Guia inversión apartamento turístico

Guía completa para invertir en apartamentos turísticos

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Si estás pensando en invertir en apartamentos turísticos, necesitarás herramientas diferentes para analizar la inversión que si invirtieses en vivienda para alquiler de larga duración. Los conceptos principales de inversión son parecidos, pero necesitarás información sobre cómo estimar con la mayor precisión posible muchos de los inputs para hacer tus números.

La inversión de pequeños ahorradores en apartamentos turísticos ha crecido en popularidad desde la aparición de plataformas que permiten a un particular o pequeña empresa la fácil comercialización de éstos, como Airbnb. Con la pandemia, aún con la monstruosa caída de turistas, los apartamentos turísticos han mostrado mejor comportamiento que los hoteles, ya que los turistas prefieren no compartir espacios con otras personas.

Esta entrada es una extensa guía completa con todo lo que necesitas para aprender a invertir en apartamentos turísticos comprendiendo todos los detalles de dicho mercado. Daré información básica del mercado turístico que creo que es importante conocer si vas a realizar una inversión de este tipo e intentaré ayudaros a saber dónde encontrar información de calidad para calcular ingresos y costes, y dónde existe información sobre este tema de forma que podáis solventar cualquier duda.

Lo que cuento es mi experiencia en el mercado buscando inmuebles para invertir en apartamentos turísticos, mi experiencia con los números que hacen dos apartamentos turísticos que tienen mis padres y, a nivel profesional, cómo estimo en mi trabajo en consultoría los ingresos y gastos que puede conseguir, en este caso, para edificios de apartamentos turísticos (que es parecido pero con más unidades).

Aunque muchos no lo sepan España es de los países que más turistas recibe del mundo. Cuenta con una combinación muy atractiva que aúna turismo vacacional de playa (Canarias, Baleares y Costa Mediterránea) y destinos urbanos que gozan de mucho atractivo a nivel mundial como Madrid o Barcelona, además de multitud de ciudades con atractivo cultural altísimo, como Sevilla, Granada, Bilbao etc.

Ventajas e inconvenientes de invertir en vivienda turística vs no turística

Ventajas

  • Puedes conseguir mayor rentabilidad, sobre todo si llevas la gestión (aunque se convierte en una suerte de autoempleo)
  • Flexibilidad para ocuparla tú mismo si no vives en el mismo sitio donde tienes la propiedad (lo cual sólo es viable si contratas un gestor)
  • Si no funciona del todo bien o prefieres la estabilidad de ingresos de alquiler tradicional, siempre puedes alquilarla a largo plazo (en unos sitios mejor que en otros)
  • Menor probabilidad de impago
  • Menor probabilidad de que los turistas se queden a vivir sin pagar
  • Los ingresos están automáticamente indexados al mercado, si baja el mercado, bajan si sube, suben (en alquiler a largo plazo si baja el mercado el inquilino te pide rebaja de renta o se va a otro piso, y si sube está protegido por ley durante varios años). Lo digo sin acritud, yo vivo de alquiler, soy inquilino.

Inconvenientes

  • Los ingresos son más inconsistentes, más variables. Depende del sitio, por ejemplo, si es una zona de costa, en invierno puede ser difícil lograr ocupaciones decentes.
  • La gestión requiere más tiempo que en alquiler a largo plazo, y cuesta bastante dinero si te la lleva una empresa
  • Requiere más mantenimiento. El hecho de que pasen por el apartamento turístico muchas personas cada mes hace que las cosas se estropeen más. Además, todo es responsabilidad del propietario, mientras que a largo plazo algunas cosas suelen ser pagadas por el inquilino, como la limpieza, cambiar bombillas o regar las plantas.
  • Los gastos son mucho mayores: para que funcione bien necesitarás que todo esté siempre limpísimo, que los muebles sean de diseño y estén en perfecto estado, pagarás tú el wifi, el agua, la luz, el gas, la limpieza, las “amenities” (todas tienen ya cápsulas de café, aperitivo o snacks), jabón, gel etc. Necesitarás tener e ir reponiendo cuando se rompen cristalería, platos, cubertería etc. 
  • La inversión en mobiliario es mayor no sólo por necesitar muebles de diseño y tener que estar perfectos, sino que necesitas crear un ambiente hogareño por lo que debes incluir en la decoración todo detalle para que sea acogedor: plantas, cuadros, libros, espejos etc.
  • Legal: hay sitios en los que hay restricciones para que una vivienda sea turística.
  • Si se encuentra en un bloque residencial, puedes tener problemas con los vecinos.
  • Para personas físicas no exite la reducción del 60% de las rentas obtenidas en el IRPF, como en vivienda (esto está sujeto a decisiones políticas y puede cambiar).

¿Es rentable invertir en apartamentos turísticos?

Invertir en apartamentos turísticos puede ser muy rentable si se encuentra el producto adecuado y la gestión turística es buena. Este tipo de inversión no es como la vivienda de alquiler de larga duración, cuya gestión es más “pasiva” y no tiene gran efecto en los resultados, ya que lo que buscas es una renta permanente y estable en el tiempo.

