¿Es una casa en la playa una buena inversión?

Tener una segunda residencia en la playa es muy común en España. Principalmente para la generación de nuestros padres, ya que vivieron un periodo de muy largo plazo de gran crecimiento económico en España. Dicho crecimiento posibilitó en muchos casos la creación de un nivel de rentas y ahorro con el que adquirieron su vivienda habitual y posteriormente incluso ahorraron para poder realizar la inversión en una casa en la playa. En España, la inversión en ladrillo es mayoritaria entre la población, aunque no tanto para alquilar sino como mera tenencia y disfrute como primera o segunda residencia.

Si la adquisición la hicieron en un momento de ciclo anterior a los máximos que se dieron en los años más altos de la burbuja (2006-2008), seguramente el valor de la vivienda se haya incrementado sustancialmente. Si, por otro lado, adquirieron la casa de 2006 a 2008 seguramente lo mejor sea no pensar cuanto vale actualmente comparado con lo que costó…

¿Es comprar una casa la mejor inversión?

Por simplificar, en este punto no tendré en cuenta la inflación, que reduciría de media aproximadamente un 2% anual el retorno de los datos históricos aquí expuestos, aunque depende del periodo.

Según datos estadísticos del Ministerio de Fomento, el precio medio en €/m2 de vivienda en 1995 a nivel nacional era de 671 €/m2 (primer año que he conseguido registros publicados). Esta cifra se fue incrementando, primero de forma pausada pero desde 1999 a 2007 con incrementos anuales fortísimos, algunos años por encima del 15% (durante la burbuja inmobiliaria). Estos incrementos llegan a su fin en 2008, cuando se llega a máximos en el entorno de 2.100 €/m2.

Como podéis ver en el gráfico, aún no hemos recuperado dichos niveles de precios medios. Muchos pensaréis que la media nacional puede no ser representativa y que los mercados más dinámicos pueden haberlo hecho. Pues bien añado a la gráfica los precios medios en la comunidad de Madrid, que ha tenido un fuerte dinamismo en los últimos años. El crecimiento anual compuesto (CAGR) es de 3.5% a nivel nacional y también a nivel Regional en el caso de Madrid. Esto significa que si compraste una casa en 1995 que valía 100.000€, en 2022 valdría alrededor de 250.000€.

Vivienda vs Bolsa

Para comparar los incrementos de precios con una de las alternativas más comunes he añadido el comportamiento del índice SP500 Total Return (esto quiere decir simplemente que incluye los dividendos que reparten las acciones de este índice). Estos datos se pueden consultar en cualquier web de información de bolsa de valores por ejemplo https://es.finance.yahoo.com/.

Pues bien en este periodo, que incluye dos crisis de la bolsa que suponen un largo lateral al inicio del milenio, el SP500 Total Return (de nuevo, sumando crecimiento de precios y dividendos repartidos reinvertidos) ha dado un 10.3% anual de crecimiento anual compuesto (CAGR) en el mismo periodo. Esto supone que lo invertido se multiplica por más de 13 veces (si hubieses invertido 100.000€, ahora valdrían 1.350.000€).

Estamos teniendo en cuenta un periodo de tiempo limitado, muchos podrían pensar que ha sido un periodo excepcionalmente bueno para el índice SP500. Esto no es así, si buscáis la rentabilidad del SP500 desde 1920 hasta 2022 os dará una cifra incluso algo por encima, del 10.37%. Esto se puede consultar aquí, por ejemplo: https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1920

Entonces, ¿Considero el Sp500 la mejor inversión?

Este tema da para una larga discusión pero diría que al menos en el pasado ha sido de las mejores. Hoy día se puede diversificar más con algún ETF de bolsa a nivel mundial. El simple hecho de comprar un inmueble para invertir (alquilando) produciría también unos retornos altos sumando las rentas a reinvertir y crecimiento de valor. Sumando el efecto del apalancamiento, este tipo de inversión podría superar el SP500 a largo plazo.

Incluso un índice con un retorno bajo como es el Ibex 35 (Total return) en el que muchas de sus empresas optan por descapitalizarse vía dividendos altos y no por reinvertir en su negocio y crecer, ha obtenido un 8% de crecimiento anual compuesto desde 1995 hasta 2022 incluyendo dividendos (enero-enero).

Vale, pero la revalorización de las viviendas en la costa es mayor que la media de España, ¿no?

En el mapa de abajo muestro el crecimiento medio anual del precio de la vivienda por provincias en España desde 1995 hasta 2022 según datos del ministerio de Fomento:

Efectivamente, como podéis ver, de media, el comportamiento de las zonas costeras es mucho mejor que el del interior del país, con alguna excepción. Recordemos que el crecimiento medio anual a nivel nacional es del 3.5% en ese tiempo, por lo que las provincias que estén por encima lo han hecho mejor que la media y viceversa.

