Mejores ciudades para invertir en vivienda

En esta entrada analizo las ciudades que son mejores para invertir en vivienda de alquiler.

Para ello estudiaré diferentes aspectos que hay que tener en cuenta para ello. Me centraré en los datos más importantes dentro de la demanda y la oferta.

Análisis de la Demanda

Lógicamente unos fundamentales fuertes de demanda son importantes para decidir qué ciudades son las mejores para invertir en vivienda.

Volumen universo de demanda

Al invertir en vivienda es importante que el mercado donde invertimos tenga un gran universo de potenciales inquilinos. Uno de los parámetros más importantes para seleccionar las mejores ciudades para invertir en vivienda es que exista un mercado grande y establecido.

1. Análisis a nivel municipal

Abajo podéis encontrar la lista de todos los municipios que tienen más de 100.000 habitantes en 2022 (último dato del INE para municipios).

La gran mayoría de municipios mencionados arriba seguramente funcionen razonablemente bien para invertir en vivienda de alquiler.

Pero lo que queremos saber es cuáles son los mejores sitios para comprar vivienda.

2. Análisis a nivel aglomeración urbana

Realmente, aunque tener la visión municipal es útil, nos interesa más comprender qué pasa a nivel de aglomeración urbana. Cuando existen varios municipios dentro de una zona urbana es necesario estudiar el comportamiento de la aglomeración completa.

¿Por qué? Pues porque en muchos aspectos funciona como una gran unidad urbana:

• Un conjunto de municipios medianos todos unidos consiguiendo una masa crítica importante también puede ser interesante para invertir.
• Un municipio mediano o incluso pequeño que está en una gran zona metropolitana también puede ser una buena opción.

La fuente a nivel de aglomeraciones urbanas es el ministerio de Fomento, que realiza estadísticas anuales en relación a éstas anualmente, aunque con un poco de retraso, puesto que los últimos datos son de 2021…

Os dejo una lista de las 25 principales aglomeraciones urbanas del país, incluyendo el número de municipios que la componen que la población.

Crecimiento demográfico

Además de el volumen, es fundamental que donde invertimos tenga cierto crecimiento demográfico, sobre todo esto va a influir en la revalorización de nuestra inversión a largo plazo.

Si bien es cierto que no podemos prever el futuro, la mejor herramienta que tenemos para hacer estimaciones es el pasado.

1. Crecimiento demográfico a nivel provincia

Mientras que el volumen de población es conveniente estudiarlo por unidad urbana, para el crecimiento es importante ver si la provincia en general pierde población. Pueden existir casos en los que la provincia esté perdiendo población y que la zona metropolitana o un municipio capten parte de ésta y otra parte deje la provincia.

Esto a largo plazo puede ser negativo.

En el mapa de abajo podéis ver el crecimiento (o decrecimiento) de la población de las 52 provincias desde hace 25 y desde hace 10 años. Son dos visiones complementarias, ya que hay ciudades que recientemente son menos atractivas para atraer nueva población, aunque a largo plazo han tenido un buen crecimiento.

Crecimiento de población en los últimos 25 años:

Crecimiento de población en los últimos 10 años:

Es reseñable el crecimiento de la provincia de Guadalajara, que no tiene municipios por encima de 100.000 habitantes, pero que tiene poblaciones con fuerte crecimiento.

2. Crecimiento demográfico a nivel municipal

Vamos a analizar primero el crecimiento de la población en los municipios de más de 100.000 habitantes desde hace 10 años (medio plazo) y desde hace 25 años (largo plazo).

Nos estamos dejando los municipios de Guadalajara, la provincia con mayor crecimiento demográfico en términos porcentuales, pero luego volvemos sobre esto.

Os dejo la tabla, ordenando los municipios desde el que ha tenido más crecimiento en los últimos 10 años al que menos.

3. Crecimiento demográfico a nivel de aglomeración urbana

La visión municipal es parcial, ya que hay que analizar también lo que ha pasado a nivel metropolitano / de aglomeración urbana para tener una imagen más completa.

Os dejo la tabla, ordenando las grandes áreas urbanas desde la que ha tenido más crecimiento en los últimos 10 años a la que menos.

Conclusiones demografía

Me voy a centrar en las provincias que ganan población tanto a 10 como a 25 años.

