rentabilizarlos en alquiler. Esto se puede hacer como persona física ya que no es una actividad empresarial.
La gestión de un negocio de trasteros
La inversión en trasteros puede ser un negocio en sí mismo, en el cual debes obtener una licencia de actividad para el local o nave, ser autónomo o empresa y llevar una gestión activa del negocio.
Si inviertes en un trastero individual no necesitarás ser empresa o autónomo y la gestión de la inversión será mínima.
Mejores sitios para montar un negocio de alquiler de trasteros
Existen principalmente dos opciones de localizaciones idóneas:
- Nave en polígono industrial a las afueras
- Local en zona urbana
1. Mejores sitios para montar un negocio de trasteros en una nave industrial
Este tipo de negocio necesita una urbe de gran tamaño que alimente la demanda de espacios. El encarecimiento de la vivienda en el centro hace crecer la demanda de trasteros.
En trasteros dentro de naves industriales prima la rapidez de acceso de los clientes en su vehículo. También existen negocios de almacenaje que ofrecen el transporte de los productos a casa de los clientes, sin que éstos vayan al trastero a llevarlos o recogerlos.
Necesitaremos estar en un polígono industrial que esté bien conectado con la zona urbana a través de avenida o autovía con acceso rápido.
Como competiremos en precio con los negocios de trasteros del centro urbano, tendremos que buscar un espacio asequible en términos de €/m2.
2. Mejores sitios para montar un negocio de trasteros en un local comercial
Los negocios de trasteros en locales comerciales urbanas compiten por conveniencia y tienen a sus clientes usualmente en los alrededores de la zona donde está instalado el negocio.
Por tanto, buscaremos zonas con:
- Densidad de población alta
- Han sufrido encarecimiento del precio de vivienda
- No son zonas de nuevo desarrollo donde construyen promociones con trasteros
- No existe competencia de un negocio similar cerca
Selección del Local para negocio de trasteros
Usualmente, la necesidad de estar en zonas con alta densidad de población provoca que el precio de los locales aumente. El negocio de trasteros no tiene la capacidad de pagar un alto precio por el local que ocupa, por lo que:
- Al seleccionar un local comerciar para instalar un negocio de trasteros idealmente evitaremos calles muy comerciales (no podremos competir en precio con tiendas).
- Buscaremos locales que no sean atractivos para otros usos:
- Fachada muy pequeña (malo para uso comercial)
- Estrechos y largos (malo para uso comercial)
- Sótanos o semisótanos (si lo permite la normativa)
- Grandes (baja el precio de €/m2 del local en compra y alquiler)
El espacio no tiene por qué cumplir todos los puntos para ser bueno para trasteros, aunque un mínimo de 150 m2 útiles sí es aconsejable.
El “mix” o distribución de tamaños de trasteros
Es importante incorporar un mix variado dentro del inmueble para responder a todo tipo de demanda. Los trateros se suelen distribuir en los siguientes tamaños:
- Trasteros de tamaño grande: por encima de 4 m2
- Trasteros de tamaño medio: de 2 a 4 m2
- Trateros de tamaño pequeño: de 1 a 2 m2
- También hay que plantearse, especialmente en un local enfocado a conveniencia, incluir bicicleteros y taquillas.
La demanda estructural, por norma general, estará enfocada a los trasteros de tamaño medio, por lo que estos deben suponer un porcentaje importante.
El precio de alquiler en €/m2 de los pequeños será mayor y el coste de hacer más trasteros pequeños también será mayor. También hay que tener en cuenta que, si hacemos demasiados trasteros pequeños, además de aumentar el coste, puede hacer que no haya suficiente demanda para tantos de dicho tamaño.
Y viceversa, hacer demasiados trasteros grandes para abaratar la construcción aún a costa de bajar el €/m2 medio de alquiler, puede causar que no haya suficiente demanda para tal cantidad de trasteros grandes.
El objetivo es buscar el equilibrio y pensar en la demanda tipo de la zona para minimizar la desocupación.