En alquiler turístico es muy importante la correcta gestión de entrega de llaves, salidas, limpieza cuando se van los huéspedes, las páginas del inmueble en las diferentes plataformas de reservas (booking, Airbnb etc), modifique diariamente los precios según la demanda, se adapte a los eventos del lugar, conste de gente políglota, acepte huéspedes, responda dudas de potenciales huéspedes, responda valoraciones de clientes en plataformas de reserva, esté disponible 24 horas por si ocurre cualquier percance y muchas más cosas, todo con excelente atención al cliente.

Dos gestoras pueden tener resultados muy distintos ya que una buena gestión puede incrementar sustancialmente la rentabilidad de un mismo activo.

En esta otra entrada analizo los principales mercados para dar mi opinión sobre las ciudades que son más rentables para invertir en apartamentos turísticos.

Matemáticas inversión en apartamento turístico

He hablado extensamente sobre los cálculos de rentabilidades en este post. En el post de inversión en vivienda de alquiler tradicional también comento el tema de las rentabilidades. Esto es idéntico que en el caso de vivienda turística, una vez llegas a estimar los beneficios netos, calcular la rentabilidad que da por el precio que pagas es igual. Lo difícil en vivienda turística es estimar los ingresos y los costes para llegar al beneficio. De ello hablamos un poco más abajo.

Por resumir y centrándonos en la rentabilidad inicial, si consigues 12.000€ netos (descontando gastos) anuales y la inversión en el apartamento supone 200.000€, tienes un 6% de rentabilidad inicial: 12.000 dividido entre 200.000€ = 0.06. O sea consigues 6 céntimos al año por cada euro de inversión hoy.

Métricas específicas del mundo Hotelero/Turístico

Los activos inmobiliarios ligados al turismo tienen ingresos variables. Tú vendes noches en tu apartamento y según el número de noches que vendas al mes y el precio al que vendas cada noche conseguirás una cantidad de ingresos u otra, y esto puede variar mucho de un mes a otro.

Así pues para estimar los ingresos totales en apartamentos turísticos necesitas comprender principalmente dos métricas: ADR y Ratio de Ocupación. El RevPAR, otra métrica importante, es la combinación de ambas.

ADR (Average Daily Rate)

Acrónimo de Average Daily Rate en inglés, es el precio medio por el que pagan los huéspedes por estar una noche en tu inmueble. Sólo tienes que calcular el promedio de precios.

Ejemplo: Si en un mes vendes 10 noches a 50 € y 10 noches a 100€, tu ADR será 75€.

Ratio de Ocupación

El ratio de ocupación es el porcentaje de noches que tienes la habitación ocupada al mes.

Ejemplo: Si consigues vender 20 noches y el mes tiene 30, habrás obtenido un 66.66% de ocupación.

Ingresos Totales

Es fácil calcular los ingresos totales si obtienes las dos anteriores cifras.

Ingresos totales de un mes = ADR x Ratio de Ocupación x nº días del mes

Ejemplo: 66.66% x 75€ x 30 = 1.500 €

RevPAR

Podéis saltaros esta métrica porque en nuestro caso sólo estudiamos, en principio, la inversión en una sola vivienda, no un establecimiento con muchas habitaciones o apartamentos. Pero si queréis saber de verdad del mercado hotelero, es una métrica necesaria.

El RevPAR es quizás la métrica más importante para comparar lo rentables que son los establecimientos turísticos. El acrónimo responde a Revenue per Available Room, o sea, ingreso por habitación disponible (es nuestro caso ingreso por viviendas con fines turísticos o VFTs disponibles, que sería una).

 Se suele medir diario (o sea ingreso por VFT al día) pero puede referirse a un mes o un año.

El RevPAR es muy fácil de calcular, simplemente multiplicando el Ratio de Ocupación por el ADR.

También se puede calcular dividiendo los ingresos en un periodo entre el número de noches disponibles en ese periodo.

En el ejemplo anterior tendríamos un RevPAR ese mes de:

66.66% x 75€ = 50€

¿Qué quiere decir? Pues que cada día ese apartamento turístico genera 50€ de media de ingresos en un mes.

Para calcular el ingreso mensual también podemos multiplicar el RevPAR por el número de días del mes:

50 € por 30 días = 1.500€

Estacionalidad

Según el diccionario de la RAE, la estacionalidad es relación de dependencia de una variable con respecto a un período de tiempo concreto.

En vivienda turística es muy importante conocer la estacionalidad del mercado donde vas a invertir. No todos los meses vas a lograr los mismos ingresos. Si inviertes en Madrid, tendrás pocas reservas en agosto (y para tenerlas tendrás que poner un precio barato). Si por el contrario vas a invertir en Marbella, pasará justo lo contrario.

Este comportamiento de las reservas se repetirá en un sitio año a año y hay que tenerlo en cuenta para no tener riesgo de quedarte ahogado por los números rojos en temporada baja.

