Claves de la Promoción Inmobiliaria: Qué es, funcionamiento, viabilidad

En esta entrada explico en detalle las bases de la actividad de promoción inmobiliaria de forma clara y sencilla: Qué es y cómo funciona el negocio de promoción inmobiliaria, plazos, costes, ingresos, financiación de la promoción, métodos de análisis de viabilidad de un proyecto, principales riesgos, ¡y alguna cosa más!

¿Qué es la Promoción Inmobiliaria?

La promoción de bienes inmuebles es un negocio que engloba la compra de suelo (o edificios a reconstruir), adquisición de financiación, realización de un proyecto arquitectónico, obtención de licencias, construcción o reconstrucción del edificio y venta (o patrimonialización y gestión) del producto terminado.

¿Qué hace la compañía promotora inmobiliaria?

La promoción es un sector complejo y de mucho riesgo que tiene muchas partes implicadas. La promotora actúa como coordinadora de todas las partes, y es quien impulsa el proyecto de promoción inmobiliaria y asume la responsabilidad de llevarlo a cabo.

Es la promotora la que tiene que identificar una necesidad tanto de uso como de inversión en ambos mercados, estar atento a la demanda y actuar conforme a ella. La promotora se encarga de poner nueva oferta en el mercado, podéis ver más sobre el papel de la promoción inmobiliaria en la economía en esta entrada.

El promotor inmobiliario arriesga su capital y busca fuentes de financiación adicional para llevar a cabo la promoción.

Tipos de promotoras inmobiliarias

Existen muchas posibles clasificaciones de promotoras inmobiliarias:

Promotoras según tipología de activos:

• Promotoras residenciales: La mayoría pertenecen a esta categoría. Por ejemplo Vía Célere o Neinor Homes.
• Promotoras de activos terciarios: Por ejemplo Bogaris o Unibail Rodamco promueven centros comerciales. Panattoni promueve inmuebles logísticos.
• Promotoras diversificadas (en tipología): Promueven activos tanto residenciales como terciarios. Por ejemplo Insur promueve residencial para venta y oficinas para mantenerlo en propiedad y gestionar en alquiler.

Promotoras según estructura de capital:

• Promotoras públicas: Las promotoras públicas más comunes suelen ser propiedad de ayuntamientos que las utilizan para crear vivienda asequible tanto en venta como en alquiler. Por ejemplo EMVS o EMVISESA.
• Promotoras privadas: Propiedad de accionistas privados, pueden ser familiares (como Pryconsa o Amenabar) o propiedad de distintos accionistas, entre los que son muy frecuentes los fondos de inversión (como Aedas o Vía Célere).
• Promotoras cotizadas: Tienen acciones admitidas en negociación en mercados bursátiles para que los inversores puedan comprarlas y venderlas con libertad.
• Gestora de Cooperativas: gestionan la promoción a cambio de unos honorarios a los propietarios de las viviendas, que “ponen” el dinero para la promoción.

Promotoras según intereses y negocio:

• Promotoras dedicadas: Empresas cuyo único negocio es la promoción inmobiliaria
• Promotoras diversificadas (en negocio): Empresas con rama de actividad en promoción pero con otros negocios, que suelen estar relacionados con gestión de inversiones o actividad constructora (Por ejemplo Urbas o Acciona).
• Compañías no promotoras que promueven frecuentemente: Necesitan promover para su negocio pero su negocio no es la promoción. Por ejemplo supermercados o franquicias.
• Promotoras forzosas: Se ven en posesión de activos inmobiliarios para promover sin ser su objetivo, e incluso son reacios a esto. Por ejemplo, los bancos.
• Promotoras fortuitas: particulares o empresas que se encuentran inesperadamente como parte, por ejemplo, de un sector en desarrollo.

Actores del proceso de promoción inmobiliaria

La actividad de promoción inmobiliaria, como comenté anteriormente, está interrelacionada con muchos sectores de la economía y en ella intervienen múltiples agentes que tienen intereses distintos: Ingresos económicos con impuestos, intereses, comisiones o ventas; fines políticos, medioambientales o socioeconómicos; o directamente búsqueda de un hogar para el ocupante.