Lógicamente, dependiendo del tamaño de los trasteros, nos cabrán más o menos trasteros en un mismo espacio. Llevado al extremo, en un local de 150 m2 cabría 1 trastero de 150 m2 en el que no habría pasillos, por lo que la superficie de trasteros sería igual al total de la superficie útil del local.
En ese punto alcanzamos el máximo de eficiencia de superficie de trastero (100%) pero la menor eficiencia en cuanto a tamaño medio de trastero, por tener un tamaño medio de 150 m2, que conlleva un precio unitario de alquiler de ese trastero (€/m2) muy bajo.
En el otro extremo estaría estimar que caben 150 trasteros de 1 m2. Sin embargo esto no es así, ya que necesitamos pasillos para llegar a los trasteros. Vemos que la superficie de trasteros será entonces inferior a la superficie del local.
La ratio más importante de calcular es la superficie de trasteros sobre la superficie útil del local o nave.
En este negocio vendemos superficie de trasteros y alquilamos (o compramos) superficie de local. Cuanto más eficiente sea la distribución, disminuyendo la superficie de pasillos pero manteniendo un tamaño de trasteros óptimo, más rentable será el negocio.
Estimar superficie de trasteros sobre superficie del local
En un caso estándar en que buscamos distribuciones óptimas con la mayoría de trasteros de tamaño medio (2 a 4 m2) y algunos grandes y otros pequeños, buscando minimizar la superficie de pasillos podríamos llegar a las siguientes ratio de superficie neta de trastero sobre superficie útil de local:
- Inmueble con forma muy regular: entre 70% y 75%.
- Inmueble con forma poco regular: entre 65% y 70%.
Esta ratio puede bajar en municipios cuya normativa urbanística exija pasillos de mayor tamaño (hay casos en los que se pide 1,50m de ancho en diversas situaciones) o exijan, por ejemplo, baños de uso público, aunque el local no sea muy frecuentado ni los clientes permanezcan mucho tiempo dentro.
Pondré abajo ejemplos de lo anterior.
Ejemplo 1: Espacio muy regular
En un inmueble de este tipo podemos estandarizar los tamaños de trasteros y decidir los que más se ajustan a la demanda del mercado donde nos encontramos.
En el ejemplo llegamos al 76%, que considero difícil en locales comerciales a no ser que nos encontremos con un inmueble con medidas idóneas; en el casos de naves industriales sí que es más frecuente encontrarse algo así.
Os dejo abajo el ejemplo de distribución:
Ejemplo 2: Espacio poco regular
Es inmuebles irregulares perdemos capacidad de optimización del tamaño de trasteros y de superficie de pasillos.
En este ejemplo de arriba hemos llegado a una buena ratio de superficie de trasteros sobre superficie útil (69%), pero sacrificando la optimización del tamaño de trasteros, ya que hay un trastero de 12m2 (en el fondo), uno de 10 m2 (entre los muros), además de algunos con formas irregulares que no son idóneos para almacenar cosas.
Además, la superficie útil en relación a la construida total es más baja.
Debido a la forma del inmueble, la superficie de trasteros es poco homogénea, por lo que dejo abajo el número de trasteros según rango de tamaños:
¿Cuánto cuesta acondicionar el espacio y construir los trasteros dentro de un local?
El negocio de “self-storage” en locales y naves llenos de trasteros necesita de una inversión en acondicionar el espacio y adicionalmente la inversión por realizar la obra de construcción de los trasteros.
El coste de acondicionar el local:
Este apartado incluiría ignifugado, instalaciones (aire acondicionado, agua, luz, incendios, saneamiento..), solería, falso techo, pintura, puertas etc.
Conozco un caso reciente de un local totalmente en bruto, en el que acondicionarlo costó 42.000 € para una superficie útil de 150 m2, esto equivale a 280 €/m2.
Lógicamente, el coste dependerá del estado inicial y los acabados que quieras darle, pero podría estar entre 150 y 300 €/m2 sobre la superficie útil del inmueble.
