Rentabilidad de la inversión en activos inmobiliarios en 2024

En esta entrada analizo la rentabilidad (o como se suelen llamar en el sector, “yields”) que proporciona la inversión en diferentes tipos de activos inmobiliarios en alquiler en 2024. ¡Ojo, No hablo de retornos totales sino de yields! Para ver los retornos que buscan los inversores inmobiliarios y estrategias para conseguirlo mira esta entrada.

¿Qué es la “yield”?

Como comento en esta otra entrada, existen muchos tipos de yields, aquí me centro en la rentabilidad inicial que un inversor conseguiría al invertir en activos inmobiliarios de diferentes usos en condiciones estabilizadas a mercado. La yield es la relación entre ingresos que da el inmueble y lo que has pagado (divides los ingresos entre lo que pagas). O sea, que si compras un inmueble por 1M€ a una yield del 5%, este debe generar 50.000€ al año (1.000.000€ x 0.05 = 50.000€).

Yield o Rentabilidad Bruta y Neta

Para poder comparar yields, estas deben ser netas esto es, que sean los beneficios netos la cifra que obtenemos (esos 50.000€ en el ejemplo anterior), pues cada tipología de inmueble tiene un nivel de gastos distinto y no podríamos comparar “like for like” si no son netos.

Si fuese una yield bruta, calcularíamos los ingresos, no los beneficios del inmueble:

• Si un inversor compra un edificio residencial en alquiler con una yield bruta del 5%, la neta estaría alrededor de 3.75% (con un porcentaje de bruto a neto alrededor de 25%).
• Si por el contrario compra un local comercial en calle Serrano al 5% bruto, la yield o rentabilidad neta estaría seguramente por encima del 4.5%. Esta rentabilidad es demasiado alta para un local comercial en ese sitio, ¡si encontráis alguno a este precio me avisáis!

Por lo anterior debemos usar rentabilidades o yields netas. No podemos decir que tanto el edificio residencial como el local nos dan una rentabilidad del 5%, pues vemos que el local nos está dando más rentabilidad neta a igualdad de rentabilidad bruta.

En la mayoría de publicaciones sobre el sector inmobiliario no se especifican si las rentabilidades son brutas o netas. Si la fuente es una consultora inmobiliaria internacional (véase, Colliers, Cushman&Wakefield, CBRE, JLL o Savills), debería ser una rentabilidad neta.

Muchas veces, sobre todo en vivienda los periódicos publican estudios de rentabilidades de barrios o ciudades dividiendo el precio medio entre la renta media, y eso te dará una idea de la rentabilidad bruta aproximada. Desde luego no es lo que el inversor ganará anualmente, pues los activos residenciales en alquiler tienen un porcentaje de gastos sobre ingresos (o “leakage” en jerga del sector) de en torno a 20-25% si está gestionado externamente. Esto es, si se contrata una compañía de “property management” para que gestione el día a día, alquiler las unidades, mantenimiento, cobros, contabilidad etc. Estas compañías se suelen llevar en torno a un 5-10% de los ingresos brutos que genera el inmueble en el caso de residencial.

Rentabilidades de inversión en alquiler de las distintas tipologías de activos inmobiliarios en España

Abajo tenéis un gráfico que muestra las yield o rentabilidad prime en 2024.

Las fuentes para los datos del gráfico que muestro arriba son las consultoras citadas anteriormente, específicamente en este caso, he realizado una labor de agregación de las distintas “yields” o rentabilidades que informan las consultoras en sus informes periódicos.

Estos informes se pueden descargar en las secciones de “research” de las páginas web de las consultoras inmobiliarias. Os dejo a continuación enlaces a estas páginas pues si te interesa el mundo inmobiliario son de las mejores fuentes de información de mercado, aunque están enfocadas a inversores institucionales (grandes corporaciones, family offices, fondos etc).

