Guía completa de inversión en vivienda para alquilar

Si estás interesado en invertir en vivienda, en esta entrada te cuento las principales claves para que tengas las bases necesarias para identificar y llevar a cabo una magnífica inversión. No necesitas experiencia, de hecho, todo el mundo que ha invertido en algún inmueble ha tenido que empezar por el primero. Esta es una guía con la que un cualquiera puede realizar su primera inversión en vivienda para alquilar.

Introducción

Hay muchos sitios donde invertir tu dinero además de debajo de la almohada o en la cuenta del banco: negocios, acciones, bonos, depósitos a plazo, fondos de inversión, divisas, materias primas y también en bienes inmuebles, entre otros.

Al invertir elegimos no comprar los bienes y servicios que el dinero que tenemos nos podría proporcionar o dejarlo en “cash”, arriesgamos ese dinero al comprar un activo con el objetivo de obtener retornos en forma de flujos de caja (ingresos) o subida de valor del bien (plusvalías).

La inversión en real estate proporciona unos retornos competitivos respecto al riesgo que conllevan; como todas las inversiones tienen virtudes y defectos con respecto a otras. Una de las características que hacen difícil hacer una inversión en bienes inmuebles es la cantidad de dinero que requiere la inversión. Los inmuebles pueden generar tanto plusvalías como ingresos pero al invertir para obtener flujos de caja siempre me fijo en estos últimos, que sí son predecibles.

Dentro de los bienes inmuebles hay muchas tipología de activos, todas con características que las diferencian de las demás: locales, naves, oficinas, hoteles, apartamentos turísticos, trasteros etc. Si has venido a este post es porque ya estás convencido de que para tí la inversión en vivienda es atractiva y quieres estudiar cómo hacer el análisis para que salga bien tu inversión. Analizaré cada uno de los aspectos que tienes que tener en cuenta y el proceso que puedes seguir. Leyendo este post serás capaz de realizar de forma exitosa una inversión en vivienda para alquilar.

Si dudas entre invertir en vivienda de alquiler o apartamento turística, aquí tienes una guía completa para invertir en apartamentos turísticos.

Matemáticas de la inversión

Antes de empezar a buscar una oportunidad de inversión debemos comprender bien cómo analizar matemáticamente el atractivo de una oportunidad de inversión. Los bienes inmuebles muchas veces “enamoran” a los inversores y hay que analizar los números para estar seguros de que actuamos con sentido común y no por una cuestión subjetiva.

Para este post nos vamos a centrar en la “yield” o rentabilidad inicial, para no extendernos demasiado en explicar otros parámetros que también hay que tener en cuenta al analizar una inversión, pero explico en este post.

Yield inicial o Rentabilidad inicial

Qué es la yield o rentabilidad inicial?

• La yield o rentabilidad inicial es una relación entre los ingresos que te dan y lo que has pagado por el activo. Se mide en porcentaje y cuento más alto más rentable es a inversión (te dan más euros de ingresos por cada euro invertido):
  • Bruta: Ingresos anuales totales entre precio del inmueble. Hay distintos grados de rentabilidad bruta. Hay veces que ni siquiera incluyen los gastos de compra. Por ejemplo: Compro un piso por 100.000€ y lo alquilo por 500€. La rentabilidad bruta sería 6% (500*12=6.000€, dividido entre 100.000€ es un 6%).
  • Neta: Para comparar las rentabilidades se debería usar la neta, pues al final lo importante es el dinero que te entra en el bolsillo después de todos los gastos. Y lo tengo que comparar con la inversión total realizada (también forma parte de mis costes los gastos de compra).

Ejemplo Sencillo

• Compro un piso por 100.000€ y la alquilo por 650€ al mes. Los costes de compra están en torno a 10% (al comprar pago ITP, notario, registro) y los gastos (mantenimiento, IBI, seguro, comunidad) son de 100€ al mes.

• Yield Bruta: ingresos anuales entre precio: 7.800€/100.000€=7.8%

• Yield Neta: beneficio anual entre inversión total: 6.600€/110.000€=6.0%

La yield o rentabilidad inicial es ampliamente usada en el mercado de inversiones y también se usa en la oferta anunciada en diversos portales inmobiliarios como Idealista.com, aunque en este caso los anunciantes suelen citar la rentabilidad bruta.