El coste de construir los trasteros:
El coste de construcción de los trasteros es de alrededor de 200 €/m2 (aplicado sobre la superficie de trasteros, no la útil del local).
También se puede medir en coste en cuanto a coste por cada trastero, que de media estaría en torno a 500€ por cada trastero.
El coste unitario será mayor si los trasteros son pequeños y menor si son grandes.
Esto sería sólo por la construcción de los trasteros, incluyendo el proyecto. Sin embargo, instalar el sistema de seguridad con: CCTV (sistema de cámaras de videovigilancia), alarma y control de acceso supone un coste adicional, que varía en función del tamaño del centro pero estaría alrededor de 50 €/m2 sobre la superficie útil del local.
Mis fuentes para esto son tanto las estimaciones que dan las propias empresas especializadas de construcción de trasteros, un caso real de un familiar que tiene un negocio de este tipo y también presupuestos reales de empresas de construcción de trasteros para un local.
¿Qué empresas te pueden dar presupuesto para la obra de un negocio de trasteros?
Existen muchas compañías de este tipo; yo he tenido trato con dos:
He contactado con ambas empresas para obtener presupuesto e información sobre los costes operativos y servicios que podrían proporcionar. Han sido muy serviciales y rápidas a la hora de dar presupuesto y responder a mis preguntas.
Cómo estimar los ingresos de un negocio de alquiler de trasteros
Para estimar los ingresos por alquiler de un negocio de trasteros necesitaremos realizar un estudio de mercado.
El proceso es similar al de estimar el precio de alquiler de una vivienda o incluso el valor de ésta.
Método de comparación
Usaremos el método de comparación (tan común en el sector inmobiliario): Tendremos que analizar por cuanto se alquilan trasteros similares a los nuestros para calcular por cuánto podremos alquilarlos.
Si nuestros trasteros están más caros que trasteros similares en la zona, no habrá demanda, pues la gente que quiera alquilar los descartará por caros y se decantará por los más asequibles de similar calidad y localización.
Si está más barata que el resto de trasteros similares que se ofertan en alquiler en el mercado, seguramente haya mucha demanda y se alquilen rápido, pero estaremos dejando de ganar parte de los ingresos que potencialmente podría haber obtenido.
Hay que tener en cuenta que es imposible encontrar trasteros idénticos a los nuestros.
En el sector inmobiliario cada inmueble tiene el monopolio de su localización, lo que le da cierto poder de mercado. Más aún, si existen trasteros justo al lado de donde planteamos crear nuestro negocio de alquiler de trasteros, seguramente no sea un buen sitio por la alta competencia.
Por ello, habrá que utilizar una tabla de comparables y coeficientes de ajuste u homogeneización.
Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el precio de alquiler de los trasteros comparables para equipararlos a la localización y características de nuestro futuro negocio. Esto entraña cierto nivel de subjetividad, pero es la mejor forma de sistematizar la estimación de precios de mercado.
Identificación de competencia
La mejor herramienta que tenemos para identificar los precios de la competencia es idealista. No me pagan nada por esto, pero es donde se publicitan la gran mayoría de trasteros en alquiler.
A tener en cuenta a la hora de seleccionar los comparables:
- A la hora de estudiar el mercado, priorizaremos los trasteros dentro de complejos de alquiler de trasteros por ser más similares a nuestro producto.
- Muchas empresas anuncian sus trasteros en el centro de la ciudad en idealista, pero en el anuncio explican que están en una nave a las afueras y en muchos casos ofrecen servicios de recogida. Si nuestro negocio es montar un local en el centro, estos no serán comparables. De forma contraria, si planteamos un negocio similar a ese, estos serán los mejores comparables.
- Debemos ser capaces de analizar el €/m2 específico que se cobra por tamaño de trastero. En muchos casos esta información no está en idealista, y tendremos que acudir a la página web de la competencia (que hemos identificado en idealista).
