En esta entrada hablaré sobre las reformas que considero más rentables para Vivienda de inversión en alquiler (ver entrada sobre este tipo de inversiones), incrementando el precio que los potenciales inquilinos estarán dispuestos a pagar de alquiler.
Para ello, abajo os dejo una lista con las reformas que con menor inversión consiguen un mayor retorno en forma de incremento de los ingresos.
Como hago usualmente, me mojaré a la hora de estimar el retorno que se puede conseguir con cada una y también daré una estimación de los costes asociados con estas reformas según mi experiencia y presupuestos reales recientes (ya he pasado por unas cuantas reformas en las viviendas que tengo de inversión).
Como el retorno que se puede conseguir es muy variable, tanto por tamaño de piso, como por la localización, el tipo de bloque etc., daré una estimación de retornos con el tipo de pisos de inversión que tengo, esto es, pisos de en torno a 60-70 m2 construidos, en localizaciones bien conectadas, pero no zonas de lujo, en bloques relativamente modestos. Hay que tomarse los números que doy como una aproximación, los datos que doy se basan en mi experiencia personal, con tres reformas realizadas, y profesional, con trabajos hechos a promotores BTR para estimar precios de mercado de alquiler en diferentes situaciones.
A partir de aquí, podéis extrapolar a vuestro caso.
Al final de la entrada podéis encontrar un comentario sobre la diferente estrategia que seguiría yo para reformar Apartamentos turísticos (ver guía de este tipo de inversión),incrementando el atractivo del inmueble, lo que redunda en un precio medio de reserva (ADR) y ocupación más altos.
Estrategia para lograr una reforma más rentable en vivienda de alquiler
En la reforma de una vivienda de inversión en alquiler debemos priorizar la funcionalidad de todos los componentes de la casa. Posteriormente, podemos mejorar la apariencia, sobre todo en ciertos espacios como el baño.
Considero ideal ir a soluciones estandarizadas, pero de aspecto moderno y que sean resistentes al paso del tiempo. Generalmente, es mejor que el diseño de la vivienda sea sencillo y priorizar el uso de tonos neutros tanto en color de las paredes, cocina y baño, como mobiliario, decoración y apliques/accesorios fijos como lámparas.
Los inquilinos de larga duración vivirán en el inmueble a largo plazo, por lo que la vivienda no debe de tener un estilo muy marcado en un sentido que pueda no ser del agrado de parte de tus potenciales inquilinos.
Yo siempre intento que predomine el blanco, que hace los espacios más grandes y luminosos. El mobiliario de Ikea es perfecto tanto por su estilo contemporáneo, que suele ser del gusto de la mayoría de personas, como por su precio contenido y colores neutros.
1. Rentabilidad de reformar el Baño en una vivienda de alquiler
Considero que el baño es la mejor reforma que se puede realizar en un piso de inversión. Yo, como inquilino (ya que vivo de alquiler), en lo primero que me fijo es en el baño de la vivienda que voy a alquilar. Para mí, que tenga cortinilla es motivo de descarte.
La reforma de un baño con buenas calidades (no lujo), de 4-5 m2, puede costar en torno a 4.000-5.000€ incluyendo todo.
Para un piso de inversión de alquiler moderado, no es difícil que los inquilinos estén dispuestos a pagar entre un 10% y un 15% de lo que has invertido en el baño como alquiler adicional, esto equivale en torno a 50€ al mes.
El baño es una reforma que por sí misma, sin estar el resto de la vivienda actualizada, puede lograr este incremento, mientras que otras, por ejemplo, la cocina o cambiar el suelo, por sí solas no tienen tanto impacto.
- Coste reforma completa: 4.000€-5.000€ para 4-5 m2
- Coste cambio de bañera con cortinilla a ducha con mampara: 1.200-1.500€
- Retorno sobre inversión estimado: 10%-15%
2. Rentabilidad de la inversión de Pintar una vivienda de alquiler
La pintura suele ser necesaria cada pocos años en pisos de alquiler. La inversión necesaria es muy baja en comparación con otro tipo de mejoras de la vivienda y tiene un efecto sustancial en el aspecto de ésta.
Al igual que con el baño, una mano de pintura puede, por sí misma, mejorar el atractivo de una vivienda.
Aunque no consigue incrementos sustanciales en el alquiler final (no vas a pasar de 800€ a 900€ de alquiler por pintar), el coste es muy bajo: si inviertes 800€ en pintar, una simple subida en el alquiler que los inquilinos pagarán por la vivienda de 10€ al mes supone un 15% de retorno sobre lo que has invertido.
