Sistemas de amortización de hipotecas

Análisis en Profundidad de Sistemas de Amortización de Hipotecas

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En esta entrada analizo las formas en las que se puede repagar el principal de un préstamo hipotecario y entro en detalle en los tipos o sistemas de amortización de una hipoteca que existen y cómo se calculan los pagos periódicos que incluyen intereses y amortización. También proporciono información sobre quién usa los diferentes tipos de préstamos para financiarse actualmente.

La amortización, en finanzas, es el hecho de repagar parte o todo lo que te queda de deuda (el principal). Si debes 2.000 € y repagas 1€ has amortizado parte de tu deuda. ¡Felicidades, ya sólo debes 1.999€!

Introducción

En esta entrada no hablamos de la amortización en el ámbito de la contabilidad, que según la RAE es: «Depreciación de los bienes del inmovilizado de las empresas por su uso y disfrute u obsolescencia.»

Sino la primera acepción: «Amortización: En economía, redención o extinción de un censo, préstamo o deuda.» Aunque es más del ámbito financiero diría yo que en economía general.

Antes de nada, os dejo una regla fundamental para entender las hipotecas:

El Principal de una hipoteca es lo que has pedido prestado y debes al banco. Los intereses son el coste de pedir prestado.

El coste del préstamo (intereses) es muy fácil de calcular, es una simple multiplicación en cada plazo del préstamo. Si pagas mensualmente será:

Tipo de interés mensual x cantidad (el principal) que sigues debiendo.

El principal puede pagarse (amortizarse) de muchas formas. Estas formas o tipos de repago del principal se llaman generalmente sistemas de amortización de una hipoteca.

Tengo una entrada completa dedicada a explicar cómo se pagan los intereses por si le quieres echar un vistazo aquí.

Resumen de tipos de amortización en una hipoteca

  • Tipo Amortización de hipoteca Francés: En España, y gran parte del mundo, las hipotecas, para el común de los mortales, tienen un sistema de amortización francés. Este sistema consiste en calcular la cuota fija con la que es posible repagar el principal más los intereses en un plazo determinado.
  • Tipo de Amortización dee hipoteca Alemán: También se puede pagar el mismo trozo del principal cada mes, simplemente dividiendo el principal en x meses de vida del préstamo y cada mes amortizas esa cantidad. Se suele llamar sistema de amortización alemán.

Por ejemplo, si pides prestado 12,000€ y lo repagas mensualmente a partes iguales cada mes repagarás 1,000€ de principal por este sistema.

  • Tipo de Amortización de hipoteca «Bullet»: Bajo este sistema no pagas nada de principal en las cuotas, sólo intereses y al final del préstamo repagas el principal en un único pago. Se suele llamar sistema de amortización americano, aunque en el ámbito de real estate se llaman prestamos “Bullet” o Balloon”.

Por ejemplo, pides prestados 12,000€ y no pagas nada de principal al mes, pero el mes 12 debes pagar 12,000€, devolviendo el principal.

  • Amortización de hipoteca con Periodo de Gracia: Existen préstamos con un periodo de gracia en el que no se paga ni intereses ni principal. ¿Cómo puede ser posible? Pues porque los intereses en cada plazo se suman a la cantidad que debemos. Recordemos que los intereses siempre se calculan sobre el principal que debemos en cada plazo, da igual el sistema.

¿Qué busca el banco?

A final, el negocio de los bancos es cobrarte intereses. Si les debes capital, mientras ellos se sientan seguros de que se lo puedes devolver en algún momento, no les hace falta que les repagues inmediatamente, ya que toda amortización también reduce los intereses de la siguiente cuota (les debes menos principal y entonces pagas menos intereses).

Obviamente es más riesgoso un préstamo con un sistema de amortización tipo bullet, pues devolver toda la cantidad adeudada en un solo pago es difícil sin vender tu colateral (el inmueble hipotecado como garantía). Aunque también puedes pedirle a otro banco (o al mismo) que te de otra hipoteca a un nuevo plazo con el mismo colateral, y tu sigues pagando sólo intereses. Esto es refinanciar la deuda.

