Ya sea porque estás pensando en realizar una inversión en una vivienda de uso turístico, o porque tienes una segunda vivienda que podrías explotar en Airbnb para conseguir ingresos extra, estimar los ingresos es importante antes de lanzarte a la aventura. Esta estimación es más compleja que estimar el precio de alquiler en el caso de inversión en vivienda para alquilar.
En esta entrada, me voy a centrar en la forma más sencilla de estimar los ingresos de forma razonablemente precisa, mediante el uso de la herramienta de AirDNA. Es una empresa que proporciona datos reales de los principales mercados de AirBNB, incluyendo España, sí.
AirDNA es una herramienta de pago (no, no es tan cara, como verás a continuación), aunque da cierta información sin pagar, esta no es ni detallada ni tan precisa.
¿Es necesario pagar AirDNA para poder estimar cuánto puedo ganar con un apartamento turístico en AirBNB?
No, no es imprescindible, existen otras formas para estimar ingresos.
Formas de estimar la rentabilidad de un apartamento turístico
Existen varias formas de estimar los ingresos que puede generar un apartamento turístico.
En mi entrada guía completa de inversión en apartamentos turísticos realizo un análisis en detalle de todo lo que tienes que saber antes de invertir en este tipo de inmuebles e incluyo una explicación de cómo estimar ingresos usando estadísticas oficiales del INE, páginas de estadísticas de las comunidades autónomas etc.
El único inconveniente de la estimación mediante estadísticas oficiales es que debes saber manejarte bien por la página del INE y las comunidades autónomas, leer bien las tablas y entender el contexto. A parte, es una información bastante genérica, no específica de un barrio, un tipo de apartamento etc. Necesitas fuentes de información adicionales.
De hecho, existen otras formas de obtener información de mercado sin pagar:
- La propia página de Airbnb da información de ocupación y ADR de las próximas semanas y meses. Podrás seleccionar inmuebles más comparables, aunque la información de ocupación es fiable sólo los próximos días
- Anuncios de viviendas turísticas en Idealista que dan información de ingresos.
- Compañías de gestión turística: Contactando con ellas y mostrando tu interés en que gestionen el apartamento turístico que vas a comprar, puedes preguntar por ingresos potenciales. Estas empresas gestionan muchos apartamentos y sabrán estimar de forma precisa cuánto puede generar uno.
- Otros inversores o profesionales del sector que conozcas te pueden ayudar.
- Finalmente, la forma más fácil (pero que cuesta dinero): AirDNA.
Al final, como has podido leer en la guía completa, para calcular los ingresos en uso turístico lo que necesitas es estimar un ADR y una ocupación media.
¿Cómo usar AirDNA para estimar ingresos de un apartamento turístico?
AirDNA contiene datos reales de precios y ocupación de millones de inmuebles de AirBNA y de Vrbo, dos de las principales plataformas donde se ofertan las viviendas turísticas a nivel mundial.
Su modelo de negocio es ofrecer datos de mercado para analizar la rentabilidad que puede dar la inversión en un apartamento turístico a potenciales inversores y a las empresas de gestión para entender el mercado y analizar cómo operan sus inmuebles en relación a la competencia.
Además, ofrece una plataforma de precios dinámicos para conectar tu vivienda turística de AirBNB a AirDNA y su software varía los precios de forma automática según va cambiando la oferta y la demanda.
Precio de AirDNA
En mi opinión, si vas a invertir en un apartamento turístico y no eres experto en el sector, merece la pena pagar los 16€ que cuesta el acceso a la información de un barrio por un mes o 76€ que cuesta el acceso a la información de una ciudad durante un mes.
Incluso si no es tu primer apartamento, si no tienes uno exactamente igual en la misma calle en el mismo edificio y del mismo tamaño y calidades, siempre es interesante saber la estimación de AirDNA, ya que cuentan con mucha más información que tú.
