He comprado un Apartamento Turístico: ¿Cómo es y cuánto espero ganar?

Acabo de realizar una inversión comprando un apartamento turístico para alquilarlo por AirBNB. En esta entrada te cuento qué características tiene el apartamento turístico que he comprado,por qué lo considero especialmente atractivo para este uso y cuántos ingresos espero que me genere al año. Además, os resumo el análisis de la inversión que he llevado a cabo. Si estás pensando en realizar una inversión parecida, esta entrada te ayudará a saber cómo juzcar si es una buena inversión, ya que explico de forma clara cómo es el apartamento turístico que he comprado y cuánto espero ganar con el.

Aunque tengo experiencia en este tipo de inmuebles por mis padres, que tienen dos unidades, y por mi trabajo, donde estimo habitualmente cuánto pueden generar inmuebles de este tipo (bueno, en este caso serían más bien edificios enteros de apartamentos turísticos usualmente), es la primera inversión que yo personalmente realizo de este tipo.

En realidad, no lo he comprado yo sólo, sino que ha sido una inversión 50%-50% junto a mi novia. Hemos usado financiación, ya que esto incrementará la rentabilidad (sólo si sale bien, como vemos en esta entrada). Para la operación hemos seguido los criterios para reducir los riesgos por apalancamiento (usar deuda) que cuento en esta entrada.

¿Cómo es el apartamento turístico que he comprado?

Tamaño

Es un apartamento pequeño, con una habitación, un aseo, un baño, salón y cocina en el mismo espacio.

¿Por qué?

Primero por volumen de inversión, ya que no tenemos capital suficiente para un apartamento grande.

Segundo, los apartamentos de AirBNB, en igualdad de condiciones, suelen ser generar menos rentabilidad si son más grandes. Esto no significa que generen menos ingresos, generarán más (de nuevo en igualdad de condiciones de diseño, localización etc) pero no suele compensar el aumento del volumen de la inversión.

Vamos, que dos apartamentos pequeños de 250.000€ generarán más que uno grande de 500.000€ a igualdad de diseño, localización etc. (en general).

Situación en el edificio

El inmueble era un local que se reconvirtió en apartamento para uso turístico hace alrededor de 10 años. Es un bajo y tiene entrada exterior.

Esto, que a priori puede ser un efecto, y lo es bajo el punto de vista de que valdrá menos que si fuese un primero o segundo, pero nosotros ya hemos pagado un precio de piso en planta baja.

Además, tiene la gran ventaja de que, al tener acceso directo desde la calle, sin entrar al portal del bloque, el apartamento es independiente de este y no generará molestias a los vecinos del bloque.

Este no es un asunto menor, la comunidad puede poner impedimentos a tu actividad y serán más proclives si estás molestándoles.

Aunque en mi búsqueda y análisis de posibles inversiones en apartamentos turísticos antes de comprarlo no me centré sólo en bajos, sí que he intentado limitar la posibilidad de que moleste a la comunidad.

¿Cómo? Pues hay varias alternativas, entre las que están, por ejemplo:

• Los pisos bajos (especialmente si tienen acceso exterior independiente).
• Pisos en bloques en los que hay pocos pisos y son todos o la mayoría turísticos, quizás habiéndose construido/reformado para ello recientemente.
• Casitas pequeñas en el centro.
• Pisos que, al menos, lleven ya bastante tiempo explotándose como turísticos y en la comunidad no haya conflicto por ello (es importante hablar con la comunidad en este caso).

Localización

El apartamento está situado en Sevilla, donde realizo mis inversiones en bienes inmuebles pues soy de allí (aunque vivo en Madrid actualmente) y me resultaría difícil (o caro por fees de “property management”) tener un inmueble en una ciudad donde no voy frecuentemente.

Dentro de Sevilla está bien situado para este uso, cruzando una calle accedes al centro histórico pero a la vez está junto a una avenida principal lo que le provee de buena accesibilidad.

Para la inversión en este tipo de activo es importante situarte cerca de los motores de demanda. Esto lo explico de forma detallada en la Guía completa para invertir en apartamentos turísticos, pero de forma simplificada sería en este caso situarte cerca de alguno de los principales atractivos del destino: monumentos, la playa en destino vacacional, campo de golf en turismo de golf, pista de esquí en turismo de esquiar, río, grandes nodos de transporte de viajeros etc.

Diseño

Como muestro en esta otra entrada, al invertir en vivienda para alquiler a largo plazo me centro en inmuebles que tengan localizaciones buenas pero no los barrios más lujosos, materiales duraderos pero no espectaculares y tampoco busco diseño o mobiliario fabulosos.

En el sector turístico sí merece la pena pagar por un diseño especial que haga al inmueble atractivo y destaque por encima de la oferta.