Ejemplo de Tabla de Comparables
Imaginemos que estamos estudiando crear un negocio de trasteros en el centro de una ciudad, por ejemplo, Sevilla.
Identificamos en Idealista esta empresa que alquila trasteros en la zona:
Creamos la siguiente tabla con los trasteros que tienen en alquiler en su página web, ajustando al alza un 10% su precio unitario (€/m2) pues consideramos que nuestro producto está mejor localizado y tiene mayor demanda potencial, por estar en una zona con mayor densidad de población con edificios residenciales que carecen de trasteros.
El €/m2 ajustado es el que aplicaríamos entonces a nuestros trasteros, según su tamaño. Habría que realizar ajustes también a los trasteros con formas no regulares o acceso más difícil.
Idealmente tendríamos que identificar más comparables en la zona para confirmar que nuestras hipótesis son acertadas.
Gastos operativos de un negocio de alquiler de trasteros
El negocio de trasteros tiene unos gastos fijos y otros variables. Hay gastos que sólo tendrán algunos negocios según tipo de operativa y tamaño (por ejemplo la gestión la puedes hacer tú, puedes contratar un empleado o puedes subcontratar la gestión con una empresa) o por tener el local en propiedad o alquilado.
Os dejo una lista de gastos a tener en cuenta:
- Personal o gestión subcontratada
- Sistema de acceso y seguridad
- Software gestión
- Marketing
- Mantenimiento y reparaciones
- Mantenimiento sistema contraincendios
- Limpieza
- IBI, Comunidad y Tasa de basuras
- Alquiler / hipoteca (realmente la amortización no es un gasto, pero sí salida de caja)
- Seguro
- Luz y agua
1. Gastos de gestión
¿Qué supone la gestión del día a día de un negocio de este tipo? Dependiendo del tamaño puede ser algo bastante intensivo en tiempo dedicado. Hay que realizar tareas de:
- Llamadas potenciales y actuales clientes, visitas, alta y baja de usuarios, realización de contratos, resolución de incidencias.
- Estrategia de precios, ofertas temporales, gestión del marketing y redes sociales.
- Facturación y gestión impagos, gestión de proveedores y pagos.
Dependiendo del tamaño del negocio o número de locales, puede salir más rentable contratar a una persona, a tiempo completo o parcial, que lleve la gestión del día a día del centro (o varias si ya es que tenemos muchos centros). Necesitaremos un volumen de facturación grande para soportar el suelo bruto más seguridad social. Para un sueldo bruto de 15.000€ anuales, el coste para la empresa será de en torno a 20.000€.
Si el negocio está empezando o es pequeño, seguramente tenga más sentido realizar las anteriores tareas nosotros mismos si podemos y queremos dedicarnos a esto, o subcontratar con una empresa externa la gestión. En base a presupuesto real conozco empresas que cobran un 9% de la facturación por la gestión del día a día del negocio de trasteros.
2. Sistema de acceso y seguridad
Un negocio que se dedica a guardar cosas necesita de cierta seguridad. Usualmente el sistema de seguridad comprende estos tres sistemas:
- Sistema de videovigilancia o CCTV
- Sistema de alarmas
- Control de acceso
Lógicamente, hay múltiples opciones para cada sistema: Podemos poner la alarma en cada trastero a sólo en accesos y pasillos, que es lo normal. El control de acceso puede ser con cerraduras electrónicas, con tarjeta, apertura con el móvil con aplicación, contraseña, etc. Los trasteros pueden tener candados normales, cerradura con llave o candados electrónicos.
En base presupuestos reales que comprenden los tres servicios anteriores, el gasto en servicios de seguridad está en torno a 60 € al mes.
3. Software de gestión
Para facilitar la gestión del negocio de trasteros, necesitaremos un software que se adapte a el negocio. Necesitas que proporcione servicios de gestor de clientes (CRM) y de procesos internos (ERP).
- CRM es para gestión de procesos comerciales, posibles clientes, solicitudes de alquiler, marketing etc.
