Las plazas de garaje son unos de los productos inmobiliarios favoritos del inversor particular. Junto con los trasteros, son quizás los que menos tamaño de inversión requieren dentro del mundo inmobiliario, y esto los hace accesibles a un universo de compradores mucho mayor.
En esta entrada te cuento las claves para que puedas analizar la inversión y ésta sea exitosa.
¿Es rentable invertir en plazas de garaje?
La rentabilidad de la inversión en una plaza de garaje depende de la plaza que compras, lógicamente:
- Dónde esté situada
- Cuánto pagas por la plaza
- El alquiler de mercado (y actual si es diferente)
- Futuros crecimientos de renta (esto es más discutible)
Si buscas una respuesta rápida y no razonada, este no es el blog que buscas. En esta entrada, te daré las herramientas para que busques oportunidades de inversión en plazas de aparcamiento y puedas realizar un estudio de mercado y analizar la rentabilidad de la inversión.
Matemáticas de la inversión en parkings: Cómo calcular la rentabilidad
Antes de empezar a buscar una oportunidad de inversión debemos comprender bien cómo analizar matemáticamente el atractivo de una oportunidad de inversión.
Para este post nos vamos a centrar en la “yield” o rentabilidad inicial, para no extendernos demasiado en explicar otros parámetros que también hay que tener en cuenta al analizar una inversión, pero explico en este post.
Por otro lado, creo que es una métrica más que suficiente si vamos a comprar simplemente una plaza de parking, no creo que merezca la pena realizar un análisis de descuento de flujos de caja para ello. ¡No hay que matar moscas a cañonazos!
Yield inicial o Rentabilidad inicial
- Es una relación entre los ingresos que te dan y lo que has pagado por el activo. Se mide en porcentaje y cuento más alto más rentable es a inversión (te dan más euros de ingresos por cada euro invertido):
- Bruta: Ingresos anuales totales entre precio del inmueble. Hay distintos grados de rentabilidad bruta. Hay veces que ni siquiera incluyen los gastos de compra. Por ejemplo: Compro una plaza de parking por 30.000€ y la alquilo por 125€. La rentabilidad bruta sería 5% (125*12=1.500€, dividido entre 30.000€ es un 5%).
La rentabilidad suele darse en cifras anuales para todos los activos, incluidos los inmuebles.
- Neta: Para comparar las rentabilidades se debería usar la neta, pues al final lo importante es el dinero que te entra en el bolsillo después de todos los gastos. Y lo tengo que comparar con la inversión total realizada (también forma parte de mis costes los gastos de compra).
Ejemplo:
- Compro una plaza de aparcamiento por 50.000€ y la alquilo por 200€ al mes.
- Estimo que los costes de compra están en torno a 10% (al comprar pago ITP (depende de cada comunidad), notario y registro)
- Obtengo los gastos operativos (IBI y comunidad) son de 30€ al mes.
Yield Bruta: ingresos anuales entre precio: 2.400€/50.000€=4.8%
Yield Neta: beneficio anual entre inversión total: 2.040€/55.000€=3.7%
La yield o rentabilidad inicial es ampliamente usada en el mercado de inversiones y también se usa en la oferta anunciada en diversos portales inmobiliarios como Idealista.com, aunque en este caso los anunciantes suelen citar la rentabilidad bruta.
¿Es suficiente con calcular la yield inicial?
La rentabilidad o yield inicial no representa la rentabilidad total que nos aportará una inversión, sólo la relación entre ingresos iniciales e inversión necesaria.
Los flujos de caja que recibiremos pueden crecer o bajar en el futuro y las rentabilidades que exigen los inversores también pueden subir o bajar (esto afectará en el momento en que vendamos el activo). Además, habrá periodos de desocupación desde que se va un inquilino hasta que alquilo la plaza. Todo ello afectará al retorno total de la inversión.
Si queréis profundizar más en otras métricas podéis ir a este post donde explico cada una y cómo y para qué se puede usar, además de cómo tener en cuenta en el análisis cosas que pasan en el tiempo, como el crecimiento de rentas o periodos de desocupación.
Idealmente en la actualidad intentaría buscar una rentabilidad inicial por encima del 5% neto. Pero esto es lo que busco yo, a lo mejor prefieres un inmueble con menor rentabilidad en una zona más “lujosa”.
Cómo Encontrar Plazas de Garaje para invertir
Para buscar oportunidades de inversión en plazas de aparcamiento las mejores herramientas son:
- Webs de anuncios de inmuebles como Idealista o Fotocasa.
- El boca a boca, sobre todo si es en el bloque donde vives.
