¿Es mejor amortizar la hipoteca o invertir en otra cosa?

En esta entrada analizaré las alternativas que tienes si has ahorrado un poco de dinero, heredado o… ¡lo que sea! Vamos, que dispones de un capital y estás pensando si amortizar la hipoteca para ahorrarte los intereses o invertir ese dinero en otro activo que quizás genere más que lo que te cuestan los intereses.

La respuesta es sencilla, siempre que la rentabilidad que consigas de invertir sea superior al coste de la deuda (intereses y comisiones), es mejor invertir tu dinero. En caso contrario, si la rentabilidad que puedes conseguir es menor al coste de la deuda porque tiene unos intereses muy altos, es mejor pagar la deuda pendiente.

A continuación entraré a fondo en la explicación y daré ejemplos que pueden ser perfectamente reales con gráficos. Principalmente necesitamos saber cómo estimar la rentabilidad, cuánta rentabilidad puedo conseguir invirtiendo y cuánto me cuesta la deuda para comparar.

¿Cómo calculo la rentabilidad?

Tengo una entrada en la que explico en detalle las principales métricas a analizar a la hora de invertir. Os la dejo aquí.

Para el objetivo de este post y simplificando podemos decir que si tengo 100.000€ y gano un 10% en un año, he conseguido 10.000€ (100.000€ x 10% = 10.000€). Si tengo 200.000€ y gano un 4%, he conseguido 8.000€ (200.000€ x 4% = 4.000€).

¿Cuánto cuesta la deuda?

Como comento en esta otra entrada, en la que profundizo en el análisis de los intereses, el coste de una deuda, centrándonos en los intereses, depende de qué tipo de préstamo es. Os dejo abajo de manera aproximada el coste medio según el tipo de préstamo:

• Hipotecas residenciales de banca tradicional: en torno a 1.5% a 2.0% interés.
• Hipoteca para un inmueble de otro uso (por ejemplo local comercial): 3%-4%
• Préstamo coche: en torno a 7-8% de interés (lo siento, cuando te hacen un descuento por financiar un coche no te sale más barato, sino mucho más caro por los intereses que no te muestran en el precio).
• Préstamos al consumo: (tipo Cofidis o tarjetas de crédito) 18-20%

Por regla general, si tienes un préstamo al consumo o por la compra de un coche, pagar esta deuda primero es mejor que invertir pues es difícil que consigas batir lo que cuesta este tipo de deudas con la rentabilidad que consigas de tu inversión. Ten en cuenta que debe haber cierto margen pues a igualdad de condiciones, si la deuda cuesta prácticamente lo mismo que la rentabilidad que puedes conseguir, yo al menos pagaría la deuda simplemente para dormir mejor.

¿Cuánto puedo ganar invirtiendo?

Personalmente invierto en bolsa e inmuebles. Existen múltiples opciones adicionales como bonos, criptomonedas, crowdfunding, crowdlending etc.

Cada tipo de inversión tiene una rentabilidad y riesgo asociados. Y dentro de cada uno hay productos con mayor y menor retorno esperado (y mayor o menor riesgo asociado).

¿Cuánto puedo ganar en bolsa?

Si inviertes en una acción en bolsa puedes ganar o perder mucho. Cada compañía es un mundo y de hecho la mayoría de acciones lo hacen peor que el mercado en su conjunto (mira esta entrada si no me crees). Si inviertes en todas las grandes compañías que cotizan en bolsa a nivel mundial la tendencia de hace 100 años nos indica unas ganancias medias del 10-12% anuales. Esto es posible hacerlo a través de fondos (por favor de gestión pasiva, como explico aquí).

Si lees las entradas con enlaces que he puesto verás que la bolsa se debe tomar como una inversión a largo plazo y que tiene bastante volatilidad.

¿Cuánto puedo ganar en inmuebles?

Existen muchos tipos de inversión inmobiliaria, desde comprar reformar y vender a comprar y alquilar a largo plazo o desde hacerlo con pisos a hacerlo con oficinas o incluso hoteles. En esta otra entrada explico todo en detalle, aquí me centraré en poner un resumen abajo:

Inversión “Core”

Inversión conservadora en rentabilidad en activos de alta calidad en zonas prime a largo plazo. Rentabilidad anual media del 6-8%.

Inversión “Core-Plus”

Inversión en activo en rentabilidad que se les puede mejorar la gestión, hacer alguna mejora al inmueble o comprarlo sin estar completamente alquilado. Rentabilidad anual media del 9-12%.

Inversión “Value-Add”

Inversión en inmueble en mal estado o antiguo, con objetivo de reformarlo para añadirle valor. Rentabilidad anual media del 13-16%.

Inversión oportunista

Cambio de uso de edificio, compra de hipoteca impagada para ejecutar o promoción de obra nueva, entre otros. Pueden llegar a rentabilidades anuales medias del 17-25%

¿Cuánto puedo ganar con otras inversiones?

