Como (pequeño) inversor tanto en bolsa con en inmuebles, mi opinión es que no hay una verdad absoluta para todo el mundo: Que la mejor inversión sea en bienes inmuebles o en bolsa dependerá de qué tipo de inversor eres:
- La cantidad de dinero que quieras invertir
- Si estás dispuesto a concentrar la inversión o prefieres diversificar
- De si estás cómodo remangándote las manos y trabajar en gestionar tu activo
- Qué tolerancia a la volatilidad tienes
- Si estás cómodo cediendo el control de tu dinero a otras personas
Si puedes responder a las preguntas arriba escritas, tras leer esta entrada sabrás si para tí es mejor la inversión en inmuebles o el bolsa.
Para ir entrando en materia, os enumero abajo las características principales del mercado inmobiliario y bursátil.
Principales Características del Mercado Inmobiliario
El mercado de bienes inmuebles se caracteriza por ser muy poco eficiente:
- Cada activo ejerce monopolio sobre su “sitio”, con lo que la competencia no es perfecta.
- Los bienes intercambiados son muy heterogéneos. No sólo físicamente. Al transaccionar un inmueble lo que estás intercambiado son los derechos legales que tienes sobre suelo o edificios. Estos derechos tienen infinitas variantes.
- La oferta nueva es inelástica, tarda mucho en llegar al mercado (una promoción tarda varios años en construirse).
- Tiene altos costes en las transacciones.
- Existen pocos potenciales compradores y vendedores.
- Es un mercado muy poco transparente, con poca información disponible.
- Los activos de este mercado son muy poco líquidos.
- El número de transacciones y su frecuencia es mucho menor.
- Todo esto provoca que haya menores cambios diarios en su precio.
Ya os he quitado las ganas, ¿eh? No os preocupéis, muchas de las características que comento son las que hacen que se pueda ganar mucha pasta en inmobiliario.
Principales Características del Mercado Bursátil
La bolsa es muy diferente al inmobiliario. Si todo lo de arriba suena al peor tipo de mercado, como veis abajo en bolsa pasa lo contrario, es un mercado muy eficiente:
- Es accesible al gran público.
- Es un mercado muy líquido.
- Muy transparente.
- Tiene bajos costes de transacción.
- Los precios están directamente marcados por oferta y demanda en un momento dado.
- Esta eficiencia del mercado ayuda a su volatilidad, hay millones de transacciones diarias cuyos precios cruzan demanda y oferta constantemente y los precios se mueven de acuerdo a éstas.
¿Entonces, la bolsa es mejor o peor inversión que los inmuebles?
Las características arribas descritas de cada mercado no quieren decir que se gane más dinero en uno u otro.
Existen inversores que se han hecho ricos en los dos mundos (Donald Trump en inmobiliario y Warren Buffet en bolsa, por ejemplo), ambas tipologías de activos han tenido unas altas rentabilidades a largo plazo históricamente. El peso que cada una tenga en tu portfolio dependerá del tipo de inversor que seas.
Personalmente, quizás porque trabajo en el sector inmobiliario, he de reconocer que el tipo de activos que más me atrae a la hora de invertir es el inmobiliario.
Si bien la bolsa si inviertes de forma diversificada y pasiva, proporciona una rentabilidad a largo plazo probablemente mayor (no, el Ibex 35 no), que comprar un inmueble para alquilar (sin contar con el efecto del apalancamiento), los activos inmobiliarios tienen otras ventajas que los hacen especialmente atractivos para mí.
Ahora bien, creo firmemente en la diversificación en distintas clases de activos y mi pequeño portfolio está diversificado en acciones (gran parte es el ETF global Vanguard VWCE) e inmuebles (tengo dos pisitos en alquiler).
Aunque ya he dicho al principio que por mi forma de ser y quizás mi profesión, prefiero los bienes inmuebles como principal activo para invertir, reconozco que el mercado bursátil tiene unas cualidades que lo hacen muy buen competidor y entiendo que haya inversores que den mayor peso a esta tipología de activos dentro de sus portfolios.
Rentabilidad a largo plazo en Bolsa e Inmobiliario
Sólo porque una clase de activo haya dado históricamente una rentabilidad no quiere decir que la tenga que dar en el futuro. Pero extrapolar el comportamiento y la tendencia del pasado es la herramienta más fuerte que tenemos para estimar qué va a pasar en el futuro.
Si por el perfil que tenéis dudáis entre la bolsa y los inmuebles y os importa sobre todo las potenciales ganancias para decidir si para vosotros es mejor la inversión en inmuebles o en bolsa, os dejo abajo las rentabilidades medias que se pueden conseguir en ambas tipologías de activos.
¿Cuanto se gana al invertir en bolsa?
Lo siento, lo tengo que decir, depende.
