Entre las estrategias de inversión inmobiliarias más populares actualmente entre pequeños inversores están el House Flipping, House Hacking, los Apartamentos Turísticos o inversión en vivienda en alquiler. En esta entrada hablaré de la estrategia de inversión inmobiliaria BRRRR, que esta en boca de muchos inversores, principalmente por influencia de Estados Unidos, donde se originó y es muy usada.
En España, el método BRRRR (Buy, Refurbish, Rent, Refinance, Repeat) no es muy popular a pesar del potencial que puede tener para ganar dinero en el mundo inmobiliario.
¿En qué consiste la estrategia de inversión BRRRR (Buy, Refurbish, Rent, Refinance, Repeat)?
El método BRRR de inversión inmobiliaria consiste en invertir en viviendas en mal estado (BUY), reformarlas (Refurbish), alquilarlas (Rent), refinanciarlas (Refinance) y repetir la operación tantas veces como quieras y puedas (Repeat).
Es una estrategia de inversión inmobiliaria muy popular en Estados unidos que permite a pequeños inversores crear un portfolio de inmuebles desde cero con poco capital.
El término y la estrategia fueron creados por Brandon Turner, famoso inversor estadounidense que una de las caras visibles de BiggerPockets, una comunidad de miles de pequeños (y no tan pequeños) inversores inmobiliarios.
Pasos del método de inversión BRRRR
1. Compra de la vivienda (BUY)
Debe ser un inmueble en mal estado, con potencial para añadirle valor por medio de una reforma.
Para que salga bien el precio de compra debe ser atractivo. Tienes que estimar el valor del inmueble una vez estuviese reformado. Hablo sobre esto en esta entrada sobre House Flipping, ya que la estimación del valor tras la reforma es igual.
Debe haber un buen colchón entre el valor que estimas tendrá el inmueble y la inversión que realizas en comprar y reformar para tener éxito. En la refinanciación te darán normalmente como máximo un 80% del valor del inmueble ya reformado. Si lo quieres hacer indefinidamente sin aportar capital, la diferencia debe ser de un 25% más si te refinancian al 80% o de 33% más si te dan el 75%.
Puedes comprar con un crédito personal o incluso una hipoteca, aunque las hipotecas tienen un periodo de concesión más largo y luego podría ser más difícil refinanciar y cancelar la anterior. El crédito personal es mucho más caro, pero te da rapidez y flexibilidad. De todas formas, en España existe un problema con la refinanciación, por lo que esto no aplicaría.
2. Reforma la vivienda (REFURBISH)
Reforma la vivienda de forma que esta aumente su valor y a la vez sea atractiva para alquilarla. El objetivo es doble por lo que debes tener en cuenta que es una reforma para quedarte la vivienda y alquilarla.
3. Alquila la vivienda (RENT)
La estrategia requiere que alquiles la vivienda, ya que los bancos en Estados Unidos necesitan que esté alquilada para refinanciar, pues se van a fijar en el nivel de renta para ver si con dicha renta puedes pagar la hipoteca que te van a dar.
Este tipo de análisis se escapa de la banca comercial en España y este es uno de los problemas por los que no funciona la estrategia en España. Hablo más de esto un poco más abajo, y qué alternativas existen para llevarlo a cabo.
4. Refinancia la vivienda (REFINANCE)
La estrategia de BRRRR se basa en que los bancos estarán dispuestos a darte el 80% del valor de la vivienda ya reformada como hipoteca a largo plazo. De esta forma, puedes recuperar toda tu inversión y repetir la estrategia indefinidamente. Bueno realmente hasta que dejen de darte hipotecas por tener mucha deuda.
5. Repite los pasos (REPEAT)
Aquí volvemos al punto 1.
Ejemplo paso a paso de inversión siguiendo la estrategia BRRRR
Sin deuda en la compra (necesitamos más capital)
Imaginemos que tenemos 120.000€ para invertir y decidimos hacer un BRRRR:
- Compro una casa por 90.000€ (incluidos gastos de compra)
- La reformo invirtiendo 30.000€
- La alquilo por 700€ al mes ya reformada, que tras gastos del inmueble se queda en 600€ netos.
