Guía Completa de Inversión en House Flipping

¿Qué es negocio de House Flipping?

“House Flipping” es comprar una casa en mal estado, reformarla y venderla con un beneficio.

Por ejemplo:

1. Compras un piso por 100.000€, que tras impuestos y gastos se queda en una inversión de 110.000€
2. Reformas el piso con una inversión adicional de 30.000€
3. Vendes por 160.000€, con un beneficio de 20.000€

El House Flipping puede ser un negocio recurrente o una inversión puntual, aunque si eres principiante hay que tener cuidado y empaparte bien de cómo funciona el negocio o puedes no recuperar parte de la inversión realizada.

El beneficio se obtiene al añadir valor al inmueble a través de la reforma. Se puede obtener un beneficio añadido si desde el momento de la compra al momento de la venta el mercado residencial de la zona donde se encuentra el inmueble ha subido.

De igual forma, si los precios residenciales de la zona bajan el beneficio se puede erosionar. En mercados bajistas es muy difícil que sea una estrategia rentable.

¿Puede cualquier persona hacer House Flipping?

Promoción a menor escala

Podemos pensar en el House Flipping como una promoción inmobiliaria a muy pequeña escala. El promotor (o el Flipper en nuestro caso) arriesga su capital en aras de obtener un rendimiento.

Además, el Flipper debe coordinar los distintos actores que participarán en el proyecto de “House Flip”:

• Banco
• Empresa de reforma y/o arquitecto
• Agentes inmobiliarios
• Vendedores y compradores (negociación)

El Proceso de House Flipping

1. Entender los números del negocio de House Flipping
2. Preparar nuestro presupuesto y estudiar opciones de financiación
3. Estudio de Mercado
4. Identificar buenas oportunidades
5. Análisis de la inversión de las oportunidades (hablar con reformistas)
6. Selección de inmueble y presentación de oferta
7. Reforma
8. Venta

Análisis de inversión en House Flipping

La viabilidad económica del House Flipping la determina la siguiente ecuación:

Precio de compra + Impuestos y gastos de compra + Inversión en reforma debe ser menor al precio que vendes tras la reforma para que exista un beneficio.

Ahora bien, si al analizar la inversión el beneficio esperado es muy pequeño, pongamos, 10€ para un piso que compras por 100K y vendes por 150K, no merecerá la pena meterse en este lío y arriesgar tu capital para ganar 10€, ¿no?

El Beneficio

Debemos fijarnos un objetivo de beneficio. En este tipo de operaciones, si nos centramos en un análisis estático, sin tener en cuenta el tiempo, existen usar una métrica que es las más relevante: El Beneficio sobre la inversión o ROI (Return on Investment) en inglés.

El ROI es muy fácil de calcular, sólo necesitas dividir el beneficio neto entre la inversión total realizada (incluyendo compra, gastos de compra y reforma).

Si queréis más herramientas para trabajar el análisis de la inversión, podéis ir a esta otra entrada donde explico en detalle las principales métricas para analizar una inversión inmobiliaria y cómo aplicarlas.

En el mundo de la inversión inmobiliaria a nivel profesional solemos tener en cuenta otras métricas como la Tasa Interna de Retorno (TIR), pero la verdad es que para inversiones a muy corto plazo tiene más importancia el beneficio sobre la inversión realizada.

También es verdad que si lo que queremos es hacer del House Flipping un negocio recurrente, para maximizar el retorno necesitamos hacer cuantos más mejor y lo más rápido posible. Para ello podemos incorporar el “Payback Period”.

Abajo os dejo una tabla con tres ejemplos de análisis de inversión en tres House Flips, considerando unos gastos de compra del 10%, tendríamos:

• Ejemplo A: Compro un piso por 73K+10% de gastos, Realizo una reforma de 20K y vendo por 120K en el mes 6.
• Ejemplo B: Compro un piso por 82K+10% de gastos, Realizo una reforma de 25K y vendo por 140K en el mes 9.
• Ejemplo C: Compro un piso por 86K+10% de gastos, Realizo una reforma de 25K y vendo por 155K en el mes 12.

