Como reducir los riesgos de usar deuda al invertir en inmuebles

Como podéis ver en esta entrada, el uso de deuda (en inmuebles, contratar una hipoteca) a la hora de invertir es una herramienta muy poderosa para aumentar de forma exponencial la rentabilidad de la inversión. Eso sí, si la inversión no va bien, también aumenta exponencialmente las pérdidas. En la entrada actual explico por qué existe riesgo al usar deuda (hipotecarse) para invertir en inmuebles y cómo reducir los riesgos para que apalancarse (usar deuda) en inversión inmobiliaria no sea un lastre sino que aumente la rentabilidad de tu inversión.

Soy de la opinión que el uso de deuda en otro tipo de inversiones como la bolsa, es temerario por la volatilidad de este tipo de activo y el funcionamiento de las “Margin Call” en bolsa (podéis ver más sobre esto aquí). Sin embargo, en bienes inmuebles, el uso de deuda a la hora de invertir me parece incluso recomendable bajo ciertas condiciones.

¿Por qué es arriesgado apalancarse al invertir en inmuebles?

La deuda es un arma de doble filo que debe ser tomada con cautela. A la hora de invertir, es necesario entender bien cómo funciona para no tener sorpresas. Además, así podrás tener estrategias muy efectivas para reducir el riesgo de usar deuda al invertir en inmuebles.

El banco o quien nos presta dinero no es nuestro socio, que se lleva parte de los beneficios que genera una inversión. Un contrato de hipoteca fija un calendario de pago de intereses y amortización (repago del principal) que se tiene que cumplir sin excusa, da igual si la inversión va bien o no.

O sea, que si compras un piso con hipoteca como inversión para alquilar y se te queda vacío, tu tienes que seguir pagando la hipoteca aunque el activo no genere ingresos. ¿Un inquilino ha destrozado tu propiedad o, en el peor escenario, la han Okupado? Los pagos de la hipoteca se deben seguir haciendo, aunque no tengas ingresos por varios meses. Los riesgos de la inversión son tuyos.

En las imágenes de abajo pongo dos ejemplos de inversiones ficticias en las que compramos un activo por 100.000€. En el ejemplo 1, la inversión sale bien y la deuda multiplica las ganancias, en el ejemplo 2 la inversión sale mal y multiplica las pérdidas:

Ejemplo 1

La inversión del ejemplo 1 sale bien, consigo comprar por 100.000€ y vender tras un tiempo por 120.000€.

• Sin deuda: Vemos que si no usamos deuda ganaríamos un 20% sobre lo invertido (20.000€ de beneficios, que es 20% de 100.000€).
• Con deuda: Al usar un 75% de deuda en realidad sólo invertimos 25.000€, el banco nos ingresa los otros 75.000 y se lo debemos. Tras un tiempo vendemos el activo por 120.000€ y repagamos la deuda (75.000€) y los intereses (7.500€). Ganamos 12.500€ poniendo sólo 25.000€ o sea, ganamos un 50% de lo que hemos invertido.

Ejemplo 2

La inversión del ejemplo 2 sale mal, compro por 100.000€ y sólo consigo vender tras un tiempo por 90.000€.

• Sin deuda: Vemos que si no usamos deuda perderíamos un 10% sobre lo invertido (10.000€ de pérdidas, que es 10% de 100.000€).
• Con deuda: Al usar un 75% de deuda en realidad sólo invertimos 25.000€, el banco nos ingresa los otros 75.000 y se lo debemos. Tras un tiempo vendemos el activo por 90.000€ y repagamos la deuda (75.000€) y los intereses (7.500€). Entonces, hemos perdigo un 70% de lo invertido (perdemos 17.500€ y hemos invertido 25.000€).

Reglas para mitigar el riesgo de usar deuda al invertir en inmuebles

Estas son las reglas que sigo en mis inversiones a la hora de apalancarme (hipotecarme) para reducir riesgos y que la deuda trabaje para incrementar sustancialmente la rentabilidad de la inversión.

1 – Location, Location, Location

Puede parecer un cliché, pero este principio del «real estate» se olvida muchas veces, cuando nos obsesionamos por ejemplo con la rentabilidad potencial e intentamos maximizarla por todos los medios, incluso invirtiendo en zonas que no tienen buenos motores de demanda (¿Que qué son motores de demanda? Mira esta entrada) con tal de aumentar un punto la rentabilidad inicial esperada.