Si te vas a gastar, probablemente, varios cientos de miles de euros en la inversión, pagar 16€ o 76€ (para estudiar varias opciones) y así estar más seguro de la rentabilidad que te va a dar seguramente merezca la pena.
Datos de mercado en AirDNA
Cuando compras los datos de un mercado, puedes hacerlo para una ciudad entera o, si quieres ser más específico, un barrio.
Lógicamente los datos de una ciudad son más caros, pero te permiten analizar varias oportunidades de inversión que no estén situadas en el mismo barrio. Y te permite analizar las medias de diferentes barrios para ver cuál se comporta mejor.
En cambio, si compras los datos de un barrio es porque realmente tienes pensado analizar el mercado para un apartamento turístico específico. Quizás porque ya tengas el inmueble y estés considerando transformarlo o cambiar el uso a apartamento turístico, porque sólo te planteas un barrio de una ciudad, etc.
Entonces, AirDNA te da acceso a un análisis completo del mercado, con medias de ocupación, ADR (Precio medio por día de un apartamento) e ingresos.
Abajo os dejo los principales datos que podréis obtener de AirDNA.
Ocupación
Dentro de la ocupación, proporciona información sobre:
- Ratio de ocupación histórico al mes
- Días de antelación de la reserva
- Oferta de apartamentos en la zona por mes activos en AirBNB y VRBO
- Información de demanda: inmuebles y número de noches total reservados al mes
Estos datos puedes ajustarlos al tipo de inmueble (apartamento entero o habitación) y también el tamaño por número de dormitorios y huéspedes.
Rates
En este apartado AirDNA te da información sobre los precios medios (ADR) según:
- Tipo de inmueble: Apartamento, B&B, Casa o especiales
- Tipo de anuncio: inmueble entero, habitación privada o habitación compartida
- Gestionados por profesional o particular
- Rango de puntuaciones
- Número de huéspedes
- Número de habitaciones
- Segmento: Lujo, medio, económico etc.
Ingresos
En el apartado de ingresos (Revenues) AirDNA da información sobre ingresos medios de apartamentos turísticos en la zona. Además, puedes segmentar los datos con los mismos filtros del punto anterior.
Estimación de ingresos específica para tu apartamento
El apartado “Rentalizer” es, quizás, el más importante.
En esta sección puedes introducir una dirección específica, un número de dormitorios, baños y huéspedes y AirDNA hará una estimación de ingresos específica para tu apartamento (el que quieres comprar), con datos de ingresos reales de apartamentos cercanos con las mismas características.
Además, te proporciona información de ingresos, ocupación, ADR de los cinco apartamento que considera se parecen más a tu apartamento turístico. Incluye además fotos y enlaces a AirBNB de dichos apartamentos.
Con esta información, tú mismo puedes ajustar al alza o a la baja la estimación que AirDNA proporciona ya que, si miras las fotos y el anuncio, puedes ver si el apartamento que quieres comprar es mejor o peor.
A parte de esto, esta sección tiene una pequeña herramienta para estimar la rentabilidad del apartamento turístico que quieres comprar, introduciendo el potencial precio de compra y los gastos que estimas tendrá el apartamento.
Conclusión
Los inmuebles requieren de un tamaño de inversión grande. Antes de acometer mis pequeñas inversiones, siempre realizo un análisis exhaustivo de mercado y los ingresos potenciales.
En el segmento de apartamentos turísticos es difícil obtener información certera con la que realizar un análisis preciso de forma que puedas estar cómodo con tu estimación de los ingresos que vas a obtener.
Como resultado, pienso que merece la pena en este caso realizar esta pequeña “inversión” de 16€ o 76€ y poder usar esta herramienta tan completa que es AirDNA.
Me parece que el coste es minúsculo comparado con el tamaño de la inversión que haremos y de esta forma conseguiremos reducir el riesgo de errar en el tiro a la hora de estimar la rentabilidad que nos dará un apartamento turístico que estamos pensando comprar.