La bolsa está compuesta por decenas de índices, varios por país (en España tenemos el Ibex 35 o el MAB, entre otros).
En cada índice cotizan desde decenas a miles de compañías (venga ya, ¿miles? Si, mira el Russel 3000 de EEUU).
Entonces, te puedo decir lo que ha subido (o bajado) la cotización de una acción desde que hay registros e incluso en algunos casos incluir los dividendos que han repartido (¡que también forman parte de la rentabilidad!).
El mercado bursátil se compone de índices en los que cotizan acciones libremente en base a oferta y demanda en cada momento. Existen registros de la evolución de la cotización de los índices (que suben o bajan según la media ponderada de la cotización de las acciones que contienen) desde que éstos existen. Por lo tanto podemos hacernos una buena idea de lo que se ha ganado al invertir en éstos.
Peeero, primero, que lo que medimos son rentabilidades pasadas, en el futuro no tienen por qué repetirse y segundo, depende de en qué acciones o índices o fondos invirtas te irá mejor o peor.
Ejemplos de ganancias en bolsa
Os dejo un ejemplo del resultado de invertir 10.000€ en 2008, cuando la mayoría de bolsas estaban en máximos históricos, en Telefónica (reinvirtiendo los dividendos que reparte Teléfonica), Ibex 35, SP500 o en Amazon:
- En Amazon, hubiésemos conseguido hoy más de 400K€
- Invirtiendo en el SP500 alrededor de 50k€
- Habiéndolo hecho en el Ibex 35 en torno a 15K€
- En Telefónica hubiésemos perdido dinero
Las alternativas son infinitas y los resultados también. Como explico en esta entrada del blog, un número muy pequeño de acciones, menos del 10%, generan la mayoría de TODOS los retornos en el mercado bursátil. De hecho, si excluimos el top 25% de acciones que lo han hecho mejor, no es que ganemos poco, sino que la rentabilidad sería negativa a largo plazo, con pérdidas por encima del 5%.
Si compramos el mercado bursátil entero ponderado por el peso de capitalización a nivel mundial (por ejemplo con el ETF VWCE de Vanguard), y sigue la tendencia que empezó hace más de 100 años, tendremos una rentabilidad cercana al 10-12% anual (nominal, o sea, sin excluir inflación).
Si compramos una acción, lo más probable es que escojamos ese 90% de acciones que lo harán peor que el mercado. Al fin y al cabo, ni siquiera los grandes gestores de fondos han demostrado nunca ser capaces de vencer las rentabilidades medias del mercado de forma consistente a largo plazo, ¿Cómo lo vamos a hacer nosotros?
¿Cuánto se gana al invertir en el sector inmobiliario?
Lo has acertado, depende.
No se gana (o se pierde) lo mismo realizando una promoción que invirtiendo en un piso en rentabilidad. Lo segundo es una inversión bastante conservadora, puedes ganar más o menos pero lo normal es que al menos el piso se revalorice con la inflación y adicionalmente el alquiler te de una rentabilidad anual entre 4-6% (esto es, que por cada 100.000€ te de 400-600€). Si te atrae este tipo de inversión (en vivienda de alquiler) y quieres aprender a invertir de esta forma, esta entrada es una guía completa.
En “Real Estate” existen diferentes tipos de inversión que conllevan más o menos riesgo y por tanto mayor o menor rentabilidad. Un extremo sería hacer una promoción y en el otro comprar un activo de alta calidad en buena zona en rentabilidad.
En este post explico qué tipo de rentabilidades exigen los grandes inversores institucionales con los que trabajo en el día a día. Esto se puede extrapolar perfectamente a los inversores particulares. De hecho, tenemos bastantes ventajas sobre ellos en activos pequeños por no depender de ningún trámite burocrático interno y tener más flexibilidad.
Os resumo abajo los retornos esperados por cada tipo de operación:
Inversión “Core”
Inversión conservadora en rentabilidad en activos de alta calidad en zonas prime a largo plazo. Rentabilidad anual media del 6-8%.
Inversión “Core-Plus”
Inversión en activo en rentabilidad que se les puede mejorar la gestión, hacer alguna mejora al inmueble o comprarlo sin estar completamente alquilado. Rentabilidad anual media del 9-12%.
Inversión “Value-Add”
Inversión en inmueble en mal estado o antiguo, con objetivo de reformarlo para añadirle valor. Rentabilidad anual media del 13-16%.
Inversión oportunista
Cambio de uso de edificio, compra de hipoteca impagada para ejecutar o promoción de obra nueva, entre otros. Pueden llegar a rentabilidades anuales medias del 17-25%
Comparación de Rentabilidades en bolsa e inmuebles
Os estoy hablando de rentabilidades anuales medias, en realidad lo correcto sería hablar de Tasa Interna de Retorno pero no nos vamos a poner exquisitos, si queréis más información de cómo estimar distintas métricas para ver la rentabilidad de una inversión podéis visitar esta entrada.
