En esta entrada os cuento una de las claves de la inversión en vivienda: compra conveniencia y alquila lujo. Lo hago en base a mi experiencia en la inversión inmobiliaria como inversor particular y mi trabajo en consultoría inmobiliaria.
Como siempre intento, daré ejemplos sencillos para respaldar mi opinión.
Introducción
Tengo 33 años, vivo de alquiler y tengo tres pisos (bueno, 2 y medio, uno en proindiviso con mi novia).
¡Qué malgasto de dinero! Podrías haberte comprado un piso para vivir. Podría pensar más de uno…
¿Dónde vivo yo?
He hecho más de una vez una estimación de cuánto puede valer el piso de mi casera, donde vivo, probablemente esté alrededor de 400,000€. Pagamos un alquiler de 900€ al mes, aunque probablemente hoy se alquilaría algo más caro, alrededor de 1,000 € al mes.
El piso donde vivo de alquiler tiene una rentabilidad bruta con respecto a su valor del 3.0%. Esto significa que quien lo compra a precios estáticos tarda 33 años en pagar su inversión con la renta que el inquilino (yo en este caso) va pagando, simplemente dividiendo el valor entre la renta anual de mercado 12,000. Si consideramos los 900€ que pago yo nos iríamos a 37 años y 2.7% de rentabilidad.
¿Donde Invierto?
Las rentas que me proporcionan mis pisos pagan el alquiler del piso donde vivo, y sobra bastante (¡Para poder ahorrar y comprarme otro!).
Los pisos que tengo en propiedad, que no están en el mismo barrio donde vivo, proporcionan un alquiler de 1,650€ al mes los tres juntos (entre 500 y 600 € al mes cada uno). Los he comprado en 3 años y han costado entre 100,000 y 110,000 cada uno. Es verdad que se han revalorizado un poquito, sobre todo el primero ya que lo compré en 2018, juntos tendrán un valor actual combinado alrededor de 350,000€.
El hecho de recibir mucha más renta con inmuebles que valen menos es debido a la diferencia entre rentabilidad de las inversiones que hago y la rentabilidad para el propietario del inmueble donde vivo. Mis inversiones generan ingresos con una rentabilidad bruta entre el 6% y el 7%.
¡Parece buen negocio!, debe haber sido super difícil encontrar estos inmuebles que generan unas rentas relativamente altas para lo que cuestan…
En realidad no es tan difícil si sabes lo que buscas. A continuación muestro las principales características de viviendas de inversión que generan muchos flujos de caja para lo que cuestan.
Barrios y Número de Dormitorios
He realizado un pequeño estudio de mercado en diferentes barrios de ciudades de España con el objetivo de analizar la cantidad de € por cada metro cuadrado de superficie según el tamaño de la vivienda al comprarla y al alquilarla (cuantos € pagas por cada m2 al mes).
He recogido todos los pisos ofertados del principal portal inmobiliario de España (idealista) a nivel de barrio y clasificado según el número de dormitorios.
Veamos esto con datos agregados de todos los inmuebles ofertados:
Os dejo los datos del barrio Recoletos en el distrito de Salamanca en Madrid.
Y Cuatro Caminos en el distrito de Tetuán:
Efecto Barrio de Lujo
Los precio de venta en Recoletos por cada metro cuadrado doblan los de Cuatro Caminos, sin embargo, los de alquiler por cada metro cuadrado, aún siendo muy superiores, no los doblan sino que son “sólo” un 45%% superiores.
Al doblarse el precio de venta y “sólo” aumentar un 45% el alquiler, el dinero de alquiler que percibes por cada metro cuadrado cuando compras una casa en Recoletos es menor, o sea, la rentabilidad baja sustancialmente.
Este es el efecto lujo-conveniencia a nivel de barrio.
Efecto Vivienda Grande
Ahora fijémonos en el número de dormitorios.
La demanda de parejas que quieren formar una familia se centra en casas con 3 dormitorios o más. Debido a la cultura en España respecto a la propiedad de la vivienda donde vives, la gente considera el alquiler tirar el dinero y busca comprar su casa.
Conforme aumenta el tamaño de la vivienda, hay menos gente dispuesta a pagar su precio en alquiler. La demanda de viviendas grandes en alquiler es menor.
Es llamativo como la rentabilidad media en Recoletos para una vivienda de más de tres dormitorios es irrisoria, un 2.4% bruto, ya que, ¿Cuánta gente conoces que esté dispuesta a pagar 4,500€ al mes de alquiler? No mucha, yo desde luego, a nadie. Es mucho dinero, pero claro, si el inmueble cuesta 2.7 millones de euros, aún pagándote esa cantidad, tardarías 50 años en pagar el piso con la renta.
Si yo tuviese ese nivel de vida, antes de comprarlo lo alquilaba, y para pagarlo me podría comprar cuatro estudios en el mismo barrio, que costarían 1.4M€ y generan 4,500€ al mes.
Mejor aún, aprovechando el efeto lujo-conveniencia a nivel de barrio y de tamaño de la vivienda, me lo compraría 6 estudios en Tetuán, que me cuestan menos de 900.000€ y generan más de 4,700€ al mes. Y si necesitas gastar los 2.7M€ pues te compras 18 estudios que generan 14,000€ al mes, con lo que puedes alquilar tres casas de 2.7M€ en Recoletos.