- Pido una hipoteca sobre el VALOR ACTUAL (ya reformado) de la casa.
- Entonces, pido una tasación sobre la que imaginemos el banco está dispuesto a darme el 80%.
Suponiendo que la casa vale ahora 150.000€ (y que el tasador haga un buen trabajo y tase por ese valor), el banco me daría una hipoteca de 120.000€. Pongamos que es a 30 años al 2% de tipo de interés anual.
- Entonces, el banco me da 120.000€ y yo tengo que pagar una cuota de 442€ durante 30 años.
- Acabo con 120.000€ en el bolsillo, una cuota de hipoteca de 442€ y unos ingresos de 700€ que tras gastos se quedan en 600€, 158€ de cash flow libre cada mes.
O sea, tengo el capital inicial de nuevo para repetir el proceso de nuevo exactamente igual y además tengo un flujo de caja positivo y voy creando “equity” en mi primera inversión con el pago de la hipoteca.
- Entonces, cojo mis 120.000€ y vuelvo al punto 1.
Repitiendo este método 10 veces este ingreso neto positivo mensual de 158€ lo puedo convertir el 1.580€. y me siguen quedando 120.000€ para invertir de nuevo.
Obviamente existen dificultades para llevar esto a cabo, que luego comentaremos.
Análisis de inversión BRRRR incluyendo deuda para la compra
Esto se puede complicar todo lo que queramos. De hecho, lo normal sería financiar (al menos un poco) la compra, de otra manera tendríamos que tener 120.000€ para invertir.
Imaginemos que “solo” tenemos 70.000€ para invertir, y queremos invertir en el mismo BRRRR del anterior ejemplo. Podemos obtener financiación de muchas formas, en este ejemplo de abajo lo planteo como un préstamo personal de 50.000€ a un tipo del 5%, en el que sólo pagamos intereses mes a mes y el capital al final del préstamo.
Abajo os dejo el análisis de esta inversión en BRRRR:
Puedes pensar que todo este jaleo por 158€ limpios al mes… pero en realidad a esos 158€ (1.890€ al año) habría que sumarle:
- El “equity” que mes a mes vas acumulando en el inmueble, o sea la amortización, con la que ganas otros 240-250€ al mes (la amortización va variando en un préstamo francés, como puedes ver en esta entrada).
- En el mes 6 vuelves a tener el mismo dinero que al principio con lo cual en el 7 puedes repetir la operación, y así tantas veces como quieras… al menos en teoría (hasta que te dejen los bancos más bien). O invertirlo en otra cosa.
¿Por qué es tan atractiva la estrategia BRRRR para invertir en inmobiliario?
Las principales ventajas y oportunidades que brinda esta estrategia de inversión son:
Es escalable
El principal atractivo de este tipo de estrategia es que es escalable. O sea, puedes invertir los mismos fondos que tenías en un principio en nuevos BRRRR debido al aporte de liquidez que te da la refinanciación. De esta manera puedes crear un portfolio que crece rápidamente sin necesidad de ir metiendo cada vez grandes cantidades de capital.
Crecimiento de tu Equity
Obtienes un buen crecimiento de “equity”. Aunque, al refinanciar, el cash flow libre por inmueble no es alto, por tener un servicio a la deuda alto (si es que quieres retirar todo el equity posible en la refinanciación), tu equity en los inmuebles crece mes a mes.
Potencial de buenos retornos
Al ser una estrategia que incluye un alto grado de apalancamiento, se obtiene un gran potencial de altos retornos.
Poco capital
Si la compra se financia, puede requerir poco capital. Además, no necesitas meter capital adicional con cada BRRRR que haces, salvo si el banco te refinancia poco, entonces a lo mejor puedes necesitar ir metiendo un poquito en cada nueva operación.
Inconvenientes y riesgos de la estrategia BRRRR
Poco margen en el cash flow de cada operación
En la base de la estrategia está el refinanciar para conseguir la máxima liquidez en cada BRRRR. Esto provoca que la cuota de la hipoteca sea alta y que el alquiler mensual, tras gastos y la hipoteca tenga poco margen.