¿Sólo necesitamos saber calcular la rentabilidad inicial?

La Yield Inicial no representa la rentabilidad total que nos aportará una inversión, sólo la relación entre ingresos iniciales e inversión necesaria. Los flujos de caja que recibiremos pueden crecer o bajar en el futuro y las rentabilidades que exigen los inversores también pueden subir o bajar (esto afectará en el momento en que vendamos el activo). Todo ello afectará al retorno total de la inversión.

Si hacemos la inversa, el coste total entre los beneficios anuales, obtendremos el número de años que tardaremos en recuperar la inversión (a beneficios constantes). Con una yield del 5% recuperamos la inversión con la renta inicial en 20 años, y con una yield del 10% en 10 años.

Hay muchos inversores, sobre todo particulares que invierten en vivienda, que sólo usan esta métrica para sus inversiones. La rentabilidad inicial te da una buena idea de si un activo está caro o barato, aunque puede ser, por ejemplo, que esté por debajo de mercado y el inquilino se vaya a ir en poco tiempo. En ese caso quizás es mejor estimar por cuánto se alquilaría después.

Si queréis profundizar más en otras métricas para hacer un análisis más completo podéis ir a este post donde explico cada una y cómo y para qué se puede usar.

Idealmente en la actualidad intentaría buscar una rentabilidad inicial por encima del 5% neto. Pero esto es lo que busco yo, a lo mejor prefieres un inmueble con menor rentabilidad en una zona más “lujosa”. Podéis ver más sobre esto aquí.

Donde Encontrar Viviendas de Inversión

La mejor herramienta que tenemos actualmente para encontrar oportunidades rápidamente son las webs de anuncios de inmuebles como Idealista.com o Fotocasa.es. También se pueden encontrar por boca a boca, si te enteras de alguien que vende a buen precio aunque esto suele pasar más si vives en el mismo bloque. Otras forma es encontrar una agencia que sea específicamente buena en inmuebles para inversión e informarles del tipo de producto que te interesa.

Yo, por mi parte tengo búsquedas guardadas con un criterio específico y zonas específicas en la aplicación de Idealista, y cuando aparecen inmuebles con mi criterio de búsqueda me lo notifica la app. Como yo existe mucha gente y hay veces que aparece un “caramelito” y la gente se vuelve loca, llamas y te dicen que lo han vendido sin siquiera visita. No recomiendo entrar en ese juego, es necesario visitar el inmueble y hacer tu análisis completo con calma.

Las inversiones que tengo las he encontrado en Idealista. Es el portal más grande y lo normal es que si quieres vender un inmueble lo publiques ahí, ya que accedes al mayor número de potenciales compradores. Hay gente que dice que las mejores oportunidades no se encuentran aquí. Yo creo que sí que encuentras oportunidades, también funciona a la inversa, un potencial comprador encuentra en estos portales el mayor número de inmuebles disponibles para analizar, por lo que es más fácil encontrar lo que buscas.

Criterios de Búsqueda

Localización General

Si buscas invertir en vivienda seguramente vivas en un área urbana o cerca e inviertas en dicha ciudad o municipio grande. No recomiendo invertir en vivienda si no puedes ir al inmueble fácilmente ya que si pasa esto seguramente tendrás que buscar un “middle man” alguien que te la gestione por ti. Las viviendas no requieren un trabajo constante pero sí que requieren de una cierta gestión cada cierto tiempo: enseñarla para alquilarla (varias visitas), entrega de llaves cuando se va el inquilino, se estropea el frigorífico o algún mueble y hay que cambiarlo, si te dejan la vivienda en estado no óptimo y hay que pintarla, si aparecen cucarachas y hay que desinsectar etc.

Depende del tipo de inquilino que quieras debes fijarte en qué es buena tu ciudad. En líneas generales buscaremos ciudades o municipios que tengan una tendencia demográfica positiva, que exista una economía diversificada que no dependa mucho de un sector (que no sea todo sector público, ni turismo, ni todo industria de fabricación de coches ni todo sea agricultura), pues si este sector cae la ciudad entera sufrirá. Buscamos un mercado de trabajo con capacidad de atracción de gente y creación de puestos de trabajo.