Fuentes de información

Es fácil ver qué tipo de estacionalidad tiene un mercado. Afortunadamente el sector turístico cuenta con una sección en el Instituto Nacional de Estadística muy potente. Simplemente con ir a la página que muestra los datos de viajeros por punto turístico (Link) podéis ver el número de turistas según el mes que van a un determinado punto turístico. Os dejo abajo un gráfico con los cinco de los principales puntos turísticos con más viajeros en 2019 (antes de la pandemia).

numero de turistas al mes en 2019 por ciudades

Como vemos en el gráfico, Madrid tiene poca estacionalidad, los meses con menos turistas son enero, febrero, agosto y diciembre, pero enero aún conserva un 75% de los turistas de mayo, cuando se alcanzaron máximos.

Barcelona, aún con poca estacionalidad, por su carácter dual de destino urbano y de playa en verano, tiene un poco más de estacionalidad, los peores meses se dan en invierno: enero, febrero y diciembre. Enero supone un 67% del número de turistas de julio, cuando obtiene el máximo.

Sevilla también tiene un comportamiento bastante homogéneo a lo largo del año, aunque se ve un comportamiento similar a Madrid, con máximos en meses similares y mínimos en enero-febrero y los meses de mucho calor.

Palma y Calviá tienen un comportamiento muy diferente a los anteriores municipios, vemos como en invierno el número de turistas se hunde, llegando a cero en el caso de Calviá. Palma no llega a ese nivel pues aún conserva cierto carácter urbano, pero enero sólo tuvo un 11% de los turistas que fueron en agosto de 2019.

Pasos para invertir en apartamentos turísticos

Para invertir en un apartamento o piso turístico debemos seguir los siguientes pasos:

  1. Antes de empezar a estudiar si es conveniente invertir en un mercado (en una ciudad, por ejemplo), debes conocer la normativa que aplica en ese mercado, si las viviendas con fines turísticos se permiten, en qué condiciones se permiten, si la oferta está restringida por normativa (no se admiten más inmuebles de este tipo) etc.
  2. Tras cerciorarte que es un mercado en el que se puede invertir y existe certidumbre jurídica, debes realizar un estudio de mercado a nivel genérico, de ciudad o punto turístico. Debemos entender cómo funciona a nivel de demanda, oferta y resultados operativos el mercado donde tienes pensado invertir.
  3. Si te interesa la ciudad o punto turístico desde un punto de vista legal y de mercado, podemos pasar a la búsqueda específica del activo. Iremos identificando opciones de inversión en las localizaciones que estén más cerca de los motores de demanda.
  4. Ya tenemos un inmueble candidato, pasamos a realizar un análisis económico: cuántos  ingresos y gastos estimamos que generará el inmueble y, según el precio que tiene, cuánta rentabilidad nos dará (probablemente, antes de encontrar un inmueble idóneo, necesitaremos realizar numerosas veces este análisis).
  5. Comprobar “los papeles”. Antes de comprar  cualquier inmueble, debemos realizar varias comprobaciones para verificar que todo está en regla.
  6. Si nos convence, llegamos al punto de decidir si necesitamos financiación, cómo obtenerla y qué tipo de hipoteca nos conviene en este tipo de activos.
  7. Una vez realizados los números, vemos cuánto podemos ofertar para conseguir la rentabilidad que tenemos de objetivo (este paso lo más probable es que tengamos que hacerlo varias veces antes de conseguir adquirir el inmueble).

Normativa local y regional de vivienda turística

Hoy día tenemos la suerte de contar con una maravillosa herramienta que nos puede proporcionar una vasta información de cualquier tema: internet.

Normalmente pensamos en sitios que ya conocemos de alguna forma para invertir en inmuebles y en el caso de vivienda turística no es diferente. Puedes estar pensando en invertir en tu mercado local si existe un buen número de turistas o quizá cerca de donde veraneas o en un punto turístico rural que está de moda y donde vas frecuentemente.

Sea como fuere, infórmate de la normativa a nivel local (municipal) y regional (comunidad autónoma) en el sector de las VFT, ya que existen comunidades y ciudades que han restringido más este mercado y otras que son más permisivas.

Creo que para la normativa lo mejor es ir a la fuente de origen, véase, la página web oficial de dicha comunidad y/o municipio. Pondré a continuación enlaces a las páginas oficiales de varias comunidades donde encontraréis la respuesta a las preguntas que puedas tener relacionadas con la normativa autonómica de vivienda turística.

Normativa de vivienda turística de la Junta de Andalucía

Normativa de vivienda turística de la Comunidad de Madrid

Normativa de vivienda turística en Cataluña

Normativa de vivienda turística en la Comunidad Valenciana

Normativa de vivienda turística en Castilla y León

Normativa de vivienda turística en Aragón

Normativa de vivienda turística en Canarias

Fuentes de información sobre normativa de vivienda turística adicionales

En la página web de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos podéis encontrar enlaces a las leyes vigentes en las comunidades autónomas.

Como en muchos casos, la normativa y leyes escritas por nuestros queridos cargos públicos es tan enrevesada y confusa, quizás queráis también consultar blogs especializados en este tema escritos por personas formadas en derecho. Ellos en la mayoría de los casos lo explican mejor.