Como veis, la rentabilidad puede variar según lo que estemos comparando. Mis pisitos yo diría que son entre Core-Plus y Value-Add, como aún no he desinvertido, no sé cuanto habré ganado pero puede estar en torno a las cifras de Core-Plus (pero claro, el mercado puede bajar antes de que yo venda…).
No creo que os pongáis a promover así que como veis, la rentabilidad al invertir en bolsa e inmobiliario puede ser comparable.
Como en base a los retornos puede que no os hayáis convencido de si es mejor invertir en inmuebles o en bolsa, os dejo abajo las principales ventajas cualitativas de cada una de estas dos clases de activos respecto a la otra.
Ventajas de inversión inmobiliaria
1 – Eres el Jefe
Al invertir de forma directa en inmuebles, te pones al cargo de una “empresa”, con un CEO (tú), clientes (los inquilinos), gastos (hipoteca, mantenimiento, comunidad, seguros, impuestos etc), ingresos (alquiler), proveedores (fontaneros, electricistas, agencias, manitas) etc. Yo, por lo menos, veo la inversión inmobiliaria de esta forma, aunque hay quien le llama vivir de las rentas.
Como CEO de la empresa es tu cometido que sea viable en el tiempo, recortar gastos, hacerla más eficiente, encontrar buenos clientes, reposicionar el activo para incrementar ingresos (vamos, reformarlo) etc.
2 – La impotencia de los accionistas minoritarios de grandes empresas
Este punto es más bien una desventaja de las acciones… pero bueno, me parece importante.
Si trabajas en una cotizada, o tus clientes son grandes cotizadas habrás visto cómo los gestores o directivos que no son accionistas relevantes muchas veces no miran por el interés de los accionistas, sino de ellos mismos.
Al invertir en acciones, como inversor minoritario pones tu fe en un equipo gestor que muchas veces sólo mira por su bolsillo. Pongamos el ejemplo de Telefónica. La acción estaba por encima de 21€ en 2008. Tras 14 años se encuentra en 4.15€. En este tiempo, sus presidentes han estado ganando millones de euros en sueldos. Entre 2008 y 2022 el sueldo del presidente (César Alierta o Pallarete) ha estado está entre 5 y 10 millones anuales. El expresidente recibió un plan de pensiones de 54 millones cuando se jubiló en 2016. Actualmente hay casi 20 personas en el consejo de administración, podéis hacer números.
Mientras los directivos se han llenado los bolsillos, los accionistas no hacen más que perder dinero, ha sido una inversión ruinosa. Si hubiésemos invertido 10.000€ en el año 2000, hoy tendríamos menos de 4.500€ (en este gráfico están incluidos los dividendos que reparte reinvertidos en la acción). Y esto de una empresa que presume de ser innovadora.
Este riesgo se mitiga al diversificar e invertir en fondos (preferiblemente indexados) o ETF. A nivel mundial la mayoría de directivos crean valor para las compañías donde trabajan y merecen grandes sueldos por ello. Aunque existen miles de Telefónicas en las que estarás invirtiendo cuando te compras el mercado bursátil, es un precio que tendrás que pagar para obtener los apetitosos rendimientos de la bolsa a nivel mundial.
3 – Efecto apalancamiento
En este post hablo de por qué no considero prudente apalancarse en acciones y sí en inmuebles. Mientras que el apalancamiento en un producto de consumo multiplica tus gastos, apalancarse al invertir, si la inversión sale bien, multiplica tus ganancias.
En el contexto actual de bajos tipos de interés y alta inflación es especialmente favorable apalancarse para invertir en inmuebles.
Podéis ver en detalle el efecto del apalancamiento en las inversiones inmobiliarias en este post.
4 – Activo tangible y usable
Los bienes inmobiliarios se pueden ver, tocar y usar. Tienen el monopolio de un sitio. Los financieros son dígitos en una pantalla. Hasta que no vendes o te llegan los dividendos y usas el dinero para comprar algo, no te dan utilidad. Por el contrario, uno puede vivir en un bien inmueble, o montar un negocio de algún tipo, o guardar cosas, o alojarse temporalmente.
5 – Baja volatilidad
Que el mercado bursátil pierda 1/3 de su valor en poco tiempo es algo relativamente frecuente, en el gráfico de abajo podéis ver el Ibex 35, uno de los peores índices para invertir (por favor, no o hagáis), comparado con el precio de la vivienda según el Ministerio de Fomento.
El gráfico es sin dividendos, pero en el precio de la vivienda tampoco está incluido la rentabilidad del alquiler.