Eliminando las provincias que tienen crecimiento negativo bien a 10 o a 25 años, quedarían las 24 siguientes:

Dentro de estas, existen casos paradójicos como Sevilla o Cádiz, cuyas provincias ganan población pero sus capitales pierden.

En el caso de Sevilla, parece que se expulsa a la población a la zona metropolitana, que sí gana población tanto a 10 como a 25 años (al igual que la provincia). Esto puede ser por no haber suelo disponible para construir en la capital o problemas de asequibilidad.

En el caso de Cádiz, la zona de la Bahía ha perdido algo de población también en los últimos 10 años, aunque vemos que Jerez, situado en la misma provincia, sí ha ganado población en los dos periodos.

Análisis socioeconómico

Tras analizar el volumen potencial y crecimiento de la demanda, vamos a estudiar la economía. Lógicamente, una economía fuerte hará que exista mayor demanda de alquiler y de compra de viviendas. Además, idealmente, la economía de las mejores ciudades para invertir en vivienda debe estar diversificada, de forma que no dependa de un solo sector, o peor, de una gran empresa que dé trabajo a muchísima gente y que, si sufre, sufrirá la ciudad entera.

Aunque mi análisis va a mostrar datos provinciales, por ser los datos municipales en muchos casos inexistentes y porque sería muy difícil de mostrar.

PIB provincial

Abajo podéis ver un mapa provincial con el producto interior bruto que genera cada provincia. En este caso los últimos datos son de 2020, ya que el INE tarda bastante en actualizar los datos provinciales.

Abajo se muestra el PIB per Cápita por provincias.

Crecimiento / Caída PIB en distintos periodos

En este apartado muestro en crecimiento o caída que ha experimentado el PIB de cada provincia en los siguientes periodos:

• A largo plazo: datos de los últimos 20 años
• Desde lo peor de la crisis financiera a dato más reciente: de 2013 a 2020
• Desde lo peor de la crisis financiera a antes de Covid: 2013 a 2019
• Caída de PIB por Covid: 2019-2020
• Caída de PIB por la crisis financiera global: 2008 a 2013

Esto nos servirá para analizar cuáles son las más dinámicas y las que menos crecen a largo plazo y en periodos de bonanza, además de comprobar la resiliencia de su economía durante periodos de crisis.

a) Crecimiento del PIB por provincias en los último 20 años

Top 10 mayor crecimiento:

b) Crecimiento PIB desde lo peor de la crisis financiera a dato más reciente: 2013 a 2020

Hay que tener en cuenta el impacto por Covid en 2020 que provocó una caída sustancial en 2020 en las provincias más expuestas al turismo. Éstas en gran parte salen del listado que muestro a continuación:

Top 10 mayor crecimiento:

c)      Crecimiento PIB desde lo peor de la crisis financiera a antes de Covid: 2013 a 2019

Muestro este apartado porque no tiene en cuenta los efectos de Covid. El PIB pre-Covid a nivel nacional lo recuperamos a mediados de 2023.

Top 10 mayor crecimiento:

1. Almería
2. Baleares
3. Castellón
4. Barcelona
5. Huelva
6. Madrid
7. Málaga
8. Alicante
9. Valladolid
10. Cáceres

d)      Caída de PIB por Covid: 2019-2020

Aquí se ve el impacto por Covid a nivel provincial, con una caída drástica en las provincias más turísticas.

Las que mejor resistieron el Covid, con menor caída, fueron:

1. Huesca
2. Jaén
3. Melilla
4. Toledo
5. Ceuta
6. Badajoz
7. Ávila
8. Pontevedra
9. Guadalajara
10. León

En general, son provincias expuestas a sectores que resistieron bien la pandemia por tener su economía un peso alto de sectores que no sufrieron tanto por la crisis sanitaria, cuarentena y restricciones o incluso fueron beneficiados, por ejemplo: Agricultura, e-commerce y logística o todo lo relacionado con el sector público (ciudades con importante peso de funcionarios y militares).

e)      Caída de PIB por la crisis financiera global: 2008 a 2013

Como ejemplo adicional para comprobar la resiliencia a las crisis, en el mapa provincial de abajo muestro la caída de PIB por la crisis inmobiliaria y financiera de 2008 a 2013.

En este caso, las que mejor resistieron la crisis fueron:

1. Ceuta
2. Melilla
3. Lugo
4. Lleida
5. Cáceres
6. Cuenca
7. Zamora
8. Madrid
9. Ourense
10. Albacete

Es curioso el caso de Ceuta y Melilla, situadas a la cola en muchas estadísticas de desarrollo socio-económico pero que parecen resistentes a las crisis.