Si, por último, tenéis alguna duda, no dudéis en hablar con gente que se dedique a esto como inversores o gestoras (las gestoras estarán encantadas de ayudaros con el fin de ganar un cliente, además, suelen tener alguna persona formada en derecho).

Estudio de mercado para invertir en apartamentos turísticos

Necesitamos comprender bien cómo funciona el mercado turístico en el que pensamos invertir. Estudiar los motores de demanda, el número de turistas, pernoctaciones (número de noches que se reservan al año), pasajeros y conexiones de los aeropuertos cercanos etc, cómo es la oferta, cuantos hoteles y apartamentos hay, si se están construyendo muchos, si hay interés inversor en la zona, qué ocupaciones y ADR medios se consiguen etc.

Motores de demanda

Los motores de demanda para vivienda turística son características de un sitio que hace que haya mucha gente interesada en hospedarse allí. En esta entrada, una guía completa para invertir en vivienda con alquiler de larga duración, comentaba que fuertes motores de demanda en vivienda de alquiler serían hospitales, universidad, parada de metro o zona de oficinas.

En vivienda vacacional cambian los motores de demanda, los fundamentales en este tipo de activo estarían relacionados con el principal atractivo del destino:

  • Monumentos o edificios singulares famosos en turismo urbano 
  • La playa en turismo vacacional
  • El campo de golf en turismo de golf
  • Las pistas de esquí en turismo de nieve etc
  • Gastronomía especial
  • Destino MICE y Negocios. MICE es acrónimo de Meetings, incentives, conferences, and exhibitions, o sea Turismo de reuniones, incentivos, congresos y exposiciones y negocios.

Otros motores de demanda podrían ser:

  • Nodos de transporte público: Estaciones de tren, AVE, Metro, aeropuerto internacional etc.
  • Río o parque
  • Eventos con fama a nivel nacional o internacional (La Tomatina, Los San Fermines, La Feria o Semana Santa etc.)

Demanda

Para estudiar la demanda podemos ver el número total de turistas en un año (o pernoctaciones que es el número total de noches que se reservan) y comparar con mercados que puedan ser competencia. Os pongo abajo los principales puntos turísticos en cuanto a número de turistas en 2019 (antes de la pandemia). Esto sólo nos da una idea del tamaño del mercado, si no aparece tu mercado objetivo no tiene por qué ser malo.

Me he centrado en el número de turistas en vez de pernoctaciones por ser algo más fácil de comprender, aunque en mi trabajo usamos más las pernoctaciones. Las pernoctaciones te dan una visión más completa porque hay mercados en los que con pocos turistas consiguen muchas noches de hotel ocupadas porque se reservan usualmente más noches y viceversa, hay otros que son más de fin de semana. De todas formas el número de turistas es una métrica muy valiosa y complementaria a las pernoctaciones.

De hecho, hay puntos turísticos que se encuentran en zonas turísticas más grandes y entre todos recogen muchísimo volumen. Por ejemplo, Baleares, Canarias o Costa del Sol son zonas turísticas que se componen de muchos puntos.

Número total de turistas en 2019 por ciudad

Tras ver el volumen total podemos ver la evolución en el tiempo. Pondré un ejemplo con algunas de las ciudades con mayor número de turistas:

Evolución numero de turistas por ciudades
Evolución numero de turistas por ciudades Madrid Barcelona

Si queréis ver las pernoctaciones o número de turistas en otros mercados o fechas lo podéis consultar aquí.

Otro dato importante a tener en cuenta que podéis analizar son los vuelos y número de pasajeros transportados en el aeropuerto principal del mercado que estéis estudiando. AENA hace un magnífico trabajo y tiene en su página web informes mensuales y anuales actualizados.

Oferta

Un buen estudio de mercado analiza también la oferta. Sería, eso sí, cuidadoso con las conclusiones, ya que, muchas veces, en el mercado turístico, si un destino atrae numerosas inversiones, se promueven nuevos hoteles y edificios de apartamentos et. No es malo por haber más competencia sino que se crea un “clúster” que favorece aún más la llegada de turistas, con presupuestos de marketing combinado mayor (suma de todos los establecimientos) y que es claro signo de un mercado atractivo para los grandes operadores e inversores, lo cual también da pistas de si es un mercado atractivo.

Como en la demanda, que teníamos pernoctaciones y número de viajeros. En la oferta tenemos Número de establecimientos, pero también número de camas y número de plazas totales. En un mercado pueden predominar hoteles gigantescos (resorts todo incluido, por ejemplo) y en otros hoteles boutique de centro de ciudad. Si sólo mides el número de hoteles puedes perderte que se ofertan muchas más habitaciones porque los hoteles sean mayores. Y más aún, puede que haya mercado con Hostales (o “Hostels” como se les llama ahora para ganar glamour), en los que cada habitación tiene varias camas, incluso muchas literas con lo que en un destino donde predominen los hostels puede haber pocos hoteles pero se oferten muchas Plazas.

