La demanda de habitaciones por parte de estudiantes y jóvenes profesionales ha tenido un gran crecimiento en los últimos años debido a cambios en los hábitos de consumo, con mayor nivel de gasto en ocio, experiencias y viajes, dificultad de ahorrar y conseguir financiación para la compra de una vivienda y mayor inestabilidad y precariedad laboral.
Los jóvenes centran su demanda de vivienda en el alquiler, y, cada vez más jóvenes profesionales comparten pisos con el objetivo de reducir gastos y buscar mayor nivel de sociabilidad que en otras opciones de arrendamiento.
Estos profesionales aumentan la demanda existente tradicionalmente por parte de estudiantes universitarios que buscan alojamiento mientras cursan sus estudios en las principales ciudades universitarias del país.
Por todo lo anterior, la inversión en diversas formas de alojamiento que se alquilan por habitaciones está en auge, esto incluye la inversión en Coliving y en Residencias de Estudiantes para grandes inversores institucionales pero también la inversión en pisos compartidos para estudiantes y/o jóvenes profesionales, una tipología de activos que es asequible también para pequeños inversores.
¿Puede un pequeño inversor invertir en Coliving?
Por supuesto.
Coliving es simplemente una etiqueta que se ha popularizado en los últimos años. El término Coliving se refiere a inmuebles que se alquilan por habitaciones, en general enfocados a jóvenes profesionales, que destacan por tener buenas calidades y diseño y amplias zonas comunes y de trabajo.
Se puede invertir perfectamente en pisos o casas razonablemente grandes y adaptarlos a este uso.
Ventajas de invertir en pisos compartidos
- Diversificación de ingresos: Al tener varios inquilinos en un inmueble se reduce la posibilidad de quedarnos sin ingresos, ya que lo más probable es que si se vacía una habitación, se vuelva a ocupar antes de que el resto se vacíe también (siempre que no se alquile a un grupo).
- Mayor potencial de ingresos que alquiler tradicional: El alquiler por habitaciones en viviendas adecuadas para este tipo de inversión puede generar mayor rentabilidad que el alquiler tradicional.
- Conversión a alquiler tradicional: Si el alquiler por habitaciones va mal puedes reconvertir el inmueble a alquiler tradicional.
- Menos problemas de okupación:Alquilas a varios inquilinos, lo que dificulta la okupación del piso.
- Alta demanda de diversos colectivos: En las grandes ciudades ya son no sólo universitarios sino también jóvenes profesionales los que comparten piso
Desventajas de invertir en pisos compartidos
- Requieren más gestión: Comparados con viviendas de alquiler tradicional, estos pisos requieren de mayor gestión derivada de la entrada y salida de inquilinos cada poco tiempo. Con un gestor especializado se reduce la gestión pero se añaden costes.
- Localización específica: Requieren estar cerca de zonas con demanda de estudiantes o jóvenes profesionales. No vale cualquier zona residencial.
- Gasto en mantenimiento y reparaciones: Al tener varios inquilinos que se renuevan cada poco tiempo, el gasto en mantenimiento y reparaciones sube.
- Convivencia: Los problemas de convivencia son frecuentes en este tipo de inmuebles. Debe haber normas que faciliten la convivencia.
- Gasto extra: Normalmente es necesario incluir servicios como wifi o limpieza de zonas comunes.
Análisis de la inversión en Pisos Compartidos
El análisis de la inversión en pisos compartidos es similar al de vivienda tradicional. En esta otra entrada explico en detalle todo lo relativo a la inversión en vivienda tradicional para alquilar, desde las matemáticas de inversión, a cómo buscar inmuebles para invertir, incluso el estudio del apalancamiento (uso de deuda).
A continuación dejo las claves a considerar para invertir en pisos compartidos o incluso un coliving que son diferentes de la inversión en alquiler tradicional.
€/habitación en pisos compartidos
Los pisos compartidos añaden una cierta complejidad en lo relativo al € por habitación que debemos incorporar al análisis más genérico explicado en la entrada sobre vivienda de alquiler tradicional.
Si la inversión en vivienda se suele medir en €/m2, la inversión en pisos compartidos o de estudiantes se mide en €/habitación.
€/habitación de alquiler
Para estimar los ingresos debemos realizar un estudio de mercado y analizar por cuánto se alquilan habitaciones similares a las que tú quieres poner en el mercado en la zona donde se encuentra el inmueble que estás analizando.
Si vas a reformar, añadir baños a las habitaciones, mejorar zonas comunes (o quitar zonas comunes y añadir habitaciones), el precio de alquiler estimado debe variar acordemente. Lógicamente, una habitación en un piso con grandes zonas comunes se alquila más caro que sin ellas, pero a lo mejor compensa tener un precio (€/habitación) más bajo y añadir una habitación más invirtiendo en una reforma.
Para realizar este análisis, podemos ver por cuánto se alquilan habitaciones similares, mejores y peores en Idealista o Badi.