La rentabilidad potencial es proporcional al riesgo y por ello no es de extrañar que, al hacer los números, los barrios más conflictivos de una ciudad sean los que mayor rentabilidad inicial (yield) tienen a la hora de invertir.

Sólo tenéis que estudiar cuánto cuesta un piso y por cuánto se podrá alquilar por ejemplo, en las 3.000 viviendas de Sevilla. Aquí tenéis el Link a idealista. He realizado una búsqueda rápida y visto que existen numerosas viviendas (las que aparentemente están en bastante buen estado) por 50.000 – 60.000€. En alquiler el piso más barato de todo el barrio, sin filtros, cuesta 550€ y sólo hay uno a ese precio. La rentabilidad inicial por alquiler es bestial, seguramente puedas conseguir más de un 10% anual de rentabilidad inicial. Pero yo tengo claro que este tipo de inversión no es adecuada para mi perfil de aversión al riesgo.

Y no tengo nada en contra de este barrio ni mucho menos, ojalá entre los residentes y gestores públicos solucionen algún día los problemas que tiene. Porque el sitio (geográficamente en la ciudad) no es malo, ni mucho menos.

Conclusiones de cómo mitigar el riesgo con El Sitio

Aquí no hablo de conveniencia o lujo. Tampoco considero adecuado irnos al barrio más caro y el mejor bloque, de hecho, soy contrario a invertir en lujo, como podéis ver en esta otra entrada. Eso si, cuando las cosas van mal, las primeras inversiones inmobiliarias en sufrir serán aquellas que no tengan motores de demanda muy potentes.

Cada ciudad tiene su idiosincrasia y morfología, pero usualmente las zonas más cercanas al corazón de la ciudad usualmente mantendrán mejor su demanda. Las ciudades crecen en la periferia y si compras en zonas céntricas, los nuevos desarrollos no podrán hacerte competencia. Un bien inmueble tiene el monopolio de su sitio.

Como conclusión, invertir en buenas ubicaciones, con potentes motores de demanda, reducirá el riesgo al usar deuda al invertir en inmuebles pues en periodos de recesión o crisis lograrán mantener mejor la demanda por parte de inquilinos y nosotros como consecuencia podremos pagar la hipoteca con el alquiler.

2 – Coste de deuda por debajo de la rentabilidad de la inversión

El uso de deuda sólo aumenta la rentabilidad de una inversión si su coste (intereses más comisiones) está por debajo de la rentabilidad de la inversión sin tener en cuenta la deuda.

¿Qué significa esto?

En la imagen de abajo pongo un ejemplo de una inversión, pongamos que es un piso, que invertimos 100.000€ y después tras un tiempo lo vendemos por 115.000€. Esto implica un beneficio de 15.000€, un 15% de lo que hemos puesto.

Estudiemos qué pasaría si hubiésemos hipotecado el piso, pidiendo una hipoteca de 75.000€ al banco a un interés de:

• 5% de interés en el caso marrón (por debajo del % retorno de la inversión sin deuda)
• 15% de interés en el azul (igual al % retorno sin usar deuda)
• 20% de interés en el caso verde (por encima del % retorno sin usar deuda)
• 25% de interés en el caso morado (Por encima del % retorno sin usar deuda)

• Vemos que el porcentaje de beneficios aumenta si el coste de la deuda es menor al retorno de la inversión sin deuda, que es 15% en este caso.
• El % de beneficios usando deuda es igual a no usarla si el coste de deuda es igual al % de beneficios.
• Si el coste de deuda es mayor de 15% de beneficios sin usar deuda, el retorno de la inversión es menor que no usando deuda, en el caso verde es 0% (menor a 15%) y en el morado entramos en pérdidas del 15%.

Cómo hacer una estimación del tipo de interés es adecuado para contratar una hipoteca

Como normalmente estaremos hablando de una inversión en rentabilidad, y para tener margen de seguridad compararé el tipo de interés que ofrece un banco con la rentabilidad inicial que obtendremos del inmueble, el tipo de interés DEBE ser razonablemente más bajo que la rentabilidad. Esto seguramente no sea la rentabilidad media total que consigamos, pero de nuevo, es mejor tener margen de seguridad.

