En esta entrada te explico en detalle el efecto del apalancamiento en la inversión inmobiliaria. Puede que hayas escuchado que el apalancamiento, que no es más que el uso de deuda, aumenta los retornos que consigues en una inversión y también los riesgos. Es del todo cierto: si la inversión sale bien tu rentabilidad se dispara, mientras que si algo no va como tu esperas, puedes verte metido en un lío, con el agua al cuello.
Analizo por qué y en qué medida se disparan los retornos y cuándo empieza la deuda a ser un riesgo. Pondré ejemplos sencillos de inversiones inmobiliarias (por ejemplo invertir en un pisito) y el dinero que ganaríamos con diferente nivel de apalancamiento. De esta forma, tú mismo puedes estimar si al hacer una inversión (no tiene por qué ser grande) te coviene usar deuda o qué nivel de deuda consideras adecuado.
¿Qué es el apalancamiento?
Apalancarse es usar deuda (en el caso de inversiones inmobiliarias, una hipoteca) para pagar parte (o todo si la banca vuelve a perder la memoria) del precio de un activo, en este caso inmobiliario.
Debido a la naturaleza de los bienes inmuebles, cuyo valor es de cifras muy altas, es muy normal el uso de deuda para adquirir un activo inmobiliario, ya sea como inversión o para vivir. Este tipo de deuda, el préstamo hipotecario, también gusta a los bancos por su teórica seguridad, ya que el colateral de la deuda (la garantía) es en este caso un bien que tiene un valor relativamente estable en el tiempo; desde luego son activos cuyo valor está sujeto al momento del mercado y por lo tanto flutuará (y si hay una burbuja puede bajar rápido al estallar) pero no se deprecia en el tiempo como un coche, por ejemplo.
Por lo anterior, entre otras cosas, los bancos son capaces de prestar dinero a un precio (tipo) muy bajo comparado con otros tipos de préstamo (préstamos para coches, tarjetas de crédito, préstamos Cofidís etc.).
Si queréis entender cómo funcionan los intreses en una hipoteca, pásate por esta entrada. También he escrito otra detallando cómo se paga el principal (como se amortiza una hipoteca).
¿Por qué apalancarse para realizar una inversión inmobiliaria?
Hay varias razones que llevan a os inversores a utilizar deuda en sus inversiones inmobiliarias, las principales son:
- Escasez de capital (no tener suficiente dinero para pagar todo lo que vale el activo).
- Conservar capital para otros proyectos/inversiones.
- Mejorar la rentabilidad de la inversión.
La contrapartida es que la inversión se vuelve más riesgosa: amplifica la rentabilidad y también las perdidas si la inversión sale mal.
¿Cómo afecta el apalancamiento a la rentabilidad de la inversión?
Os pongo tres ejemplos del efecto del apalancamiento una inversión inmobiliaria de tipo «Value-Add»: compramos un inmueble y realizamos una inversión en una reforma para mejorarlo y venderlo más caro.
Caso 1: Inversión que sale bien
Sin Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- lo vendemos por 12M€
- Resultado: Metemos 10M€ y ganamos 2M€ (un 20%)
Con Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€ usando 3M€ nuestros y 6M€ que nos da el banco prestados
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- lo vendemos por 12M€
- Pagamos 6M€ de deuda y 600K€ de intereses
- Resultado: Metemos 3M€ y ganamos 1.4M€ (un 35%)
Caso 2: Inversión que sale regular
Sin Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- Sólo lo conseguimos vender por 10M€
- Resultado: Metemos 10M€ y no ganamos nada
Con Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€ usando 3M€ nuestros y 6M€ que nos da el banco prestados
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- Sólo lo conseguimos vender por 10M€
- Pagamos 6M€ de deuda y 600K€ de intereses
- Resultado: Metemos 4M€ y perdemos 600K€ (un 15%)
Caso 3: Inversión que sale mal
Sin Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- Sólo lo conseguimos vender por 9M€
- Resultado: Metemos 10M€ y perdemos 1M€ (un 10%)
Con Deuda
- Compramos un inmueble por 9M€ usando 3M€ nuestros y 6M€ que nos da el banco prestados
- Lo reformamos metiendo 1M€ de nuestro dinero
- Sólo lo conseguimos vender por 9M€
- Pagamos 6M€ de deuda y 600K€ de intereses
- Resultado: Metemos 4M€ y perdemos 1.6M€ (un 40%)
En cada caso a la izquierda estarían los datos de dicha inversión sin deuda y a la derecha con deuda. Los números positivos son ingresos y los negativos costes para nosotros.
