Saber estimar el valor de una vivienda o calcular el precio de alquiler de mercado que se puede pedir por alquilar una vivienda es algo muy útil en multitud de ocasiones.
Aunque existen calculadoras online o webs que realizan esta estimación de manera automática, estas estimaciones son muy poco fiables.
En esta entrada te explico de manera simplificada cómo estimar el valor tú mismo/a con una herramienta que se usa de forma constante por los profesionales que trabajamos en la vertiente económica del sector inmobiliario.
Estimación del valor de una vivienda
Para estimar el precio de venta de una vivienda, necesitaremos realizar una suerte de estimación de valor de mercado para determinar cuánto estará dispuesto el mercado a pagar por la vivienda.
Os dejo abajo la definición de valor de mercado según RICS:
“Cuantía estimada por la que un activo se intercambiaría en la fecha de la valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.”
Método de comparación
A diferencia de otro tipo de inmuebles, en el caso de la vivienda, el método de comparación es el más adecuado y fiable para estimar el valor de mercado. Este método también sirve para estimar el alquiler de mercado de una vivienda.
El método de comparación se basa en el Principio de Substitución: un comprador racional no pagará más por un inmueble de lo que le costaría adquirir uno similar. Entonces, los precios que se pagan por inmuebles similares o comparables deben indicar el valor de mercado de un inmueble.
Esto presenta algunos problemas:
- La información sobre los precios de transacción de inmuebles no es pública. Existen recursos de pago del Colegio de Registradores, que algunas empresas grandes tienen. Pero para el común de los mortales no está disponible dicha información.
- Sería MUY raro encontrar inmuebles idénticos al que vamos a valorar. Si es nuestro es un primero y encontramos pisos superiores, seguramente el valor de nuestro inmueble sea inferior. Y al revés: si el nuestro está reformado, o en un bloque con ascensor o es exterior y sólo encontramos pisos a reformar, interiores o sin ascensor, entonces, el valor de nuestro inmueble será superior a estos “comparables”.
Para solventar estos problemas podemos usar coeficientes de ajuste u homogeneización. Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el valor de un inmueble comparable para equipararlo a las características y cualidades de nuestro activo.
OJO, lo mejor sería no tener que usar coeficientes porque sean inmuebles totalmente iguales al nuestro, ya que entraña un cierto grado de subjetividad, pero en la práctica tendremos que usarlos ya que habrá características que los hagan mejores o peores.
Este método se usa en múltiples estrategias de inversión, y de hecho, ya lo he comentado por encima en la entrada sobre House Flipping.
Procedimiento para valorar una vivienda
El proceso para estimar el valor de una vivienda es el siguiente:
- Buscamos los mejores testigos o comparables.
- Creamos una tabla de comparables donde introducimos los comparables. Aplicamos coeficientes de homogeneización para alcanzar valores ajustados de cada comparable.
- Aplicamos el promedio de los valores ajustados para estimar el valor de la vivienda.
Es importante descartar comparables con valores extremos o contradictorios. Fíjate también en las medias de €/m2 que da idealista, que es la mejor herramienta para buscar comparables de inmuebles que se ofertan, pues es el principal portal donde se compran y venden inmuebles.
Ejemplo de valoración de una vivienda con una tabla de comparables
Para hacerlo más interesante voy a valorar el piso donde vivo de alquiler en Madrid.
Sus principales características son:
- Ubicación: Entre Nueva España e Hispanoamérica (distrito Chamartín)
- Superficie construida: 63 m2, pequeño pero luminoso
- Nº Dormitorios: 1
- Nº baños: 1
- Tiene terraza amplia
- Planta 8ª exterior
- Sin garaje
- Estado: esta en bastante buen estado, el baño reformado, cocina pequeña semi-reformada, pintura lisa…
- Tiene piscina en las zonas comunes
Os dejo fotos de salón y baño:
Selección de testigos
Como primer paso trataré de seleccionar los mejores comparables actualmente en venta en el mercado. En el portal de venta de inmuebles, realizaré un primer filtro:
- Como la vivienda está en el límite de dos barrios con precios relativamente homogéneos, me centro en las zonas de Nueva España e Hispanoamérica más cercanas.
- Filtro por viviendas de 1 dormitorio. Si no hay suficientes comparables podríamos incluso incluir dos, pero no hace falta en este caso.
- No hay suficientes comparables que sean muy similares, con piscina etc. por tanto, tendré que ser flexible e ir jugando con coeficientes.
- El número de comparables idóneo puede variar, lo mejor es que los que uses sean lo más similar posible aunque sean pocos (al menos 4 sí usaría).
Dejo abajo as imágenes del portal de venta, en este caso idealista, de los comparables:
Comparable 1:
Comparable 2:
Comparable 3:
Comparable 4:
Comparable 5:
Tabla de comparables para valorar la vivienda
Abajo os dejo la tabla que he creado:
El razonamiento para la estimación de nuestro valor es el siguiente:
- En todos los casos, estimo un descuento de negociación para llegar al precio que se transaccionan del 10%. Es verdad que este descuento puede ser menor o incluso algo mayor, en mi experiencia depende del mercado, usualmente estaría entre 5% y 10%. Si veis alguna que dice que no se negocia o que está muy barata podéis reducirlo.
Respecto al segundo coeficiente de ajuste, lo ajusto para igualar cada comparable a las características de la vivienda que quiero valorar:
- La vivienda 1 no tiene piscina y está en un estado un poco peor, además, es de mayor tamaño, lo que suele disminuir el €/m2. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 10% más.
- La vivienda 2 está en un estado un poquito mejor, tiene más zonas comunes pero a cambio es bastante más grande, lo que suele disminuir el €/m2, es un segundo y no tiene terraza. Por ello estimo que una cosa compensa la otra y por tanto que el precio unitario (€/m2) de nuestro inmueble es similar.
- La vivienda 3 está recientemente reformada, en mejor estado, aunque a cambio no tiene piscina ni terraza y es un primero. Por ello que el precio unitario (€/m2) de nuestro inmueble es similar.
- La vivienda 4 es algo peor porque es un bajo, aunque compensa un poco el hecho de tener una terraza amplia y zonas comunes con piscina. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% más.
- La vivienda 5 es algo peor porque no tiene piscina y está en un estado un poquito peor. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% más.
Estimación de valor
El precio unitario de los comparables ajustado a las características de la vivienda que valoro es de 6.290 €/m2.
Por tanto, sólo me queda aplicar ese precio a los metros de mi vivienda: 63 m2:
63 m2 x 6.290 €/m2 = 396.266€, como las viviendas no se venden euro a euro, podemos redondear a 396.000€.
Conclusión
Mediante el método de comparación, con el uso de una tabla de comparables, podremos estimar el valor de una vivienda de forma sencilla y razonablemente fiable. Lógicamente, la calidad de la valoración depende de la cantidad y calidad de la información que tengamos.
Una agencia inmobiliaria que trabaje en una zona seguramente tenga más información de mercado, posiblemente sepan a qué precios se han transaccionado inmuebles similares en la zona recientemente por lo que igual pueden ser algo más certeros en su estimación.
Sin embargo, con este método seguro que lo haces mejor que una valoración automática de una página web o software.
Este es el método que utilizan tasadoras, consultoras, promotoras, inversores etc. para estimar valor de venta en vivienda.