Vemos que, si conseguimos vender muy rápido, ofreciendo un precio asequible que atraiga muchos compradores, podemos realizar dos “flips” como el ejemplo A y ganar 40K en un año, que es más que haciendo un “flip” como el ejemplo C (30K de beneficios).

Efecto de la financiación en la inversión en house Flipping

Otro aspecto muy importante a tener en cuenta es el impacto de la apalancarse, vamos, usar deuda al invertir, ya que los bienes inmuebles requieren de una cantidad de inversión alta y normalmente se usa financiación para su compra. Explicaré esto brevemente pues tenéis esta otra entrada donde explico en detalle el efecto de la financiación en las inversiones.

De forma muy resumida, el apalancamiento multiplica las ganancias si la inversión sale bien y también las pérdidas si la inversión sale mal.

Veamos esto con dos ejemplos: una inversión que sale bien (ejemplo 1) y una que sale mal (ejemplo 2):

Ejemplo 1 (inversión que sale bien):

Sin Deuda:

• Compramos un piso por 110K€
• Lo reformamos metiendo 25K€ de nuestro dinero
• lo vendemos por 160K€
• Resultado: Metemos 135K€ ganamos 25K€ (un 19% de lo que invertimos). Y necesitamos tener 135K€ para ganar los 25K€.

Con Deuda:

• Compramos un piso por 110K€ usando 30K nuestros y 80K de hipoteca que nos presta el banco a un 3%
• Lo reformamos metiendo 25K€ de nuestro dinero
• Lo vendemos por 160K€
• Devolvemos el principal de la deuda de 80K y pagamos 2.400€ de intereses
• Resultado: Sólo con 55K€ (30K de entrada y 25K de la reforma) ganamos casi 23K, ¡Un 41% de lo que hemos invertido!

Ejemplo 2 (inversión que sale mal):

Sin Deuda:

• Compramos un piso por 110K€
• Lo reformamos metiendo 25K€ de nuestro dinero
• El mercado baja y sólo lo conseguimos vender por 130K€
• Resultado: Metemos 135K€ y perdemos 5K€ (un 4,5% de lo que invertimos)

Con Deuda:

• Compramos un piso por 100K€ usando 30K nuestros y 80K de hipoteca que nos presta el banco a un 3%
• Lo reformamos metiendo 25K€ de nuestro dinero
• El mercado baja y sólo lo conseguimos vender por 130K€
• Devolvemos el principal de la deuda de 80K y pagamos 2.400€ de intereses
• Resultado: Metemos 55K€ y perdemos casi 7.400€ (un 13% de lo invertido)

Por esto necesitamos ir con cuidado al apalancarnos para invertir. En muchos casos, para que sea de verdad un buen negocio que te permita vivir de ello sin tener que tener millones para invertir, necesitamos ese retorno extra que te da apalancarte.

En esta otra entrada detallo cómo podemos reducir los riesgos que entraña apalancarse al invertir en inmobiliario. Seguramente sea de ayuda si piensas usar deuda.

Análisis de mercado para hacer un buen “House Flip”

El análisis de mercado es vital a la hora de hacer House Flipping. El objetivo es obtener suficiente información como para poder estimar inputs con los que alimentar el análisis de inversión.

• Precio de compra
• Precio de venta tras reformar

Un House Flipper se debe hacer experto en el mercado residencial de una localización, sea un barrio, distrito, una zona homogénea de una ciudad etc. Esto te da herramientas para saber si un piso que acaban de anunciar está barato o caro.

Debes saber perfectamente en qué rango de precios se mueven los pisos a reformar, recién reformados y la media de la zona en general (y aplicando distintos filtros).

• Rango y media de €/m2 (¡¡cuidado con la superficie anunciada!!)
• Rango y media de precios en “ticket” total según número de dormitorios. Por ejemplo, los de 3 dormitorios están de 300K a 350K€ a reformar y de 400 a 450K€ recién reformados.