Cuando te ofrecen una hipoteca, normalmente te dan una tabla de amortización que enseña lo que vas pagando mes a mes, la cuota total, que es la suma de los que pagas de intereses (coste del préstamo) y el principal (parte que repagamos de los que pedimos prestado).

Para entender bien lo que nos enseñan tenemos que entender cómo se calculan las cuotas y por qué son esas y no otras. Voy a explicar los principales elementos de cada tipo de préstamo hipotecario, empezando por el de tipo francés que es el más común (si no eres una Socimi).

Hipoteca con Sistema de Amortización Francés (La más usual)

Introducción al sistema Francés de Amortización

En el sistema de amortización de hipoteca francés, el que más se usa (si simulas una hipoteca en cualquier comparador como el de Idealista, es la que te sale), las cuotas de la hipoteca si los intereses son fijos, se mantiene constante.   

Como habrás visto si te has fijado en el detalle de las tablas de amortización que te envía tu banco al contratar una hipoteca, este tipo de hipoteca paga muy poco principal al inicio, por lo que gran parte de la cuota son intereses. A lo largo de la vida del préstamo, cuota a cuota, va subiendo el principal y bajando los intereses.

Debido a esto, si amortizas (repagas la hipoteca) a la mitad del plazo total, tienes que pagar más que la mitad del préstamo, pues aún debes la mayoría del principal ya que lo que has pagado ha sido en gran parte intereses.

¿Cómo se calcula la cuota?

El interés en el primer periodo es Tipo de interés mensual (si pagas mensualmente) x cantidad que sigues debiendo, por lo que faltaría por calcular la parte de principal que pagas. Como al principio sigues debiendo todo el principal, la cantidad de intereses será más alta al principio, y mientras vas amortizando irán bajando pues queda menos por pagar.

Cómo los intereses son más altos al principio, cuando debes todo el principal, si quieres que la cuota sea fija no puedes amortizar mucho a principio, pues los intereses van decreciendo a medida que amortizas. Si la amortización también fuese de más a menos la cuota no podría ser igual pues ambos intereses y amortización irían de más a menos.

Los intereses siempre en todos los periodos se calculan multiplicando el tipo de interés por la cantidad que sigues debiendo en dicho periodo.

La fórmula para calcular la cuota FIJA a pagar es:

Cuota = (Principal x interés) / (1-(1+interés^-nºperiodos))

Siendo el interés el de cada uno de los periodos.

Por ejemplo, si te dan una hipoteca de 200.000€ a 30 años (pagando mensualmente son 360 meses) a un 3% de interés nominal anual, equivalente a 0.25% de interés efectivo cada mes o 3.04% efectivo anual (en este post explico cómo funcionan los intereses). Las cuotas mensuales en un préstamo de tipo francés serán de 843.2€.

Primera Cuota:

Los intereses a pagar en la primera cuota serían:

El primer periodo debes 200,000€, multiplicado por el interés mensual (0.25%) = 500€.

La cuota, según la fórmula de arriba, sería:

Cuota mensual = ( 200,000 x 0.0025 ) / [ 1 – ( 1.0025^-360 ) ] = 843.2€

Si los intereses son 500€  y la cuota 843.2€, amortizas 843.2-500=343.2€ (esto es la parte del principal que pagas).

Segunda Cuota:

La cuota mensual es fija, por lo tanto sería 843.2€,

Sin embargo, ya no debes 200,000€ sino 200.000€-343.2€ pues has pagado parte del principal. Entonces lo que sigues debiendo es 199,656.8€

Así pues, los intereses sobre la cantidad que debes son 499.1€ (0.25% x 199,656.8).