Muchos pensaréis que, a pesar de no ser la mejor alternativa, invertir en una casa en la playa y ganar alrededor de un 4.0% anual desde 1995 como muchas provincias costeras no hubiese estado mal. De hecho, el efecto acumulado hasta 2022 equivale a prácticamente triplicar el valor de la inversión.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que un inmueble (especialmente una vivienda) genera numerosos gastos mientras eres el propietario, y esto hay que tenerlo en cuenta para ver cuánto has ganado en realidad.

Los gastos que supone la inversión en una casa en la playa

A la hora de analizar cualquier inversión se debe tener en cuenta el precio de compra, el de venta y los ingresos y gastos que genera dicha inversión desde la compra a la venta.

Cuando compras activos financieros, más allá de lo que te cobre tu banco o bróker en comisiones por la gestión, mantenimiento etc de tu cuenta (que con la llegada de bróker “low cost” como DeGiro es casi cero), no existen gastos adicionales por tener acciones.

Los bienes inmobiliarios, activos físicos reales, sufren de una serie de gastos que no tienen los activos financieros:

IBI

El impuesto de bienes inmuebles varía según el municipio en el que se sitúe el inmueble, pero es bastante gravoso y puede suponer un gran gasto a largo plazo.

Los ayuntamientos (y todas las administraciones) están ávidos de crear fuentes de ingresos con las que costear políticas, subvenciones o directamente creación de puestos de trabajo sin contenido (clientelismo) que les hagan ganar las próximas elecciones.

¿Cuánto puede costar el IBI de una vivienda?

Cada ayuntamiento aplica un porcentaje a pagar sobre el valor catastral del inmueble. El porcentaje está entre 0.4% y 1.3% y el valor catastral no es el valor de mercado ni el precio por el que compraste la casa, sino un valor algo aleatorio que utiliza la administración para aplicar impuestos.

Por tanto, no existe una regla general para calcular el coste del IBI, ya que puede ser diferente en los 8.131 municipios que existen en España. Tenemos un rango dentro del cual los políticos de un municipio pueden decidir tener el triple de impuestos de IBI que el de al lado. Y al año siguiente puede ser al revés si cambia el signo político.

Al estar basado en valores artificiales y coeficientes arbitrarios, es difícil estimar el IBI sin preguntar directamente al propietario de la vivienda que queremos adquirir.

En base a mi experiencia podemos estimar de media entre 0.20% y 0.25% del valor de compra-venta como IBI anual en municipios vacacionales y 0.10% a 0.15% en el resto. Sí, los municipios de playa suelen tener el IBI más alto que el resto, debe existir una explicación para ello. Por supuesto, como explico arriba existen muchas zonas que no están dentro de los rangos que he citado.

Con el fin de poder estimar qué IBI promedio aplican los ayuntamientos en España he realizado un estudio basándome en un estudio realizado en idealista a partir de una amplia muestra de viviendas que dan información del IBI que pagan. A partir de ahí estimo el valor de mercado para comparar el IBI con el valor de la vivienda. Como he comentado antes, estos datos hay que cogerlos «con pinzas» ya que dependen de decisiones arbitrarias del ayuntamiento de turno.

Seguro

Aunque no es legalmente obligatorio (a no ser que uses hipoteca), sí considero imprescindible la contratación de un seguro de hogar. Los inmuebles son activos de alto valor, te arriesgas a perder mucho si no contratas este tipo de pólizas.

¿Cuánto cuesta un seguro de hogar?

El coste del seguro varía mucho según la cantidad que quieras asegurar, la tipología de inmueble, calidades de construcción etc. Un precio medio suele estar alrededor de 2 a 3 €/m2 al año. Por ejemplo, para una casa de 100 m2 sería de 200 a 300 € al año de media.

Gastos de Comunidad

Quizás el gasto más importante. Si existen zonas comunes amplias o servicios como portero puede dispararse el coste. Aún si adquirieses una vivienda aislada, no creas que automáticamente desaparece, sólo que la comunidad es tu misma vivienda. Más aún, en un bloque o urbanización cerrada al menos repartes gastos entre muchos, en tu vivienda tendrás que afrontarlos tú solo. Podríamos decir que en una casa aislada sin comunidad, se disparan los gastos de mantenimiento y reparaciones y se reduce a cero la comunidad.

¿Cuánto suele costar la comunidad de una vivienda?

De nuevo, hablando de medias, ya que existen grandes variaciones, podríamos hablar de 10-12€/m2 al año. Esta estimación está realizada en base a una gran muestra de viviendas en diferentes puntos de España. Esto supone para un piso de 100 m2 1.000-1.200€ al año en comunidad (83-100 € al mes).

El rango bajo de costes de comunidad dentro de la muestra está en torno a 5-7 €/m2 al año, aunque no creo que sea sostenible y seguramente en estos bloques tendrán que subir tarde o temprano la comunidad. En general son bloques con muchas viviendas, sin zonas comunes ni servicios como conserjería. Para un piso de 100 m2 estamos hablando 500€-700€ al año o 41-58 € al mes.