Ejemplo: Si estamos analizando la inversión en un piso por 100.000€ que alquilado por 400€, o sea 4.800€ anuales de ingresos, que tras gastos estimados (antes de financiar) se quedan en 4.000€ anuales. La rentabilidad inicial sería entonces del 4%.

El tipo de interés del préstamo deberá estar por debajo de ese 4%. Es más, dados los riesgos de que haya una recesión o el mercado de alquiler baje por cualquier razón, añadiría un margen de seguridad amplio. Por ejemplo, en este caso podría ser un tipo máximo del 2%.

Por supuesto esto es un máximo. Cuando queráis invertir y necesitéis una hipoteca tendréis que hacer un estudio de mercado y averiguar cuál banco ofrece las condiciones más competitivas.

Conclusión coste de la deuda por debajo de rentabilidad de la inversión

Como has visto no tendría ningún sentido pedir una hipoteca con tipo al 4% si la rentabilidad que me da la inversión es del 3%. Me está costando más el collar que el perro. Si con un dinero que me cuesta un 4% obtengo un 3% estoy perdiendo dinero al usar deuda. Como consecuencia esto aumentará el riesgo al invertir en inmuebles usando deuda pues es probable que al final no pueda pagar la hipoteca con los beneficios que me da el inmueble.

3 – Alto ratio de cobertura de servicio a la deuda

Buah vaya palabro… Tranquilo/a no es nada complicado, simplemente significa que hay un buen colchón entre la cuota de la hipoteca y los ingresos (bueno, los beneficios) del alquiler.

¿Cómo se calcula?

Coges los ingresos de alquiler, le restas los costes que no tienen que ver con la hipoteca como comunidad, mantenimiento, posible desocupación, IBI etc. y obtienes el beneficio operativo del inmueble. Entonces divides el beneficio entre el total de la cuota de la hipoteca (intereses más amortización).

Ejemplo de calculo del ratio de cobertura de servicio a la deuda en inversión inmobiliaria

Compramos un piso por 100.000€ incluidos los gastos de adquisición (impuestos registro, agencia etc.), sólo hemos invertido 50.000€ de nuestro dinero (equity) y hemos pedido 50.000€ de préstamo a un banco.

El inmueble genera unos ingresos por alquiler de 6.000€ al año y unos gastos operativos de 1.000€ al año, por lo que el beneficio operativo a nivel del inmueble son 5.000€.

Adicionalmente, la deuda genera unos gastos anuales por intereses y amortización de 2.232€ al año. A los 5 años vendemos el inmueble, cuyo valor ha crecido un 2% anual, igual que gastos e ingresos por alquiler.

Fácil, ¿eh? Para tener una cierta paz mental yo considero que una buena ratio de cobertura de servicio a la deuda debe estar por encima de 2.0. Esto significa que el beneficio neto del alquiler es el doble o más que la cuota de la hipoteca.

Tener el ratio por encima de 2.0 te da un buen colchón por si vienen vacas flacas, reduciendo los riesgos de apalancarse en inversiónes inmobiliarias.

4 – Ratio LTV moderado (porcentaje que te prestan sobre el total del valor)

LTV es un anglicismo que significa Loan to Value o deuda sobre valor. Cuando un banco te dice que te presta como máximo un 80% sobre el menor entre el precio de compraventa o valor de tasación, ese 80% es el LTV.

Un LTV alto es más arriesgado para el banco que te da la hipoteca, por lo tanto, te endurecerán las condiciones cuanto más alto sea el LTV.

Ejemplo LTV

Imaginemos un caso extremo, te prestan 100.000€ para comprar una casa que vale 100.000 y la garantía es sólo la casa. Entonces el LTV sería del 100% (más no te van a prestar…).

Si hay una recesión y el mercado baja un 20%, ese inmueble valdrá 80.000€ y sin embargo tu sigues debiendo 100.000€ y estás pagando intereses por esa cantidad.

Si debes 100.000€ y el banco sólo tiene de garantía un inmueble de 80.000€, tú puedes pensar… ¡que me ejecuten!, se lo queden y has dejado de deber 100.000€ por una cosa que vale 80.000€.