Número de empresas

Como veréis a continuación tanto en empresas existentes como creadas anualmente destacan, además de las islas, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante, Murcia y La Coruña.

Os dejo un Mapa donde se muestran el número de empresas por provincias. La fuente también es el INE.

Os dejo también el número de empresas creadas por provincias en 2021 (último año con datos).

Mercado Laboral: Tasa de paro

En el mapa de abajo muestro los datos de tasa de paro del primer trimestre de 2023. Hay que tener en cuenta que en las provincias con turismo de sol y playa el paro es muy variable a lo largo del año, bajando mucho en el tercer trimestre.

Lo mostrado no es nada nuevo, las provincias situadas más al sur tienen un nivel de paro más alto.

Okupaciones por provincia

A la hora de invertir en vivienda es de suma importancia la seguridad jurídica de la inversión. En este sentido, es relevante mostrar los datos de okupaciones a nivel provincial, para ver dónde se concentran las okupaciones.

No usaré el dato bruto de número de okupaciones en cada provincia, sino el de okupaciones por cada 100.000 habitantes, para ver qué provincias tienen más proporción de okupaciones sobre su población total.

El mapa de abajo refleja justo eso, las okupaciones de vivienda por cada 100.000 habitantes por provincia.

En general no es un fenómeno que sea habitual, pero si tu vivienda es okupada, realmente no existen muchas soluciones que eviten un proceso costoso y muy largo en el tiempo (hablamos de años) que seguramente acabe, además, con la vivienda en un estado lamentable.

Para evitar esto existen seguros y sistemas de seguridad, pero añaden otra línea de gastos que merma la rentabilidad, ganando, eso sí, seguridad.

Hay unas 10.000 viviendas okupadas según el ministerio de interior (a mitad de 2022 10.220 unidades). Más del 40% se concentran en Cataluña, con ratios de viviendas okupadas en Barcelona, Lérida, Tarragona y Gerona muy por encima del resto de provincias.

El resto de provincias, salvo Toledo y Castellón, no superan las 30 viviendas okupadas por 100.000 habitantes. Las provincias catalanas casi duplican esa cifra.

Por otro lado, vemos que a los okupas no les gusta okupar cualquier casa, sino que tienen preferencia por viviendas en provincias con playa o cerca de la playa, con preferencia por el mediterráneo y sur.

Liquidez: Número de transacciones de vivienda

Una de las medidas más importantes para evaluar la demanda de vivienda de un sitio, y por tanto una medida de la liquidez, es el número de transacciones de vivienda. Las mejores ciudades para invertir en vivienda deben ser mercados líquidos.

En este caso tenemos los datos bastante actuales y desagregados a nivel municipal.

Por tanto, daré el top 25 de municipios por número de compraventa de viviendas.

Además, proporciono en la tabla el dato de transacciones en relación a la población del municipio para analizar cuáles tienen un mercado más activo en relación a su población, pero en este caso los municipios con grandes bolsas de segundas residencias, por tener menos población residente de forma permanente, deforman los datos. Lógicamente, si la mayor parte de compras las realizan extranjeros o gente de otras provincias, no tiene tanto sentido comparar las transacciones con la población residente. 

Teniendo en cuenta esto, he señalado con color:

• Rojo los que menos transacciones tienen por 1.000 habitantes
• Gris los que se sitúan en valores medios
• Azul claro los que más transacciones tienen que no son mercados de segunda residencia
• Azul oscuro los datos desproporcionados de municipios vacacionales

Fuera de los municipios vacacionales, sobresalen en este caso Granada y Almería con 18 transacciones por 1.000 habitantes.

Conviene tener en cuenta que puede haber otros motivos por los que las transacciones no sean altas a parte de la falta de demanda. Puede ser un problema de falta de vivienda asequible, por ejemplo.

Análisis de la oferta

Pasamos ahora a analizar datos que nos permiten ver cómo se comporta la oferta de vivienda y la evolución del mercado inmobiliario en la zona.

Evolución de precios de venta

Evolución de precios por provincias

Como es muy difícil analizar la evolución de precios en los más de 8.000 municipios de España, vamos a centrarnos en aquellos que se encuentran en provincias con alto crecimiento de precios y algunos que han sobresalido en el apartado de demanda.

