En esta entrada te cuento cómo afecta realmente la inflación a la inversión inmobiliaria, centrándome en el mercado de inversión en rentabilidad.
Como veréis a continuación, sumando la rentabilidad del alquiler al crecimiento de las rentas, la inversión inmobiliaria es una herramienta potente para protegerte de una alta inflación. Sin embargo, los bancos centrales tienen en la subida de tipos de interés su mejor baza para luchar contra la inflación; y una subida de tipos intensa sí tiene efectos negativos en la inversión inmobiliaria.
Si estás interesado sólo en el impacto a largo plazo de la inflación en el mercado residencial (para vivir, no para invertir) y cómo se comportan los precios mira esta entrada.
¿Qué activos protegen de la inflación?
Aunque si buscáis respuestas en Google encontraréis opiniones de todo tipo, seguramente predominen las que respaldan la inversión inmobiliaria en tiempos de inflación.
Cito a continuación un artículo del blog de El Confidencial, escrito por Juan Gómez Bada, que me parece bastante bueno a la hora de explicar qué activos protegen de la inflación y cuáles no.
Pierden valor los activos monetarios, que en última instancia son deudas expresadas en la divisa que es presa de la inflación (ojo hablamos de que tú prestas a alguien a cambio de algún tipo de interés, que es lo que haces cuando compras un bono o metes dinero en un depósito a plazo fijo):
- Dinero en efectivo y cuentas corrientes: Si, el dinero, al final, es una deuda.
- Depósitos
- Créditos
- Bonos
- Productos financieros que realicen este tipo de inversiones, como fondos de renta fija.
¿Por qué? Pues si tu concedes un préstamo a alguien de 10.000€ por dos a un 2% de interés anual nominal y de repente ese año hay una inflación del 10%, te pagará 200€ de intereses y te devolverá 10.000€ al cabo de un año, pero en ese momento los 10.000€ valen realmente un 10% menos.
Además, seguramente, si sube la inflación subirán los tipos de interés, con lo cual los créditos que tienen concedidos se descuentan a una tasa mayor por lo que si los venden su valor actual será menor.
Suelen mantener valor los activos no monetarios:
- Inmuebles
- Acciones de empresas
- Materias primas
Sobre los activos no monetarios, yo diría más bien pueden mantener su valor, subir o bajar. Digamos que son más independientes de la inflación y más dependientes de su utilidad.
Qué impacto tiene la alta inflación en el valor de inmuebles de inversión en rentabilidad
Debido a que el mercado de vivienda está dominado por particulares, usualmente ocupantes y propietarios del inmueble, se comporta de manera distinta a los inmuebles del mercado de inversión.
Mientras que en el mercado de vivienda es usual que el comprador y ocupante sean la misma persona (aunque en los últimos años la inversión en vivienda para alquiler ha aumentado muchísimo, supone una parte muuy pequeña del mercado de vivienda), en los inmuebles de del sector terciario es más común la diferenciación entre ocupante e inversor.
El valor de los inmuebles de inversión en rentabilidad valor depende de dos cosas:
- La demanda que tengan los inmuebles (oficinas, viviendas, locales comerciales, residencias de estudiantes, hoteles etc.) por el usuario final, que se trasladará a un precio que paga por usarlos, el alquiler.
- El retorno exigido en el mercado de inversión por la tipología de inmueble. Los inversores invierten en estos activos a cambio de unas rentas. El mercado de inversión, por medio de la competencia, va indicando unas rentabilidades para cada tipo de activos según haya más o menos inversores interesados en adquirirlos a un cierto precio y con una cierta renta.
Si la renta de un local comercial es de 1.000 € al mes, y los inversores en un momento dado están dispuestos a exigir una rentabilidad inicial o yield (mira esta entrada para ver medidas de rentabilidad en inmobiliario), por ejemplo, del 5% para la localización y características del local, éstos podrán pagar hasta 240.000€ por el local.
