En esta entrada realizo un análisis del mundo profesional dentro del sector inmobiliario, describiendo profesiones y empresas. Me centraré las profesiones dentro del sector inmobiliario institucional, un mundo algo escondido para la mayoría de la gente.
Normalmente, cuando alguien piensa en trabajar en el sector inmobiliario, se imagina haciendo intermediación en la venta de casas y pisos en una agencia inmobiliaria local. Sin embargo, esa es sólo una opción más dentro de un sector muy amplio con posibilidades de carreras profesionales muy distintas.
Sólo hay que pensar que todos los edificios que existen deben ser diseñados, construidos, comprados, vendidos y gestionados. El sector de bienes inmuebles requiere de profesionales altamente cualificados y, si te resulta atractivo el “ladrillo”, puede ser una buena idea formarse para trabajar en el sector.
En este sector, como en tantos otros, se puede trabajar en “cliente” o en consultoría, que son proveedores de servicios profesionales dentro del mundo inmobiliario.
Abajo podéis ver un esquema de los principales departamentos en consultoría inmobiliaria y en cliente del sector inmobiliario, además de los tipos de consultoras y de clientes que existen y ejemplos de cada uno.
Como podéis ver gran parte de los departamentos donde trabajar se suelen poner nombres en inglés, esto quizás es porque es un sector que en gran parte está dominado por los anglosajones.
Trabajar en consultoría inmobiliaria
Dentro del sector inmobiliario, la consultoría es donde se concentra la mayor parte del empleo del sector. Las consultoras son asesores de los clientes, les proporcionan todo tipo de servicios que son necesarios para su actividad.
Profesiones en consultoría inmobiliaria
Existen múltiples departamentos donde desarrollar la carrera profesional dentro de una consultora inmobiliaria:
Capital Markets
El departamento de capital markets de una consultora inmobiliaria se dedica principalmente a asesoramiento en inversiones inmobiliarias tanto a compradores como a vendedores. Su labor es de intermediación y asesoramiento en las grandes transacciones inmobiliarias.
El departamento de capital markets necesita de profesionales que tengan cualidades tanto comerciales como financieras para análisis y presentación de oportunidades de inversión a clientes.
Dentro de capital markets suele haber distintos departamentos divididos por sectores de inversión inmobiliaria:
- Industrial y logístico
- Oficinas
- Retail (centros comerciales, parques de medianas, “high street”)
- Suelo para promotores
- Build to Rent / multifamily
- Residencias de ancianos y estudiantes
- Hoteles
- A veces, incorporan:
- Residencial, usualmente obra nueva de segmento lujo
- “Agro” fincas rústicas para agricultura
- Data centers (muy de moda)
- Energía e infraestructura
Property management
El departamento de property management o gestión inmobiliaria se encarga de gestionar el día a día de los edificios de los grandes propietarios (oficinas, centros comerciales, complejos logísticos etc.).
Lo servicios de gestión inmobiliaria o “property management” se suelen dividir en gestión técnica y gestión patrimonial.
La gestión técnica se encarga de todo aquello que tenga que ver con el estado físico del inmueble, gestionan mantenimiento e inversiones (capex), preparación de presupuestos, selección de contratistas etc.
La gestión patrimonial está enfocada a la contabilidad del inmueble (ingresos y gastos operativos), relación con arrendatarios, gestión de fianzas, apoyo en negociación de nuevos contratos, gestión de proveedores (empresas de limpieza, seguridad, jardinería, wifi, luz, electricidad, gas etc).
Valoraciones
El servicio de valoraciones suele realizar informes de valoración RICS (¿Qué es una valoración RICS y en qué se diferencia de una tasación?), bajo los estándares internacionales de valoración. Existen consultoras que tienen un departamento de tasaciones ECO, aunque es un servicio que no tiene mucho margen, por lo que la mayoría prescinde de él.
Consultoría
El servicio de consultoría a veces se incluye en el departamento de valoraciones. Provee a los clientes de servicios varios según necesiten, entre ellos:
- Estudios de mercado
- Due diligence comercial: es un estudio de mercado para un proyecto inmobiliario que suele ser más completo, analizando los motores de demanda (drivers), perfil de demanda, análisis socio-económico, la oferta, competencia y en ocasiones también la viabilidad, los ingresos, plan de marketing, recomendación de producto etc.
- Consultoría estratégica: la consultoría estratégica, dentro del sector inmobiliario, presta servicios de asesoramiento a la toma de decisiones, cómo acometer un proyecto, presentación de escenarios etc.
Leasing
El departamento de leasing se encarga de la comercialización en alquiler de los espacios de los clientes. Suelen estar especializados por tipologías dentro del sector inmobiliario.
Consultoría técnica
En las grandes transacciones inmobiliarias suelen necesitarse “due diligence” técnicas, un informe que detalla el estado físico del edificio, problemas que pueda tener, capex (inversiones) necesario previsto a corto, medio y largo plazo etc.
Así mismo, las consultoras proporcionan servicios de Project management y Project monitoring para entidades financieras (cuando prestan dinero para una promoción necesitan controlar cómo se gasta) y promotoras. Estos sirven para supervisar proyectos de construcción.
Debt advisory
El sector bancario y el inmobiliario están muy unidos por la gran necesidad de uso de deuda por parte de la mayoría de inversores (salvo Amancio Ortega con Pontegadea, que con el dividendo de Inditex se suele comprar varios edificios al año al contado).