Localización Específica: Motores de demanda

Un bien inmueble no se puede cambiar de sitio, así que tenemos que tener claro que es un buen sitio específico para el uso que tiene el inmueble. Los motores de demanda son características de un sitio que hace que haya mucha gente interesada en vivir allí.

Principales motores de demanda

En el caso de vivienda para alquilar existen motores de demanda muy potentes como pueden ser:

• Un hospital general
• Una universidad
• Parada de metro o estación intermodal, ¡cuantas más líneas mejor!
• Zona de oficinas u otros que generen muchos puestos de trabajo

Otros motores de demanda

Otros motores de demanda que se encuentren cerca del inmueble que buscas pueden ser:

• Supermercados, fruterías, bazar …
• Zonas comerciales, puede ser con comercio de barrio y también “high Street” con marcas principales.
• Zonas de ocio: restaurantes, cafés, bares, teatros etc. ¡Cuidado con el ruido!
• Parques o zonas verdes amplias
• Río o playa (condiciones estéticas, ocio e incluso puestos de trabajo)
• Colegios y guarderías
• Servicios públicos: generadores de empleo (los funcionarios son magníficos inquilinos) y también servicios para la ciudadanía.
• Comunicaciones: más allá del metro, tranvía, autobús, tiempo andando a otras zonas, conexión con avenidas principales, etc.
• Condiciones estéticas del entorno: ¿a quien no le gusta vivir en un sitio “bonito”?

Localización Específica: Sitios de Inversión Consolidados

No busques aventuras arriesgadas logrando cosas que nadie ha hecho. Lo más normal es que ya haya inversores que se hayan fijado en la demanda que un barrio, manzana, bloque o calle tienen de potenciales inquilinos.

Sé Curioso/a

Llama a los pisos anunciados en las zona/s que has seleccionado y habla con la agencia, pregúntales si hay demanda de inquilinos, cuánto tardarían ellos en alquilar el piso que venden y a qué precio.

¿Conoces a gente que tiene pisos de alquiler en la zona?¿Cómo les va?¿Cuánto tardan en alquilarlo normalmente?¿Qué precio de alquiler tienen ahora?¿Y el anterior inquilino?

Puedes hacer lo mismo si conoces inquilinos en dichas zonas. ¿Les cuesta encontrar apartamentos? ¿Pueden negociar normalmente a la baja el precio que se pide por un piso?¿Qué condiciones contractuales tienen actualmente?

Realiza una búsqueda de alquiler y guarda de favorito el piso con alquiler más barato que esté en buenas condiciones. Comprueba cuánto tiempo tarda el anuncio en darse de baja. Puedes llamar y preguntar si sigue disponible y ver cuánto tiempo lleva anunciado.

Invierte en Conveniencia, no en Lujo

Tengo este post entero hablando de este tema pero os dejo las principales conclusiones.

Buscamos una rentabilidad atractiva para un inmueble que tenga motores de demanda potentes. Intentaremos que el precio de compra no sea tan alto que aunque haya demanda de alquiler la “yield” o rentabilidad inicial resultante sea muy baja, o sea que genere flujos de caja aceptables para su precio.

Esto se consigue centrándonos en inmuebles que no tengan demanda de familias o futura familias. Existe otro negocio que es alquiler por habitaciones pero es un modelo distinto y es más difícil de gestionar. Además compites contra varios universos de compradores. Este modelo lo explicaré en otro post pero básicamente se centra en buscar un precio en € por habitación atractivo para lo que se alquila cada habitación.

No busques viviendas grandes ni los mejores barrios de tu ciudad. No busques viviendas con los mejores acabados del mundo ni con portero 24h, piscina o zonas verdes.

Tamaño de la inversión

¿Cuánto te quieres “gastar”? Las inversiones mayores no tienen por qué ser más rentables. En mi día a día veo operaciones de fondos de inversión en real estate o grandes compañías patrimonialistas que suponen una inversión de decenas de millones al final lo que compran son flujos de caja.

Muchos de ellos obtienen rentabilidades muy bajas, son muy agresivos en muchos casos si su coste de capital es bajo. Cuando un fondo compra un edificio de oficinas en Diagonal en Barcelona o Castellana en rentabilidad saca una rentabilidad neta inicial (yield) por debajo del 3.5%, o incluso del 3%. Cuando compran un edificio residencial en alquiler no hace falta ni que esté dentro de la “almendra” central de las ciudades para dar una rentabilidad inicial por debajo del 3.5%.