1.000 € al mes *12 (meses) = 12.000 € al año, dividido entre 5% = 240.000 €.
¿Qué pasa en el mercado de inversión inmobiliario cuando entra en juego una alta inflación?
- Las rentas suelen crecer con la inflación si se mantiene igual el interés en el mercado de usuario por el tipo de inmueble. De hecho en los contratos se suele recoger un crecimiento indexado a IPC.
- El valor del inmueble se suele incrementar con la inflación a igualdad de interés por inversores y usuarios en el tipo de inmueble.
- Efecto de los tipos de interés, que se incrementan para luchar contra la inflación. Unos tipos de interés bajos son gasolina para el mercado inmobiliario. Unos tipos altos dificultan la compra de estos bienes, por lo que hacen bajar la demanda. Además, un alza de tipos mejora la rentabilidad de los bonos, que compiten por el capital de los inversores. Abajo elaboro esto.
El retorno combinado de la rentabilidad que proporciona el alquiler más el crecimiento del alquiler a largo plazo hace que este tipo de inversiones sea adecuada para lograr un retorno muy por encima de la inflación.
Piensa que si simplemente con la tenencia se suele igualar el valor a la inflación, a eso le sumamos la rentabilidad del alquiler.
Las rentas de los inmuebles suelen estar indexadas al IPC por contrato
En la mayoría de contratos en España, los alquileres de los inmuebles se ajustan al alza o a la baja conforme a la variación de Índice de Precios al Consumo, que es la estadística oficial del INE (Instituto Nacional de Estadística) para reflejar la inflación.
¿Es el IPC igual a la inflación real?
No, el IPC no es igual a la inflación, pero es el mejor intento del INE para reflejar la inflación real cogiendo una cesta de productos y viendo su variación de precios. Como cada persona consume productos distintos y en cantidades diferentes, habrá una tasa de inflación para cada persona. Con lo cual hacer una media para todo el país es bastante difícil.
Podéis ver la cesta actual de INE aquí. La suelen cambiar cada cierto tiempo para adaptarse a las preferencias de los consumidores en el tiempo.
¿En la práctica, se indexan a IPC las rentas?
Pensaréis, hombre, si lo dice el contrato, pues está claro, las rentas subirán con el IPC.
Sin embargo, esto no tiene por qué ser así en algunos casos, por ejemplo:
- Si el gobierno interviene el mercado de alquiler: Una situación que hace unos años pudiese parecer increíble pero que es actualmente real con la imposición de subidas máximas del 2% en vivienda.
- Si la subida pone el alquiler por encima del nivel de mercado.
Si tienes una tienda, estás pagando 1.000€ al mes por el local, y como el IPC se ha ido a 10% te dice el propietario que sube la renta a 1.100€, pero, sin embargo, el local de al lado, igual que el que tienes alquilado, se alquila por 1.000€, pues le vas a decir que o no te la sube tanto o te vas al local de al lado.
Esto tiene que compensar también los costes de abrir la tienda en el otro local.
Que la inflación vaya por encima de las rentas de mercado sólo suele pasar si la inflación se desmadra y la economía (o el tipo de activo inmobiliario) no crece al mismo ritmo.
- Fuerza de negociación del inquilino. Lógicamente, si un inquilino tiene mucha fuerza de negociación, sea porque es una gran marca que aporta valor al inmueble o porque no existe mucha demanda de alquiler por parte de otros potenciales ocupantes, puede plantarse y pedir una indexación más baja.
¿Si se indexan los alquileres a IPC, sube el valor del inmueble con la inflación?
En el caso de que sí se indexen las rentas, el valor crece en el mismo porcentaje que crece el IPC, si en el mercado de inversión no cambian las rentabilidades exigidas.
Siguiendo con el ejemplo de la tienda de arriba. Si el mercado de inversión exige una rentabilidad inicial (yield) del 5% para el local que tiene una renta de 1.000 € al mes, los inversores están dispuestos a pagar 240.000 €.