Céntrate en zonas con precios homogéneos. Aún así debes conocer las calles más y menos apreciadas, incluso en muchos casos los mejores y peores edificios. Hacerte una idea de la prima que tienen los áticos, las terrazas, los pisos exteriores. Los descuentos que tienen los pisos interiores, los bajos, los primeros etc.

Las medias en €/m2 salen en idealista en la versión para ordenador justo debajo de la lista en cada página:

Precio de compra (valor del inmueble a reformar)

Como tendrás un presupuesto de inversión base, debes centrarte en el segmento de mercado de los inmuebles que están en tu rango objetivo de inversión (incluyendo financiación si es que quieres apalancarte). Para esto, lo más sencillo es guardar búsquedas con filtros de precio máximo y mínimo en zonas concretas de la ciudad donde quieras invertir en Idealista.

Idealista es la web más usada por agencias y vendedores privados para anunciar la venta de los inmuebles, por lo que debe ser una de tus herramientas de trabajo. Nadie me paga por decir esto…

Una vez tienes el análisis de mercado realizado y te conoces al dedillo, el objetivo es seleccionar las mejores oportunidades de inmuebles que están en venta para realizar un análisis de inversión adaptado a ellos y ver los beneficios que puedes conseguir con cada uno.

Consejos para la compra:

• Cuidado con la hipoteca, si te dan el 80% no pongas una oferta por dicha cantidad. Ni siquiera por esa cantidad menos costes de compra, pues la tasación puede venir baja, así que se debe tener un margen por si pasa esto que no perdamos las arras.
• Para la compra debes centrarte en inmuebles que están en mal estado pero no uses ese filtro pues hay anunciantes que no lo usan aunque su inmueble está a reformar.
• En mi experiencia, se suele negociar el precio anunciado la mayoría de veces. Puedes plantear ofertas con un 5 a 10% de descuento, según cómo de atractivo sea el precio anunciado. En mi caso he comprado con descuentos de 10% en dos casos y 7.5% en un caso.

Estimación del precio de venta (valor del inmueble reformado)

El precio de compra será el del anuncio con mayor o menor descuento por negociación. El de venta, sin embargo, tienes que estimarlo tú.

Al hacer el ejercicio de estimar por cuánto podemos vender el inmueble en estado reformado estamos realizando una suerte de valoración inmobiliaria, estamos estimando el valor del inmueble si estuviese recién reformado. ¿Cómo hacemos esta valoración? La valoración de inmuebles residenciales se realiza mediante el método de comparación.

Método de comparación para valorar el inmueble en estado reformado

El método de comparación se basa en el Principio de Substitución: un comprador racional no pagará más por un inmueble de lo que le costaría adquirir uno similar. Entonces, los precios que se pagan por inmuebles similares o comparables deben indicar el valor de mercado de un inmueble.

Esto presenta algunos problemas:

1. La información sobre los precios de transacción de inmuebles no es pública. Existen recursos de pago del Colegio de Registradores, que algunas empresas grandes tienen. Pero para el común de los mortales no está disponible dicha información.
2. Sería MUY raro encontrar inmuebles idénticos al que vamos a valorar. Nos tenemos que centrar en inmuebles reformados o al menos en muy buen estado, y no hay tantos. Si es nuestro es un primero y encontramos pisos superiores, seguramente el valor de nuestro inmueble sea inferior. Y al revés: si el nuestro está en un bloque con ascensor o es exterior y sólo encontramos pisos interiores o sin ascensor, entonces, el valor de nuestro inmueble reformado será superior a estos “comparables”.

Para solventar estos problemas podemos usar coeficientes de ajuste. Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el valor de un inmueble comparable para equipararlo a las características y cualidades de nuestro activo.

En el último punto de esta entrada hago un ejemplo de análisis con estos coeficientes.