Ejemplos con mercados turísticos grandes

Os dejo abajo la evolución de la oferta en algunos mercados grandes, de nuevo, uso datos hasta antes de la pandemia para ver los datos en un contexto normalizado, luego analizaremos el impacto de la pandemia. Por simplificar, me centro en número de establecimientos, pero podéis consultar más datos aquí.

Evolución numero establecimientos hoteleros
Evolución numero establecimientos hoteleros madrid barcelona

Ahora, podéis comparar los establecimientos que hay en un mercado y cuántos turistas van al año. Y por tanto, cuántos turistas van por establecimiento.

Se puede hacer lo mismo por plaza ofertada, que es quizás incluso más interesante para comparar entre mercados y ver cuáles tienen pocas plazas comparado con el número de turistas que van. Este dato lo voy a sacar sólo con un ejemplo de 2019 de estas ciudades.

Turistas por plaza y establecimiento

¿Y el número de viviendas turísticas?

Por otra parte, hay una cifra que muchas veces es difícil conocer, y es la evolución del número de viviendas con fines turísticos, precisamente nuestra mayor competencia. Muchas veces no existen estadísticas oficiales anuales de este tipo de inmueble, otras veces te dan sólo el número actual.

Algunas páginas oficiales de comunidades que dan el dato por municipio:

Registro de Viviendas con fines turísticos por municipio en la Comunidad de Madrid

Registro Viviendas con Fines Turísticos por municipio en Andalucía

Viviendas con fines turísticos por municipio en Cataluña

La página AirDNA, aunque es de pago, te da algunos datos gratis. Si buscas el mercado y AirDNA en Google, te saldrán algunos datos. Pongo una captura de una busqueda como ejemplo:

Numero de viviendas turisticas en un mercado

Resultados operativos

Venga ya, ¿existen datos públicos de la media estadística de ADR RevPAR y Ocupación? Pues sí, pero para establecimientos hoteleros. Para Apartamentos Turísticos o Viviendas turísticas existen algunos datos, pero no todos. El INE no los da por categoría (estrellas) en el punto turístico, pero Exceltur, sí aunque es de pago.

Aún así es bueno mirar los que están cobrando los hoteles de media y como ha ido evolucionando con el tiempo. Esta parte es importante también para estimar los ingresos de una potencial adquisición, más allá de un estudio de mercado genérico.

Os dejo links para que busquéis vosotros si el ejemplo que pongo abajo no incluye lo que buscáis. Debéis usar la ratio de ocupación por habitación, que es lo que se vende a un ADR determinado.

Aquí tenéis lo datos de ocupación.

Aquí los de ADR. (recordemos que es el precio medio por habitación).

Aquí el RevPar (si no queréis multiplicar uno por el otro).

Ejemplo de Análisis de Resultados Operativos Medios de una Ciudad (ADR, RevPAR y Ocupación)

Realizaré un ejemplo de análisis de resultados operativos en Madrid, incluyendo precio medio o ADR, Ocupación media del mercado y Revpar medio que consiguen los hoteles en ese mercado. Dejo abajo una imagen con los resutados operativos:

Resultados operativos ADR Ocupación RevPAR Madrid 2019

En línea con lo que sucede en términos de demanda (podéis ver el número de turistas en demanda), los resultados operativos también tienen un comportamiento levemente estacional. La ocupación en general cae hasta el 61% en agosto. El ADR también disminuye en agosto y, como resultado, el RevPar (es la multiplicación de los dos) se ve sustancialmente afectado.

A excepción de agosto, los resultados operativos en los hoteles de Madrid se mantienen bastante estables, con ADR entre 89 y 114 € y RevPar entre 62 y 98 € en 2019.

En el gráfico de abajo vemos la evolución de los resultados operativos (los ADR, RevPAR y Ocupaciones medias que consiguen los establecimientos hoteleros en este mercado):

Evolucion Resultados operativos ADR Ocupación RevPAR Madrid

En líneas generales vemos una ligera mejora en los resultados operativos de Madrid durante este tiempo

El RevPar ha registrado una tasa de crecimiento anual del 4,3% (esto es CAGR) durante los últimos 9 años, ascendiendo hasta los 80,8€ en 2019. La ocupación ha crecido un 2,1% de media anual, situándose en el 78% en 2019 , y ADR un 2,1%, pasando de 86€ en 2010 a 103,7€ en 2019. Los resultados operativos disminuyeron entre 2011 y 2013, seguido de un período de crecimiento sostenido.

¿Y en vivienda turística?

Como comenté anteriormente, estos resultados son de establecimientos hoteleros, de vivienda turística no tenemos datos de resultados operativos estadísticos oficiales, aunque sí existen datos de ocupación para los de edificios de apartamentos turísticos (los que tienen llaves en vez de estrellas), que quizás se parezcan más en su comportamiento a las viviendas con fines turísticos, ya que muchas veces incluso se comercializan también por AirbNB.

Estos datos los podéis encontrar aquí (intentad coger lo más específico posible para acercaros más a la media de donde tenéis pensado invertir). Lamentablemente para muchos puntos turísticos importantes empezaron a recoger datos en 2016, por lo que no tenemos toda la historia.

Os dejo abajo la media desde 2016 a 2019 en algunos de los principales mercados.