El rango alto estaría entre 15 y 20 €/m2 mes en comunidades con muchos servicios (o pocas viviendas para los servicios que tienen). Algunas veces encontramos que también se incluye el agua o la calefacción central de los pisos cuando llegamos a estos niveles de costes. Para un piso de 100 m2 estos pisos llegan a 1.500-2.000 € al año o 125-167 € mensuales.

Mantenimiento y reparaciones:

Mientras que en los casos anteriores he podido extrapolar en base a una amplia muestra con datos reales, el coste de mantenimiento y reparaciones en una vivienda tiene una gran variación de un año a otro y de una vivienda a otra.

A partir de mi experiencia, y con una estimación bastante conservadora, es fácil que te puedas gastar 400-600 € en mantenimiento y reparaciones al año. Muchos años a lo mejor la cantidad es más baja, pero hay algunas reparaciones en vivienda que ocurren con poca frecuencia pero cuando tienes que afrontarlas son de un importe muy alto.

Reformas:

Separo este punto del anterior pues es diferente el gasto de mantenimiento y pequeñas reparaciones que de forma regular requiere una casa (porque algo esté en mal estado o no funcione) que realizar una reforma de un baño o cocina (o toda la casa) porque esté obsoleto (aunque funcione).

Cada cierto tiempo este tipo de inversiones son necesarias para mantener el valor de un activo residencial. Al menos cada 20 años se deberá acometer una reforma importante de este tipo, que puede requerir 15-20 mil euros fácilmente.

Si no se realizan reformas, se venderá el inmueble como a reformar completamente, muy por debajo del precio medio del mercado.

¿Entonces, el inmobiliario residencial no es buena inversión?

La vivienda puede ser muy buena inversión pero, realmente, gran parte de la rentabilidad de un inmueble se consigue por los rendimientos por alquilarlos. La simple posesión puede incrementar su valor en línea con la inflación, pero los gastos que generan, si no son alquilados, muchas veces son mayores que la revalorización que consigues.

O sea, pueden ser buenas inversiones si se rentabilizan en alquiler. Su rentabilidad puede incluso superar a la de la bolsa si se utiliza el apalancamiento (deuda). ¿Qué por qué? Lo explico en detalle en esta entrada.

Ejemplo realista de una inversión en una casa en la playa

En este punto mostraré la rentabilidad real (¡los números!) que podría haber generado una vivienda en la playa desde 1995 a 2022 (si lo hago desde 2007 sale negativo en todas las provincias, lo que da qué pensar).

Hipótesis de entrada

Pongamos Alicante como ejemplo, que con un 4% supera a todas menos Málaga y Baleares (e iguala a Barcelona y Cádiz). O sea, vamos a hacer el ejercicio habiendo invertido en la tercera provincia donde más ha subido el valor medio de la vivienda.

Como hemos analizado la evolución de precios en las zonas costeras desde 1995, podemos estimar el precio medio de una vivienda de 100 m2 en dichas provincias.

Este 4% anual desde 1995 a 2022 significa multiplicar por 2,88 el valor inicial de la vivienda para llegar al actual.

Por tanto, para una vivienda que actualmente vale, por ejemplo, 300.000€, nos encontramos que en 1995 valdría en torno a 104.000€, prácticamente multiplicando por tres su valor. Sin embargo, por el camino hemos debido de incurrir numerosos gastos como hemos visto anteriormente y estimo de acuerdo al punto anterior:

• IBI: estimado en 690€ anual, un 0.23% del valor actual
• Comunidad: 100€ al mes o 1.200€ al año (12€/m2)
• Seguro: 275€ al año
• Mantenimiento: 500€ al año
• Reformas: 25.000€ invertidos en reformas en 28 años para mantener el valor en línea con la evolución del mercado

Los gastos están estimados a precios actuales. Los reduciré un 2% anual, en línea con la inflación a largo plazo sufrida durante este tiempo.

Resultados

El resultado lo podéis ver en la imagen de abajo.

*La rentabilidad media anual la mido como TIR, podéis ver este post si queréis entender cómo se calcula.

Aquí vemos que, teniendo en cuenta los gastos, ese 4% anual de crecimiento de valor pasa a un 2.2%. Los gastos, en este caso, le han quitado un 1.8% de rentabilidad anual a la inversión. ¡Y esto en zonas que se han comportado mucho mejor que la media!

El promedio de España, del 3.5% sólo contando crecimiento del valor, podría estar en torno a 1.7% anual tras gastos.

Esta rentabilidad tras gastos es la que tenemos que tener en mente si pensamos en invertir en una casa en la playa para poder comparar con la rentabilidad esperada de otras posibles inversiones como inmobiliario para alquilar, bolsa, bonos etc.

Conclusiones

Invertir en otras alternativas te puede pagar las vacaciones donde tú quieras con los retornos y aún así seguir superando la rentabilidad de la compra de una casa en la playa.

Mi conclusión es que la casa de la playa (o cualquier otra segunda residencia) es un lujo, NO una buena inversión. Si te lo puedes permitir y te sobra el dinero, adelante, pero si buscas la mejor alternativa de inversión para tus ahorros, yo buscaría otras opciones.