• Gerencia de urbanismo
• Políticos
• Promotoras públicas
• Propietarios de suelo
• Bancos
• Constructoras
• Subcontratas
• Consultoras (urbanismo, técnicos, project management, mercado, due dilligence etc).
• Inversores
• Ocupantes finales
• Profesionales de distinto ámbito (arquitectos, ingenieros, aparejadores etc.)
• Agencias inmobiliarias
• Abogados
• Tasadores
• Fabricantes (maquinaria, acero, aluminio, cemento, ventanas, cerámica, ladrillo, pinturas, cocinas, electrodomésticos y un largo etcétera).

La financiación en el negocio de promoción inmobiliaria

La promoción inmobiliaria es un negocio muy intensivo en capital que necesita gran cantidad de financiación.

Las promotoras buscan minimizar el capital propio que comprometen en cada proyecto ya que de otra forma no serían capaces de dar salida en volumen de su producto, y los retornos se verían gravemente afectados.

En la actualidad la banca tradicional no suele prestar dinero para la adquisición del suelo; buscan que al menos el promotor ya tenga el suelo en propiedad y requieren un porcentaje alto de preventas para financiar la construcción. Este porcentaje varía mucho según la entidad y el momento del ciclo. Yo he trabajado desde un 30% a un 70% de preventas para que se obtenga financiación para construir. Para un banco no tendrá el mismo valor una reserva que un contrato de compraventa, pero a lo mejor si se acerca con contratos de compraventa al requisito de preventas y con reservas se pasa, igual lo aceptan.

La construcción sí es usual que se financie al 100% (que los bancos presten todo el dinero que cuesta construir).

Financiación altrenativa

Si el promotor no tiene liquidez y busca comprar un suelo con financiación externa (o la banca le tiene cerrado el grifo incluso para financiarle la construcción), puede buscar en fondos de deuda financiación alternativa para ello, aunque a un coste bastante alto.

El tipo de interés es muy variable en estos casos, yo he visto operaciones muy riesgosas que tienen montañas de deuda al 15%, y otras cuya viabilidad es más clara con financiación alternativa al 8%. Lógicamente, en cuanto la promoción avance y tenga buenas preventas el promotor tratará de buscar financiación barata, de banca tradicional, y con ella pagar la financiación cara de fondos.

Efectos de segunda ronda

Debido a la necesidad tan grande de financiación, si los bancos cierran el grifo, el sector entero se tambalea. Al haber tantos agentes (arriba expuestos) de muy diversos sectores de la economía con gran exposición a la promoción, esto puede terminar afectando con caídas de actividad en otras áreas de la economía en un efecto dominó, además de causar una significativa reducción de recaudación impositiva y potencial escasez de vivienda en el futuro. Todo esto se vio después del estallido de la burbuja en 2008.

El proceso de la promoción inmobiliaria

Además de necesitar grandes cantidades de capital, la promoción inmobiliaria requiere de un largo periodo de tiempo para recuperar la inversión realizada.

Típicamente, una promotora residencial, compra un suelo, realiza un proyecto mientras pide la licencia de obras y empieza la comercialización de viviendas. Cuando llega a las preventas necesarias para obtener financiación y obtiene la licencia de obras, inicia las obras, que lógicamente tienen un plazo variable en función de la técnica constructiva, la dificultad de diseño, sitio etc. y el tamaño de la promoción. Tras terminar la obra se produce la entrega de llaves a los nuevos propietarios y si no se ha vendido todo se continúa vendiendo el resto de viviendas.

Al ser un negocio en el que pones tu producto en el mercado bastante tiempo después de empezar el proyecto, tienes el riesgo de que todos los promotores vean la misma oportunidad a la vez (vean escasez de oferta), construyan todos a la vez y saturen el mercado cuando se terminan las promociones.

Tiempo de concesión de la licencia de obras en una promoción inmobiliaria

La patronal APCE (Asociación de Promotores Constructores de España) afirma que a nivel nacional la media para obtener una licencia de obra es de 12 a 14 meses. Sin embargo, el tiempo de concesión de una licencia de obras en España varía mucho dependiendo del municipio en el que te encuentres.

He realizado una recopilación de tiempos de concesión de licencias en municipios de España en base a datos de encuestas, noticias y estudios realizados por: Instituto Coordenadas de Governanza y Economía aplicada, ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), EY, Cinco Días, La Voz de Galicia,  UltimaHora, DiarideTarragona, LaVerdad.

De nuevo, son medias y cada caso puede tener variaciones significativas.