Yo con mis “pisitos” he hecho mejores operaciones que muchas de las que me han pasado por delante en el trabajo.

Si piensas que quizás sea demasiada inversión y quieras estudiar alternativamente invertir en bolsa, en esta entrada comparo ambos tipo de inversión y comento las rentabilidades que puedes sacar.

¿Es Conveniente Usar Financiación?

¿Cómo afecta el apalancamiento a una inversión?

La deuda incrementa los retornos de la inversión siempre que el coste de la deuda esté por debajo de la rentabilidad de la inversión en el tiempo.

Eso sí, incrementa los riesgos también. Si te sale un retorno peor que el esperado la rentabilidad se puede hundir o puedes incurrir en pérdidas si usas deuda.

Esta entrada está pensada como guía de inversión en vivienda para alquilar, si quieres saber más sobre el apalancamiento en las inversiones inmobiliarias, en este post explico en detalle el efecto de la deuda en una inversión inmobiliaria.

Para este tipo de inversión, en la que intentamos generar cuanto más “cash flow” mejor recomiendo no usar mucha deuda porque entre amortización e intereses se pueden comer todo el “cash flow”.

La amortización no es un gasto, sino que incrementar la parte del inmueble que es nuestra, el “equity”. Pero cuanto más flujo de caja libre mejor.

Ejemplo Sencillo

Pondré un ejemplo con 40% de financiación sobre un piso de 100,000€ a 25 años a un tipo del 4.0% que da una rentabilidad bruta inicial del 5% (5.000€ al año).

En la inversión de arriba, el flujo de caja neto es pequeño, pero sólo hemos puesto 60,000€ de nuestro bolsillo y además cada año vamos ganando 960 a 1,400€ de amortización que se suma al capital que tenemos en el inmueble.

Ahora pondré un ejemplo al 70% de deuda sobre la inversión:

En el caso de arriba, con un 70% de financiación, la necesidad de pagar una deuda alta en amortización e intereses se “come” la caja que genera el activo, incluso necesitando gastar dinero para soportar los costes del inmueble.

Para que no pasen estas cosas recomiendo usar un simulador de hipotecas con el que podáis jugar y ver según con qué condiciones estáis más cómodos, cuál será la cuota aproximada y qué diferencia hay con los ingresos que generará el inmueble. Rastreator, Idealista y los bancos, entre otros, tienen simuladores con condiciones reales donde podéis ver la cuota que pagaríais.

Como he comentado antes, esta entrada está pensada como guía de inversión en vivienda para alquilar, no entro muy a fondo en el tema de la financiación y puede que no entiendas de dónde salen ciertos números (sobre todo las cuotas de las hipotecas) de los ejemplos de arriba. Si quieres saber más sobre el apalancamiento en las inversiones inmobiliarias, puedes visitar otras entradas que entran en detalle. Para saber cómo calculo la cuota de la hipoteca en los modelos de flujos de caja arriba expuestos, os dejo este post donde hablo del principal y su amortización y este otro donde hablo de los intereses.

Estimación de Ingresos y gastos

Llegados a este punto tendréis claros el tipo de inmueble que quieres, la/s zona/s que te interesan y el rango de precio de compra.

Ahora, es importante que os “empapéis” del mercado tanto de compra como de alquiler en el barrio o barrio donde estéis interesados en invertir.

Estudio de mercado de alquiler

Podéis analizar los precios medios y su tendencia con herramientas gratuitas o leer informes de consultoras si existen específicos de ese mercado. Los periódicos locales suelen sacar noticias relativas al mercado inmobiliario local y su evolución.

Idealista tiene una página que me gusta bastante donde podéis analizar las medias de precios desde el nivel regional al distrito: https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/

Debéis ser capaces de estimar de forma precisa por cuánto se alquilaría un inmueble de las características que buscas. ¿Cómo? Pues viendo por cuánto alquilan inmuebles similares situados en la misma zona.