El mundo de la inversión es inmenso y existen múltiples productos en los que invertir.

Los bonos, debido a la compra masiva de bonos de empresas y países del BCE, están inflados en precio, por lo que dan rentabilidades mínimas, incluso por debajo de inflación por lo que ahora mismo es de las peores opciones.

Otros productos alternativos habría que mirarlos con cuidado, sobre todo los que no producen caja por sí mismos (sí lo hacen los bonos, las empresas o los inmuebles en rentabilidad). Un bitcoin, pese a las desorbitados retornos que ha dado, no produce flujos de caja, como tampoco lo hace el oro o comprar dólares, petróleo etc.

En crowdlending (prestas tu dinero para diferentes usos) existen plataformas como Mintos que prometen rendimientos alrededor del 10% anual. Aquí te estás convirtiendo tú en acreedor.

Os podéis hacer una idea, como el objetivo del post no es comparar todas las rentabilidades posibles, con estos ejemplos considero que es suficiente para que tengas una cierta visión de lo que se puede conseguir.

Entonces, si tengo una hipoteca, ¿me conviene amortizar (pagarla) o invertir en otra cosa?

Como hemos visto, el préstamo hipotecario suele ser de los más baratos debido a que tiene un colateral que da bastante seguridad al banco (que te pueden ejecutar el inmueble si no pagas, vamos).

Si tienes una hipoteca al 2% de interés y puedes comprar un piso que te de una rentabilidad neta por alquiler del 5% que va subiendo con la inflación, es mejor invertir en ese piso que pagar la hipoteca.

Las alternativas en ese caso serían:

1 –  Consigues un 5% + inflación

2 –  Dejas de gastar un 2%

¿No te convence o no entiendes por qué es así? Abajo pongo ejemplos para que puedas ver los números.

Vives en un piso hipotecado, que vale 300.000€ y una hipoteca que pagas mensualmente, a la que le quedan 100.000€ por pagar de principal y le quedan 10 años, con unos intereses del 2% anual. Y te toca la lotería de 100.000€.

Alternativa 1: No haces nada, sigues pagando la hipoteca y guardas el dinero en el banco.

Alternativa 2: Amortizas todo lo que te queda de hipoteca con el dinero de la lotería

Alternativa 3: Inviertes los 100.000€ en, por ejemplo, un piso en alquiler

Alternativa 1:

Si no haces nada, esto sería lo que pagarías en 10 años que te quedan de hipoteca:

Si sumas los intereses que pagas en 10 años, son 10.319€ en total. El principal no es un “gasto” per se, sino una devolución del principal que va incrementando tu “equity”, tu % de capital en la propiedad del inmueble, que a lo 10 años es del 100% ya no tienes hipoteca y el piso es tuyo 100%.

Alternativa 2

Devuelves los 100.000€ y cancelas la hipoteca amortizándola completamente. Así, te ahorras los intereses durante 10 años, que son 10.319€ como vimos antes.

No creo que haga falta hacer ningún esquema para esta alternativa, ¡el resultado es fácil de entender!

Alternativa 3

Si inviertes en un inmueble que proporciona una rentabilidad inicial bruta del 6% (6.000€ de ingresos) y neta del 5% (5.000€ de beneficios anuales), algo que es ciertamente posible, con un alquiler y precio que se incrementan al alza con la inflación de, pongamos el 2% (en línea con el objetivo a largo plazo del BCE), tus flujos de caja serían los siguientes:

He estimado que vendes en el año 10 para tener en cuenta el capital que tienes invertido además de la rentabilidad por alquiler.

Sólo los ingresos por alquiler te proporcionarían casi 55.000€ durante estos 10 años. Además, considerando una apreciación del inmueble en línea con la inflación estimada del 2%, ganarías otros casi 20.000€ por incremento del valor de tu activo.

Conclusiones

• Si amortizas la hipoteca te ahorras 10.000€ aproximadamente en 10 años.
• Si por el contrario inviertes el dinero en un inmueble con perfil de rentabilidad similar al mostrado en el ejemplo obtendrías 55.000€ en 10 años más una revalorización de 20.000€.
• Incluso con una rentabilidad mucho menor por el alquiler o sin revalorización es mejor invertir tu dinero, ya que es relativamente fácil obtener más rentabilidad que el coste del préstamo hipotecario (un 2% en este ejemplo).

Aunque he puesto un ejemplo con una inversión en un activo residencial en rentabilidad, el resultado será similar en toda inversión cuya rentabilidad supere lo que te cuesta la deuda. Podríamos hacer el mismo ejercicio con otros tipos de activos y rentabilidades.

Como vemos, en el caso de un préstamo tipo hipoteca, suele ser mejor no amortizar sino usar ese capital que tienes para invertir en otro activo, ya que es sencillo obtener rentabilidades superiores al coste de un préstamo hipotecario invirtiendo (y no hace falta ser Warren Buffet).