Tiempo de construcción de una promoción inmobiliaria

Los tiempos medios para construir un bloque de viviendas estándar, con viviendas en torno a 100 m2 de media, según mi experiencia en trabajos con promotoras, estaría en torno a los siguientes rangos:

Nota: los rangos de arriba son medias aproximadas, cada edificio es muy particular y dos edificios de 100 viviendas pueden tener tiempos de construcción muy distintos.

Costes en una promoción inmobiliaria

Los costes de una promotora incluyen la compra del suelo, presupuesto de ejecución de contrata (PEC), la realización del proyecto, estudios previos, licencias, tributos, registro, notaría, seguros, gastos financieros, gastos de estructura, gastos comerciales y costes de urbanización si es un suelo urbanizable.

El PEC es lo que te cobra el constructor. Es el resultado de sumarle al presupuesto de ejecución material o PEM los gastos generales y el beneficio industrial de la empresa contratista, que suele ser un 13% y un 6% respectivamente, en total un 19%.

El PEM es el importe del coste de los materiales y de la mano de obra, necesarios para la ejecución de una obra. Esto se calcula multiplicando la medición por el precio unitario de cada unidad de obra. Vamos, el PEM es lo que le cuesta al constructor la obra.

Aunque lo ideal para hacer un análisis de viabilidad económica de un suelo es calcular cada coste detallado arriba por separado, muchas veces es matar moscas a cañonazos. La mayoría de costes se suelen sumar al PEC para así estimar un coste de construcción total. Este coste total de construcción no incluye comercialización, urbanización ni costes financieros.

Coste de construcción total en una promoción inmobiliaria

El coste total de construcción (sin incluir comercialización, urbanización ni costes financieros) suele estar en torno a un 40%-50% por encima del PEM. 

En la tabla de abajo os dejo una estimación de media de costes de construcción para edificios residenciales en 2024:

Más datos:

• Los chalets unifamiliares suelen ser en torno a un 10-15% más caros.
• Las regiones con sueldos y coste de vida más bajo tienen un coste de construcción menor, y las regiones con sueldos y coste de vida más alto tienen un coste mayor. Se puede aplicar un +/- 5% con respecto a las medias de la tabla de arriba.
• Construir en Baleares es muy caro. Del orden de 20-25% más.
• En base a previsiones de inflación de costes, se debe estimar el coste real de la construcción si es que los precios previsiblemente se van a incrementar.

Ingresos en la promoción inmobiliaria

Para estimar los ingresos de una promoción inmobiliaria se realizan estudios socioeconómicos y de mercado de la zona donde se localiza.

Antes de lanzarse a hacer un producto y ponerlo en venta, se debe conocer perfectamente el mercado residencial de la zona (y si la promoción tiene otros usos pues de estos usos). También se debe tener claro el perfil del comprador para adaptar la estrategia de comercialización.

Dentro del estudio socioeconómico, se analizan:

• La población actual para entender la demanda potencial que existe en la zona (barrio, distrito, ciudad, provincia).
• La evolución de la población a distintos niveles (barrio, distrito, ciudad, provincia, región y nacional). ¿Cómo compara la evolución de la zona específica con el resto?
• Pirámide de población, edad media, nivel de estudios, origen de la población, estado civil…
• Perfil económico de la demanda:
  • Renta per cápita a distintos niveles (barrio, distrito, ciudad, provincia, región y nacional) (y evolución). ¿Cómo compara la renta de la zona específica con el resto?
  • Renta por hogar
  • PIB y PIB per capita
  • Paro, ocupación y actividad.

Las fuentes para conseguir esta información suelen ser el INE, Banco de España, AEAT, Seguridad Social y páginas web de entidades públicas de municipios y comunidades.

En el estudio de mercado se analiza:

• Evolución del número de transacciones y precios medios a distintos niveles.
• Evolución del número de hipotecas y “ticket” medio de éstas a distintos niveles.
• Evolución de las licencias de construcción a distintos niveles.
• Viviendas iniciadas y terminadas y su evolución a distintos niveles.
• Evolución del número de ventas de viviendas a distintos niveles.
• Evolución del precio medio de las viviendas vendidas para nuevas promociones y segunda mano a distintos niveles.
• Estudio de promociones de obra nueva en zona de competencia o zonas comparables:
  • Número de promociones
  • Compañías promotoras presentes
  • Unidades en venta, unidades a construir y porcentaje de ventas en promociones en comercialización.
  • Fechas de comienzo de comercialización, inicio y entrega esperado.
  • Superficies, precios en €/m2 y precios en €. Medias, medianas, máximos y mínimos.
  • Ranking de calidades, diseño, zonas comunes, servicios adicionales etc.
  • Número de dormitorios y baños.
  • Tipologías.
  • Forma de pago.

