Como resumen de la entrada, os dejo abajo los beneficios que consiguen los grandes inversores al invertir en el sector inmobiliario según el tipo de inversor, medidos en retorno total anual sobre lo invertido :
- Inversores Core o muy conservadores: tienen un objetivo de ganar una rentabilidad con retorno anual del 6 al 8%.
- Inversores Core-Plus o moderadamente conservadores: tienen un objetivo de ganar un retorno anual del 9 al 12%.
- Inversores Value-Add o que aporta valor añadido: buscan ganar una rentabilidad de con retornos anuales de entre 13 y 16%.
- Inversores oportunistas: aspiran a ganar entre un 17% y un 20% anual.
Detallo en el cuerpo de la entrada la descripción de cada tipología de inversor, qué tipos de compañías pertenecen a cada clase y pongo ejemplos con ganancias reales.
Introducción
Cuando hablo con amigos que no se dedican al sector, hay veces que piensan que el mercado inmobiliario institucional va de pegar pelotazos o de arruinarse.
La realidad es bien diferente. Como en todos los sectores de inversión, en inmobiliario existen productos con diferente riesgo asociado. Dependiendo del riesgo que se perciba en el mercado a un uso concreto, los inversores exigirán un mayor o menor retorno.
Como consecuencia, existen inversores más conservadores que directamente no querrán invertir en ciertos productos arriesgados y otros inversores que buscarán retornos más altos a pesar de tener mayores riesgos (asociado a ese producto por el mercado en general).
Hay que tener en cuenta que las operaciones de inversión normalmente el propietario querrá maximizar el precio de venta, por lo que creará un proceso competitivo en el que los potenciales compradores ofertarán y el activo se venderá al que oferte el mayor precio.
A mayor precio pagado, menor es la rentabilidad que consigues, eso está claro.
Tipos de inversores por rentabilidad buscada y aversión al riesgo:
Los tipos de inversores según su aversión al riesgo y el de la inversión que buscan son:
Inversores Core
Los Inversores Core son inversores conservadores que buscan invertir en edificios de alta calidad en zonas prime en rentabilidad con alta ocupación, a largo plazo. Estos inversores tienen un objetivo de ganar una rentabilidad con retorno anual en torno al 6%-8%.
Los inversores Core son también prudentes a la hora de apalancarse al comprar (usar deuda, vamos), usualmente en sus inversiones usan poca o ninguna deuda, por debajo de 40% Loan To Value o LTV (cantidad de deuda entre valor de la inversión).
Inversores Core-Plus
Inversores Core-Plus: Inversores conservadores que buscan activos inmobiliarios en rentabilidad de alta calidad pero están dispuestos a intentar mejorar la gestión, hacer alguna mejora al edificio o comprarlo con algún espacio vacío y alquilarlo ellos. Buscan ganar una rentabilidad con retornos anuales alrededor del 9%-12%.
Este tipo de inversores se suelen apalancar con hipotecas de hasta el 60% de LTV.
Inversores Value-Add
Inversores Value-Add: Como su propio nombre indica, se dedican a añadir valor a los activos inmobiliario que compran. Buscan inmuebles que están en mal estado o muy antiguos, en zonas donde ven potencial al edificio si invierten dinero adicional en reposicionar el activo.
Normalmente buscan comprar, hacer las obras de reposicionamiento y vender en el menor tiempo posible, invirtiendo más a corto plazo. Buscan ganar una rentabilidad de con retornos anuales alrededor de 13%-16%.
Los inversores value-add son más agresivos en el uso del apalancamiento, llegando hasta el 75% de LTV.
Inversores Oportunistas
Los Inversores oportunistas participan en las inversiones inmobiliarias de mayor riesgo, que suelen estar ligadas al suelo. Los promotores compran suelo, hacen un proyecto de edificio, invierten en la construcción y venden las unidades resultantes. Los inversores oportunistas buscan ganar una rentabilidad en torno a 17%-20% de TIR.
También existen inversores oportunistas que buscan ganar rentabilidades altas comprando con descuento activos que tienen poca liquidez por el momento de mercado, con propietarios, por ejemplo, ahogados por la deuda que necesitan vender rápido. Este tipo de inversores era más común en los años más duros de la crisis después de la explosión de la burbuja inmobiliaria, cuando otros inversores más conservadores se habían retirado del mercado español, espantados por los datos económicos.
Los inversores oportunistas se apalancarán normalmente por encima del 70%, aunque en un banco normalmente no te va a prestar dinero para comprar un suelo, sí te prestará el 100% de los costes de construcción si tienes el suelo, un proyecto y una cantidad determinada de preventas.