• Colliers
• CBRE
• JLL
• Savills
• Cushman & Wakefield

Evolución de las rentabilidades o yields de las principales clases de activos inmobiliarios en España

En el gráfico de abajo podemos ver la evolución de las rentabilidades o yields prime de 2012 a 2024 de las siguientes clases de activos. Vemos que de 2012 a 2022 hay una clara compresión de las rentabilidades en todos los segmentos (en mayor o menor medida), y sin embargo, en 2023 y 2024 las rentabilidades se incrementan (en realidad a partir de mediados de 2022).

De 2012 a 2022:

En los 10 años desde 2012 a 2022 el sector inmobiliario en España vivió una gran presión sobre las rentabilidades, que decrecieron muchísimo desde niveles de plena crisis. Esto hizo que el valor de los inmuebles crezca exponencialmente.

• Centros comerciales: pasa de 6.75% a 5.50% con una revalorización por caída de rentabilidad del 23%
• High Street (locales en las mejores calles comerciales): pasa de 5.75% a 4.0% con una revalorización por caída de rentabilidad del 44%
• Logístico: pasa de 9.0% a 3.9% con una revalorización por caída de rentabilidad del 128%
• Residencial (edificios residenciales institucionales en alquiler): Pasa del 5.0% al 3.0% con una revalorización por caída de rentabilidad del 68%
• Oficinas: Pasa del 6.0% al 3.5% con una revalorización por caída de rentabilidad del 71%
• Residencias de estudiantes y residencias de ancianos: Pasan del 8.10 al 4.75% con una revalorización por caída de rentabilidad del 68%

Esta no es toda la historia, a parte de caídas en rentabilidad la mayoría de activos inmobiliarios se han apreciado, además, por incremento de rentas desde 2012, cuando estábamos en lo más profundo de la crisis.

¿Qué pasa de mitad de 2022 a 2024?

La inversión inmobiliaria está en constante competencia con el resto de tipos de activos, por ejemplo acciones o bonos. Los inversores consideran los activos más seguros los bonos del estado, y a partir de la rentabilidad que estos ofrecen, el resto de activos tendrán que tener una rentabilidad superior para ser atractivos y compensar un mayor riesgo percibido.

A mediados de 2022, una inflación desbocada hizo que el Banco Central Europeo subiera los tipos de interés. Esto ha provocado una subida de los rendimientos de la deuda generalizada, incluyendo los bonos del estado, que actualmente no es difícil que ofrezcan retornos alrededor del 3% añual a 10 años, cuando en 2020-2021 estaban en rentabilidades cercanas al 0%.

Está claro que los inmuebles más «prime», que ofrecían rentabilidades iniciales o yields del 3,00% (el uso residencial-multifamily llegó a estos niveles), no pueden competir con un bono a 10 años al 3,00% de retorno anual (aún con el potencial de subida de rentas del inmueble). Por tanto, la demanda de inversores en inmuebles ha requerido que las oportunidades de inversión ofrezcan una yield más alta para compensar la subida de tipos de interés y ser más atractivas comparadas con otras oportunidades de inversion.

Una subida de rentabilidades afecta directa y negativamente al valor de un activo.

Entonces, ¿Han bajado los valores de los activos inmobiliarios en 2023-24?

Muchos activos inmobiliarios han sido capaces de incrementar sus niveles de rentas de forma que aún con una subida de rentabilidades han sido capaces de mantener su valor, o compensar gran parte del impacto. Por contrato, la renta de la mayoría de inmuebles terciarios está ligada al incremento por inflación, por lo que en las actualizaciones anuales de rentas (como cuando te suben el alquiler en tu piso) han sido muy altas.