- Encontrar una agencia inmobiliaria que sea específicamente buena en inmuebles para inversión e informarles del tipo de producto que te interesa.
Yo tengo búsquedas guardadas con un criterio específico y zonas específicas en la aplicación de Idealista, y cuando aparecen inmuebles con mi criterio de búsqueda me lo notifica la app.
Aunque lo anterior es similar a otras tipologías de inmuebles, existe una página que considero especialmente buena para comprar plazas de garaje de inversión (nadie de esta página me paga por decirlo) podéis visitarla aquí. Me gusta porque está enfocada especialmente a inversores y da detalles de gastos y los alquileres de las plazas. Esta página ofrece oportunidades con un volumen de inversión más alto, ya que son lotes de plazas o garajes enteros.
Mejores sitios para invertir en plazas de garaje
Localización General: Mejores ciudades o áreas urbanas
En líneas generales buscaremos ciudades o municipios que tengan tendencias demográfica y de creación de puestos de trabajo positivas. Idealmente, deben ser ciudades con densidad de población alta.
Se trata de un producto que tiene sentido sólo en ciudades de buen tamaño: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, etc.
Localización Específica: Motores de demanda
Un bien inmueble no se puede cambiar de sitio, por lo que debemos pensar en la localización de nuestra inversión a largo plazo y las cualidades que lo hacen atractivo para este uso. Los motores de demanda son características de un sitio que hace que haya mucha gente interesada en tener una plaza de parking allí.
En el caso de plazas de garaje para alquilar existen motores de demanda muy potentes como pueden ser:
- Densidad de población de una zona
- Antigüedad/tipología de los edificios: ¿existen edificios plurifamiliares sin parking subterráneo?
- Existencia de servicios, comercios, oficinas, hoteles, bares, restaurantes y mezcla con usos residenciales. Esto crea movimiento de personas adicional, de forma más dinámica que un uso sólo residencial.
- Escasez de aparcamiento en las calles de la zona
- Escasez de oferta de parking públicos subterráneos
Motores más específicos relativos a una plaza en un parking concreto:
- Acceso y salida cómodos
- Buen diseño interior de rampas y calles amplios, sin muchas columnas
- Tamaño de la plaza de garaje adecuado ¿Cabe también una moto?
- Seguridad
¿Es conveniente usar financiación al invertir en plazas de garaje?
Una de las oportunidades que ofrece la inversión en bienes inmuebles es que los bancos ofrecen financiación más barata que créditos de otro tipo en forma de hipoteca.
De forma simplificada, la primera regla que hay que tener en cuenta es que la deuda incrementa los retornos de la inversión siempre que el coste de la deuda (intereses y comisiones) esté por debajo del retorno de la inversión en el tiempo.
Eso sí, incrementa los riesgos también. Si usas deuda y te sale un retorno peor que el esperado, la rentabilidad puede disminuir o incluso puedes incurrir en pérdidas.
Como no es el objetivo de esta entrada, te dejo un enlace donde puedes ver en detalle cómo afecta el apalancamiento (uso de deuda) a la hora de invertir: aquí.
Estudio de mercado para Invertir en Plazas de Garaje
Toda inversión inmobiliaria requiere de un análisis que sea capaz de proporcionar información de mercado, de la oferta y la demanda, análisis de la competencia y estimación de precios de mercado tanto de alquiler como de venta.
Las conclusiones de este estudio se utilizará posteriormente en nuestro análisis de la inversión.
Investiga, Sé Curioso
En el sector inmobiliario obtener información de mercado muchas veces no es fácil. Hay que contactar con expertos locales que tengan la información.
Contacta con los anunciantes de plazas de garaje en alquiler y venta anunciados en las zona/s que has seleccionado y habla con la agencia (o particular), pregúntales si hay demanda de inquilinos, cuánto tardarían ellos en alquilar el garaje que venden y a qué precio. Puedes hacer ver que estarías interesado en alquilarla para obtener información.
¿Conoces a gente que tiene alguna plaza de garaje de alquiler en la zona?¿Cómo les va?¿Cuánto tardan en alquilarlo normalmente?¿Cuánto les pagan?¿Cuánto les pagaba el anterior inquilino?
Realiza una búsqueda de alquiler y guarda de favorito el parking con alquiler más barato de la zona. Comprueba cuánto tiempo tarda el anuncio en darse de baja. Puedes llamar y preguntar si sigue disponible y ver cuánto tiempo lleva anunciado. Este último paso puede llevar tiempo…
Estimación de ingresos: tabla de comparables
Usaremos el método de comparación (super común en el sector inmobiliario): Tendremos que analizar por cuanto se alquilan plazas de garaje similares a la que nos interesa para calcular por cuánto podremos alquilarla.