Las fuentes para conseguir información de mercado son principalmente el Ministerio de Fomento, informes de mercado de consultoras y tasadoras, las páginas web de promotoras inmobiliarias e Idealista.

También es muy común realizar “mystery calls” a las promotoras para obtener información adicional, haciendo como si fuésemos clientes interesados en comprar una vivienda… Las mismas promotoras lo hacen también y muchas veces nos pillan.

Estimación de ventas

Una vez tenemos un conocimiento detallado del mercado se decide posicionar la promoción en el segmento más adecuado para competir. Puede ser intentar hacer la mejor promoción de la zona algo más cara, o hacer una promoción por debajo de la media en calidades pero más competitiva en precio, o ir dentro de la media.

No podemos irnos a precios que por la zona nuestro perfil de comprador no va a poder permitirse. Ni a calidades que sean demasiado malas para una zona aunque estemos por debajo del precio medio.

Las calidades, superficies, zonas comunes etc. pero también los pisos (los primeros suelen ser más baratos), la configuración de cada planta, las vistas o la superficie de terrazas deben ir en línea con el precio asignado a cada unidad.

Al igual que los costes, como una promoción tarda bastante tiempo en llevarse a cabo, los precios también pueden subir en el tiempo. 

Plazos de venta en la promoción inmobiliaria

Los plazos de venta es de las hipótesis más difíciles de estimar con exactitud. Varían mucho de una zona a otra y de una promoción a otra. Los únicos datos que tenemos son los que podamos obtener de los ritmos de las promociones presentes en el estudio de mercado, y a partir de ahí hacer una estimación según nuestro posicionamiento en el mercado.

Las agencias inmobiliarias pueden ser de mucha ayuda en esto.

En zonas con menos demanda las ventas pueden estar por debajo de una unidad al mes, mientras que en zonas más “calientes” se puede llegar a dos unidades al mes o más. Por supuesto también depende de si las viviendas están a precios competitivos.

Forma de pago en la promoción inmobiliaria

Aunque la forma de pago varía según la promotora, es usual encontrarse este esquema:

1. Los compradores normalmente pagan una reserva que suele ser una cantidad fija, por ejemplo 10.000€ o 20.000€.
2. Posteriormente se firma el contrato de compraventa, pagando en torno a un 10%-20% del precio (aunque he visto otros porcentajes, 10% es el más común), que suele incluir la reserva (se descuenta).
3. Se suelen pagar en cuotas durante la obra en torno a un 10% adicional del precio (a dividir en cuotas).
4. En la entrega se paga el resto, usualmente entre un 70% y un 80% del precio.

Como vemos, es al terminar la construcción, con la entrega de llaves, cuando los compradores pagan la mayoría del precio de la vivienda. La empresa promotora hasta entonces ha tenido que ir realizando grandes inversiones en la compra del suelo y la construcción, entre otros gastos.

Si la comercialización no es lo suficientemente rápida quedarán viviendas por vender una vez ya terminada la obra. En este caso los compradores realizarían una compraventa normal.

Gastos e ingresos en el tiempo en el negocio de promoción inmobiliaria

Abajo os enseño un gráfico en el que se ven los ingresos y gastos de una promoción tipo en el tiempo.

Hay que tener en cuenta que no existe una “curva” tipo de ventas para todas las promociones, sino que ésta es variable. En el gráfico se reflejan los ingresos de las ventas, por eso al principio son muy bajos, recibiendo sólo el dinero de reservas y contratos de compraventa, durante la obra aumenta un poco ya que además se reciben las cuotas periódicas. Al llegar a la entrega de llaves se recibe todo el dinero de las unidades vendidas. Posteriormente se venden las unidades que queden con el edificio terminado, recibiendo todo el precio de la vivienda en cada venta.

Los costes de construcción sí siguen de forma estándar una curva similar a la del gráfico de abajo (en rojo) durante el periodo de construcción. Es una especie de campana de Gauss deformada, pues al principio crece despacio, llega a unos meses en que se sitúa en máximos durante un tiempo y después la bajada al ir finalizando la obra es más rápida.

Ejemplo Gráfico con ingresos y gastos acumulados

El gráfico de arriba representa cada gasto e ingreso en cada momento.

