Mejores clases de inmuebles para invertir (Pros y Contras)

En esta entrada voy a analizar las principales opciones que tiene un pequeño inversor para invertir en bienes inmuebles. Si estás pensando en invertir en el sector inmobiliario, pero no tienes claro que tipos o clases de inmuebles son mejores para invertir, ¡continúa leyendo!

¿En qué clase de activos inmobiliarios invierten los grandes fondos de inversión?

Antes de pasar a comentar qué opciones tienen los pequeños inversores como tu o yo, para invertir en distintos tipos de inmuebles, veamos qué están haciendo los grandes, dónde centran su atención y cómo ha variado en los últimos años (¡ha cambiado bastante la cosa!).

¿Cómo se estima cuánto se invierte en inmuebles?

Antes de nada un disclaimer: los volúmenes de inversión que salen publicados anualmente en periódicos (por ejemplo en Expansión o Cinco Días) y sección de research de las grandes consultoras inmobiliarias como CBRE, Savills, Collliers, o JLL (que son las que realizan la publicación) son una estimación, nadie tiene una varita mágica, normalmente se hace con las operaciones relevantes de inversión que se han publicado.

Pongo ejemplos de operaciones publicadas en BrainsRE (periódico especializado en inmobiliario):

• EQT Exeter compra el portfolio logístico de Logicor por 300 millones.
• Cofinimmo invierte 9 millones en un proyecto llave en mano de residencia de ancianos
• Tikehau Capital compra a la Socimi Colonial un edificio de oficinas en Sant Cugat por 27 millones
• Starwood paga 100 millones a Iberostar por el hotel Las Dalias de Tenerife

Entonces suman todas estas inversiones, les añaden las que la propia consultora que hace el estudio conoce que se han hecho sin publicar y se estima el volumen.

Por supuesto no es toda la inversión inmobiliaria, obvian los pequeños inversores, que somos miles y juntos seguro que suponemos gran parte del pastel de inversión total. Lo hacen así porque es sencillamente imposible tener conocimiento de todas las pequeñas operaciones de inversión en un mercado.

Vale, ya sabemos cómo estiman la inversión, y que sólo es la inversión de grandes inversores que conocen. Así que, sin desmerecer los datos, que lleva un trabajo grande de “research”, vemos que tienen flaquezas.

Por todo lo anterior, con lo que hay que quedarse es con las proporciones, totales de un año a otro, volúmenes de cada tipología más o menos y, sobre todo, la tendencia año a año. Os dejo abajo la gráfica, con datos de los volúmenes de inversión publicados por CBRE en su sección de research.

¿Qué conclusiones podemos sacar de la inversión dinstitucional estos últimos años?

1. Oficinas y Comercial (incluye locales, centros comerciales y parques de medianas) representaban la grandísima mayoría en 2014, pero se han ido diluyendo en favor de otras clases de activos.
2. El sector Comercial ha perdido muchísimo peso, más que las oficinas.
3. Hoteles, Residencial (incluyendo residencias de estudiantes) y el sector Logístico han ido ganando relevancia. Juntos ya suponen 2/3 de la inversión, y en 2014 suponían un 20%.
4. Aunque aún no se perciben, el mercado ve mucho potencial en “Otros” tipos de inmuebles, ahí se incluyen Data Centers y el sector Salud (residencias de ancianos y hospitales).

Por lo tanto para los grandes fondos de inversión las mejores clases de inmuebles para invertir son residencial, hoteles y logística. También hay que incluir el sector de oficinas que tradicionalmente ha sido de los que más apetito levanta entre los inversores institucionales, aunque ha bajado su proporción respecto al total.

No os voy a mentir, aquí hay mucho de modas, pero hay algunas cosas que tienen su fundamento en las fortalezas, debilidades, oportunidades y riesgos de cada sector, según la percepción del mercado en cada momento. Cuando un sector se pone de moda, todos los inversores quieren entrar y compran a rentabilidades bajísimas y viceversa, si un sector se convierte en el patito feo, los inversores se muestran muy reticentes con él, exigiendo a cambio de invertir rentabilidades altas.