€/habitación de precio de compra y rentabilidad bruta
A la hora de buscar oportunidades de inversión en pisos compartidos para alquiler por habitaciones, para comparar inmuebles es importante fijarse en el €/habitación que supone el precio de compra y compararlo con el €/habitación de alquiler.
Un piso de 100.000€ con 3 habitaciones supone 33.333€/habitación. Si buscas una zona específica con precios homogéneos de alquiler, es idóneo intentar minimizar los euros que pagas por cada habitación.
Si estimas que cada habitación la puedes alquilar a 300€, la rentabilidad bruta quedaría en un 10,8% (300*12 meses dividido entre 33.333€). Esto no sería la rentabilidad neta, pues en estos activos influye, incluso más que en alquiler tradicional, el periodo de vacío y los costes operativos.
Si piensas invertir en una reforma y añadir una habitación, puedes sumar el coste de la reforma a la inversión total y añadir una habitación (o las que estimes). Si al piso anterior puedes añadir una habitación con 10.000€ de inversión en reforma, el resultado sería 110.000€ de inversión con 4 habitaciones, o sea, 27.500€/habitación.
Como has añadido una habitación y quitado zonas comunes, seguramente el precio por el que puedas alquilar cada habitación habrá bajado. En el caso de que cada habitación la puedas alquilar a 275€, la rentabilidad bruta anual quedaría en un 12,0% (275*12 meses dividido entre 27.500€).
Repito, esto no sería la rentabilidad neta pero con este ejercicio podemos comparar peras con peras y estudiar la rentabilidad inicial bruta de cada oportunidad que creamos interesante que esté en el mercado.
Gastos operativos y periodos de vacío
Si en la inversión en vivienda para alquiler tradicional es importante realizar una buena estimación de los gastos (y falta de ingresos por vacíos) que tendría un inmueble, en alquiler por habitaciones es aún más importante porque supone un buen porcentaje de los ingresos brutos.
Los gastos operativos son mayores porque a lo usual en alquiler tradicional (Comunidad, IBI, mantenimiento, reparaciones etc), hay que sumarle servicios adicionales que suelen incluir limpieza, wifi, luz y agua.
El periodo de vacío usual depende del mercado y el usuario objetivo. Los estudiantes universitarios en muchas ciudades sólo alquilan y pagan diez u once meses; aunque a veces se compensa con un mayor precio por habitación al mes si se alquilan menos meses.
Debes poder estimar si serás capaz de alquilar alguno de los meses de vacío en el caso de viviendas para estudiantes que se quedan vacías entre julio y septiembre. Yo no sería muy optimista en estos casos de poder hacerlo de forma recurrente y sostenible.
Incluso en el caso de alquiler por habitaciones a profesionales o en Coliving existe mayor periodo de vacío simplemente por la mayor rotación. No es descabellado que el periodo medio de estancia sea de uno o dos años y que se tarde un mes en que entre el nuevo inquilino.
Mejores ciudades para invertir en pisos compartidos
Hay que diferenciar entre las mejores ciudades para invertir en pisos de estudiantes y pisos para profesionales.
Mejores ciudades para invertir en pisos de estudiantes
Los 10 principales mercados para residencias de estudiantes (y por extrapolación, también de pisos para alquilar a estudiantes universitarios) son Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Granada, Málaga, Salamanca, Bilbao, Pamplona y San Sebastián.
En la tabla de abajo podéis ver los 10 principales mercados con las principales métricas para medir oferta y demanda:
- Renta media mensual: Es la renta media que pagan los estudiantes por alojamiento en residencia de estudiantes (esto no es un dato para estimar renta de habitaciones en pisos, pero da una idea de en qué mercados se paga más caro).
- Número de estudiantes: Así nos hacemos una idea del tamaño del mercado y la demanda potencial.
- Número de camas: Este dato responde a la oferta existente, aunque se limita a residencias (pero éstas compiten con los pisos de estudiantes).
- Estudiantes por cama: En los mercados con mayor número de estudiantes por cama los estudiantes serán más proclives a alquilar habitaciones en pisos de estudiantes.
- Camas en construcción: La oferta futura de camas de residencias de estudiantes puede tener un impacto en la oferta si es muy grande.
He realizado esta tabla con datos obtenido de la consultora inmobiliaria JLL y el Ministerio de Universidades.
Mejores ciudades para invertir en pisos compartidos para profesionales
El mercado enfocado a alquiler de habitaciones para profesionales es más reducido. Se da principalmente en las ciudades en las que existen muchas empresas que contratan jóvenes, que los primeros años de carrera no pueden permitirse un piso entero para ellos (o prefieren compartir piso).
Los principales mercados para invertir en pisos compartidos para profesionales son Madrid y Barcelona, donde se encuentran la mayoría de grandes empresas con programas de graduados. De forma secundaria podemos incluir ciudades grandes en las que también existe mucha demanda: Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza o Bilbao.