Los turistas están dispuestos a pagar una prima por pasar sus vacaciones en un sitio atractivo o lujoso.

El mínimo

En este sentido para un apartamento turístico lo mínimo es que los muebles sean recientes de Ikea, que esté pintado recientemente, que no fallen los electrodomésticos, que el cuarto de baño y cocina están reformados (la ducha no puede tener cortina sino mampara).

Típico AirBNB de Ikea, ¿os suena?

Lo aconsejable

Estimo que dar un plus de calidad, exclusividad y sobre todo, algo que diferencia a tu apartamento del resto de la oferta es importante y resulta beneficioso a largo plazo. Aunque el mobiliario y decoración de Ikea es correcto y puede resultar elegante y atractivo, la oferta de apartamentos está plagada de pisos completos de Ikea que son réplicas calcadas.

Para conseguir destacar es importante que, al menos, se alterne la decoración de Ikea con algo un poco más especial. De este modo destacarás entre la competencia. A mí para esto me gusta bichear Wallapop, donde a veces hay cosas interesantes a buenos precios.

¿Cuánto espero ganar con el apartamento turístico que he comprado?

Espero que el apartamento genere unos ingresos de alrededor de 23,000€ al año. Sin embargo, esto no es lo que espero ganar con el apartamento turístico que he comprado, ya que este tipo de activos tiene un “leakage” o porcentaje de gastos sobre ingresos, bastante más alto que un inmueble residencial en alquiler, por ejemplo.

Siempre hay que hacer los cálculos con el NOI o beneficio neto, la última línea del cash flow tras restar todos los gastos a los beneficios. De otra manera, nos estamos engañando a nosotros mismos.

Por tanto, esa estimación de 23.000€ de ingresos anuales no son tan importantes como el beneficio neto anual, que espero esté en torno a 15.000€.

El Análisis de la Inversión en el apartamento Turístico

¿Cómo he realizado mi estimación de ingresos y gastos para llegar al beneficio que estimo genrará el apartamento?

Pues esto os lo cuento en detalle en la guía que he hecho de inversión en apartamentos turísticos, aquí tenéis el enlace. El Excel lo aguanta todo, lo importante es que las hipótesis de partida sean lo más cercanas a la realidad posible.

En resumen, para realizar un análisis de esta inversión he realizado un modelo de descuento de flujos de caja. En un activo hotelero de este tipo debes poder realizar estimaciones mediante las fuentes que cito en dicho artículo y conseguir, primero, obtener una estimación de ingresos mensuales tal como esta:

A partir de aquí, debemos estimar los gastos y hacer proyecciones de cómo evolucionará todo a medio plazo (las inversiones en inmuebles en rentabilidad se suelen analizar a 5-10 años).

Entonces llegaríamos al modelo de flujos de caja anual:

Análisis de sensibilidad

Para el análisis de la inversión en este tipo de activos, donde existe más incertidumbre respecto a los ingresos que generará que un piso para alquiler a largo plazo, es aconsejable realizar un análisis de sensibilidad donde se muestran diferentes resultados bajo hipótesis de partida diferentes.

Yo he realizado dos, que dan el resultado de ingresos y beneficio anual según si el ADR (precio medio diario) y la ocupación del apartamento son algo más altas o más bajas que lo que yo esperaba en el escenario central.

Digamos que mi escenario central es que el activo genere 23K€ de ingresos y 15K€ de gastos anuales el primer año. Como veis en la imagen, si el ADR baja 5€ el activo genera 22K€ y si encima de bajar el ADR 5€ la ocupación baja 2.5%, el activo generará poco más de 21K€.

Por el contrario, si llego a un ADR de 96€ y ocupación del 78.9%, los ingresos suben a casi 28K€ y el beneficio a más de 18K€.

Una vez hecho este análisis, ¿por qué me decidí a comprar este activo?

Para poder decidir si una inversión es buena o mala, debes poder controlar las principales métricas que miden la rentabilidad en un activo. El objetivo es comparar estas métricas en diferentes activos para así poder ver de forma objetiva cual inversión es mejor.

Para aprender cuáles son las principales métricas, cómo se calculan y sobre todo, entender qué miden y por qué son importantes, os dejo esta entrada donde hablo sobre esto de forma detallada.

¿En qué me fijé al realizar la inversión?

Según el análisis que realicé, en mi escenario central, la inversión obtendría:

• Una yield neta inicial del 6.5%
• Una TIR de proyecto a cinco años del 11%
• Una TIR financiada del 20%.
• Una yield “cash on cash” del 7.9%.
• Un “Equity multiple” de 1.87 (en 5 años)
• Un ROI de 43%

Si tenéis cualquier duda os animo a preguntarme lo que sea.