Por lo tanto amortizas 843.2-499.1=344.1€

Conclusiones del sistema de amortización Francés

Como ves, la cantidad que amortizas va subiendo poco a poco y los intereses bajan pues vas teniendo menos deuda pendiente y los intereses se calculan sobre lo que te falta por pagar de principal.

Las cuotas mensuales no forman parte de un plan malvado de los bancos para que sigamos debiendo prácticamente lo mismo después de unos años pagando la hipoteca, sino que es el resultado matemático de tener cuotas constantes. Si amortizásemos más al principio no tendríamos cuotas constantes.

Daré un ejemplo simplificado, con intereses fijos, sin comisiones y con cantidades y plazos pequeños para hacer más fácil la lectura.

Pides una hipoteca de 50,000€, sistema francés, a devolver en 10 años, pagando anualmente sólo una vez, con un interés anual efectivo de 10%:

Ejemplo sistema amortización francés

Como se puede ver, hasta el año 7 no llevas más del 50% del principal pagado pero a partir de ahí ese porcentaje sube muy rápido porque la cuota empieza a ser casi todo pago de principal.

Hipoteca con Sistema de Amortización Alemán

Introducción al sistema Alemán de Amortización

En este sistema de amortización, el principal de la deuda se divide en trocitos iguales según el tiempo que dure el préstamo, y en cada plazo pagas un trocito de principal.

Siguiendo el ejemplo anterior, pides una hipoteca de 50,000€ a devolver en 10 años, pagando anualmente sólo una vez, con un interés anual efectivo de 10%:

Como tienes que devolver el préstamo en 10 años, y amortizas siempre la misma cantidad, basta con dividir 50,000€ entre 10 años para calcular cuánto amortizas cada año:

50,000 / 10 = 5,000 €

Entonces vemos que pagas 5,000€ de principal cada año, por lo que tu deuda cada año se reduce dicha cantidad.

Primer año (primera cuota)

El primer año debes 50,000€, y la regla de oro de los préstamos no cambia, los intereses que debes pagar se calculan multiplicando el tipo de interés x cantidad que sigues debiendo.  En este caso es el tipo de interés anual ya que se paga anualmente.

Por lo tanto, en el primer periodo los intereses serían: 50,000€ x 10% = 5,000€

Vaya, qué coincidencia, igual que lo que amortizas en ese periodo. Pagarás un total de 10,000€ de cuota sumando ambos conceptos.

Segundo año (segunda cuota)

Sin embargo, el segundo año ya sólo debes 45,000€ porque has amortizado 5,000, por lo tanto, los intereses del segundo año serían:

45,000 x 10% = 4,500€

No olvidemos que amortizas todos los años la misma cantidad, 5,000€, y tienes que pagar todos los años en la cuota la amortización del principal más los intereses. Por lo tanto, la cuota sería 9,500€ este segundo año.

Conclusiones del sistema de amortización Alemán

Usando el mismo ejemplo, muestro abajo en la tabla las cuotas, pago de intereses y amortización. El mismo préstamo con este sistema quedaría así:

Ejemplo sistema amortización Alemán

Oh sorpresa, ¡pagas menos intereses bajo este sistema durante la vida del préstamo comparado con el sistema francés (27,500€ vs 31,373€)! ¿Cómo puede ser si es el mismo tipo de interés y plazo?

Pues se explica porque al inicio del préstamo francés estás amortizando poco. Así pues, el capital adeudado se reduce poco cuota a cuota por lo que pagas más intereses porque el capital adeudado es mayor en todos los periodos. La regla del coste de la deuda es la misma, los intereses se calculan en todos los periodos sobre lo que sigues debiendo.

Ya os podéis imaginar qué pasa si no amortizas nada durante la vida del préstamo… (tipo bullet)

Hipoteca con Sistema de Amortización Bullet, Balloon o Americano

Introducción al préstamo «Bullet»

En este sistema de amortización, el principal de la deuda no se paga hasta el último periodo, en un único pago.