Otras características a considerar
Las cifras muestran claramente las rentabilidades respecto a barrio y dormitorios, pero el mismo efecto se da con otros aspectos relacionados con “lujo” como puede ser:
- Portero 24 horas: no se paga por alquiler adicional lo que cuesta en comunidad.
- Piscina: Se repercute más en el precio de venta que en alquiler por m2, por lo que baja la rentabilidad y además lleva asociados muchos costes anuales de mantenimiento, socorrista etc.
- Zonas comunes: Idem a lo anterior.
- Calidades excepcionales: Sí, a lo mejor te pagan algo más de renta por gastarte 20,000€ en un estucco especial pero no será mucho en relación a lo que te has gastado.
- Diseño espectacular, arquitecto de renombre, bloque de obra nueva…
- Etc.
Podemos decir que la gente tiene un límite en lo que está dispuesta a “tirar” en alquiler. Además, el poder de mercado que tienen los inquilinos en precios altos es mucho mayor, pueden negociar mejor las condiciones del contrato por existir menos potencial demanda en ese segmento.
Rentabilidad media por barrio según tamaño de la vivienda
Abajo podéis ver rentabilidades según número de dormitorios en diferentes barrios de Madrid.
Os dejo el detalle de otro barrios de distintas ciudades. Os animo a hacer el ejercicio en otros barrios y/o ciudades, los resultados serán seguramente similares:
Barcelona – L’Eixample
La rentabilidad bruta media en L’Eixample de Barcelona va de un 5.6%-4.6% en viviendas pequeñas a sólo un 2.8%-3.6% en vivienda grande.
Barcelona – Barrio Gótico
La rentabilidad bruta media en el barrio Gótico de Barcelona va de un 6.2%-5.9% en viviendas pequeñas a un 4.5%-4.2% en vivienda grande.
Valencia Ruzafa
En el barrio de Ruzafa de Valencia la rentabilidad bruta media va de un 4.8%-6.2% en viviendas pequeñas a un 4.0%-4.4% en vivienda grande.
Sevilla – Distrito los Remedios
En el barrio de Los Remedios de Sevilla la rentabilidad bruta media va de un 5.2% en vivienda pequeña a un 3.4% en vivienda grande.
Málaga – Centro Histórico
En el centro histórico de Málaga la rentabilidad bruta media va de un 5.1%-4.9% en vivienda pequeña a un 3.4%-2.9% en vivienda grande.
Conclusiones
Una vivienda de inversión idónea no tiene las mismas características que una para comprar y vivir. Como hemos visto, en la vivienda de inversión se debe comprar conveniencia y utilidad y al alquilar puedes buscar más lujo.
El hecho de que la demanda de compra por parte de familias (o potenciales familias), que suponen el principal universo comprador de vivienda, se centre en viviendas de tres dormitorios o más hace que el precio de compra de estas últimas sea alto en comparación con su alquiler, ya que no existe tanta gente que quiera alquilar viviendas grandes.
Aunque he enseñado datos por barrios, éstos no tienen por qué ser homogéneos. Hay barrios que tienen zonas con buenas oportunidades de inversión y otras que son muy caras. Puede ser que haya bloques vecinos que sean uno muy bueno para inversión y otro no tanto.
Por supuesto la rentabilidad por alquiler de una zona no es la única variable para invertir. La inversión en bienes inmuebles está muy ligada a conocer muy bien la zona donde inviertes, tienes que tener claro cuales son los motores de demanda de alquiler, qué tipo de barrio es, análisis socio-económico etc. Pero este no era el objetivo de este post, si queréis saber más sobre este tema podéis ir a este post.
Y tú, ¿qué opinas? ¿Te he convencido de que en inversión en vivienda debes comprar conveniencia y alquilar lujo?
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Magnifico desarrollo de una buena idea.
Muy buenos datos, pero falta un poco de análisis en cuanto a volatilidad y revalorización. Yo hice un pequeño análisis comparando ciudades del area metropolitana de Barcelona con barrios prime de Barcelona y se puede ver que como dices hay un yield mayor en barrios prime. Pero también bajan menos en crisis (2008 por ejemplo) y cogiendo datos de idealista en algunos casos mayor rentabilidad total por la revaloziración, pero este depende mucho de barrios creo y estaría bien un análisis con más datos históricos, idealista me debe pocos años.
Hola Daniel!
Muchas gracias por tu comentario!
Creo que es interesante lo que comentas, aunque en otras entradas hablo de la evolución histórica del valor de la vivienda, lo hago a nivel de provincias, no por barrios dentro de una ciudad, ya que en este caso es más difícil obtener datos históricos.
Desde luego, aunque en esta entrada me centro en el «cash flow», el retorno total de la inversión debe tener en cuenta además la posible revalorización.
Hola Daniel, parece muy interesante el análisis que has realizado teniendo en cuenta volatilidad y revalorización. Me gustaría poder verlo para entenderlo mejor y estudiarlo, podrias enviarle los a dd535061@gmail.com por favor?