Y abajo por mes para ver la estacionalidad. He quitado algunos mercados porque se veía demasiado denso el gráfico:

Ocupacion media al mes apartamentos turísticos en 2019

Conclusión Estudio de Mercado

No hace falta sacar miles de gráficos o datos del mercado. Ni siquiera todos los que he sacado yo. Sólo hay que conocer el mercado en profundidad y con datos reales para saber cómo va a comportarse nuestra inversión.

Hay miles de gráficos y estadísticas adicionales, pero el objetivo de la entrada es que se aprenda a buscar e interpretar los datos, no dar todas las estadísticas existentes sobre turismo.

Búsqueda de la inversión

Para buscar viviendas que puedan ser usadas con fines turísticos yo uso idealista, ya que es la mayor plataforma online de compra-venta de inmuebles en España.

Hay muchas formas de buscar inmuebles adecuados, yo tengo guardadas búsquedas con filtros y zonas de búsquedas personalizadas que me ayudan para cada tipo de inversión en la que estoy interesado.

Para vivienda turística, como personalmente me centro en Sevilla, tengo como zona de búsqueda el Centro Histórico y Triana.

Idealista, por si no lo sabéis, también ofrece la opción de búsqueda de palabras en un anuncio. Esto es extremadamente útil si buscamos viviendas que ya tienen la licencia turística y se usan como tal. Sólo consigo acceder cuando busco “local con inquilino” en Google pero después puedo cambiar el tipo de inmueble a vivienda y la palabra a “Licencia Turística”, “VFT”, “Airbnb” u otras similares.

Os dejo el Link

También imágenes de cómo se hace, aunque es fácil.

Busqueda idealsta apartamento turistico invertir

Análisis económico: Estimación de Ingresos y Gastos

¡Por fin llegamos a la parte más jugosa de la entrada!

Estimación de ingresos de un apartamento turístico

Para estimar ingresos necesitarás una tabla que sea parecida a esta (si no estás seguro de hacerla bien me la puedes pedir y te la mando):

Cash flow inversion apartamento turistico mensual

Por si queríais datos reales, la imagen de arriba refleja de forma aproximada las ocupaciones, precios (ADR) e ingresos de las dos viviendas turísticas de mis padres en el centro de Sevilla, en 2019. Los últimos meses de 2021 y principios de 2022 ya se acercan, están en torno a un 80-90%.

Como he comentado en el apartado de métricas, sólo necesitamos estimar ADR y ocupación. Las celdas sombreadas son las únicas que hay que rellenar, lo demás se calcula sólo.

He usado el porcentaje o ratio de ocupación para obtener los días que se ocupa la vivienda turística (al multiplicarlo por los días que existen en un mes).

Multiplicando la tarifa media (ADR) por los días que se ocupa el apartamento obtenemos los ingresos mensuales.

Fuentes de información para estimar ADR y ocupación de forma lo más precisa posible:

Estadísticas oficiales

Para estimar la ocupación puedes usar estadísticas oficiales que te dirán la media del punto turístico, incluso la media por mes. Puedes variar al alza o a la baja un poco si crees que tu inmueble lo hará algo mejor o algo peor que la media del mercado.

No me iría muy lejos de la media del mercado en todo caso.

AirDNA

Para información sobre ADR y ocupación puedes usar AirDNA, aunque es de pago, pero contiene muchísima información (cerciórate de que tu mercado está en la página, los principales mercados de España están). Si quieres saber más acerca de esta herramienta, visita esta entrada.

La página se ve así:

airdna información ocupación ingresos inversion vivienda turística

AirBNB

Para información sobre ADR y ocupación también puedes consultar directamente Airbnb. De hecho es un paso necesario ya que te permite seleccionar cuáles apartamentos en AirBNB son la competencia más directa a lo que tú vas a comprar y por tanto lo más parecido.

Una vez seleccionados por sitio, tamaño, calidades etc. Podemos estudiar qué precios y ocupaciones tienen a corto plazo (cuando están las reservas activas, que suele ser a 3 meses vista dependiendo de lo que elija el “host”).

Pongamos que he encontrado y me interesa en idealista un apartamento de dos dormitorios en Sevilla recién reformado, en Triana frente al Guadalquivir, con terraza y vistas al río (no hace falta que sea así, es un ejemplo).

1 – Busco uno que puede ser comparable, por ejemplo este de abajo (es uno que he encontrado no tengo nada que ver con este apartamento)
ejemplo airbnb inversion vivienda turistica
2 – Nos vamos a la selección de fechas de la reserva y estudiamos qué ratios de ocupación está consiguiendo.

Ten en cuenta que cuanto más lejos esté la fecha más posibilidades hay de que se pueda ocupar entre el momento en que tu miras y cuando llega dicha fecha. El primer mes seguramente sea bastante parecido al resultado final en cuanto a ocupación, aunque puede variar ligeramente por cancelaciones de o reservas de última hora.

Ocupación inversión vivienda turística airbnb

Este piso turístico tiene en febrero y marzo sólo 8 días libres en cada mes. Eso supone un 74% de ocupación. Pero lo más normal sería que en marzo se ocupasen al menos algunos días libres por ser fin de semana.