El proceso es similar al de estimar el precio de alquiler de una vivienda o incluso el valor de ésta que comento en estas dos entradas.
Si nuestra plaza de garaje tiene un alquiler más caro que plazas similares en la zona, no habrá demanda, pues la gente que quiera alquilar la descartará por cara y se decantará por otras opciones más asequibles de similares características y localización.
Si está más barata que el resto de plazas similares que se ofertan en alquiler en el mercado, seguramente haya mucha demanda y se alquilen rápido, pero estaremos dejando de ganar parte de los ingresos que potencialmente podríamos haber obtenido.
Hay que tener en cuenta que es muy difícil encontrar plazas de garaje idénticas a la nuestra.
A lo mejor existe cierta oferta de plazas en el mismo parking subterráneo, en la misma planta y una plaza igual de accesible con tamaño similar. En caso contrario deberemos usar coeficientes de ajuste u homogeneización.
Estos coeficientes ajustarán al alza o a la baja el precio de alquiler de los parkings comparables para equipararlos a la localización y características de nuestra futura inversión. Esto entraña cierto nivel de subjetividad, pero es la mejor forma de sistematizar la estimación de precios de mercado.
Identificación de competencia
La mejor herramienta que tenemos para identificar los precios de la competencia es idealista. No me pagan nada por esto, pero es donde se publicitan la gran mayoría de aparcamientos en alquiler.
A tener en cuenta a la hora de seleccionar los comparables:
- A la hora de estudiar el mercado, priorizaremos las plazas de parking que están en el mismo edificio por ser más similares.
- Intentaremos buscar plazas de tamaño similar.
- Intentaremos utilizar los coeficientes lo menos posible, quizás para ajustar por la accesibilidad de uno respecto a otro o algo similar.
Ejemplo de Tabla de Comparables de Alquiler
Imaginemos que estamos analizando la inversión en una plaza de garaje en un barrio x, una plaza para coche grande, en la planta -1 de un parking subterráneo.
Creamos la siguiente tabla con las plazas de parking que existen en alquiler en la misma zona, considerando:
- Que las plazas sean grandes, como la plaza que analizamos (existe una diferencia sustancial en el precio).
- Intento obtener comparables del mismo garaje.
- Asumo en este caso un 5% de negociación de media del precio de alquiler publicado hasta el que realmente se acuerda entre partes. Esto depende de la zona, existen zonas muy demandadas donde no se negocia nada y otras en las que la negociación puede ser mayor.
- Redondeo el promedio final porque en realidad las plazas se suelen alquilar por múltiplos de 5€.
El promedio de alquiler ajustado es el que aplicaríamos entonces a nuestra plaza para el análisis de la rentabilidad, en este ejemplo (85€).
Estimación de valor de mercado (en venta)
Para estimar el valor de mercado en venta, repetiremos el punto anterior pero esta vez con garajes en venta en la misma zona que el que nos interesa.
Lamentablemente, no tenemos acceso a los precios de transacción, sólo a los precios ofertados en los anuncios. Por ello, debemos tener cuidado al escoger los comparables, eliminando aquellos que tengan un precio que está por encima del resto. Además, debemos añadir un coeficiente de negociación, para estimar por cuanto se transaccionarían las plazas de garaje que hemos seleccionado como comparables.
En este caso considero una negociación media del 10%, aunque quizás es demasiado alta (o demasiado baja dependiendo del mercado). Este coeficiente es parte de lo que tendremos que estimar ayudándonos del apartado anterior “Investiga, Sé Curioso”.
¿Para qué queremos estimar un valor de mercado si el precio de venta de nuestro parking objetivo ya lo tenemos?
Estimar los niveles de mercado para el valor de venta de una plaza de garaje que vamos a comprar nos servirá para saber si está caro o barato.
En este caso, si la plaza que analizamos la podemos comprar por 17.000 estará a precio de mercado, por debajo será barata y si el precio que podemos obtener es más alto, la plaza será cara.
Estimación de gastos
Respecto a la estimación de gastos, hay plazas de garaje más eficientes que otras, pero puedes empezar estimando un 15-20% de gastos sobre el precio de alquiler de mercado. Puedes incluso añadir un mes de vacío o un porcentaje adicional de gastos para tener en cuenta una potencial desocupación que cada cierto tiempo se existirá.
En cualquier caso, cuando te decidas a visitar uno que te cuadre, debes preguntar por todos los gastos que genera.