Siguiendo el ejemplo anterior, pides una hipoteca de 50,000€ a devolver en 10 años, pagando anualmente sólo una vez, con un interés anual efectivo de 10%:

Al no amortizar, pagas siempre los mismos intereses, ya que se calculan sobre lo que debes en cada periodo y siempre debes todo el principal hasta el último plazo.

Todas las cuotas hasta la última

Entonces, si el interés es 10% y durante la vida del préstamo vas a deber los 50,000€ en todas las cuotas deberás pagar de intereses:

 10% x 50,000€ = 5,000€

Conclusiones préstamo tipo «Bullet»

De nuevo usando el mismo ejemplo, muestro abajo en la tabla las cuotas, pago de intereses y amortización. El mismo préstamo con este sistema quedaría así:

Ejemplo sistema amortización Bullet

Con las mismas condiciones que los dos casos anteriores, pero sin amortizar, vemos que la cantidad de intereses total pagados durante la vida del préstamo sube, pues no pagamos nada de principal y entonces los intereses no se reducen.

Sin embargo, vemos que las cuotas son muy bajas comparadas con los anteriores, y si en el año 10 refinancias con las mismas condiciones: te dan otros 50,000€ por hipotecar tu inmueble de nuevo, repagas la deuda antigua con el principal de la nueva y sigues pagando tu nueva hipoteca sólo intereses de 5,000€. Eso sí, al final el inmueble nunca será tuyo del todo…

El riesgo de este tipo de deuda es que si en el año 10 te pilla sin que ningún banco te quiera refinanciar, o tu activo ha perdido valor o atractivo y/o no tiene liquidez en ese momento para venderlo relativamente rápido, te enfrentas a un default sin muchas soluciones.

Este tipo de préstamos no es raro encontrarlo en real estate institucional cuando Socimis como Merlin o Colonial o fondos de inversión piden una hipoteca para financiar la compra de un activo. En España suelen ser activos en rentabilidad, aunque en Reino unido, se suelen asociar mucho a promociones (pagas intereses durante la construcción y con las ventas repagas el principal cuando terminas).

Préstamo tipo «Bullet» pero con amortización parcial

Hay subtipologías de préstamo bullet en las que se amortiza un poquito cada plazo, pero a fin de vida de la deuda te queda por pagar gran parte de principal que debes pagar en un único pago. Por ejemplo, pides una hipoteca de 50,000€ a devolver en 10 años, pagando anualmente sólo una vez, con un interés anual efectivo de 10%, y amortizas cada año un 5% del principal inicial y el último año lo que quede:

Ejemplo 2 sistema amortización Bullet

Hipoteca con Amortización Negativa o con Periodo de Gracia

Es posible acordar con el financiador que no se pague nada durante la vida del préstamo o parte de ésta.

Entonces, ¿no había dicho que los intereses siempre en todos los plazos se calculan sobre lo que debes de principal en dicha fecha?

Pues sí, esto es así, pero en este tipo de préstamo, los intereses de cada plazo pasan a sumarse al principal, es decir, cada vez debes más dinero.

Así pues, en el primer plazo no se pagará nada, pero los intereses (tipo de interés x cantidad que debes en ese momento) se sumarán al principal. En el segundo plazo, los intereses se calcularán sobre el principal inicial sumado a los intereses del primer plazo que no se ha pagado. Y esa cantidad volverá a sumarse a lo que se debe de principal.

Entonces, los intereses se van incrementando porque el principal se incrementa a cada plazo.

Es posible que el periodo de gracia sea sólo de unos cuantos plazos o que llegue al final de la vida del préstamo.

Poniendo el mismo el ejemplo anterior con este sistema, pides una hipoteca de 50,000€ a devolver en 10 años, pagando anualmente sólo una vez, con un interés anual efectivo de 10%. Sin amortizar durante la vida del préstamo y con 3 años de gracia en los que no pagas intereses (éstos se suman al principal, eso sí):

Ejemplo sistema amortización Bullet con periodo de gracia

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