Por ejemplo, imaginemos esta situación:

• A principios de 2022, una nave logística, está alquilada por una renta neta de 100.000€ anuales. La rentabilidad o yield que los inversores pagarían por ella en el mercado es del 5,0%, por lo que su valor es de 2 millones de € (100K€ dividido entre 5,0% = 2M€).
• En 2024, la renta se ha incrementado un 10% por la inflación hasta 110K€ pero, sin embargo, los inversores sólo están dispuestos a adquirir el activo a una rentabilidad del 5,5%. El valor entonces será: 110K€ dividido entre 5,5% = 2M€.

Vemos que vale lo mismo porque el incremento de rentas compensa la subida de rentabilidad. Pero esto no es siempre así, desde luego.

Además, en el mercado de inversión inmobiliaria ha bajado algo la actividad porque los vendedores simplemente no quieren bajar sus expectativas de precios de venta aunque los compradores no estén dispuestos a pagar lo mismo, por lo que muchas operaciones simplemente se paralizan, posponen o cancelan.

Por qué el valor de un inmueble crece exponencialmente al bajar la yield de mercado

Puedes verlo claramente con un ejemplo:

Nave logística Prime situada en Coslada, Madrid (este es un sitio Prime para logística), de reciente construcción, alquilada a un buen operador con contrato a largo plazo a nivel de mercado. La renta de alquiler es de 100.000€ al año.

En 2012:

Si los inversores en 2012 pedían una rentabilidad a los inmuebles logísticos del 9% significa que si esta nave logística se ofreciese en el mercado, los inversores estarían dispuestos a pagar en torno a 1.111.111€.

Esto es 100.000€ entre 0.09 = 1.111.111€.

En 2018:

Si los inversores en 2012 pedían una rentabilidad a los inmuebles logísticos del 5.5% significa que si esta nave logística se ofreciese en el mercado, los inversores estarían dispuestos a pagar en torno a 1.818.182€.

Esto es 100.000€ entre 0.055 = 1.818.182€.

En 2022:

Como los inversores en 2012 piden una rentabilidad a los inmuebles logísticos del 3.9% significa que si esta nave logística se ofreciese en el mercado, los inversores estarían dispuestos a pagar en torno a 2.564.103€.

Esto es 100.000€ entre 0.039 = 2.564.103€.

Como veis el crecimiento NO es lineal. Conforme se comprimen (bajan) las yields o rentabilidades que piden los inversores en el mercado, el valor aumenta exponencialmente.

Abajo enseño la curva (exponencial) de lo que significaría pagar desde un 10% a un 2.5% por un mismo activo que genera 100.000€ al año.

1. Vemos que al 10% este inmueble valdría 1.000.000€
2. Al 9.5%, 1.052.632€ sólo 52.632€ más (un 5.26%)
3. Al 9%, como hemos visto antes, 1.111.111€, 58.480€ más (un 5.56%)
4. Así sucesivamente hasta que al pasar de una rentabilidad del 3.0% al 2.5% el valor se dispara 666.667€, un 20%, al pasar de 3.3M€ a 4M€.

¿Qué es la yield “Prime” de mercado?

La yield prime es la rentabilidad que en un mercado los inversores están dispuestos a pagar para hacerse con un activo inmobiliario situado en las mejores zonas, con un buen inquilino y un inmueble de muy buena calidad.

Las yields publicadas por las consultoras inmobiliarias son un punto de referencia o “benchmark” para los activos prime en un mercado. Esto es activos que están situados en las mejores zonas, con un buen inquilino/s y un inmueble de buena calidad.

Se publica esta yield, que es la referencia, el punto de inicio para estimar yields de otros activos que no sean de tanta calidad, sumando puntos básicos.

Además, las yields publicadas son referencia para activos con una ocupación estabilizada y con rentas de mercado.

Por ejemplo, no nos serviría para comparar que un edificio de oficinas casi vacío se compre, a primera vista, con una yield muy baja, simplemente porque lo que se está previendo es a lo mejor un plan de reposicionamiento, con Capex (vamos, reformarlo) y posterior recorrido al alza de la ocupación y por tanto incremento sustancial de las rentas.