Abajo vemos el crecimiento medio anual de precios por provincia desde 1995 (dato más antiguo del Ministerio de Fomento) a 2023.

Las provincias con crecimiento medio anual de precios mayor a largo plazo han sido:

1. Baleares
2. Málaga
3. Alicante
4. Barcelona
5. Gerona
6. Cádiz
7. Guipúzcoa
8. Las Palmas
9. Sevilla
10. Valencia
11. Madrid
12. Almería
13. Tarragona
14. Tenerife
15. Vizcaya

Además, por sus buenos fundamentales en términos de demanda, considero apropiado añadir Zaragoza, Murcia, Granada, Guadalajara, Toledo y Álava (Vitoria).

Para simplificar analizaré los precios de las capitales y no entraré en los municipios de las áreas metropolitanas ni otros que están dentro de las provincias y pueden ser interesantes para invertir, sobre todo en provincias costeras con capitales interiores.

Si te planteas invertir en estos municipios recomiendo hacer este análisis dentro de los municipios del área metropolitana que consideres atractivos. También será necesario entonces un análisis más micro como el que comento en esta entrada, identificando los motores de demanda y localizando las infraestructuras de transporte público principales.

Evolución de precios por municipios

Desafortunadamente, tengo que cambiar de fuente a nivel municipio pues la estadística del Ministerio de Fomento se limita a provincias.

La fuente más fiable para municipios fuera de estadísticas oficiales (o incluso incluyéndolas) es probablemente Idealista, que proporciona información de precios histórica, aunque el inicio de datos varía según el municipio/provincia. Eso sí, hay que tener en cuenta que son datos de precios en oferta, previo a una probable negociación para el cierre de la transacción.

Como el origen de los datos es más reciente, me veo obligado a usar la estadística a evolución anual de precios desde 2009.

Abajo podéis ver la tabla de precios medios de venta en cada municipio que hemos comentado:

En base a estos datos, en la tabla de abajo muestro el incremento (o bajada) de precios total desde cada fecha (2009, 2015 y 2018) y también la media anual:

Destacan en este caso:

• Palma de Mallorca, con un crecimiento abrumador que considero no sostenible
• Málaga
• San Sebastián
• Valencia
• Madrid

Y en menor medida:

• Santa Cruz de Tenerife
• Alicante

Evolución de precios de alquiler

Desafortunadamente, no existe estadística oficial de la evolución de precios de alquiler hasta hace pocos años. El INE incorporó una estadística en relación a los precios de alquiler que tiene datos por municipio y a nivel nacional y regional desde 2011/2012, aunque carece de medias provinciales hasta 2021. Adicionalmente, la fuente de los datos son las declaraciones del IRPF, por lo que carecen de datos de Navarra y País Vasco, con régimen fiscal propio.

Para rematar, los datos por municipios de la estadística del INE no se pueden desglosar por año de contrato (esto es, contratos nuevos o contratos existentes). Por tanto, los contratos existentes, que son siempre muchos más, y como sólo se pueden revalorizar a IPC (limitado a 2% estos últimos años), harán que la estadística no refleje la realidad de mercado.

Como alternativa, voy a utilizar como fuente de nuevo Idealista, que proporciona datos de evolución de precios de la oferta, no del precio al que finalmente se cierra, pero en realidad en el caso del alquiler es raro que haya descuentos relevantes de oferta a cierre en la mayoría de mercados y segmentos.

 Me limito de nuevo a los municipios previamente tratados.

En la tabla de abajo podéis ver la media de precios de alquiler unitario al mes en cada municipio:

En la siguiente tabla podéis ver el incremento en los precios de alquiler. OJO, la tabla no es exactamente comparable a la de venta, ya que existen menos datos históricos para el alquiler y he añadido 2013 como primer año en vez de 2009.

En este caso, destacan los siguientes municipios:

• Palma de Mallorca
• Málaga
• Alicante
• Valencia
• Barcelona
• Santa Cruz de Tenerife

También, aunque en menor medida:

• Almería
• Murcia
• Guadalajara

Nivel de Asequibilidad de la Oferta

La sostenibilidad de los precios es importante. Si para la demanda es muy difícil de pagar los precios de venta y/o alquiler de una vivienda, es posible que tarde o temprano éstos bajen. Sobre todo, si existe la posibilidad de crear nuevas bolsas de suelo residencial mediante la puesta en marcha de sectores de suelo urbanizable.