Para entender cómo medir la rentabilidad y qué es la la TIR podéis pasaros por esta entrada.
TIR es el retorno de la inversión inmobiliaria sin tener en cuenta el uso de deuda. TIR Ap. es la TIR apalancada, el retorno total de la inversión teniendo en cuenta el uso de deuda.
No obstante lo anterior, considero oportuno remarcar que la inversión inmobiliaria es muy heterogénea, cada operación es un mundo, y, por tanto, para hacer esta clasificación he tenido que generalizar y simplificar. Los números que escribo, más que tomarlos de manera estricta, son más bien orientativos.
¿Qué tipo de empresa inmobiliaria pertenece a cada clase?
Vale, ya sabemos que las promotoras suelen ser clasificadas como oportunistas. Yo diría más bien que es un negocio arriesgado. Hay promotoras que tienen una larga trayectoria de proyectos bien hechos y que tienen planes de futuro a largo plazo.
¿Qué clase de grandes inversores pertenecen al resto de categorías?
Para responder hay que generalizar un poco, y habrá excepciones a esto pero podríamos decir lo siguiente:
Aseguradoras y fondos de pensiones
¿Las aseguradoras son inversores en inmobiliario? De los más grandes y de toda la vida, compran inmuebles de alta calidad en rentabilidad.
Te dejo abajo operaciones recientes de aseguradoras conocidas:
Mapfre compra edificio de oficinas en Madrid a Dazia Capital
Generali compra un centro comercial en Zaragoza a Intu
Mutualidad de la Abogacía Compra un edificio de oficinas en Madrid
Mutualidad de la Abogacía compra dos locales en la Calle Serrano
Axa compra 919 pisos “Build to rent” a Tectum llave en mano
Allianz compra la Socimi residencial Elix
Socimis
Las Socimis usualmente son inversores Core o Core-Plus.
La propia ley que regula las socimis está hecha para que éstas no se metan en muchos jaleos de inversiones a corto plazo o que conlleven la promoción de suelos. Hay alguna lo suficientemente grande como para tener un pequeño porcentaje en este tipo de activos, como Merlin Properties.
En general lo que buscan sus accionistas es asegurarse dividendos con estabilidad a largo plazo.
Family Offices e inversores privados
Las “Family offices” son empresas de familias que usualmente han hecho dinero en negocios ajenos al inmobiliario. Las family offices suelen ser inversores Core, aunque hay más variedad, pero podemos decir que la mayoría de las family offices crean empresas patrimonialistas para invertir a largo plazo en activos en rentabilidad. Por ejemplo: Pontegadea de Amancio Ortega.
Fondos de inversión
Existen muchísimos tipos de fondos de inversión que se encuentran en todos los rangos de riesgo. Yo actualmente veo que muchos se centran en estrategias value-add que permitan buscar unas rentabilidades más altas.
Hay que tener en cuenta que estos fondos tienen clientes muy diversos. Si su mayor cliente es un fondo de pensiones de los bomberos de California, puede que sean más conservadores que si su cliente es un Hedge Fund de capital privado.
Sin son fondos de pensiones grandes sus clientes serán capital privado de un UHNI (ultra high networth individual – o alguien muy rico), un fondo de pensiones de profesionales de alguna parte del mundo (normalmente norte américa), un fondo soberano (Singapur, Noruega Emiratos etc.).
Grandes corporaciones
Aunque cada vez más las compañías ajenas al sector inmobiliario buscan separar su “core business” de la tenencia de activos inmobiliarios, para poder utilizar su capital en lo que mejor saben hacer (sea fabricar coches, vender comida en supermercados o lo que sea), aún quedan muchas corporaciones con un peso grande de inmuebles en su balance, e incluso alguna que para su expansión piensa que es necesario ser propietaria del inmueble donde realice su acción.
Este tipo de inversión sería como propietario-ocupante, ajena a las rentabilidades de mercado del sector inmobiliario.
Ejemplos de inversiones y Beneficios reales
Pondré algunos ejemplos de inversiones reales en las que sean públicos los beneficios que consiguen grandes inversores del sector inmobiliario.
Compra de Torre Picasso en 2011 por Amancio Ortega.
Este tipo de activos sale muy pocas veces al mercado, una torre de oficinas emblemática en la mejor zona de Madrid, con alta ocupación y buenos inquilinos. El momento no podía haber sido mejor para el comprador (eso lo sabemos ahora, claro).
Según la noticia de El País, el edificio generaba unas rentas de 26M y beneficios de 22M€. Entonces, ¿Es buen negocio la compra por 400M€?