- Coste para piso de 50 m2 útiles (en torno a 65 m2 construidos): 750€-850€
- Retorno sobre inversión estimado: 10%-15%
3. Rentabilidad de reformar el Suelo en una vivienda de alquiler
El suelo suele cambiarse cuando realizamos una reforma más general en la casa incluyendo varios espacios y diferentes tipos de mejoras.
Cambiar el suelo por uno moderno tiene un coste relativamente alto, por lo que, aunque se pueda mejorar el aspecto de una vivienda, seguramente, por sí mismo, no logrará más de 15-20€ de mejora en precio de alquiler de mercado (para una vivienda de 65 m2 construidos y 50 m2 útiles).
Sin embargo, como hemos comentado antes, si vamos a realizar una reforma más completa, el suelo es parte imprescindible de ésta si es feo, de mala calidad y antiguo o está en mal estado.
- Coste suelo laminado (incluyendo instalación y rodapiés): 40-50 €/m2:
- Para un piso de 65 m2 construidos y 50 m2 útiles, 2.000€-2.500€.
- Coste porcelánico imitación madera (incluyendo instalación y rodapiés): 50-60 €/m2
- Para un piso de 65 m2 construidos y 50 m2 útiles, 2.500€-3.000€.
- Retorno sobre la inversión estimado: 7%-10%
4. Rentabilidad de reformar la Cocina en una vivienda de alquiler
La cocina suele ser la reforma que requiere una mayor inversión en pisos pequeños o medianos. Tiene un impacto significativo en la apariencia y el atractivo de una vivienda y puede lograr por sí misma que los potenciales inquilinos deseen pagar más por la vivienda (sobre todo si el baño también está reformado).
Considero que la reforma de la cocina tiene un impacto en la renta potencial similar al baño en € de alquiler finales, esto es, estimo que tiene un potencial de incrementar la renta en torno a 50-60€ para un piso de alquiler moderado. Esto lleva a que la rentabilidad sobre lo invertido sea menor, pero aún así la considero atractiva (y es una actuación necesaria si vamos a realizar una reforma más general).
- Coste total de reforma de cocina de 8-10 m2 (incluidos electrodomésticos): 10.000-12.000€
- Retorno sobre la inversión: 6,0%-7,5%
5. Rentabilidad de cambiar los Accesorios y apliques fijos en una vivienda de alquiler
El mundo de los accesorios y apliques fijos es muy amplio. Os dejo una lista para que veáis a que me refiero:
- Iluminación: Lámparas, focos o simplemente bombillas led
- Puertas, o simplemente manillas de puertas
- Espejito, soporte rollo de papel y de jabón en baño
- Cortinas
- Persianas
- Enchufes
- Etc.
Actualizar los accesorios de la casa que estén en peor estado es algo relativamente barato y rápido. En muchos casos lo podremos hacer nosotros mismos, y si lo hacemos con gusto puede mejorar sustancialmente la apariencia de la casa con poca inversión.
Es difícil dar una estimación de coste y rentabilidad en este caso por existir una larga lista de cosas y que muchas veces se puede aprovechar parte de lo existente.
Por dar ejemplos de costes reales, a mí me ha costado recientemente:
- 45€/unidad por cambiar enchufes
- 25€/unidad por cambiar lámparas (suministrando yo las lámparas que valían en torno a 40€)
- 200€ por cambiar la cerradura de seguridad incluyendo manilla
- 315€/unidad por cambiar puertas interiores enteras, o si están en buen estado, 60€/unidad por cambiar manillas
- 150-180€/unidad por cambiar persianas
Si sois manitas y tenéis tiempo os podréis ahorrar muchos de estos costes. Si se hacen mejoras de forma generalizada en los accesorios fijos y apliques que necesiten actualización, el resultado final eligiendo cosas con gusto mejorará la impresión general que un potencial inquilino tenga de la casa.
Es fácil gastarse en torno a 800€ en estas pequeñas mejoras y también considero, como en el caso de la pintura, que un inquilino perfectamente estará dispuesto a pagar adicionales 10€ al mes en un piso de las características comentadas, lo que resultaría en una rentabilidad del 15% sobre la inversión.
6. Rentabilidad de cambiar las Ventanas en una vivienda de alquiler
Cambiar todas las ventanas de una vivienda es caro, sin embargo, nos podemos acoger a subvenciones por mejora de eficiencia energética en muchos casos.
Personalmente, no me gustan muchas de estas subvenciones por las que tienes que estar peleando contra la burocracia de la administración durante más de un año, en muchos casos. Por ello, no tendré en cuenta estas subvenciones en mis cálculos.
