Apalancarse inmuebles y bolsa

Por qué no apalancarse para invertir en bolsa y sí en inmuebles

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En esta entrada te cuento por qué no apalancarse para invertir en bolsa y sí en inmuebles. Desde luego es algo que depende del perfil inversor de cada uno y la aversión al riesgo. Yo considero mucho más riesgoso usar deuda para invertir en bolsa que en inmuebles. Explico en líneas generales qué es apalancarse y cuales son sus efectos, con ejemplos gráficos. También detallo el principal problema que puede surgir al usar deuda al invertir en bolsa: la volatilidad sumada a los «Margin Call».

Si estás dudando entre invertir en bolsa o en inmuebles, hay otros temas que debes tener en consideración. Hablo de ello a fondo en este post.

Qué es apalancarse?

Es usar deuda para pagar parte del precio de un activo, en este caso como inversión. Multiplica las ganancias si la inversión sale bien y también las pérdidas si la inversión sale mal. Pondré un ejemplo:

Apalancarse en inmuebles y bolsa ejemplos

Vemos como en el caso 1 conseguimos 3M€ invirtiendo 9M€ que sería un 33% de beneficios, mientras que con deuda invertimos sólo 3M€ y casi duplicamos nuestro dinero. Esto es porque logramos un beneficio por encima del coste de la deuda.

En el caso 2 vemos que el mercado ha bajado y por lo tanto perdemos dinero con la venta del activo. En este caso las pérdidas se multiplican si usamos deuda. Vemos que invirtiendo 9M€ perderíamos 1M€ sin deuda y con deuda invirtiendo 3M€ perderíamos 1.6M€.

Problemas de apalancarse en Bolsa

Volatilidad

Una de las principales razones por las que no apalancarse al invertir en bolsa y sí en inmuebles es la volatilidad. La volatilidad mide el tamaño y el número de las fluctuaciones en el precio de un activo con respecto a su trayectoria. Es una medida del riesgo de una inversión.

Las acciones cotizan un mercado muy eficiente, accesible al gran público, líquido, muy transparente, con bajos costes de transacción, con precios directamente marcados por oferta y demanda en un momento dado. Esta eficiencia del mercado ayuda a su volatilidad. Hay millones de transacciones diarias cuyos precios cruzan demanda y oferta constantemente y los precios se mueven de acuerdo a estas.

Abajo podemos ver la evolución trimestral de la cotización del Ibex 35 y de los precios de la vivienda desde el año 2000 (datos de Ministerio de Fomento y Yahoo Finance ). En este caso no incluye dividendos puesto que queremos ver la volatilidad de las cotizaciones. El retorno total del índice sería mayor, ya que el Ibex se caracteriza por incluir empresas que distribuyen muchos beneficios en forma de dividendos y por lo tanto no reinvierten en su negocio y no crecen tanto. Algo parecido se podría decir de los retornos totales de las vivienda, además del precio si la alquilamos tendremos un retorno adicional.

Evolución trimestral ibex 35 vs precio vivienda

La bolsa puede enfrentarse a periodos volátiles muy largos, con bajadas de precios de un porcentaje muy alto en poco tiempo.

Margin Call

La segunda razón principal por la que considero demasiado riesgoso apalancarse para invertir en bolsa y no en inmuebles es el «Margin Call». Al invertir en bolsa, nuestro bróker nos permitirá usar deuda o apalancarnos, pero requerirá a cambio además de los intereses una garantía de margen. Este término se puso de moda por la película «Margin Call» de 2011 y seguramente os suene.

El margen de garantía o «Margin Requirement» es un porcentaje mínimo de capital nuestro sobre toda la posición apalancada. Si la acción baja y nuestro capital (equity) se sitúa por debajo de este porcentaje, el bróker activa el Margin Call. Al hacerlo, requiere que en un periodo de tiempo (pueden ser 3-5 días) volvamos a subir por encima del porcentaje de garantía mínima depositando fondos adicionales; si no lo hacemos el bróker liquidará nuestra posición, lo que resultará en grandes pérdidas para nosotros.