¿Cómo pueden invertir los pequeños inversores en estas clases de inmuebles?

Creo que la mayoría de vosotros no os vais a comprar hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales o plataformas logísticas de Amazon. No pasa nada. Podéis hacer inversiones más rentables que muchos peces gordos si realizáis un buen análisis de la inversión.

De hecho, especialmente en sectores “de moda”, he visto operaciones a rentabilidades iniciales (yields) muy bajas justo antes de la subida de tipos, que tras esta no se pueden vender sin afrontar importantes pérdidas.

En muchas ocasiones, los directivos de fondos están bajo presión para invertir un determinado capital en un año, lo que fuerza a buscar operaciones de inversión a toda costa. Además, en algunos casos sus contratos incluyen bonus por el simple hecho de invertir una cantidad de capital, lo que puede dar lugar a posible conflicto de interés entre la dirección del fondo y sus clientes (family offices, fondos de pensiones, fondos soberanos, etc.). Muchas veces, en estas operaciones, el resultado de la inversión se verá cuando el que la haya liderado quizás ya no trabaje allí.

Tampoco quiero generalizar porque hay muy buenos profesionales en estos sitios, pero son cosas que me he encontrado.

En qué clases de activos pueden invertir los pequeños inversores

Pros y contras de cada clase de activo inmobiliario

Abajo incluiré las fortalezas y debilidades principales de las clases de inversión para pequeños inversores, para que podáis sacar conclusiones y decidir qué clase de activo inmobiliario es mejor para vosotros.

Inversión en Vivienda turística:

Ventajas de la inversión en vivienda turística:

• Puedes conseguir mayor rentabilidad que alquiler tradicional, sobre todo si llevas la gestión (aunque se convierte en una suerte de autoempleo).
• Flexibilidad para ocuparla tú mismo si no vives en el mismo sitio donde tienes la propiedad (lo cual sólo es viable si contratas un gestor).
• Si no funciona del todo bien o prefieres la estabilidad de ingresos de alquiler tradicional, siempre puedes alquilarla a largo plazo (en unos sitios mejor que en otros)
• Si todo va mal tienes donde vivir.
• Menor probabilidad de impago.
• Menor probabilidad de que los turistas se queden a vivir sin pagar.
• Los ingresos están automáticamente indexados al mercado, si baja el mercado, bajan si sube, suben (en alquiler a largo plazo si baja el mercado el inquilino te pide rebaja de renta o se va a otro piso, y si sube está protegido por ley durante varios años). Lo digo sin acritud, yo vivo de alquiler, soy inquilino.
• Fiscalmente ahora mismo es menos ventajosa que alquiler residencial tradicional (no existe deducción en IRFP).

Inconvenientes de la inversión en vivienda turística:

• Los ingresos son más inconsistentes, más variables. Depende del sitio, por ejemplo, si es una zona de costa, en invierno puede ser difícil lograr ocupaciones decentes.
• La gestión requiere más tiempo que en alquiler a largo plazo, y cuesta bastante dinero si te la lleva una empresa
• Requiere más mantenimiento. El hecho de que pasen por el apartamento turístico muchas personas cada mes hace que las cosas se estropeen más. Además, todo es responsabilidad del propietario, mientras que en alquiler a largo plazo algunas cosas suelen ser pagadas por el inquilino, como la limpieza, cambiar bombillas o regar las plantas.
• Los gastos son mucho mayores: para que funcione bien necesitarás que todo esté siempre limpísimo, que los muebles sean de diseño y estén en perfecto estado, pagarás tú el wifi, el agua, la luz, el gas, la limpieza, las “amenities” (todas tienen ya cápsulas de café, aperitivo o snacks), jabón, gel etc. Necesitarás tener e ir reponiendo cuando se rompen cristalería, platos, cubertería etc.
• La inversión en mobiliario es mayor no sólo por necesitar muebles de diseño y tener que estar perfectos, sino que necesitas crear un ambiente hogareño por lo que debes incluir en la decoración todo detalle para que sea acogedor: plantas, cuadros, libros, espejos etc.
• Legal: hay sitios en los que hay restricciones para que una vivienda sea turística.
• Si se encuentra en un bloque residencial, puedes tener problemas con los vecinos.
• No es fácil estimar de forma muy precisa los ingresos que va a generar la inversión