Al año siguiente hay una inflación del 10% y la renta se coloca en 1.100€ al mes (imaginemos que el mercado de alquiler está a ese nivel también).
Si en el mercado de inversión se sigue exigiendo un 5%, los inversores estarán dispuestos a pagar 264.000€.
1.100€ al mes x 12 = 13.200€ al año, dividido entre 5% = 264.000€.
Vemos que 264.000€ es un 10% superior a 240.000€.
Un 10% de 240.000€ es 24.000€, que sumados a 240.000€ da 264.000€.
Por tanto, a igualdad de rentabilidades se el valor sube con la inflación si las rentas suben igual que la inflación.
La financiación en inversión inmobiliaria con alta inflación
La financiación juega un papel muy importante en el precio de los bienes inmobiliarios de un mercado, ya que necesitan una gran cantidad de capital para adquirirlos y los retornos se disparan usando financiación al invertir. Estos activos se suelen comprar con deuda.
La falta de financiación (porque los bancos corten el grifo completamente) o una financiación más cara (por subida de tipos de interés) tienen un impacto directo en la inversión inmobiliaria, ya que la demanda de compra se puede ver reducida significativamente.
¿Qué tiene que ver esto con la inflación?
Pues está íntimamente ligado, ya que la herramienta más potente de los bancos centrales para luchar contra la inflación es la subida de tipos de interés.
Efecto de un alza de tipos de interés en la inversión inmobiliaria
Como hemos comentado, los tipos de interés bajos son gasolina para la inversión inmobiliaria. Teniendo los mismos recursos, la financiación barata facilita el acceso a más inmuebles o inmuebles más caros.
Esto potencia la demanda de compra, lo que tiene un efecto de crecimiento de los precios.
Por el contrario, un incremento de tipos de interés tiene tres efectos sobre la inversión inmobiliaria:
- Incremento de las rentabilidades exigidas en inversión inmobiliaria
- Empeoramiento del mercado de usuario (economía real)
- Encarecimiento de la financiación para adquisición de inmuebles
Aquí puedes leer más sobre el mercado de usuario en bienes inmuebles.
¿Por qué se incrementan las rentabilidades de los activos inmobiliarios con una subida de tipos de interés?
Aunque esto tiene para largo, intentaré resumir y simplificar cuanto pueda y hacerlo lo menos “rollo” posible.
Cuando un inversor dispone de capital para invertir, tiene múltiples alternativas para colocar su capital, arriesgándolo a cambio de recibir un retorno. Las hemos nombrado antes: bonos, acciones, inmuebles etc.
Estos activos compiten entre sí para atraer el capital de inversión.
Los inversores exigirán un retorno a cada tipo de activo según el riesgo que perciben en cada clase de activo.
En el mercado de inversión el mínimo retorno exigido sería el que da un activo “libre de riesgo” (¿existe tal cosa?).
Se suele asimilar el activo libre de riesgo a los bonos del estado (aquí pensarás, depende de qué estado…), cuyos retornos suelen estar “garantizados” si se mantienen hasta vencimiento. Si el bono se compra o vende después de ser emitido y antes de vencimiento sí que hay cambios sustanciales de valor.
Para obtener el retorno exigido a una inversión, a la tasa libre de riesgo se suma una prima de riesgo (¿os suena de las noticias? Los bonos del estado tienen también una prima con respecto a los bonos de otros estados considerados seguros…)
Retorno exigido = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo.
La prima de riesgo es mayor para oportunidades de inversión donde se percibe un riesgo más alto.
Para valorar una inversión inmobiliaria, la tasa libre de riesgo se suele igualar al bono del estado de duración similar al horizonte de inversión previsto. Por ejemplo, si se espera tener en cartera el inmueble 10 años, la tasa libre de riesgo se situaría en el retorno que da un bono del estado a 10 años.