Sin embargo, parte de la cuota de la hipoteca es amortización (en préstamo estándar francés), con lo que vas creando equity en el inmueble, que es parte del retorno que consigues.
Además, aunque el cash flow libre de cada BRRRR se bajo, el hecho de poder repetirlos con el mismo capital hace que puedas multiplicarlo tantas veces quieras (y te dejen los bancos).
Apalancamiento alto que aumenta el riesgo
El apalancamiento aumenta el potencial de retornos y también el riesgo de una inversión. En este caso, debido al alto grado de apalancamiento por la refinanciación, que causa un margen bajo entre ingresos y gastos, puede pasar que la cuota de la hipoteca sea incluyo mayor que los ingresos netos de alquiler si el mercado de alquiler baja por alguna razón.
En esta entrada explico como mitigar los riesgos de apalancarse al invertir en bienes inmuebles.
¿Por qué no funciona en España la estrategia de inversión BRRRR?
La estrategia BRRRR no funciona en España porque los bancos no dejan hacer hipotecas sobre inmuebles con el simple objetivo de sacar “equity” del inmueble. Vamos, que no les gusta (en realidad el Banco de España no les deja) conceder hipotecas para dar liquidez. Así pues, la “R” de Refinanciación no funciona.
Entonces, el objetivo de pedir la hipoteca debe ser otro, ya sea una reforma, una inversión en otro inmueble etc. Pero claro, el atractivo de esta estrategia es que nunca pierdes la liquidez inicial, con el mismo capital vas haciendo BRRRR uno tras otro.
Si te atas en un inmueble para la compra de otro, ahí terminó tu aventura de BRRRR. En este caso ni siquiera necesitabas hacerlo en este orden, pues en esa situación es lo mismo que comprar hipotecándote, reformarlo y alquilarlo, y después comprar otro si te queda capital y/o te dan más hipotecas.
Alternativa para ponerlo en práctica en España
He pensado en esta alternativa para poner en práctica el BRRRR fuera de Estados Unidos. Como el objetivo es usar la menor liquidez posible para parecerse al BRRRR lo que haremos será pedir una hipoteca al principio en la compra que supere el 80% del valor del inmueble:
BRRRR con hipoteca al máximo en compra: 95%BRRRR
Necesitas meter capital en la inversión, pero el objetivo es que sea el mínimo para que se compare con un BRRRR “estándar”. Podríamos considerarlo casi un BRRRR.
Esta alternativa consiste en:
- Hipotecarte al 95% del valor en la compra, lo cual reduce el uso de capital nuestro en la inversión. Existen bancos que te dan más del 80%, llegando al 95%, aunque lógicamente las condiciones son peores, con tipos más altos y quizás menor duración.
Nota: en e caso de inmuebles de cartera de los bancos, las entidades están en muchos casos dispuestas a dar incluso el 100% del valor del inmueble. Pero claro, tendrías que encontrar un inmueble de banco que sea atractivo para BRRRR.
- Pagas el 5% restante y los gastos de compra.
- Pagas la reforma (lo siento, pero sí que tienes que invertir algo).
- Alquilas
- Refinancias con un banco la hipoteca a un tipo más bajo para reducir la cuota mensual. OJO, esta refinanciación sería por el mismo capital, pero con mejores condiciones de tipo (y a lo mejor duración más larga). Esto sí es posible, ya que no te están dando liquidez sino modificando tu actual hipoteca por otra con mejores condiciones.
¿Por qué te mejorarían las condiciones? Pues porque ya no es una hipoteca sobre el 95% del valor de la vivienda, sino que con la reforma el valor se ha incrementado por lo que estará bajo el 80% (obviamente depende de la reforma).
Para esta estrategia es fundamental que los gastos de subrogación y novación sean bajos o nulos en la primera hipoteca.
- Repites: Para ello, a diferencia del BRRRR estándar necesitas nuevo capital, pero relativamente poco.
¡Si tienes cualquier duda o comentario, no dudes en preguntar abajo!