¿Cómo se mide el nivel de asequibilidad de la vivienda?

Usualmente, se compara el nivel de rentas de la población con el nivel de precios tanto de alquiler como de compra. El nivel de rentas puede ser por persona, por hogar, bruto o neto (tras impuestos).

Yo voy a usar por renta hogar (al usar también un tamaño de vivienda de 90 m2 que sería de en torno a dos dormitorios que no sería lo normal alquilar para una persona).

Usaré la renta neta tras impuestos, aunque si de forma homogénea se utilizase la bruta también podría valernos, teniendo en cuenta que sería antes de impuestos.

Para tener una referencia, se considera que una vivienda es asequible si un hogar destina menos del 30% de su ingreso en gastos asociados a la vivienda

Asequibilidad de la vivienda en compra

Para medir lo asequible que son las viviendas en compra, como he comentado antes, se estima un tamaño medio de vivienda, que en caso de estas urbes estimaremos en 90 m2, y se estima una cuota de hipoteca que podría estar en la media de mercado en condiciones actuales.

Por simplificar usaré una hipoteca a 30 años, financiando el 80% al 3% de interés. Al aplicarse a todos por igual, importa más la escala y posición relativa que el valor en sí, ya que usando otra hipoteca o tamaño de vivienda los resultados cambian drásticamente.

Los municipios cuya población tiene más difícil el acceso a vivienda en compra son:

• San Sebastián
• Palma de Mallorca
• Barcelona
• Madrid

Asequibilidad de la vivienda en alquiler

Para el caso de alquiler, como el precio unitario es un gasto mensual, es más sencillo de estimar.

Multiplicando el precio medio unitario mensual por los 90 m2, obtenemos el gasto mensual, que se dividiría entre la renta neta:

Los municipios cuya población tiene más difícil el acceso a vivienda en alquiler son:

• Barcelona
• Málaga
• Palma de Mallorca
• Madrid
• Bilbao
• Alicante
• Valencia
• Sevilla
• Bilbao
• Las palmas de Gran Canaria
• San Sebastián

Nueva oferta

El análisis de la nueva oferta no puede quedar fuera de esta entrada, ya que es importante conocer la actividad promotora para entender bien los mercados.

Para simplificar nos vamos a centrar en los municipios arriba mencionados y estudiaremos el número de promociones en comercialización, total de viviendas de obra nueva, precio medio unitario y ticket medio (total de € de media).

En un análisis más profundo estaría bien incluir el número de visados y licencias de obra nueva, además de un análisis de los sectores urbanizables residenciales cuyos trámites se están gestionando.

El número de viviendas de obra nueva en comercialización sólo sirve como una referencia de la escala del mercado de obra nueva, ya que las promotoras normalmente no publican todas las unidades, especialmente de los edificios grandes que constan de muchas decenas de viviendas.

Conclusiones: Top 5 mejores ciudades para invertir en Vivienda

En base a los apartados anteriores de oferta y demanda, os dejo abajo las ciudades que considero más atractivas para invertir en vivienda. Estas conclusiones son subjetivas, hechas en base a puntuaciones en cada apartado, dando más importancia a unos que otros por supuesto:

Las elecciones obvias

Las cinco ciudades de abajo son elecciones algo obvias. Ya antes de hacer la entrada, mucha gente que lea esta entrada habría estimado que estarían incluidas dentro de la lista de mejores ciudades para invertir en vivienda de alquiler:

1. Madrid
2. Barcelona
3. Valencia
4. Málaga
5. Palma de Mallorca

Estas cinco ciudades tienen unos fundamentales excelentes de volumen de población, evolución demográfica, economía y factores de mercado.

Adicionalmente, ciudades como Sevilla o Zaragoza también tiene muy buenos fundamentales, aunque no consiguen llegar al top 5.

Ciudades con potencial, elecciones no tan obvias

1. Vitoria
2. Murcia
3. Almería
4. Guadalajara
5. Granada

Aunque quizás les falte volumen de población, tienen una buena evolución demográfica y económica, además de un mercado inmobiliario muy dinámico.

¿Estás de acuerdo conmigo tras estudiar los datos?

¡Déjame en los comentarios si crees que existe alguna ciudad relevante que también merece estar entre las mejores!