Los inquilinos estarán doblemente interesados en tener ventanas con buen nivel de aislamiento. Por un lado, gastarán menos en la climatización de la casa, por otro, el nivel de ruido de la calle que entre en la vivienda será mucho menor. Un tercer punto a considerar es la mejora estética que proporciona una ventana moderna.
Respecto al coste, tengo presupuesto real reciente de 750€ y 950 € por cambiar dos ventanas incluidas persianas, pero son puertas dobles de acceso a terraza. Las ventanas normales, según he visto buscando por webs de presupuestos, cuestan en torno a 400€ por unidad.
Considero que es fácil que la renta de mercado se incremente en torno a 10-15% de la inversión realizada. Por ejemplo, cambiando 5 ventanas por 2.000€, se incrementaría alrededor de 20€ al mes.
- Coste de 400€ por unidad
- Retorno estimado del 10%-15% sobre la inversión
7. Bonus: Rentabilidad de la inversión de actualizar el Mobiliario en una vivienda de alquiler
Vale, cambiar o decorar la vivienda con nuevos muebles no es una reforma.
Aún así, lo incluyo porque es una inversión rentable en cualquier vivienda en alquiler, sobre todo en viviendas de precio moderado o pequeñas, sobre todo si está enfocada a jóvenes profesionales, cuando los inquilinos seguramente no tengan sus propios muebles.
Recientemente he amueblado un piso de 50 m2 completo por 1.430€. Los muebles son de buena calidad y con diseño atractivo. Los he adquirido tanto en Ikea como en Wallapop y Reto (tienda de segunda mano), centrándome en aquellos en muy buen estado que por lo que sea sus dueños ya no quieren.
Considero que vale la pena centrarse en el sofá para invertir algo más, ya que es el elemento más importante del mobiliario y merece la pena que sea distintivo. Un buen sofá mejora el aspecto de la casa en su conjunto.
Este fue el coste del mobiliario de mi último pisito de inversión, ya que lo compré sin amueblar:
- Sofá: Por 300-350€ encuentras buenos, sofás incluso con chaise-longue en Wallapop que están perfectos. Lo difícil es gestionar el transporte. Yo por eso lo compré algo más caro, por 500€, en una tienda de segunda mano que me incluía el transporte (y subida a un segundo sin ascensor). Y hablo de un sofá chaise-longue grande perfecto.
- Colchón y somier 1,50m: 200€
- Colchón y somier 1,10m: 150€
- Mesitas de noche: 30€ cada una (x3)
- Armarios dobles: 70€/unidad (x2)
- Mesa baja salón: 120€
- Barra comedor y dos taburetes: 110€
- Cabecero 0,90m: 50€
- Cabecero 1,35m: 70€
- Mueble para televisión: 110€
Estoy seguro que la inversión de 1.430€ ha resultado de lo más rentable, consiguiente un incremento de rentas entre 20 y 25€, o sea, un 15%-20% de lo invertido.
Resultado
Os dejo una tabla resumen de todo lo que he hablado arriba:
Esto se refiere a pisos de 60-70 m2 construidos, que, en mi caso, se alquilan en torno a 700€ (para algunas ciudades esto será caro y para otras barato).
¿Es igual una reforma de un apartamento turístico que de una vivienda de alquiler?
Aunque son inmuebles similares, tenemos que tener en mente el perfil de cliente al que está destinado el apartamento que vamos a reformar.
Reforma más rentable en vivienda de apartamento turístico
En una vivienda de uso turístico, además de tener funcionalidad, cada vez es más necesario diferenciarse de la competencia y ser capaces de dotar a la vivienda de un efecto “wow” en su diseño.
Al existir cada vez mayor oferta de apartamentos turísticos que parecen todos copias uno de otro, con diseño moderno pero estándar, aquellos que logran diferenciarse con algún elemento especial pueden conseguir niveles de ocupación y ADR (¿Qué es esto?) mucho más altos.
No debemos tampoco gastar a lo loco. Una buena estrategia es la de mezclar elementos de tiendas como Ikea o Amazon con otros más singulares de Wallapop (también con precio contenido) y también de tiendas de mobiliario de diseño que haga destacar el conjunto.
La mayor parte de inquilinos no buscan una casa de lujo de alquiler. Si pagan un alquiler muy alto, muchas veces sienten que están tirando el dinero a la basura mes a mes. Sin embargo, en un apartamento turístico, los huéspedes están dispuestos a pagar más por elementos diferenciales y de diseño ya que es parte de la experiencia que van a disfrutar en sus vacaciones, y tendrán acceso a dichos elementos durante un tiempo limitado.
¿Estás de acuerdo con mis conclusiones? ¡Deja un comentario contando tu experiencia!