OJO, lo mejor sería no tener que usar coeficientes porque sean inmuebles totalmente iguales al nuestro, ya que entraña un cierto grado de subjetividad, pero en la práctica tendremos que usarlos ya que habrá características que los hagan mejores o peores.

Estimación de costes y tiempos de reforma

Tan importante es poder estimar el precio de venta una vez reformado el inmueble como tener controlados los costes y tiempo que va a durar la reforma.

¿Cuánto cuesta una reforma integral?

Lo siento, depende. No cuesta lo mismo en Bilbao que en Almería, tampoco calidades de lujo que buenas calidades, ni reformar un piso grande que un pequeño. Si tiene muchos baños y cocina grande incrementa mucho el precio.

Abajo os dejo una tabla con mi estimación que se basa en varios casos reales de reformas recientes en Madrid. Podéis extrapolar según dónde esté vuestro “Flip”.

Estimación coste reforma integral (€/m2)

Además, es importante investigar en las miles de páginas que ofrecen presupuestos de reforma online o blogs que dan información sobre coste de reformas según calidades. Ojo que los precios han subido mucho, debe estar actualizada.

Yo recomiendo la página Habitissimo porque podéis ver presupuestos de reformas de otras personas, guías orientativas de presupuestos y también pedir presupuesto adaptado a vuestro caso gratis, y las empresas interesadas os mandarán su presupuesto de reforma.

Es necesario, antes de hacer la oferta para comprar el inmueble, haber conseguido al menos un presupuesto (idealmente varios), aunque no sea vinculante, de una empresa de reformas.

Al inicio de esta actividad de House Flip será difícil conseguirlo pero si conseguís llegar a tener una relación de trabajo con alguna empresa que trabaje bien seguramente os puedan hacer presupuestos sin compromiso si les dais obras frecuentemente.

La estimación del coste de reformar es muy importante para el análisis de viabilidad. Si os quedáis cortos, un coste mayor del estimado se puede comer los beneficios e incluso dejaros en pérdidas.

Es recomendable incluir un porcentaje de “contingencias” sobre el presupuesto de reforma, al menos de un 5% ya que es muy normal que se produzcan encarecimientos por diversas causas.

¿Cuánto tiempo dura una reforma integral?

Uno de los objetivos de este negocio es que el House Flip se termine cuanto antes. Como comenté anteriormente durante el análisis de inversión, no es lo mismo ganar 15.000€ con un house flip en 6 meses que en un año. En el primer caso podrías hacer dos en un año y ganar el doble.

El tiempo de reforma depende del grado de reforma y el tamaño de la casa. Para una casa de 100 m2, puede estar en torno a 3 o 4 meses.

Ejemplo Análisis Completo de House Flipping

Nota: El objetivo de este ejemplo es ilustrar la metodología. Este análisis es un ejemplo con algún dato real como los anuncios de pisos pero no he entrado a fondo en el mercado, puede que la localización específica de los inmuebles sea muy diferente, por ejemplo.

Imaginemos que vivo en Valencia mi objetivo es dedicarme al House Flipping en esta ciudad, que tiene un mercado residencial dinámico y buena demanda.

• Tengo 100.000€ ahorrados que planeo invertir en este negocio.
• Mi tamaño de inversión es de en torno a 150.000-170.000€ incluyendo compra y reforma.
• Planeo usar alrededor de un 70% de deuda para la compra del piso (esto es el LTV): no maximizo el nivel de deuda que me da el banco, que puede estar en torno al 80% del valor de la vivienda.
• Vivo en Ruzafa y me conozco de pe a pa el barrio, sus calles, tiendas etc. Por lo que quiero centrarme en este área, que además tiene un mercado residencial muy dinámico.
• He realizado un estudio del mercado residencial en el barrio exhaustivo y me conozco los precios perfectamente, se lo que está barato y caro, especialmente en el segmento de viviendas más asequibles pues es mi objetivo de inversión con el presupuesto que tengo.