- ERP es para gestión de nóminas, disponibilidad, contratos, facturación, cobros, etc.
Existen distintas empresas que proporcionan estos servicios como SSolid, Urban Self-Storage, Ceesa, o Redtras.
El coste de este tipo de softwares, según los presupuestos que he conseguido, está en torno a 100 € al mes.
4. Gasto de marketing
Al abrir el negocio es necesario (o al menos es mejor) realizar una inversión grande en marketing durante bastantes meses hasta alcanzar una ocupación estabilizada. Posteriormente este gasto se reducirá considerablemente.
¿Cuánto cuesta una campaña de marketing?
Puedes gastarte lo que quieras, pero en base a presupuestos que he conseguido, una estimación de gasto razonable en este apartado, incluyendo montar campañas o contratarlas en Google Ads y Facebook, y formatos tradicionales, flyers y cartelería por alrededor de 100€ al mes.
Página web y Redes Sociales
A parte, debes montar una página web de la empresa, para atraer más clientes y posiblemente proporcionar servicios desde ésta. Un buen servicio de hosting y el dominio te pueden costar en torno a 150-200€ al año.
Yo uso Siteground para el hosting de esta página web, y lo recomiendo en base a mi experiencia. Podéis buscar información y otras opiniones y veréis que es una empresa de hosting dentro del rango de calidad buena. El dominio es la dirección de tu página, puedes comprar dominios a las mismas empresas de hosting o empresas especializadas como Namecheap.
Idealmente, además, debes crear perfiles en redes sociales como Twitter, Instagram o Facebook. Crear los perfiles es gratis, aunque gestionarlos de forma activa puede requerir mucho tiempo. Si necesitas contratar a alguien porque vas a crear un negocio de trasteros muy grande, o vas a abrir varios locales de este negocio, esto puede ser una de las funciones.
5. Mantenimiento y reparaciones
El gasto de mantenimiento, al contrario que el marketing, aumentará conforme exista mayor ocupación. En los negocios que usan espacios físicos siempre existen gastos en reparar estos espacios. Al ser diseños sencillos y sin materiales especialmente caros, además de no necesitar que el espacio esté impoluto para que el negocio funcione bien, el gasto en mantenimiento y reparaciones de un negocio de trasteros será moderado.
Este tipo de gastos será variable pero es importante asignar una cantidad en tu plan de negocio pues tarde o temprano te vas a tener que gastar dinero en reparar cosas. Estimo que, en este caso, al ser proporcional a la ocupación, es acertado estimar este gasto como un porcentaje de la facturación. Alrededor de 2,5% anualmente me parece razonable.
6. Sistema contra incendios
La normativa exige que exista una revisión periódica del sistema contraincendios. Un contrato anual de este tipo tiene un coste que varía según el sistema existente y número de aparatos a revisar.
El coste por revisión está en torno a 5-10€ por extintor, 10-20€ por BIE (las “mangueras”), 2-5€ por detector de monóxido y otro tanto por cada detector de incendios. Si es necesario por normativa, puede haber también rociadores.
No es una cantidad muy alta anualmente, pero todo suma.
7. Limpieza
Contratar una empresa de limpieza puede suponer alrededor de 12-14€/hora. Según el tamaño del espacio se necesitará una cantidad de tiempo y frecuencia.
Si, por ejemplo, consideras que es suficiente con un servicio de 2 veces a la semana, 2 horas cada vez, el coste estará alrededor de los 2.700 € anuales (13€ x 2h x 2 veces x 52 semanas).
8. IBI, Comunidad y tasa de basuras
Estos gastos dependen del tipo de inmueble, los impuestos que ponga el ayuntamiento y el tipo y servicios del bloque. No tiene tampoco mucho sentido estimarlos cuando, si eres propietario los sabes y si eres potencial inquilino se puede preguntar directamente a quien alquila el inmueble.