Como vemos, en el Caso 1, con una inversión rentable, la rentabilidad se dispara mientras que en los Casos 2 y 3 la rentabilidad se hunde al no poder cumplir las expectativas de rentabilidad de la inversión y encima tener que pagar el coste de la deuda.
Para mejorar la rentabilidad, el coste de la deuda (intereses) debe ser menor a la rentabilidad de tu inversión sin apalancar (sin deuda).
Cómo afecta el apalancamiento en una inversión inmobiliaria en rentabilidad
El efecto del apalancamiento en una inversión inmobiliaria en rentabilidad (comprando un inmueble con el objetivo de obtener ganancias recurrentes de su arrendamiento) es algo parecido, aunque habría que explicarlo con un análisis que recoja los ingresos y gastos en el tiempo.
Pondré un ejemplo sencillo, la compra de un inmueble barato y planteo la opción de usar deuda (apalancarse) y otra opción sin deuda:
Tienes 50.000€ y planeas invertirlo en un pisito para alquilarlo y sacar rentabilidad. Te planteas dos opciones:
- Opción 1: No usar deuda y comprar uno de 50.000€.
- Opción 2: Usar un 50% de deuda y comprar un inmueble de 100.000€.
Considero la hipoteca con intereses del 2% y amortización a 30 años (pago total de la deuda en 30 años), aunque venderemos en el año 10 el inmueble y pagaremos lo que quede de hipoteca.
Las hipótesis de partida para las dos opciones son:
- Consigues una rentabilidad de alquiler de un 10% sobre el precio de compra (es alto para las condiciones actuales de mercado, pero por simplificar).
- Unos gastos (comunidad, IBI, seguro y mantenimiento) que van también en proporción al precio de compra (suponen un 1% anual del precio del inmueble o 10% del ingreso de alquiler) esto está en el rango bajo, pero es posible.
- Consideramos que tanto los gastos como el alquiler y el valor del inmueble se incrementan a un 2% anual, algo que parece razonablemente conservador.
- Para simplificar no consideramos costes de compra-venta ni agencias y realizamos el estudio económico por año.
Estudio económico Opción 1:
Estudio económico opción 2:
Vemos que en este caso la inversión con deuda es mucho más atractiva desde el punto de vista de beneficio total a 10 años. Vemos que año a año parte de los ingresos van a engrosar nuestro “Equity” o capital en el inmueble por las amortizaciones, que reducen bastante el “cash flow” pero no son en realidad un gasto per se.
Hay que ser prudente con el apalancamiento, si la rentabilidad de la inversión fuese inferior al coste de la deuda nuestras pérdidas se dispararían en el caso de apalancarse.
Este tipo de modelos económicos son los que se hacen en inversión inmobiliaria institucional (inversión en edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles etc.), pero creo que igual sirve para inversiones más pequeñas y por ello yo lo uso en mis modestas inversiones particulares. Al final lo que haces es estimar los ingresos y gastos que generará un activo en el futuro para llegar a los beneficios. A partir de ahí el flujo de caja se estudia con diferentes métricas. Si quieres saber más sobre esto puedes contactarme.
¿Te interesa saber más sobre el uso de deuda en la bolsa? En este post hablo del funcionamiento del apalancamiento en bolsa y su alto riesgo comparado con el «Real Estate».
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En el Estudio económico opción 2:, sumas dos veces los gastos de la hipoteca. Los parciales y el total. Te faltan unos 20.000 de beneficios. Y una pregunta, ¿no consideras los impuestos? Los intereses y la amortización desgravaría, por ejemplo.
Totalmente, corrijo ahora mismo la imagen! Gracias
En mis análisis suelo llegar hasta antes de impuestos porque dependiendo de la situación y entidad o persona que compre el inmueble el resultado puede ser muy diferente.
Ojo porque la amortización de la hipoteca es una inversión, no es un gasto y no podría reducir el resultado a aplicar impuestos: reduce el flujo de caja pero porque vas pagando el inmueble «a plazos» con el coste de un interés.
Otra historia es la amortización del inmobilizado material que es un concepto contable que se llama también «amortización» pero no es lo mismo.