Cuento al menos 5 caídas de este tipo en 20 años.
Ventajas de Invertir en Bolsa
1 – Diversificación
Es fácil diversificar en bolsa, comprando un simple ETF o fondo indexado puedes tener exposición a todas las grandes compañías del planeta.
2 – Liquidez
Las acciones y fondos cotizados en los principales índices del mundo son de los productos más líquidos que hay. Si necesitas el dinero para algo, puedes vender en el instante sin que la necesidad instantánea perjudique el valor.
3 – Rentabilidad a largo plazo
Históricamente la bolsa, en el largo plazo, proporciona más rentabilidad que la inversión inmobiliaria, si no se considera el apalancamiento.
4 – Accesibilidad
Cualquier persona puede invertir sin tener grandes ahorros. Puedes empezar con 100€.
5 – Inversión pasiva
La inversión en bolsa es más pasiva que en “real estate”. Aún teniendo un gestor que te lleve el inmueble, los inmuebles dan más quebraderos de cabeza. La inversión bursátil es tan fácil como apretar un botón.
6 – Bajos costes de transacción
Este factor se ha acentuado en los últimos años, cuando han ido apareciendo brokers de bolsa como DeGiro o MyInvestor sin comisión por compra o venta en los productos más interesantes.
Alternativas a la inversión directa en real estate
Tras leer la entrada, quizás hayas decidido que para tí la inversión en inmuebles es mejor que en la bolsa, pero no estás dispuesto a gastarte todo lo que tienes en un sólo activo. Hoy día existen modos de incrementar nuestra exposición a la inversión inmobiliaria sin tener que gastarnos un pastizal en comprar un inmueble. Principalmente son dos:
Invertir en SOCIMIS o REITs
Las SOCIMIS se crearon en Estados Unidos (allí se llaman REITs o Real Estate Investment Trust) en 1960. El objetivo de su creación era que los pequeños inversores pudiesen invertir en bienes inmobiliarios de forma diversificada, mediante la compra de acciones de estas sociedades.
Tienen ciertas obligaciones como repartir en dividendo la mayoría de sus beneficios y ventajas fiscales como la exención del pago del Impuesto de Sociedades (en la parte que reparte como dividendos) bajo una serie de condiciones.
El objetivo es que tribute directamente el particular que recibe el dividendo. Al final el objetivo es que se asemeje a una inversión directa como si un particular hubiese comprado un inmueble para alquilarlo, este pagaría por los ingresos en el IRPF, el inmueble no paga Impuesto de Sociedades.
Pues bien, tenéis disponibles tanto SOCIMIs españolas como REITs anglosajones, con exposición a prácticamente todos los sectores dentro del sector inmobiliario, en cualquier Broker de acciones como DeGiro.
¿Qué ventajas y desventajas tiene la inversión en SOCIMIs o REITs?
La inversión en SOCIMIs consta de las ventajas de la inversión en acciones (es que son acciones) pero no de las ventajas de la inversión inmobiliaria. Sería recomendable sólo en caso de que desees exposición al sector inmobiliario por todos los medios y no tienes capital o no quieres invertir todo tu capital en un inmueble.
Crowdfunding de inversiones inmobiliarias
Uno de los principales problemas de la inversión inmobiliaria es que requiere de cantidades de capital altas y es difícil diversificar si lo metes todo en un inmueble.
¿Y si nos juntamos unos cuantos y compramos un piso a pachas?
Este es precisamente el concepto del crowdfunding, con la diferencia de que en una inversión pueden participar muchísimas personas, desconocidas o no, y hay un equipo gestor que busca las oportunidades de inversión, gestiona la captación de fondos, realiza la compra-venta, gestión de mantenimiento, reformas, alquileres etc. Claro, ellos se llevan una comisión, que depende de la empresa.
He de reconocer que no he invertido aún en este tipo de proyectos. Actualmente las compañías más conocidas son
- Housers: He leído muchísimas quejas de inversores que han perdido dinero con esta compañía, incluso se ha creado una asociación de afectados.
- Urbanitae: Aquí trabaja gente que conozco, excompañeros míos, y he oído buenas opiniones de primera mano de esta empresa.
- Otras empresas del sector que conozco son Brickbro y Estateguru
¿Qué ventajas y desventajas tiene el Crowfunding inmobiliario?
Al invertir en crowdfunding inmobiliario dejas de tener muchas de las ventajas de los bienes inmuebles directos: no eres el jefe, eres minoritario, hay un equipo gestor del que te tienes que fiar y no puedes usar el activo.
Por otro lado, consigues otras ventajas de las acciones, principalmente que se vuelve accesible (baja inversión necesaria), puedes diversificar algo más y es una inversión más pasiva que un bien inmueble que gestionas tú.
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