A dicha tasa libre de riesgo se añade la prima de riesgo. Esto puede hacerse de varios modos, pero va más allá de este punto. Digamos que la prima de riesgo no tendría por qué subir en igualdad de condiciones si suben los tipos.
¿Llevándolo al extremo, si un bono del estado a 5 años te da un 10% anual, comprarías un inmueble en rentabilidad que te da un 4% neto de rentabilidad?
Conclusión rentabilidades de inmuebles y tipos de interés
- Si hay inflación los bancos centrales suben los tipos de interés para luchar contra ella.
- Si suben los tipos de interés la rentabilidad de los bonos sube también.
- La tasa libre de riesgo de las inversiones sube con la rentabilidad del bono (el bono es más competitivo a ojos de los inversores).
- Al subir la tasa libre de riesgo sube el retorno exigido por los inversores.
- A igualdad de perspectivas de crecimiento de rentas, si sube el retorno exigido lo que estás dispuesto a pagar por un inmueble baja.
Para que no baje lo que pagarán, es necesario prever un mayor crecimiento de rentas que compense el alza de la tasa libre de riesgo.
¿Cómo afecta la subida de tipos de interés al mercado de usuario en inmuebles?
Si la economía se ralentiza, o en peor de los casos, hay recesión, las empresas que alquilan espacios ven como los ingresos bajan, los costes suben y quizás llegue al punto de que no puedan pagar los alquileres al nivel anterior. O que incluso directamente cierren.
Ya la propia inflación afecta muy negativamente a las empresas, ya que sube los costes y en muchos casos trasladar el aumento de costes al precio final de tu producto no es posible, pues te puedes encontrar con que te quedes con menos clientes. Esto depende en gran medida del sector.
Después, la subida de tipos afecta directamente al coste de financiación de ciudadanos, gobiernos y empresas.
Cómo afecta la subida de tipos a la economía real:
- Incremento de la morosidad de particulares y empresas por cuotas de préstamos más caras y menores ingresos disponibles. Esto afecta a la banca, que como resultado puede a su vez poner más difícil incluso el acceso al crédito en una reacción de bola de nieve.
- Menor consumo. Además de la inflación, consubida del coste de luz, calefacción, alimentos, etc. se suma la subida de la cuota de la hipoteca.
- Menor capacidad de crecimiento e inversión de empresas por encarecimiento del crédito.
- Menor capacidad del gobierno para endeudarse, lo que le resta capacidad de actuar para intervenir y mejorar la situación de la economía.
Las empresas que alquilan espacios para llevar a cabo su actividad se pueden ver asfixiadas por el incremento de costes por la inflación y por la subida de tipos. También se ven con menor capacidad de crecimiento e inversión por la mayor dificultad y encarecimiento del crédito.
Llegando a un caso extremo de subidas muy fuertes, se puede llegar a destrucción de empleo y recesión.
La inflación se come el valor de la deuda
No todo iba a ser negativo.
Otro efecto de la alta inflación, que puede compensar un aumento de tipos, es que con alta inflación es más ventajoso endeudarse ya que mientras los ingresos que proporciona el inmueble suelen crecer con la inflación, el dinero que debes se mantiene constante. Y el dinero pierde valor.
Si contraes una deuda de 100.000€ para comprar un inmueble que te da 1.000€ de ingresos mensuales, sin siquiera pagar nada del principal (o sea que sigues debiendo lo mismo) simplemente con una inflación del 2% anual (es el objetivo a largo plazo del Banco Central Europeo), en 10 años debes 100.000€ pero equivalen a 82.000€ actuales, mientras que los ingresos subirían a 1.219€ mensuales, ya que suelen mantener su poder de compra.
El ejemplo anterior con una inflación anual del 5% se multiplica:
En 10 años deberías 100.000€, que serían el equivalente a 61.000€ actuales y los ingresos subirían a 1.619€ al mes si mantienen su poder de compra, ya que esos 1.619€ serían equivalentes a 1.000€ actuales.
Imaginaos con una inflación del 10% anual…