Entonces, cuando te ejecutan, el banco ha perdido la diferencia entre el nuevo valor y lo que te prestaron o sea 20.000€.

Si la hipoteca que te da el banco hubiese tenido un LTV máximo del 80% sólo te hubiesen dejado 80.000€ para comprar la casa de 100.000€. Y si baja un 20% el mercado y dejas de pagar, el banco aún puede recuperar todo el principal prestado.

Un LTV alto también es más arriesgado para ti

Un LTV alto también es más arriesgado para ti por tres razones:

A – Menor flujo de caja libre y ratio de cobertura de servicio a la deuda

Un alto LTV implica que el ratio de servicio de cobertura a la deuda es bajo. Vamos, que tienes poco colchón entre lo que ganas con el alquiler y lo que te cuesta la hipoteca y tu flujo de caja después de pagar la cuota de la hipoteca se acerca peligrosamente a cero. Cualquier imprevisto (se rompe la lavadora y hay que comprar otra por ejemplo), te sitúa ese mes en negativo.

Siempre planteo que mis inversiones tengan flujo de caja positivo todos los meses con un margen amplio incluso contando con la hipoteca y todos los gastos. Busco que mes a mes la inversión vaya metiendo dinero en mi bolsillo.

Os dejo abajo ejemplos de cuánto sería la cuota de la hipoteca con varios LTV distintos y cómo con altos LTV se reduce la cobertura a la deuda y por tanto el flujo de caja libre (tras la cuota de la hipoteca).

Como veis he cambiado el tipo de interés en la hipoteca al 95%. Ningún banco te va a prestar al 95% sin poner más comisiones, garantías personales o de terceros adicionales, o mayor coste de la hipoteca (un tipo más alto). Y pocos lo ofrecen. Actualmente hay alguna para jóvenes de MyInvestor y Santander.

De todas formas lo que más influye no es el tipo, con el LTV al 95% y el tipo igual que los demás casos, al 1.5%, la cuota mensual de la hipoteca baja a 655€, el flujo de caja libre sube a 179 y por tanto el ratio de cobertura a 1.27. Como comenté antes yo personalmente sólo me plantearía, en el caso de la imagen de arriba, el escenario con LTV a 60% o 50%, que tienen un ratio de cobertura mayor a 2 (beneficio neto por encima de dos veces la cuota de la hipoteca).

B – Imposibilidad de vender sin pérdidas y de refinanciar

Además de reducir el ratio de cobertura y por tanto el flujo de caja libre tas la hipoteca, si el valor de mercado del activo baja por debajo del LTV, estamos en un problema si queremos vender el inmueble o refinanciar, pues perderemos mucho dinero, esto se ve en la primera imagen. Esto puede pasar si el banco tiene garantías personales nuestras adicionales o de terceros y necesitamos repagar el principal entero aunque el inmueble valga menos que la hipoteca.

C – Las condiciones de financiación se endurecen

La hipoteca será más cara cuanto mayor sea el LTV porque es más arriesgada para el banco (y como vemos, para ti). Puede haber gran diferencia entre el coste de una financiación al 80% y otra al 95%.

• MyInvestor ofrece la hipoteca al 95% a un tipo del 2.18%. Las hipotecas hasta el 80% LTV las ofrece al 1.8%.
• Santander ofrece la hipoteca al 95% a un tipo del 2.5%. Las hipotecas hasta el 80% las ofrecen al 2%.

Además, suelen tener requisitos adicionales leoninos, el Santander por ejemplo te pide garantías personales de terceros. Vamos que un tercero (solvente) ponga sus bienes personales como garantía de que vas a pagar.

Conclusión LTV

Por todo lo anterior considero que una ratio de LTV adecuado para un inmueble de inversión debería ser menor al 60%, idealmente incluso menor al 50%, para mitigar los riesgos de usar deuda para invertir en inmuebles aún más. Existen excepciones para esta regla si encuentras una oportunidad de inversión muy buena y necesites esa financiación extra. Hay que ser flexibles en ese caso; siempre puedes realizar amortizaciones parciales anticipadas cuando logres cierta liquidez.

Esto cambia en vivienda habitual, donde iría al 80% o más para reducir el coste de oportunidad, que sería no poder invertir ese dinero en algo que genere ingresos (ver esta entrada para más info sobre esto).