Para que te puedas hacer una idea, yo he hecho un pequeño estudio de plazas de garaje en distintos municipios que estaban en venta y además estaban alquiladas, daban información sobre el alquiler, el IBI y la comunidad. No es una muestra representativa, pero sirve para hacerse una idea tanto de lo que suelen suponer los gastos como de las rentabilidades iniciales.
Como veis hay mucha dispersión.
En este caso, la rentabilidad neta sería una estimación considerando como inversión el precio de oferta, ya que he asumido que la negociación restará la misma cantidad que sumarán los gastos de compra.
Ventajas y Desventajas de invertir en plazas de garaje para alquilar
Ventajas
- Suele haber menos riesgo de morosidad que en viviendas
- Se pueden hacer contratos con flexibilidad, fuera de la LAU
- Gastos de mantenimiento y reparaciones mínimos
- Requiere poca gestión (salvo tributaria)
- Requiere poca cantidad de inversión
- Es un tipo de inversión sencilla de analizar
Desventajas
- Tributar por el alquiler de una simple plaza es un follón burocrático (IVA), sobre todo si eres una persona física que considera invertir en un solo garaje (¿merece la pena el jaleo del IVA?)
- Puede haber limitaciones al alquiler por parte de la comunidad de vecinos (¡Cuidado!)
- Existe un mercado en el que es normal pagar en B, y si tributas bien, no puedes competir si le sumas al precio de mercado el IVA, por lo que seguramente tengas que tragarte el IVA.
¿Cómo tributa el alquiler de plazas de garaje?
Aunque la práctica de alquilar un garaje entre particulares en B está extendida, si Hacienda lo detecta puede imponer sanciones desde el 50% hasta el 150% de lo dejado de ingresar.
Si bien esto daría para una entrada completa, te dejo un resumen simplificado sobre los impuestos que hay que pagar en la inversión en plazas de garaje:
IVA
Las plazas de garaje que se alquilan de forma no asociada a vivienda, que en la práctica son casi todas las que se compran para inversión, está sujeta a IVA a tipo general del 21%.
- Debes darte de alta en Hacienda a través de la declaración censal modelo 037, indicando actividad de alquiler de locales y otros alquileres.
- Debes cobrar la renta total más un 21% de ese total a tu inquilino.
- Trimestralmente debes presentar la declaración de IVA (modelo 303).
IRPF
Lógicamente, debes pagar las ganancias por alquilar el garaje en tu declaración anual de IRPF.
- Se considera rendimiento de capital inmobiliario.
- Tributas por las ganancias netas, deduciendo los gastos asociados de IBI, comunidad, tasa de basuras, seguros, suministros, reparaciones. Además, te permiten añadir como amortización el 3% del mayor entre coste de adquisición y valor catastral de la construcción.
- Durante el periodo que no esté alquilado, se imputará una renta del 1.1% o 2% del valor catastral.
Para más detalles, visita esta entrada de un blog especializado que te puede ayudar.
¿Tiene futuro la inversión en plazas de garaje?
Así como he hablado de las ventajas y desventajas de invertir en plazas de garaje actualmente, en este punto comentaré qué puede deparar el futuro para las plazas de garaje.
Oportunidad por existir cada vez menos espacio de aparcamiento en la calle
Los ayuntamientos de las ciudades grandes y medianas están incentivando el transporte público y el uso de bicicletas. Se han lanzado a hacer carriles bici, de bus / taxi, zonas verdes, estacionamiento de bicicletas etc. En general, se sacrifica el espacio de aparcamiento que existía anteriormente para ello.
Esto es una oportunidad de cara al futuro, porque, obviamente, con menos oferta, las plazas de aparcamiento se revalorizan y alquilan más caras.
Riesgo por un futuro con menos coches
La otra cara de la moneda.
En las grandes zonas urbanas cada vez sea más normal que haya un solo coche por matrimonio. Además, es cada vez más normal que los jóvenes que viven en el centro de las ciudades prescindan de coche. Esto es, entre otras cosas, por las siguientes razones:
- Las políticas de desincentivar el uso del automóvil
- El incentivo de otros modos de transporte
- El encarecimiento de la vivienda y los coches (fomento del coche eléctrico, más caro)
- Los sueldos bajos del país
- Nuevas alternativas de transporte como el patinete eléctrico o el “carsharing” o coche de alquiler por minutos (o moto)
¿Podemos pensar en un futuro en que la gente que vive en zonas urbanas no necesite coche para el día a día y utilice “carsharing” cuando lo necesiten?