Abajo dejo un gráfico que muestra el acumulado de gastos+ingresos en el tiempo para una promoción en la que el suelo cuesta 1.6M€, la construcción 2.2M€, la comercialización supone un coste de 150K, los ingresos por ventas son de 5.0M€:

La línea roja de arriba refleja cuánto vamos perdiendo o ganando en cada momento. Como veis hasta la entrega tenemos un “cash flow” negativo.

Teniendo en cuenta una financiación que nos den sobre el 100% de la construcción la curva sería distinta. Invertimos menos dinero nuestro, pero asumimos gastos adicionales de financiación por lo que el beneficio se reduce un poco (la financiación que nos dan la tenemos que devolver, obviamente, con los ingresos por ventas).

Viabilidad de una promoción

La viabilidad económica de una promoción depende de:

• Ingresos totales por ventas: por ejemplo en residencial la suma de los ingresos por vender todas las casas.
• Costes: costes de construcción, arquitectos, compra de suelo, impuestos etc.
• Beneficio: La empresa promotora arriesga su capital para obtener un beneficio; debe haber un margen de beneficio entre los costes y las ventas.
• Plazos: Que una promoción se alargue, algo bastante común, te reduce significativamente tus ganancias.          

Tipos de análisis de viabilidad económico de una promoción inmobiliaria

Hay dos métodos para analizar la viabilidad económica de un proyecto de promoción inmobiliario: estático y dinámico (o descuento de flujos de caja).

Aunque en el sector inmobiliario profesional se da más valor al análisis dinámico por descuento de flujos de caja (vaya nombrecito, da miedo, ¿no?), ambos métodos son complementarios y para un primer análisis el método estático es más rápido y práctico.

Método Estático de análisis de viabilidad de una promoción

El método estático se centra en analizar los ingresos potenciales, costes totales y beneficio que conseguirás con el proyecto, dejando de lado el factor tiempo.

Es más apropiado en promociones pequeñas donde el tiempo tiene menos impacto, pero siempre es complementario al análisis por descuento de flujos de caja. Siempre supone un buen primer filtro para el análisis de un suelo.

Ejemplo de análisis estático

Un promotor quiere comprar un suelo con una superficie edificable permitida para viviendas de 1.000 m2.

El propietario del suelo está vendiéndolo por 500.000€.

El promotor calcula que puede construir 10 viviendas de 100 m2 cada una, con un coste total de construcción de 1.200€/m2, que multiplicado por la superficie a construir nos da 1.200.000€ de costes de construcción.

Estima que además la venta de las viviendas costará otros 200.000€ de costes de comercialización.

Los costes totales entonces serían de 1.400.000€.

Tras realizar un análisis de mercado, el promotor estima que puede vender las viviendas a 230.000€ cada una de media. Con unas ventas totales de 2.300.000€.

El beneficio estimado por el promotor será de 400.000€

¿Es mucho? ¿Pues habrá que compararlo con cuánto ha invertido no? Si en comprar el suelo y la construcción se ha gastado 1.900.000€, el beneficio es casi un 21% sobre costes, que dependiendo de la zona y los plazos podría estar en línea con lo que ganan actualmente los promotores.

El margen sobre las ventas totales, que es otra forma de comparar, es de un 17%. Esto es como si vendes mesas a 100€ y tus costes totales son 80€ por mesa, entonces tienes un 20% de margen sobre las ventas.

Ventajas del método estático

• Análisis rápido y sencillo, con pocas hipótesis donde se pueda meter la pata.
• Supone un primer filtro necesario.
• Práctico y fiable en el caso de proyectos que son pequeños y se realizan en poco tiempo (menos afectados por el efecto tiempo).

Inconv del método estático

• No recoge el impacto del tiempo. No es lo mismo ganar los 400.000€ del ejemplo de arriba en dos años que en cinco.
• Dificultad para tratar el impacto del riesgo de suelos distintos: urbanizables vs urbanos, primera o segunda residencia, localización en Madrid capital o en un pueblo de Galicia, entorno competitivo etc.

Método Dinámico (o Descuento de flujos de caja) de análisis de una promoción inmobiliaria

La explicación de este método de análisis de inversiones requiere de una entrada entera, por lo que aporto aquí una breve resumen. Posteriormente tengo pensado escribir una entrada sobre esto.

El análisis de descuento de flujos de caja se usa para valorar todo tipo de inversiones y empresas.