Es importante mantener la ocupación de tus comparables controlada en el tiempo mientras estás analizando tu mercado. Si a la semana sigues con el mismo inmueble, puedes chequear de nuevo y ver si se han ocupado más días.

3 – Estudio el ADR de mi competencia

Para analizar el ADR en los distintos meses que hay disponibles seleccionamos fechas como si fuésemos a realizar una reserva. Aquí he buscado para reservar los próximos cuatro meses: febrero, marzo, abril y mayo, que es hasta cuando estaba disponible.  

Comparable ADR airbnb inversion vivienda turistica

Si esto es lo que cobra tu competencia, entre 134 y 161€ + limpieza (estos meses) ¿Cuánto crees que tendrá de ADR la vivienda turística que estás analizando? Para los demás meses puedes extrapolar o buscar más comparables que tengan abiertos más meses.

Fuentes de Información adicionales

Para estimar los ingresos que consiguen las viviendas turísticas en un mercado existen más fuentes de información:

  • Idealista: En idealista se publican muchos anuncios de viviendas turísticas en venta cuyos ingresos vienen en el mismo anuncio.
  • Compañías de gestión turística: Puedes llamar a varias compañías y decir que estás interesado en que gestionen una vivienda que estás pensando en comprar (esto no tiene por qué ser mentira) y entonces preguntar cuánto podría generar una vivienda turística de las características que digas en una zona específica. Estas compañías gestionan muchísimos apartamentos turísticos y son las que mejor información manejan.
  • Conocidos que sean inversores o profesionales del sector. Por supuesto si conoces gente en el sector ellos podrán ayudarte también.

Estimacion de gastos

Este tipo de viviendas tiene, normalmente, más ingresos, pero también mayores gastos. Iremos viéndolos uno a uno:

Mobiliario, decoración y utensilios

En vivienda turística no puedes usar los típicos muebles más baratos de Ikea que vemos en todos los pisos de alquiler (sí, también donde vivo yo). Es necesario que todo sea (o parezca) de diseño y diferente al resto de la oferta y para ello se requiere un esfuerzo económico y creativo.

Además, todo debe ser acogedor, no puede parecer una vivienda donde no vive nadie nunca, hay que incluir detalles como cuadros, plantas, libros etc.

Guesty tiene una lista bastante completa de todo lo que necesitas para tu vivienda turística, te la dejo en este link.

Puedes pensar las cosas y ahorrar donde puedas, pero no seas tacaño pues esto es una inversión y tiene un impacto directo en los ingresos que conseguirás.

Es posible que la vivienda que compres, si tiene licencia y funciona en Airbnb venga ya amueblada e incluyan los muebles en el precio. Si está hecho con gusto es un trabajazo e inversión que te ahorras.

Es fácil que tengas que invertir 10-20 mil euros en amueblar un apartamento para Airbnb si está completamente vacío, dependiendo del tamaño y calidades/diseño que elijas.

Hipoteca

He hablado en varias entradas sobre el coste de una hipoteca, los intereses, cómo calcular la cuota etc. En este caso, el banco te financiará como una hipoteca residencial.

Os dejo varias entradas hablando de esto:

Efecto del apalancamiento en la inversión inmobiliaria

Los intereses en una hipoteca

El principal de una hipoteca y su amortización

Aunque no toda la hipoteca sea un gasto per se, sí que será una salida de caja y debes contar con ella. Para calcular una cuota de forma sencilla hay muchas calculadoras online, por ejemplo, esta de idealista.

IBI y Comunidad

El IBI y la comunidad son fáciles de estimar, pues se lo puedes preguntar directamente al vendedor del inmueble que te interesa.

Seguros

La mejor manera de estimar el coste de seguro es usar un comparador online. Hay muchos y son gratis.

Por los pisitos míos de alquiler que tengo en Sevilla pago alrededor de 100-130€ al año. Los turísticos de mis padres alrededor de 150€. Todos son pisos de 1 y 2 dormitorios.

Reparaciones y mantenimiento

El uso que se da a los apartamentos turísticos es muy intensivo. La gente que va a tu vivienda turística está de vacaciones y, aunque la mayoría seguro que son buenas personas y tienen buenas intenciones, cada mes irán muchas personas de todo el mundo, lo que a la larga pasa factura al inmueble, que, además, debe estar perfecto.

No vale con que haya un pequeño desconchamiento en la madera de la mesa o que una bombilla no funcione o que la pintura de la pared tenga manchas por muebles que se han rozado.

¿Cuánto puedes estimar para esta línea de costes? Yo estimaría de un 5% a un 10% de los ingresos. Debe ser suficiente en la mayoría de casos si la vivienda turística no es usada para fiestas.

Suministros

Este es un coste que no existe normalmente en vivienda de alquiler a largo plazo y sí en vivienda turística. Además, por mi experiencia te puedo decir que la gente no escatima a la hora de consumir luz o agua cuando saben que no van a pagar más por ello.