Las consultoras suelen tener equipos para asesorar y ayudar a clientes a la hora de obtener préstamos y para refinanciarse.
Hay que tener en cuenta que muchos de los préstamos en el sector inmobiliario institucional suelen ser préstamos “bullet” no se amortizan; esto es, sólo pagan intereses durante la vida del préstamo y a la fecha de vencimiento se repaga el principal. Suele pasar que para pagar el principal se pida otro préstamo de este tipo, y con lo que te dan de préstamo repagas el otro (ver más sobre estos préstamos).
Tenant Representation
Si el equipo de leasing apoya a los propietarios a comercializar sus espacios, el equipo de “Tenant Rep” proporciona apoyo a los operadores (los ocupantes) para buscar un espacio acorde a sus necesidades.
Research
El departamento de research realiza informes de investigación sobre temas concretos. Apoyados por otros departamentos, publican informes periódicos por cada tipología de inmueble sobre volumen de inversión, rentabilidades exigidas por los inversores, cifras de contratación de espacio, precios de alquiler en zonas prime etc.
Estos informes los podéis encontrar en las páginas web de las principales consultoras: Colliers, CBRE, Savills, JLL, Cushman & Wakefield, entre otras.
Principales empresas de consultoría inmobiliaria
Clasificaría las principales empresas de consultoría inmobiliaria en tres:
1-Consultoras generalistas con departamento inmobiliario:
Las “big-four” de consultoría tienen departamento inmobiliario: Deloitte, PWC, KPMG y EY.
2-Consultoras inmobiliarias:
Las consultoras inmobiliarias son empresas bastante desconocidas en España, aún siendo grandes empresas multinacionales con cientos (o incluso miles) de empleados en España.
En el sector, a nivel internacional, se habla de las “big-four” de consultoría inmobiliaria, que son CBRE, JLL, Cushman&Wakefield y Colliers, por este orden en relación a su tamaño.
En España, Savills tiene similar tamaño a JLL por la adquisición en 2017 de Aguirre-Newman, por lo que la incluyo en la lista.
Abajo dejo una tabla con los datos de facturación y empleados de las principales consultoras inmobiliarias en España y a nivel mundial:
| Principales consultoras | Facturación global | Empleados global | Facturación España | Empleados españa |
|---|---|---|---|---|
| CBRE | 27,746M$ | 105,000 | 321M€ | 1,904 |
| Savills | 2,800M$ | 39,000 | 115M€ | 566 |
| JLL | 19,400M$ | 98,200 | 81M€ | 499 |
| Cushman&Wakefield | 9,400M$ | 50,000 | n.a. | 350 |
| Colliers | 4,089M$ | 17,000 | 20M€ | 116 |
Por debajo estarían BNP Paribas RE y Knight Frank, también multinacionales con amplio rango de servicios inmobiliarios.
Me baso en datos públicos publicados por la revista M2.
3-Consultoras inmobiliarias especializadas:
Existen consultoras que se especializan en un tipo de servicios específicos, como por ejemplo:
- M2, especializados en leasing industrial.
- Arcadis, fuerte en Project management y consultoría técnica.
- Sonae Sierra, especializadas en gestión de centros comerciales.
Trabajar en cliente dentro del sector inmobiliario
Como he comentado antes, las empresas de prestación de servicios profesionales o consultoras concentran la mayor parte del empleo del sector. Esto es así porque los clientes suelen tener una estructura ligera, subcontratando los servicios que necesiten a las consultoras.
Las empresas de tipo fondo de inversión o banca de inversión, muchas veces propietarias de grandes portfolios inmobiliarios, aunque habitualmente lo hacen con equipos muy reducidos, pudiendo manejar portfolios de cientos de millones en una oficina pequeña con menos de cinco empleados. Subcontratan la gestión, comercialización, capex, contabilidad, valoración del portfolio etc. Suelen contar con profesionales de análisis de inversiones y apoyo.
Pasa lo mismo con los family office, aunque habitualmente con un portfolio de menor tamaño.
Las promotoras también suelen tener equipos reducidos, subcontratando diseño, construcción, dirección de obra y comercialización sus proyectos. Existen excepciones de empresas que concentran toda la cadena de valor y son constructoras-promotoras, por ejemplo, pero asumen tipos de riesgo distintos.
Las empresas no inmobiliarias, para tener un departamento inmobiliario deben ser muy grandes o que los inmuebles sean una parte importante de su actividad. Incluso así, este será normalmente reducido en comparación con el número total de empleados. Este departamento suele ser de gestión de los inmuebles.
En el caso de las Socimis existen ejemplos de empresas que tienen todo externalizado y otras que realizan la gestión de sus inmuebles internamente. Hay Socimis con “estructura de fondo”, con un par de trabajadores y un portfolio de cientos de millones y otras con muchos departamentos y empleados. Usualmente para que internalizar la gestión inmobiliaria sea más eficiente es necesario un volumen de negocio grande.
Los operadores/ocupantes, son empresas cuya actividad principal necesita de espacios adaptados a su actividad. Por ejemplo las empresas hoteleras necesitan hoteles lógicamente, y para crecer tendrán un departamento de expansión dedicado a alquilar, gestionar, franquiciar o comprar hoteles. Además, también tendrán un departamento (o alguien, según el tamaño), dedicado a gestionar el estado de los inmuebles y plantear inversiones en reformas.
Pasa los mismo con los supermercados, con empresas como Amazon, que necesita grandes naves logísticas, McDonald’s, que necesita locales para sus restaurantes, etc.