Inversión en Residencial para alquilar

Ventajas de la inversión en vivienda para alquilar:

• Gran cantidad de clientes potenciales
• Ingresos estables indexados a IPC
• Es un mercado relativamente fácil de comprender
• Es relativamente sencillo estimar cuántos ingresos puede generar una vivienda en alquiler
• El mercado residencial de alquiler ha mostrado ser un activo refugio en periodo de pandemia.
• Buen comportamiento del mercado residencial en general en los últimos años y buenas perspectivas a futuro.
• Si todo va mal tienes donde vivir.

Inconvenientes de la inversión en vivienda para alquilar:

• Posibilidad de impago (se puede mitigar parte del riesgo a la hora de elegir inquilino)
• Posibilidad de okupación (no es probable y se pueden tomar medidas para mitigar el riesgo)
• Al ser una inversión bastante segura suele ser menos rentable que otras opciones (esto no siempre es así).
• Sector muy regulado por el gobierno, usualmente a favor del inquilino.
• Inversión relativamente pasiva, aunque hay veces que hay que hacer gestiones para reparaciones, mantenimiento, búsqueda de inquilino, visitas, contrato etc.

Inversión en Naves Industriales

No sé por qué los inversores particulares no se plantean más esta opción…

Ventajas de la inversión en una nave industrial:

• El comercio electrónico está aumentando mucho la demanda de naves en los alrededores de las ciudades. Esto incrementa la ocupación y se traslada a las naves más pequeñas, que pueden ser usadas también por grupos de distribución pequeños o bien para otro tipo de empresas.
• Las naves industriales en buenos polígonos pueden ser activos muy rentables. Los pequeños inversores no se suelen fijar en este tipo de activos y hay menos competencia compradora, por lo que las rentabilidades no han bajado tanto en naves pequeñas.
• Si se incumple el contrato, existe mayor facilidad y rapidez para desahucio contra inquilinos que son empresas.

Inconvenientes de la inversión en naves industriales:

• Tienes que hacer frente a mantenimiento de fachada y sobre todo cubierta.
• De cara a la gestión, son menos accesibles por estar más lejos de la ciudad y normalmente peor comunicados por transporte público que otros tipos de activos.
• Las naves industriales son feas. Bueno conozco algún enamorado, pero es la excepción.
• Normalmente periodos de vacío más largos que en residencial.

Inversión en Locales Comerciales

Ventajas de la inversión en locales comerciales

• Las rentabilidades no han bajado como sí ha pasado en otras clases, por menor competencia de inversores. Se mantienen relativamente atractivas.
• Es una de las inversiones inmobiliarias más pasivas. El inquilino suele reformar el local entero para adaptarlo a su imagen de marca por lo que el propietario normalmente tiene menos gastos en este sentido.
• Las tiendas de barrio y comercio de proximidad han sufrido menos que el “High Street” con la competencia del comercio electrónico. “5 minutes walking” es muy difícil de batir por Amazon.

Inconvenientes de la inversión en locales comerciales:

• Para que sean relativamente asequibles deben ser locales en calles comerciales de barrio, no las mejores “high Street” de la ciudad tipo Serrano, Paseo de Gracia etc.
• El comercio electrónico ha hecho mucha competencia a este sector, cuyas rentas han crecido menos que otros activos.
• Hay que entender muy bien El Sitio y el funcionamiento de la zona comercial. Es difícil ser experto en este mercado. Puedes ser experto en una ciudad, pero el mercado cambia radicalmente cuando estás en otra.
• Normalmente periodos de vacío más largos que en residencial.