5 – Plazo de amortización largo (idealmente 30 años)

Muchos inversores piensan que si el plazo de la hipoteca es muy larga estarán atados con su banco hasta que se mueran. Bueno puede ser verdad, pero la principal ventaja del plazo de amortización largo es que reduce de forma SIGNIFICATIVA el tamaño de las cuotas mensuales.

En inversión residencial tenemos más fácil alargar los plazos de amortización pues la mayoría de bancos está dispuesto a prestar a 30 años, aunque hay algunos bancos que si no es vivienda habitual el plazo de amortización que ofrecen baja a 20 o 25 años. Sólo tenéis que mirar en la imagen de abajo lo que esto puede significar para el flujo de caja libre y la ratio de cobertura de servicio a la deuda:

Lo único que cambia en cada caso es el plazo de amortización de 15 a 30 años. Como veis si la hipoteca es a 15 años es que incluso tenemos un flujo de caja negativo todos los meses. Y a 20 años me quedan unos exiguos 62€.

Es mejor contratarla a 30 años, vamos teniendo flujo de caja libre que podemos reinvertir en otras cosas. Si queréis, podéis hacer una amortización anticipada (repagar la hipoteca antes de tiempo entera) cuando seáis mayores, tengáis mucho dinero y queráis vivir con mayor paz mental.

Como habéis visto, muchas de estas estrategias para mitigar riesgos de apalancarse en inversión inmobiliaria tienen en su base hacer lo necessario para tener un flujo de caja libre mensual suficientemente amplio por si hay que hacer frente a gastos inesperados o se reducen los ingresos por cualquier razón poder seguir pagando la cuota hipotecaria.

6 – Contrata la hipoteca a Tipo fijo

La financiación a tipo fijo no es universalmente mejor que la de tipo variable, y tampoco es siempre mejor la variable, ni la mixta. Depende del contexto y de la oferta que estén haciendo las entidades bancarias.

Dicho esto, el tipo fijo debería ser en la mayoría de casos como contratar un seguro: pagas un poco más de media durante la vida del préstamo a cambio de tener una cuota inamovible, con lo que si hay subida abrupta de tipos no te vas a encontrar en una situación en la que sea difícil hacer frente a los pagos.

Por tanto, si inviertes con una hipoteca de tipo fijo, estás reduciendo los riesgos asociados a la deuda, ya que tienes certidumbre en relación a los gastos mensuales que supondrá la hipoteca. Sin embargo, fuera de la vivienda hay muchos bancos que no dan hipotecas a tipo fijo, por lo que quizás ni tengas la opción.

Aunque el tipo fijo, en la mayoría de casos, debería ser un poco más caro de media durante la vida del préstamo (esto es lo que estiman los bancos al ofrecerlo), existen contextos en los que los bancos se equivocan en sus proyecciones. Por ejemplo, lo hicieron cuando ofertaron hipotecas fijas a tipos de interés del 1% o por debajo antes de la subida de tipos en 2022. Tener una hipoteca de este tipo a largo plazo es muy buen negocio.

Eso sí, hay que tener en cuenta que las hipotecas a tipo variable se suelen poder pagar anticipadamente sin penalización o con una penalización mucho menor que las de tipo fijo. El tipo está a mercado, ni el banco ni tu tenéis ventaja respecto a los tipos que se están viendo en ese momento. Por tanto si se pretende amortizar antes de vencimiento, quizás sea buena idea hipotecarse a tipo variable.

7 – No des garantías personales

No hipoteques todo lo que tienes por una inversión. El propio activo ya es garantía suficiente para la mayoría de bancos, en la mayoría de supuestos. Ofrece un LTV más pequeño a cambio de no tener garantías personales si es un requisito por ser una hipoteca no residencial o algún otro caso.

Es bastante obvio cómo esto reduce los riesgos de apalancarse en inmobiliario. Si sale mal limite la potencial pérdida a la inversión (el inmueble), no todo lo que tienes.

8 – Ten una reserva de liquidez

Es conveniente disponer de un colchón de liquidez para imprevistos que pueda afrontar todos los gastos del inmueble durante 5 o 6 meses sin ingresos, incluyendo IBI, comunidad, seguros e hipoteca.

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