A lo mejor no hay ninguno exactamente igual, pero si ves un bajo y a ti no te interesan el tuyo seguramente tenga una renta de mercado un poco superior. Busca ahora algún inmueble en alquiler algo mejor que el que te interesa por tamaño, piso, calidades etc. Puedes incluso llamar simulando estar interesado en alquilar, para ver si en el mercado se negocian precios en alquiler en ese momento. Es importante hacerse una idea de por cuánto se alquilan pisos mejores y pisos peores a lo que tú buscas, para saber con quién competirías.

No podrás alquilar un piso si está por encima del precio de mercado, o sea por el precio que se alquilan inmuebles similares en la zona.

Con el análisis del mercado de alquiler serás capaz de estimar ingresos que serán capaces de generar los inmuebles que te encuentras que se ofertan en venta. Este es el momento de analizar las rentabilidades de las que hablamos al principio. Busca inmuebles cuya ecuación rentabilidad/calidad de activo te convenza.

Estimación de gastos

Respecto a la estimación de gastos, hay inmuebles más eficientes que otros, pero para hacerte un número rápido puedes empezar estimando un 15% de gastos. Puedes incluso añadir un mes de vacío o un porcentaje adicional de gastos para tener en cuenta una potencial desocupación que cada cierto tiempo se existirá.

En cualquier caso, cuando te decidas a visitar uno que te cuadre debes preguntar por todos los gastos que genera de IBI y comunidad. El seguro puedes estimarlo con las páginas web que comparan precios de seguros, aunque a lo mejor tiene un seguro actualmente y también te pueden decir lo que cuesta en ese caso. Como he dicho antes puedes estimar un 5% de gastos de vacío y también algo de mantenimiento y reparaciones, sobre un 2-3% de la renta anual es razonable.

Los gastos que estimo al analizar la compra de bloques enteros para inversores institucionales suelen ser mucho mayores, por el tipo de activos que compran y por todos los servicios profesionales que necesitan estas empresas. Nada más un “property manager” te puede cobrar 7%-10% de tus rentas brutas (tus ingresos totales).

Visitas a Potenciales Adquisiciones

Una vez tienes el tipo de inmueble que quieres, la/s zona/s que te interesan y el rango de precio. Has estimado la rentabilidad de algunos que te parecen atractivos. Los que pasen todos los filtros puedes pasar a visitarlos.

La visita es muy importante, pregunta todo lo que puedas, sé curioso. Abre armarios, enciende el termo y prueba el agua caliente, enciende la tele y el aire acondicionado. ¿Funcionan los electrodomésticos? Si está vacía, ¿Ha estado habitada hasta hace poco? Si estaba alquilada antes, ¿Por cuánto?

Pregunta cuánto es la comunidad, el IBI, el seguro (si tienen). Recalcula la rentabilidad con estos datos.

Pregunta por la comunidad, si prevén derramas, si hay morosos. ¿Están bien mantenidas las zonas comunes?

Haz un cálculo sobre la cantidad de dinero que le tienes que meter. Algo siempre hay que comprar o arreglar. Súmasela al precio y recalcula la rentabilidad.

La Oferta

¡Tienes un objetivo que cumple todas tus condiciones! No te obsesiones con él, prepara una oferta pero con expectativas de seguir buscando si no sale la operación, ¡Hay muchos peces en el agua!

Si el inmueble es propiedad de un particular todo será más rápido y barato, ya que las agencias suelen cobrar de 3% a 5% de media sobre el precio del inmueble.

Este punto es como cualquier otra negociación, si te atiende una agencia puedes tentarles con preguntas sobre lo que aceptaría el vendedor o cosas así, pero igual te pueden dar respuestas ambiguas o no ciertas.

Por mi experiencia estimo que los precio se suelen negociar en torno a un 10% a la baja sobre el precio anunciado. Pero hay casos en los que no negocian nada y otros que están dispuestos a aceptar mayores descuentos, este último caso es raro si nos vamos a inmuebles en el rango bajo del mercado.

Comprobaciones

Si la negociación sale bien, de forma paralela a la oferta debes pedir una nota simple actualizada al registro, (si te la puede proporcionar la parte vendedora te ahorras algo así como 10€ que te cobra el registro). En la nota simple se comprueban la superficie registral, las cargas, si tiene hipoteca, limitación de estatutos de comunidad etc. Además de esto, deberías hacer otras comprobaciones como consultar los datos catastrales del inmueble, comprobar el pago del IBI y la comunidad, ver que no hay derramas pendientes en la comunidad etc.

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