En esta entrada voy a analizar las ciudades que son más rentables para invertir en apartamentos turísticos, las mejores de forma que nuestro apartamento tenga una alta demanda de turistas, alta ocupación, baja estacionalidad (esto es, que no haya turistas sólo en verano, por ejemplo, para obtener ingresos más estables) y así obtener unos beneficios atractivos.
A diferencia de esta otra entrada, donde analicé de forma detallada cómo invertir en apartamentos y estudiar la rentabilidad de la inversión, ahora me centro en buscar las mejores ciudades para invertir en viviendas turísticas. El método es similar, voy a realizar un estudio de mercado para ver la oferta y la demanda en la zona.
Nota: A mediados de 2022 compré un apartamento turístico. Si te interesa el tema, en esta entrada cuento cómo es y cuántos ingresos espero que genere.
¿Se puede invertir en vivienda turística sin vivir en la misma ciudad donde se encuentra?
Definitivamente sí. No tienes por qué gestionarlo tú mismo, de hecho es muy difícil si tienes otro trabajo. Existe una oferta muy amplia de empresas de gestión de apartamentos turísticos que, al dedicarse a ello, pueden maximizar los ingresos que consigue el inmueble, aunque cobrarán por sus servicios en torno al 20-25% de los ingresos.
Personalmente aconsejo que, al menos, vivas relativamente cerca de dicha ciudad, o que tengas buenas conexiones para ir si hace falta (por AVE, por ejemplo).
Oferta
Aunque pueda parecer contraintuitivo, que haya mucha oferta de apartamentos turísticos en una ciudad no tiene por qué ser malo, siempre que la demanda sea también muy alta. Para tener una visión completa de la oferta en un mercado necesitamos conocer toda la oferta que existe, incluyendo también hoteles y edificios de apartamentos turísticos, además de viviendas turísticas.
Al fin y al cabo, todos compiten por atraer al turista final, aunque es cierto que el usuario que reserva en Airbnb muchas veces no se plantea coger una habitación de hotel, y viceversa. Por ello, aunque veamos cifras de hoteles y edificios de apartamentos (estos son los que se clasifican por llaves, también llamados apartahoteles), el dato más cercano a nuestro objetivo será siempre el de vivienda turística, que llamaré apartamentos turísticos indiscriminadamente.
En este caso para la oferta, intentaré dar la visión de 2022-23 siempre que haya datos estadísticos disponibles.
Oferta Hotelera
Os dejo abajo la oferta de habitaciones de hoteles según el INE.
He listado los primero 35 destinos y he obtenido el dato de número de habitaciones, aunque el INE también te da información del número de hoteles pero podría ser que un destino tuviese una oferta muy amplia de habitaciones pero no de hoteles, por tener pocos hoteles y muy grandes. Por lo tanto, nos centraremos en las habitaciones, que es lo que reservamos si queremos ir a un destino.
Oferta de Edificios de Apartamentos Turísticos (Apartahoteles)
La oferta de apartahotel o edificio completo de apartamentos turísticos es más parecida a nuestro objetivo de inversión, viviendas sueltas para explotar en Airbnb, Booking y otros portales. Esto es porque el producto no es sólo una habitación como en los hoteles, sino que los huéspedes se alojan en apartamentos con habitación/es, cocina, salón, baño/s etc. Además, muchos de estos edificios completos también se ofertan en Airbnb y hacen competencia a las viviendas o apartamentos turísticos de particulares.
Existe la posibilidad de que un destino sea muy popular para reservar hoteles, y sin embargo los turistas que van a ese destino no reservan normalmente en apartamentos turísticos, ya sea en edificios completos (apartahoteles) o apartamentos sueltos de particulares o sea, viviendas turísticas sueltas.
Me resulta curioso que la oferta de edificios de apartamentos turísticos o apartahoteles reglados en Barcelona sean tan baja, aunque este tipo de inmuebles solía (antes del auge de Airbnb) ser más común en los destinos de playa menos urbanos.
Oferta de Viviendas o Apartamentos Turísticos
Aunque los dos gráficos anteriores nos sirvan para entender el tamaño de cada mercado turístico, el número de viviendas turísticas de particulares es la oferta que representa mayor competencia si nuestra intención es invertir en apartamentos turísticos sueltos.
Aunque existen registros oficiales de viviendas con fines turísticos por región (por ejemplo, Andalucía o Madrid), y el INE tiene una recopilación a nivel estatal (Link), lo que nos interesa, más que el registro de viviendas con licencia, es cuántas están activas en un mercado en un momento dado, ya que a veces los propietarios sacan la licencia y no explotan el inmueble como turístico. Puede que como medida de precaución por si limitan o cancelan en el futuro la obtención de licencias de este tipo, como pasa en algunos mercados ya.
Para esto, podemos utilizar AirDNA, una web que recopila datos estadísticos de Airbnb, donde estarán prácticamente todos los apartamentos turísticos activos. Aunque para obtener todos los datos de un mercado (incluyendo precios, ocupaciones etc) es necesario pagar, se puede saber el número de apartamentos turísticos de un mercado de forma gratuita, simplemente poniendo el Google el nombre de la ciudad y “AirDNA”.
Voy a hacer exactamente eso para saber cuántas viviendas turísticas hay en los principales mercados, abajo os pongo la lista de los mercados que tienen más de 1,000 unidades actualmente (en 2022).
Existen 21 municipios, según AirDNA, que tienen más de 1,000 viviendas turísticas registradas en AirBNB. Si estáis pensando en invertir en uno de ellos porque viváis cerca o lo conozcáis bien, seguramente pueda ser una buena inversión. Los dueños de los apartamentos turísticos existentes deben tener su inmueble en AirBNB porque les es rentable.