Pues equivale a una rentabilidad o yield inicial del 5.5% anual (22M / 400M = 0.055). esto no equivale al retorno de la inversión, para saber más de métricas de inversión échale un vistazo a este post.
Está claro que son muchos millones de ingresos, pero es que conseguirlos le ha costado 400 millones. Generando una rentabilidad a largo plazo por alquiler de 5.5% anual es difícil hacerse rico en poco tiempo. Es como si te compras un piso por 100.000€ y ganas 460€ al mes. ¿Cuánto tardas en hacerte millonario?
Pues bien, ese edificio, por la evolución del mercado y los tipos de interés, se venderían ahora a muchísima menos rentabilidad. ¿uf menos rentabilidad, eso es malo, no?
Para Amancio no, ya que, suponiendo que siguiese con la misma renta (seguro que han subido pero bueno… por suponer), vendiéndolo al 4% de rentabilidad, el edificio se lo comprarían hoy por 550.000.000 € ( 22M / 0.04 = 550.000.000€ ).
Como vemos, el dinero que se gana en los activos CORE es en su mayor parte por compresión de rentabilidades en el mercado, pero usualmente los propietarios no buscan una apreciación rápida sino rentas estables y depósito de valor a largo plazo.
Compra de la Socimi Ibest de los Locales comerciales del Edificio España a RIU
Según esta noticia de Idealista la Socimi Inbest compró en enero de 2019 al grupo hotelero RIU los 14.000 m2 de locales comerciales en las plantas bajas del Edificio España en Madrid (donde ha realizado un hotel emblemático la cadena), por 160 millones.
Parece que los planes de la Socimi se truncaron algo con la pandemia en 2020 y se han retrasado la apertura a 2022, aunque se ha anunciado que Inditex ha firmado 9.000 m2 con un mega Zara de 8.000 m2 y un Stradivarius de 1.000 m2.
Según la noticia, vemos que el inversor tendrá unas rentas brutas en torno a 7.3 millones al año. Dependiendo de los gastos que tenga el propietario, es probable que los beneficios sean como mucho de 6.2 a 6.6 millones, lo que daría una rentabilidad neta inicial (bueno ni siquiera inicial porque les falta por recibirla un tiempo) de en torno al 4%, que junto con crecimientos de rentas futuros y una yield de salida del 3.5% (no creo que consigan eso) haga que la TIR se quede en un 5.75%.
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Buenas tardes,
Cuando hablas de rentabilidad, por ejemplo:
“Inversores Core o muy conservadores: tienen un objetivo de ganar una rentabilidad con retorno anual del 6 al 8%” ¿esa rentabilidad es bruta o neta?
Gracias
Hola Juan, intento siempre hablar de rentabilidad neta. En esta entrada, como digo arriba, hablo de retornos anuales medidos en TIR (tasa interna de retorno), puedes ir a esta entrada para saber más sobre esto: https://flujosdecaja.net/blog/formas-de-medir-la-rentabilidad-de-una-inversion-inmobiliaria/
De forma Simplificada, la rentabilidad de la que hablo no es la inicial anual, sino la media del proyecto a lo largo de su tenencia. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que las rentas suelen crecer con la inflación.
Las rentabilidades brutas tienen poco sentido para comparar activos distintos pues cada uno tendrá un nivel de gasto y por tanto lo que ganas puede ser diferente con dos activos con igual rentabilidad bruta.
Hola Miguel,
Te felicito por el post, explica con bastante claridad el universo financiero del Real Estate. Yo tenía la siguiente pregunta, entiendo por lo que mencionas que cuando se vende un activo a XXX cap rate, el comprador se lleva esa rentabilidad a la que compró y esta se convertiría en la initial yield del año 1?
Mi otra pregunta es, como se define esa rentabilidad de salida o cap rate. Es tan simple como aplicar la fórmula, siendo el denominador siempre el acquisition cost + el CAPEX que pueda haber tenido el activo en el periodo de rentabilidad? O en su defecto, el denominador corresponde a una valoración detallada del activo?
Muchas gracias por tu comentario Pierre!
Respecto a tu primera pregunta, de manera aproximada es cierto eso que dices. Si entramos en detalles sería más exacto decir la yield inicial en estático (ingresos netos actuales anualizados) pues a lo largo del año 1 puede haber eventos que modifiquen los flujos de caja, indexaciones, periodos de vacío, etc.
Respecto a la segunda pregunta, la exit yield sería dividir los ingresos netos anualizados en el momento de venta entre el coste de adquisición.