Identifico la oportunidad de inversión

Supongamos que he realizado una búsqueda y encontrado esta oportunidad de vivienda a reformar que va a ser el objetivo para hacer un House Flipping.

Objetivo de inversión para House Flipping:

Estimación de Precio de Venta

Ahora necesito estimar por cuánto se vendería una vez reformado. Para ello busco inmuebles reformados en el barrio en localizaciones similares.

Logro encontrar estos cuatro pisos que considero los más comparables al mío pero reformados o al menos en muy buen estado:

Comparable 1:

Comparable 2:

Comparable 3:

Comparable 4:

• Vemos que intento que sean pisos de tamaño similar y que no haya diferencia grande en número de dormitorios.
• También podéis ver que he buscado comparables SIN ascensor en todos los casos, ya que esta característica es muy diferencial y para usar pisos con ascensor tendría que usar coeficientes de ajuste altos a la baja (ya que nuestro inmueble no tiene), con el riesgo de inexactitud que conlleva esto.
• Podemos usar más comparables si existen más, lo mejor es que los que uses sean lo más similar posible aunque sean pocos (al menos 4 sí usaría).

Ya tenemos seleccionados los comparables, ahora debemos hacer una tabla similar a esta en Excel:

Tabla de Comparables Reformados

El razonamiento para la estimación de nuestro valor es el siguiente:

1. Estimo un descuento de negociación para llegar al precio que se transaccionan del 10%. Es verdad que este descuento puede ser menor o incluso algo mayor, pero suelo utilizar 10% como porcentaje relativamente conservador. Si veis alguna que dice que no se negocia o que está muy barata podéis reducirlo.
2. La vivienda 1 es peor por estar en una cuarta planta sin ascensor, un piso más que nosotros. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 10% más cuando está reformado.
3. La vivienda 2 es mejor por estar en una segunda planta sin ascensor, un piso menos que nosotros. Además, tiene menos superficie, lo que suele aumentar el ratio de €/m2. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 10% menos cuando está reformado.
4. La vivienda 3 es mejor por estar en una segunda planta sin ascensor, un piso menos que nosotros. A pesar de ser más grande, lo que suele disminuir el €/m2 tiene una reforma de lujo. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 10% menos cuando está reformado.
5. La vivienda 4 es peor porque, aunque está en una primera planta sin ascensor, no está recién reformada, sino que ya hace bastantes años. Además, es más grande. Por ello estimo que nuestro inmueble vale un 5% más cuando está reformado.

Vemos que el €/m2 ajustado a las características de nuestra vivienda, una vez reformada, estaría estimado entre 2.332 €/m2, como mínimo y 2.604 €/m2, como máximo.

Dentro de este rango la estimación concreta depende de lo conservadores que queramos ser. Podemos seguir viendo el mercado, por ejemplo otros inmuebles con ascensor para ver cuánto cuestan y cómo competiría el nuestro reformado contra uno con ascensor en buen estado.

A priori, podemos estimar la media si tenemos suficientes testigos y el precio resultante es relativamente homogéneo (si no, estamos haciendo algo mal).

Por tanto, estimo que la vivienda reformada tendrá un valor de 2.479 €/m2 que aplicado a los 77 m2 dan 190.883€. Como no vamos a vender por euros sueltos, podemos redondear a 191.000€.

Estimación de Coste y Tiempo de Reforma

Supongamos que este es el primer análisis del activo, que aún no lo he visitado y sólo estoy haciendo números. En esta etapa aún no necesito contactar con empresas de reforma o pedir presupuestos en Habitissimo u otra página similar.

Debido al estado en el que se encuentra el activo, y que el precio estimado de venta lo hemos estimado considerando unas calidades buenas, podemos estimar 750 €/m2 para nuestro piso de 77 m2, o sea, 57.750 €.

Para ser conservador en mis hipótesis, decido considerar 60.000€ de reforma (teniendo en cuenta contingencias como expliqué anteriormente).