9. Alquiler
Seguramente, uno de los gastos más importante (o el más importante) será el alquiler del inmueble o la cuota mensual de la hipoteca para adquirir el inmueble (en este caso en realidad no es del todo un gasto).
El coste del alquiler dependerá del local o nave y su localización, por lo que tampoco tiene sentido hablar de rangos, medias o porcentajes habituales de los beneficios que vayan destinados al alquiler.
Como el punto anterior, es tan fácil como ver por cuanto se alquilar y analizar la viabilidad con dicho alquiler, introduciéndolo en tu plan de negocios.
10. Seguro
Además del seguro del continente que, usualmente, contrata el propietario del local o nave, en el negocio de trasteros es necesario ofrecer que las cosas que guarden los clientes están aseguradas, al menos, hasta cierto punto, o como opción adicional.
Existen empresas que incluyen en el precio de alquiler del trastero el coste del seguro y otras que lo ofrecen como opcional, con un valor mínimo a asegurar y libertad para ampliar la póliza El coste es de aproximadamente 0,5-0,8 €/m2 de espacio de trastero.
11. Luz y agua
El gasto de agua será bajo en un negocio de alquiler de trasteros, ya que se usará para limpieza y poco más, se puede estimar 15-20 € al mes por ser prudente.
La luz sí es más relevante, aunque por el tipo de negocio no es necesario que están siempre encendidas por lo que no será un gasto tan alto como otros negocios. Es muy importante poner detectores de presencia para activar la iluminación en este tipo de actividad.
Este gasto es muy variable, y el precio de la luz tiene enormes fluctuaciones, por lo que es complicado dar una estimación certera. Me parece razonable alrededor de 0,75-1,5€/m2 al mes, pero aquí puede haber fluctuaciones importantes, no sólo por el precio de la luz, que es muy volátil, sino también por el contrato, la eficiencia del inmueble, posibles placas solares, etc.
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Muchas gracias, muy interesante. Me podrias pasar los nombres de las empresas que gestionan el dia a dia de los trasteros? Me está costando encontrarlas.
Muchas gracias
Hola David, gracias por tu comentario!!
Las empresas que comento en la entrada, Redtras y Ssolid360 ofrecen software de gestión y también, según el plan que contrates, atención telefónica, seguridad etc.
Si no te interesa gestionar nada, también puedes contratar una persona, si es un espacio pequeño seguramente requiera poco tiempo de gestión.
¿es necesario la autorización de la comunidad de propietarios si los trasteros se montan en un local ubicado en edificio de viviendas? Si es asi, sabes que mayoria se exige?
Hola Javier, gracias por tu comentario.
Esta consulta quizás sea mejor hacérsela a un abogado. Aún a riesgo de meter la pata, te respondo para al menos intentar guiarte en la buena dirección.
Si es un negocio de alquiler de trasteros al público, que montas en un local alquilado a un tercero o comprado, como cualquier otro negocio no creo que necesites autorización de la comunidad.
Otra cosa es que en un espacio común del bloque se hagan trasteros para uso de la propia comunidad. Ahí lógicamente cambia la cosa.
Creo que todo el tema de mayorías en comunidades se recoge en la ley de propiedad horizontal. Ahí podrás ver los números exactos.
Interesante guía. Estuve sondeando algunos negocios, el de los trasteros es uno de ellos. A fin de entrar en el negocio de los trasteros, ¿Resultaría viable alquilar locales grandes , convertirlos en trasteros y explotarlos como si fuera otro negocio? Un saludo.
Hola David, esto puede ser viable si encuentras el local adecuado, claro que sí
Hola Miguel, muchas gracias por esta información. Sobre los tipos de inversión, existe la opción de adaptar un local con trasteros (caso 1) para una compra sin gestión (caso C)? Desconozco si es posible alquilarlo como bien inmueble en los casos donde no haya personal o servicios adicionales (CCTV, etc.). Gracias
Hola José, te diría que no, ya que se considera un negocio aunque no ofrezcas muchos servicios, vas a necesitar adaptar el local y obtener una licencia de actividad.