1. Se trata de proyectar en el tiempo los flujos de caja futuros (ingresos menos gastos) de la inversión o el proyecto de promoción en este caso.
2. Una vez tenemos el flujo de caja neto que genera el proyecto, en base al concepto de Valor del Dinero en el Tiempo, el flujo de caja se descuenta a una tasa de descuento.
3. La suma de los flujos de caja descontados resultará en el Valor Presente Neto o Valor Actual Neto (VAN en español o NPV en inglés), que es lo que deberemos pagar por el activo para obtener una rentabilidad igual a la tasa de descuento.

Como alternativa, se puede incluir el coste de la inversión en los flujos de caja (como gasto al principio) y calcular la rentabilidad, medida como TIR (Tasa Interna de Retorno) que daría el proyecto.

Ejemplo de análisis de flujos de caja de una promoción inmobiliaria:

Os dejo abajo un análisis de flujos de caja sencillo para una pequeña promoción sólo de uso residencial con los siguientes datos de partida:

• Precio del suelo: 1.69M€ (incluidos gastos de compra)
• Superficie edificable: 1.500 m2
• Número de viviendas a construir: 10 (150 m2 cada una)
• Coste de construcción: 1.200 €/m2, o sea, 1.8M€ de coste de construcción
• Coste de comercialización: 3% de las ventas
• Precio de venta: 2.800 €/m2 (420.000 € cada vivienda), o sea 4.2M€ de ventas
• Plazos:
  • 6 meses licencias, proyecto, precomercialización
  • 15 meses construcción
  • 3 meses de ventas tras terminar la construcción
• Ritmo de ventas:
  • 2 viviendas durante la precomercialización (en principio sería difícil que la banca tradicional te financie sólo con un 20% pero para este ejercicio nos vale, ya que con plazos más largos no se ve bien en la pantalla).
  • 5 durante la obra
  • 3 tras terminar la obra
• Financiación: te financian el 100% de la construcción a un 3.5% de interés anual con una comisión de apertura del 1%

El modelo lo muestro por trimestres para que se vea bien, por meses no me cabe. En rojo gastos y en negro ingresos.

Métricas de rentabilidad

Para la promoción detallada arriba, obtendríamos los siguientes resultados de métricas de rentabilidad del proyecto:

Para obtener más información sobre las métricas para medir la rentabilidad de inversiones o proyectos inmobiliarios os podéis pasar por esta entrada donde explico esto en detalle.

Ventajas del análisis por descuento de flujos de caja respecto al estático en promoción inmobiliaria

• Es un método más completo que permite considerar más datos que tendrán impacto en el proyecto: Inflación, curvas de costes, formas de pago, plazos etc.
• Permite observar las necesidades de realizar pagos y el tamaño de estos en cada momento del proyecto.
• Permite calcular métricas de rentabilidad que tienen en cuenta la rentabilidad en el tiempo (Tasa Interna de Retorno).
• Mayor flexibilidad para incorporar hipótesis alternativas y análisis de sensibilidad con distintos escenarios.

Inconvenientes del análisis por descuento de flujos de caja respecto al estático en promoción inmobiliaria

• Mayor complejidad de cálculo, es más fácil cometer errores y no darse cuenta.
• Válido sólo si se tienen hipótesis fiables basadas en datos reales.
• Peligroso si se utiliza como único elemento para la toma de decisión de una inversión.

Principales riesgos de una promoción inmobiliaria

Al ser un negocio tan arriesgado, los actores de este mercado exigen unos beneficios altos.

Los principales riesgos de una promoción inmobiliaria son los siguientes:

• Riesgos de planeamiento: Por ejemplo, denegación de licencias, retraso de licencias, reglas urbanísticas grises que se pueden interpretar de muchas formas por los funcionarios que te toquen (es muy común esto) o cambio en las normas urbanísticas.
• Riesgos de construcción: los principales serían incremento de costes, retrasos en la construcción o fallos constructivos.
• Riesgo de mercado: Empeoramiento del mercado durante el proceso de promoción o estudio de mercado mal realizado.
• Riesgos del suelo: Contaminación o restos arqueológicos.
• Riesgos de financiación: cambio en tipo de interés u otros términos. Riesgo de que este u otros proyectos ahoguen la posición financiera de la compañía entera.
• Riesgos de gestión: Cambios en el liderazgo o estrategia de la compañía.