Análisis de la Inversión

Vale, ya tenemos todos los ingredientes, el análisis de inversión nos dirá cuánto podemos pagar por el piso para obtener unos beneficios suficientes para el riesgo que tiene la operación.

El nivel de beneficios exigido depende de la operación, el tamaño de la inversión, localización, reforma, cuánto tiempo estimo que tardaré en la venta etc.

Análisis de la inversión en House Flip sin apalancar (sin usar deuda)

Aunque usemos deuda necesitamos analizar la inversión sin deuda primero, ya que esta distorsionará las métricas de beneficios. Una vez nos convenzan los beneficios sin apalancar, podemos ver cuánto nos dará usando deuda.

Para este tipo de viviendas de precio asequible, menos de 200K€, estimo un tiempo de venta bajo y personalmente me contentaría con un 15% (sin apalancar), ya que seguramente la operación dure menos de un año.

Como el piso se anuncia por 99K€, voy a hacer tres escenarios: Qué beneficios obtendría si compro por 85K€, 90K€ y 95K. El ITP en Valencia es de 10%, muy alto, eso sumado a agencia, registro, notario etc. nos da en torno a 15% de coste de compra, que hay que sumarlo al precio del inmueble.

Como nuestro objetivo de beneficios es de al menos un 15%, la opción de ofertar 95K queda descartada, pues obtendríamos “sólo” un 13% de beneficios. Podemos empezar a negociar por 90K, que supone un 10% de descuento sobre el precio anunciado y conseguiríamos un beneficio de 17%. Nuestro límite en este caso será ofertar 92K€, ya que esta oferta nos daría un 15% de beneficios y si ofertamos por encima no cumpliríamos nuestro objetivo de rentabilidad.

Análisis de la inversión en House Flip apalancado (Con deuda)

Recordemos que lo que tengo para invertir son 100K€. No podemos acometer la inversión sin apalancarnos ya que entre compra y reforma necesito más capital.

Analicemos las dos ofertas de 90K€ y 92K€ que dan beneficio sobre inversión que consideramos satisfactorios en este caso, esta vez incluyendo deuda, ya que necesitamos financiación.

Conclusiones

Como habéis podido ver en el negocio de House Flipping la financiación juega una parte muy importante en la capacidad de inversión y en la rentabilidad sobre lo que invertimos, algo que por otro lado pasa en general en la inversión inmobiliaria.

Es un negocio intensivo en capital que requiere de muy buenos conocimientos del mercado inmobiliario a nivel micro, pero también lograr “partners” fiables desde el punto de vista de la financiación, la reforma, la compra/venta etc.

Existe gente que se dedica a esto e incluso compañías grandes que serán competidores vuestros (por ejemplo Clickalia). Los inversores particulares tienen la ventaja de la flexibilidad y capacidad de decisión rápida a la hora de la inversión, pero las compañías tienen más capital y recursos con los que analizar más oportunidades. Los inmuebles en venta ya reformados de los competidores son muy buenos para estimar precios de venta.

Si vais a empezar en este negocio, yo sería cauto al principio con las hipótesis del análisis de inversión y el nivel de deuda. Mientras vayáis adquiriendo rodaje podréis ser más precisos y asumir más riesgos.

Este negocio puede ser especialmente rentable para gente que han trabajado en reformas, o son manitas, saben algo de reformas y pueden ellos mismos ayudar en ello haciendo parte del trabajo, lo que incrementará sustancialmente las ganancias. Hoy día existe una gran cantidad de recursos para aprender de esto, por ejemplo, en youtube.

Si tenéis alguna duda, ¡no dudéis en comentar abajo!

¿¿Y la Regla del 70%??

Soy consciente de que existen otros blogs donde explican el House Flipping sobre la base de una regla que consedero bastante arbitraria: la regla del 70%.

Explicar por qué a nivel profesional esta regla es una simplificación que no tiene en cuenta muchos aspectos del House Flip será objetivo de otro post. Desde luego, considero que si alguien se quiere dedicar a esto no puede ser la base sobre la que se cimente el negocio.