Ejemplo:

  1. Compramos 10.000€ de acciones de una empresa a 100€ la acción mediante:
    • 50% equity (5.000€, que es nuestro capital)
    • 50% deuda (5.000€ de deuda)
  2. El bróker que usamos tiene un mínimo de margen de garantía del 30% de nuestro capital sobre el total invertido con deuda.
  3. La acción baja un 30%, a 70€ por cada acción, por lo que la posición vale 70€ x 100 acciones = 7.000€.
  4. La deuda es la misma, debemos 5.000€, por lo que es nuestro capital quien se “come” toda la bajada, llegando a 2.000€.
  5. 2.000€ de capital entre los 7.000€ que vale la posición al nuevo precio supone un 29%, por lo que está por debajo del requerido por el broker, que es 30%.
  6. El bróker activa el Margin Call por estar por debajo del 30% y liquida nuestra posición y repagamos toda la deuda (5.000€), y nosotros nos quedamos con un 60% de pérdidas (2.000€).
Margin Call explicación

Cuando la acción baja de 100€ a 70€, cayendo un 30%, la deuda se mantiene, así que toda la pérdida se concentra en nuestro capital, que pasa de 5.000 a 2.000, con un 60% de pérdidas. Así, nuestro porcentaje de equity o capital se reduce a un 29% del total de la posición (2.000€ / 7.000€ = 29%), lo que activa la “Margin Call” y la posición se liquida con un 60% de pérdidas para mí.

¿Puedes pagar la deuda entera si te hacen un «Margin Call»?

En el momento en que se ejecuta la Margin Call el inversor aún tiene dinero para pagar toda la deuda, y este mecanismo es precisamente un margen para que el bróker no se quede sin poder cobrar la deuda al inversor. En el ejemplo de arriba esto sucedería con la acción por debajo de 50€. Con 100 acciones a 49€ tendríamos sólo 4.900€ por lo que no podríamos repagar la deuda de 5.000€.

Al banco no le importa si la acción nos baja mucho, siempre que haya un margen de seguridad para repagar la deuda de sobra.

La combinación de la volatilidad con los Margin Calls es lo que causa el tremendo riesgo que implica operar en bolsa con apalancamiento (margen). Si miras arriba el gráfico del Ibex 35 (es un índice promedio de las 35 empresas mayores de España por lo que debería ser mucho menos volátil que una acción), puedes ver cuántas veces te has podido arruinar usando deuda en cada caída en picado.

Apalancarse en “Real Estate”

El mercado de bienes inmuebles se caracteriza por ser muy poco eficiente, con altos costes de cada transacción, menos potenciales compradores y vendedores, muy poco transparente con poca información disponible e ilíquido. El número de transacciones y su frecuencia es mucho menor. La propia ineficiencia del mercado para descubrir los precios de mercado de forma rápida provoca que haya menores cambios diarios en su precio. 

La volatilidad de los precios de mercado en inmuebles es menor, los precios no van fluctuando minuto a minuto de la forma que hacen las acciones.

Por otro lado, el coste de la deuda es mucho menor, también a raíz de las características especiales de esta tipología de activos. Los bancos se sienten más seguros con un colateral inmobiliario y están dispuestos a prestar dinero a un precio (tipo) mucho más bajo que en bolsa.

Los bienes inmuebles de inversión en rentabilidad, a parte de su valor más estable que las acciones, suelen generar ingresos que también son más estables que los de una empresa. Es por ello que puedes analizar si generan lo suficiente para pagar el principal y los intereses de la hipoteca, y si sobra para tener un margen de seguridad y flujo de caja positivo todos los meses.

En esta Entrada hablo largo y tendido sobre el aplancamiento en inversión inmobiliaria, por lo que podéis ver en detalle por qué y en qué medida se disparan los retornos y cuándo empieza la deuda a ser un riesgo específicamente en inmuebles.

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