Estima más alto de lo que parezca normal para una vivienda de este tipo. El coste varía según la zona y tamaño del inmueble, puedes preguntar a Google. Yo te daré ejemplos reales en vivienda turística:

  • Las dos viviendas turísticas de mis padres tienen en torno a 80€ al mes de gastos de luz cada una, en pisos pequeños sin gas (uno y dos dormitorios).
  • El agua suele ser más barata, en mi caso 10-15€ al mes o así.
  • No tengo ejemplos de casas con gas.

Limpieza

La limpieza es uno de los gastos más altos y es un tema muy importante que hay que prestar mucha atención bien para que los huéspedes estén contentos. Normalmente, si te gestionan tu vivienda turística, la propia empresa llevará la gestión de la limpieza.

El coste de la limpieza normalmente se le pasa directamente al huésped y depende del tamaño del piso y un presupuesto que te de la compañía especializada a la que contrates (o contrate tu gestor).

En este caso es un ingreso del cliente que va a parar a pagar a la empresa que realice la limpieza. Por lo tanto, si queremos calcular un número “gordo” de ingresos para la inversión podemos no estimar nada, ni ingreso, ni gasto.

Si queremos ser más precisos podemos ver en Airbnb lo que cobran por limpieza apartamentos similares. Para pisos de tamaño modesto puede estar en torno a 25-50€ por reserva, no por día. Los de mis padres están situados en 30€ por cada reserva.

Empresa de gestión turística

Gestionar un apartamento turístico no es moco de pavo. Es un trabajo intensivo en horas. Existen formas de hacerlo más eficiente y automatizar cosas, pero si no eres un experto, no te apetece trabajar durante un tiempo en una empresa de gestión de apartamentos turísticos o, al menos, echarle muchas horas a aprender, lo mejor es que contrates a una empresa de gestión.

Esto te costará alrededor de un 20-25% de tus ingresos, que es la media aproximada del mercado. Existen grandes empresas que están presentes a nivel nacional y otras que se especializan en un mercado específico. Recomiendo que quien lleve tus pisos sea una empresa de cierto tamañito, con profesionalidad y experta en tu mercado. Pongo ejemplos de empresas de este tipo:

Alohamundi Creo que sólo están presentes en Sevilla, nosotros tenemos los dos pisos turísticos con ellos y funcionan muy bien.

WeGuest Es de las más grandes

Genteel-Home Para apartamentos de lujo

Luckey Está participada por la propia Airbnb

Ninguna de estas empresas me paga nada por mencionarlas.

Si quieres gestionar el inmueble tú mismo, porque no tengas otro trabajo o éste sea de horario muy flexible, te puedes ahorrar este coste.

Resultado del Análisis de Inversión en Apartamento Turístico

Actualización: A mediados de 2022 me compré un apartamento turístico. Si quieres conocer los detalles y cuánto espero ganar, visita este enlace.

Os dejo abajo imágenes de un ejemplo de modelo en Excel de estudio de inversión de este tipo de activos. Si queréis que os lo pase, podéis contactar conmigo.

Supongamos que vemos en idealista un inmueble que se vende por 200.000€. Queremos financiar al 50% LTV (o sea, 100.000 de deuda y 100.000 € de Equity o capital nuestro). Nos han ofertado 2% de intereses anuales y 30 años de plazo de la hipoteca

Primero realizamos el estudio de un año, incluyendo las estimaciones a nivel mensual para tener en cuenta la estacionalidad. Con esto, conseguiremos los ingresos totales estimados al año. Como veis, en este caso he considerado que la limpieza no da ni beneficios ni pérdidas.

Cash flow inversion apartamento turistico mensual

Una vez tenemos los ingresos anualizados, realizamos una estimación de cómo iría la inversión a cinco años (puede ser a los que quieras). Para ello, en este caso imaginario, hemos considerado que los años 1 y 2 tenemos menos ocupación por estar aún con efectos de la pandemia, y la ocupación se estabiliza el año 3. El ADR crece con una inflación media estimada del 2%, al igual que los gastos.

Cash flow inversion apartamento turistico anual

Con respecto a la parte del cash flow o flujo de caja de financiado (con deuda), que puede que tengáis dudas de cómo calculo algunas cosas, podéis ver estas entradas donde comento Amortización, Intereses y Efecto en una inversión:

Efecto del apalancamiento en la inversión inmobiliaria

Los intereses en una hipoteca

El principal de una hipoteca y su amortización

Si queréis el modelo para empezar a analizar inversiones en apartamentos turísticos o no entendéis algo no dudéis en contactarme.

¿Dudas si invertir en vivienda habitual? En esta entrada encontrarás otra guía completa

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2 comentarios en “Guía completa para invertir en apartamentos turísticos”

  1. Buenos días,
    Me parece muy interesante todo lo que pones en tu blog. Actualmente estoy iniciándome en el uso o compra de propiedades para alquiler vacacional, a nivel particular y muy poco a poco. He visto que tienes una hoja de excel muy completa y qué actualmente sería algo que me vendría genial. ¿Puedes compartir ese archivo de excel o darme alguna recomendación?
    Muchas gracias, un saludo.

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