Inversión en piso para alquiler por habitaciones

Ventajas de la inversión en pisos para alquiler por habitaciones

• Flexibilidad de alquiler a largo plazo si es necesario.
• Si todo va mal tienes donde vivir.
• Si seleccionas bien el inmueble, puede ser más rentable que un piso en alquiler a largo plazo.
• Tus ingresos no dependen de un inquilino, están más diversificados.
• Hay menos problemas de okupaciones que en vivienda a largo plazo.
• Al no estar alquilado a una familia puede ser un poco más fácil (dentro de lo difícil que es) el desahucio en caso de impago. Suelen ser alquileres a plazos cortos por lo que no se suelen querer quedar mucho tiempo los impagados.
• En algunas ciudades grandes ya son no sólo universitarios sino también jóvenes profesionales los que comparten piso, como en Reino Unido.

Inconvenientes de la inversión en pisos para alquiler por habitaciones

• Requiere mucha gestión, no tanto como vivienda turística pero más que alquiler tradicional. Existen gestoras de este tipo de activos, pero se quedarán con parte de la rentabilidad por el servicio.
• Para que funcione debe estar situado en zonas muy específicas con gran demanda de estudiantes o jóvenes profesionales.
• El gasto en mantenimiento es directamente proporcional a la cantidad de gente que vive en el inmueble.
• Potenciales problemas de convivencia. Se deben poner normas.
• Normalmente para que funcione bien hay que incluir servicios adicionales como wifi y limpieza de zonas comunes incluido y también es necesario tener zonas comunes y habitaciones razonablemente amplias.

Inversión en piso para reformar y vender (Flipping)

Ventajas de la inversión en pisos para reformar y vender

• Puede dar buenos beneficios en poco tiempo.
• Potencial para ser autoempleo o incluso negocio cuando se consigue más capital.
• Es una experiencia gratificante añadir valor a un inmueble y ver los frutos de tu trabajo.

Inconvenientes de la inversión en pisos para reformar y vender

• Es un negocio difícil y arriesgado. Debes ser experto no sólo en el mercado inmobiliario a nivel barrio sino también en construcción y reformas.
• Posibles retrasos en obras y/o licencias.
• Posibles aumentos de costes.
• Si no te gusta mucho puede ser muy estresante.
• Es una rueda que no puede dejar de girar para que no deje de dar ingresos cada vez que acaba la reforma y vendes (una reforma tras otra), y si el mercado se pone en contra es muy difícil que salga bien.
• Con una mala jugada puedes perder el dinero que ganaste en varias.

Inversión en Oficinas

Puede que sea subjetivo, pero sólo veo recomendable la inversión de oficinas en:

• Ciudades con gran crecimiento del empleo en sectores de finanzas, seguros, bienes inmuebles, consultoría, abogacía y tech.
• Ciudades grandes con gran crecimiento económico.
• Zonas top dentro de dichas ciudades.

Las oficinas en zonas secundarias han sufrido mucho las repercusiones del Covid-19 y el aumento del teletrabajo (parte se quedará estructural). Las que siguen comportándose bien son las más caras, que seguramente se escapen al alcance del común de los mortales.

Conclusión: Opinión personal sobre cuáles son las mejores clases de inmuebles para invertir

La mayoría los sectores inmobiliarios presentan buenas oportunidades de inversión, sólo hay que buscarlos y analizarlos bien.

Personalmente, considero que las mejores clases de inmuebles para invertir actualmente son:

• Pisos en alquiler
• Apartamentos turísticos
• Locales en calles comerciales de barrio.

Son esas las tipologías que busco para mis inversiones. También he analizado alguna posible inversión en naves industriales. Aunque no he pasado de la fase de estudiar el mercado y estimar rentabilidades, sí creo que puede tener sentido.

En los activos residenciales en alquiler lo hago de forma distinta a cómo he visto que hacen en general los grandes inversores, salvo alguna excepción, mira esta entrada para saber más. Si quieres una guía para invertir en este tipo de activos, mira esta entrada.

Si por el contrario, si te atraen más los apartamentos turísticos, en esta entrada puedes ver una guía completa de cómo analizo este tipo de inmueble a la hora de estudiar la inversión.