Demanda
Para estimar la demanda hay diferentes métricas como las pernoctaciones (número total de noches reservadas en un destino), número de turistas que han viajado a un destino, viajeros del aeropuerto más cercano etc.
En esta entrada, por simplificar, me voy a centrar en el número de turistas del punto turístico.
Abajo enseño el top 25 de destinos por número de turistas en 2022.
Resultados Operativos
Existe un déficit de estadísticas oficiales respecto a las viviendas turísticas. No tenemos estadísticas oficiales de ocupación y ADR (precio medio por noche en un mercado).
Ocupacion
Como no existe información estadística oficial del nivel de ocupación para vivienda turística, analizaré el nivel de ocupación medio anual de los mercados que vemos arriba que pueden ser relevantes de los edificios de apartamentos turísticos. Estos pueden asemejarse más a la demanda que tiene una vivienda turística de un inversor particular y, de hecho, se suelen comercializar también en AirBNB. De nuevo, doy los datos de 2022.
Nota: El nivel de ocupación es el porcentaje de noches que vendes sobre el total. En este caso muestro la ocupación anual, por lo tanto, si el destino tiene un 50% de ocupación sería porque se han ocupado 183 noches, la mitad (redondeando) de un año.
En el gráfico de arriba podéis ver el Top 15 de ocupación en edificios de apartamentos turísticos de municipios que también aparecen en puestos relevantes de las tablas anteriores de demanda y oferta.
Con esto ya nos vamos haciendo una idea de por donde pueden ir los tiros respecto a cuáles son las ciudades más rentables para invertir en apartamentos o viviendas turísticas.
Información datos operativos AirDNA
No tengo acceso a los datos pormenorizados que ofrece AirDNA en cada mercado de estadísticas AirBNB. Para analizar una potencial inversión en apartamentos turísticos es una buena herramienta, ya que tienen muy buena información (mira esta entrada para saber más).
AirDNA ofrece datos de medias operativas de ADR y Ocupación específicamente de viviendas turísticas en los mercados donde trabaja pero éstos datos gratuitos tienen algunas limitaciones.
Por tanto, pondré abajo una tabla con los datos gratuitos en cada mercado importante. Como no dan información sobre la metodología para estas cifras, habría que tomarlos con cierta cautela.
Estacionalidad
Otro aspecto relevante del mercado donde vamos a invertir es la estacionalidad. Este tipo de activos ligados al turismo ya de por sí generan unos ingresos bastante variables. Si encima invertimos en mercados que tienen mucha estacionalidad, nos jugamos todo a una carta: que en temporada alta vaya bien, y eso puede reducirse a uno, dos o tres meses.
Si algo falla, que justo ese verano haga mal tiempo, que una reserva en agosto se cancele poco tiempo antes o cualquier problema en el mayor mercado emisor o en el mismo destino te puede hacer perder toda o parte de la temporada alta, y entonces habrá que esperar al año que viene para tener ingresos. Podemos decir que los ingresos de un mercado con baja estacionalidad están más diversificados.
Hay varias formas de medir la estacionalidad: con pernoctaciones, ocupación, viajeros a lo largo de cada uno de los 12 meses y ver si más o menos se mantiene estable. Yo por simplificar utilizaré el número de viajeros (de nuevo 2019, año estabilizado y sin restricciones). Para que sea fácil de ver pondré en un gráfico el porcentaje de turistas que tiene el peor mes (el mes con menos turistas) con respecto al mejor (el mes con mayor número de turistas).
Vamos que, si en enero viene 1 persona y en agosto 100, el porcentaje es un 1/100=1% (muchísima estacionalidad). Si por el contrario en enero vienen 80 turistas y en agosto 100, el porcentaje sería 80/100=80% (poca estacionalidad).
Recuperación Covid
Como también es importante ver cómo va la recuperación de la demanda en el destino en los últimos meses haré una comparación de los destinos más importantes en cuanto a turistas entre 2019 y 2022
Conclusiones: Ciudades más rentables para invertir en apartamentos turísticos
Después de analizar los mercados, teniendo en cuenta la demanda, la oferta, los resultados operativos y la estacionalidad, considero, que las ciudades más rentables para invertir en apartamentos turísticos son:
- Madrid
- Barcelona
- Sevilla
- Málaga
- Granada
- Valencia
- Alicante
- Tías
- Yaiza
- Córdoba
Razonamiento
Madrid y Barcelona:
Mercados con muchísima demanda, alta ocupación y poca estacionalidad. Parece que les está costando recuperarse de la pandemia pero no tengo dudas de que a medio plazo superarán cifras de 2019.
Ciudades monumentales:
Granada, Córdoba y Sevilla son ciudades que tienen motores de demanda fortísimos y se encuentran muy bien posicionadas en este mercado. A Granada parece estar costándole recuperar cifras de turistas anteriores a Covid.
Destinos Urbanos y Playa:
Málaga, Valencia y hasta cierto punto, Alicante, son destinos de playa, que se pueden visitar tanto en verano como en invierno, constan de aeropuertos cercanos grandes con buenas comunicaciones y atractivos turísticos importantes.
Paraíso Canario:
Los canarios tienen la suerte de contar con un clima muy bueno la práctica totalidad del año, lo que hace que el turismo sea muy estable en las islas todo el año. ¡Si tienes la suerte de vivir allí no me lo pensaba a la hora de invertir!
